ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА В ДАНИИ Подготовлено на основании материалов

ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА В ДАНИИ Подготовлено на основании материалов, предоставленных датскими партнёрами (Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, KAB Lundtoftegade, Boligselskabernes Landsforening, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation) а также Шоминой Е. C. ГУ-ВШЭ (Москва) и Межрегиональная сеть «За преодоление социальной исключённости» www. pravonadom. ru

ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА В ДАНИИ – ТИПЫ И ФОРМЫ ЖИЛЬЯ

ПОЧЕМУ ДАНИЯ? В среднем на 1 человека в Дании приходится 52 м² жилых помещений (общая площадь) Лучший показатель в Евросоюзе

Cтруктура рынка жилья в Дании Социальное жилье, включая жилье для молодежи и престарелых. Аренда частного жилья Собственное жилье Кооперативы

Собственные дома/квартиры • Приобретение жилья в собственность обычно финансируется за счет ссуд (ипотека) и т. п. ) • Средний размер ипотечной ставки – 4 -7 % на 30 лет. Ставка колеблется в зависимости от ситуации на рынке. • Недостатки собственного жилья – его высокая стоимость, которая может сильно меняться в зависимости от ситуации на рынке. Налог на имущество также является не лёгким бременем. • На время выплаты кредита гражданин имеет право на налоговые льготы.

Общества собственников жилья (в России - ТСЖ) • Когда человек покупает квартиру в таком доме, то он автоматически становится членом этого Общества. • Все собственники жилых помещений несут коллективную ответственность за содержание и обслуживание дома, придомовых территорий и мест общего пользования.

Общества собственников жилья (в России - ТСЖ) • Каждый член Общества при покупке квартиры обязан предоставить Обществу гарантии своей платёжеспособности в виде части стоимости квартиры, примерно в размере от 6 до 12 месяцев квартплаты. • Высший орган управления – общее собрание. Бывает, что от размера квартиры зависит и количество голосов (но не от количества проживающих). • Общее собрание выбирает правление, которое ведёт работу по организации обслуживания дома.

Общества собственников жилья (в России - ТСЖ) • Каждое Общество имеет Устав, в котором есть обязательные пункты, закреплённые законодательно, и другие дополнительные моменты по желанию жильцов. • Все члены правления, включая председателя, работают бесплатно. В больших домах они могут нанимать платного Администратора, который не может быть членом этого Общества.

Общества собственников жилья (в России - ТСЖ) • Правление готовит отчёты за предыдущий и бюджеты на следующий год и выносит на общее собрание. На базе этого собрание утверждает размер квартплаты на определённый период. • В квартплату входят все расходы по обслуживанию и содержанию дома, включая все налоги и страховки. Отчисления на капремонт могут составлять до 20 и более %, в зависимости от возраста и состояния дома.

Общества собственников жилья (в России - ТСЖ) • Плюсы данного вида жилья: выгодное инвестирование средств (зависит от динамики рынка), льготы по налогам на время выплаты кредита, больше свободы при перестройке и оформлении квартиры, нет ограничений по размеру квартиры (в кооперативах, например, максимум 110 м 2); примерно одинаковый по социальному статусу контингент жильцов.

Общества собственников жилья (в России - ТСЖ) • МИНУСЫ: • необходимо иметь хороший доход, чтобы получить такой кредит; • При потере работы есть риск потерять жильё; • Динамика цен в кризис может привести к убыткам; • Высокий налог на имущество; • За нарушение Устава или правил проживания могут исключить из Общества.

Кооперативное жилье (в России ЖСК) (гибрид собственного и съёмного жилья – долевая собственность) • В Дании Кооперативное жильё это некий гибрид между съёмным и собственным жильём. • 200. 000 или 7, 5 % от общего количества жилищных объектов в Дании являются кооперативами. • В основном они расположены в больших городах: Копенгаген, Орхус, Оденсе. • В Копенгагене 33% жилищных объектов являются кооперативами. • Жильцы сообща решают вопросы содержания и управления. • Одна квартира имеет один голос.

Различные примеры кооперативов

Типы кооперативов • Традиционно – съёмщики жилья выкупают дом у домовладельца • Новое строительство – бывает в виде домов и квартир. • С 1982 по 2004 государство субсидировало создание кооперативов (максимальный размер 110 м 2)

Кооперативное жилье • Покупка квартиры (доли) в кооперативе означает, что ты просто имеешь право жить в этой квартире • Долевая собственность выражена в части активов и пассивов данного кооператива • “Квартплата”: включает выплату кредита (включая проценты) и все прочие расходы по содержанию и обслуживанию дома, страховки, капремонт и пр. • Кооперативы не платят налогов на имущество.

Кооперативное жилье • При покупки доли в кооперативе человек автоматически становится членом кооператива • Каждый кооператив имеет Устав, в котором есть обязательные пункты, закреплённые законодательно, и другие дополнительные моменты по желанию жильцов • Высший орган управления – общее собрание, Общее собрание выбирает правление, которое ведёт работу по организации обслуживания дома.

Кооперативное жилье • Все члены правления, включая председателя, работают бесплатно. • На общем собрании утверждается размер квартплаты, бюджет, стоимость квартир и решаются все важные вопросы. • Многие кооперативы также имеют профессионального администратора, нанятого со стороны.

Кооперативное жилье - Характерные особенности/плюсы и минусы: • Большую роль играет добровольный труд жителей в жизни кооператива • Жильцы стремятся к общению и совместно решают все вопросы, организуют общие мероприятия, совместные трапезы, поездки и пр. • Из всех форм жилья в кооперативах жилищная демократия наиболее развита.

Кооперативное жилье - Характерные особенности, плюсы и минусы: • Квартира в кооперативе – это и некая инвестиция в недвижимость, и, в тоже время, это намного дешевле, чем собственное жильё. • Обычно кооперативы имеют очень удобные квартиры и много мест общего пользования: прачечные, досуговые территории, складские помещения и пр. • Члены кооператива сообща решают, кому жилец может продать свою долю. • Минусы в том, что квартиры, в основном, маленькие • нет той свободы, как у частного владельца (Сдавать свою квартиру в коммерческий найм жильцу запрещается. Сам жилец может сдавать свое жилье по цене, не превышающей квартплаты (если разрешит коллектив). Через 2 года квартиросъёмщик имеет право выкупить эту долю).

Кооперативное жилье

Аренда жилья в домах, принадлежащих частным владельцам • Законодательство регулирует условия (доходные дома) аренды и проживания (жесткая защита прав квартиросъемщиков) • Закон регулирует максимальную стоимость аренды и максимальный процент прибыли. • Закон обязывает собственника сдавать все имеющееся жилье. Предусмотрено снижение налога на недвижимость для сдающих жилье владельцев. И наоборот.

Аренда жилья в домах, принадлежащих частным владельцам (доходные дома) • Наниматель, проживший в арендуемом жилье больше двух лет, имеет право проживать в нем сколь угодно долго. Единственный аргумент для выселения - неуплата квартплаты и нарушение правил проживания. • Специальный «жилищный» трибунал (комитет по жилищным конфликтам) в досудебном порядке регулируют противоречия между собственниками и нанимателями • Здесь меньше всего действует жилищная демократия. Домовладелец решает почти всё и его интерес в том, чтобы получить прибыль.

Доступное съёмное жильё (Социальное жилье) ЦЕЛИ: • Предоставить жильё нуждающимся. • Позволить жителям управлять своим жилищным комплексом. • Аренда не может быть выше, чем реальные расходы на создание и содержание жилищного комплекса (не может быть прибыли).

Доступное съёмное жильё (Социальное жилье) Цели (продолжение): • С одной стороны эта форма жилья должна обеспечить в первую очередь людей малообеспеченных, которым не доступны другие формы жилья, а с другой стороны, они должны привлечь жильцов из среднего класса и творческой интеллигенции. Это позволит избежать образование различных гетто и возникновения социальных проблем (подростковая преступность, алкоголизм и пр. ) Чтобы привлечь различные категории населения, сектор социального жилья должен быть привлекательным и конкурентоспособным

Доступное съёмное жильё (Социальное жилье) • Общая организация деятельности по созданию и распределению социального жилья лежит на «Жилищных ассоциациях» • Жилищная ассоциация ( некоммерческая жилищная ассоциация) - создаёт, сдаёт в найм, администрирует, содержит и модернизирует социальное жильё и прилегающие территории. • Муниципалитет формирует заказ на жилье и определяет место

Доступное съёмное жильё (Социальное жилье) • Государство и муниципалитеты частично субсидируют новое строительство. • Цена аренды: погашение стоимости строительства в течение 30 -50 лет + расходы на содержание комплекса, плюс расходы на жилищно-социальную работу. • Типы жилья: - семейное жилье - жилье для молодежи/ студентов - жилье для пожилых/ инвалидов

Финансирование нового социального жилья • 14 % - муниципалитет 84 % - кредиты • муниципальный беспроцентный кредит на 50 лет 2 % - жильцы главным образом из специализированных агентств, кредитующих любой вид строительства (хотя имеют место и банковские кредиты) Источник средств для специализированных агентств: средства пенсионных фондов, страховых компаний, выпуск облигаций.

Доступное съёмное жильё (Социальное жилье) в цифрах • Всего существует примерно 750 жилищных ассоциаций • Включают в себя примерно 550. 000 жилищных объектов • Это пятая часть всего жилищного фонда Дании • Жилищные объекты объединены в 8. 000 жилищных комплексов 28

Задачи жилищной ассоциации • Строительство жилых комплексов (поиск и покупка участка, разработка проекта, привлечение финансирования, поиск подрядчиков) • Администрирование жилищного комплекса. Сдача в аренду • Обучение и просвещение граждан, создание условий для жилищного самоуправления • Данные некоммерческие жилищные ассоциации объединены в национальную жилищную ассоциацию, задачами которых являются методическая помощь и лоббирование интересов жилых комплексов.

Руководство жилищной ассоциацией Органы управления типичной жилищной ассоциации: Совет (состоит из правления, представителей жильцов, жил. комплексов, входящих в данную ассоциацию, приглашенные специалисты Правление (19 человек: 13 жильцов, 3 эксперта и представителя муниципалитета, 3 – персонал) Исполнительная дирекция Около 30 000 датчан работают бесплатно в системе жилищного управления Права жильцов участвовать в управлении жил. Комплексами и ассоциациями закреплены в законе

СТРУКТУРА ЖИЛИЩНЫХ АССОЦИАЦИЙ: Жилищная ассоциация • Жители (составляют большинство в органах, принимающих решение) • Профессиональные администраторы жилья Жилищный комплекс 1 Только жители в органах, принимающих решения Жилищный комплекс 2 Только жители в органах, принимающих решения Жилищный комплекс 3 Только жители в органах, принимающих решения

Социальное жильё Участие жителей (жилищная демократия) • Все жители, напрямую или косвенно имеют возможность принимать участие в принятии решений на всех уровнях в жилищном комплексе и в ассоциации • Все жители имеют право: • Участвовать в общем собрании жилищного комплекса • Продвигать предложения • Избирать и быть избранным в правление • Избирать и быть избранным в руководство жилищной ассоциаций 32

Участие жителей (жилищная демократия) • Жители комплексов должны найти совместное решение по большинству вопросов, особенно по вопросу бюджета. • Вопросы долгосрочной стратегии принимаются совместно на уровнях жилищных комплексов и Жилищной Ассоциации. • Участие жителей требует больше времени на согласование решений, но: • Квартиросъемщики чувствуют больше ответственности за сохранение здания и порядок в комплексе

Баланс ролей администрирования и жилищной демократии Администриров ание, исполнение Жилищная ассоциация Принятие решений, разработка политики Правления жилищных комплексов

Жилищная политика по-датски • Каждый желающий вне зависимости от социального статуса и материального положения может арендовать жилье в социальном комплексе • Любой датчанин с 18 лет может встать на очередь в любой жилищный комплекс (стоимость услуги – 500 руб. ) • 14 жилищного фонда распределяет муниципалитет для людей экстренно нуждающихся в жилье (оказавшихся или рискующих оказаться на улице) • 20 % датчан получают субсидии от государства на выплату аренды • НОРМА: 1 комната на 1 человека, максимум 2 комнаты на 1 человека

• Жилищная политика податски Стремятся не допустить, чтобы в комплексах селились только малоимущие, мигранты и т. п. Ведется специальная работа по привлечению в комплексы «ресурсных» людей. • Строительство «общих домов» для совместных встреч жильцов на территории жилых комплексов; • Формирование жилищного актива для решения проблем комплекса • Социальное жилье стараются сделать привлекательным

Арендная плата, ремонт, модернизация социального Арендная плата: жилья • Чуть больше ½ - коммунальные платежи (без электричества). • Чуть меньше ½ - обслуживание комплекса и выплата ссуд по кредитам. • Аренда не может быть выше, чем реальные расходы на создание и содержание жилищного комплекса (не может быть прибыли). • Через 30 -40 лет, когда выплачены долги по кредитам и ссудам, арендная плата не уменьшается, а эти средства начинают поступать в Национальный фонд реконструкции жилья и в Национальный ремонтный фонд. • На средства этих фондов проводится модернизация домов и жилых кварталов, ремонт дорог (по заявкам жильцов, проживающих в домах всех форм собственности).

Датская система социального жилья: Государство Mуниципалитет Национальный фонд реконструкции жилья Национальный ремонтный фонд Суд Жилищная ассоциация Жилищный комплекс Ревизор «жилищный» трибунал

Национальный фонд реконструкции жилья Задачи: Национальный фонд реконструкции Жилищная ассоциация Жилищный комплекс • Давать гранты на реновацию и модернизацию старого жилья • Давать гранты для нового строительства (в сотрудничестве с государством и муниципалитетами) • Давать средства на социальные проекты в проблемных районах Жилищный комплекс Источники средств: Взносы от жилых комплексов, особенно когда строительный займ оплачен.

Датский ремонтный фонд Цели: Давать гранты на текущий ремонт Национальный ремонтный фонд Жилищная ассоциация Жилой комплекс • Распространять передовой опыт строительства и материалов. Источник поступления: Взносы от жилых комплексов: 1 % от стоимости

Социальное жилье – краткая история 1864 -1912: Благотворительность. 1913 -1959: Начало субсидирования социальных домов. Использование традиционных технологий и материалов. Главным образом - малоэтажные дома. 1960 -1974: Индустриализация строительных процессов – использование бетона Массовое строительство социального жилья С 1975 г. : Расширение перечня проектов и материалов Энергоэффективные технологии Начало реконструкции уже построенного жилья

Дома периода «благотворительности» 1864 -1912: 1856

Социальное жилье 1913 -59 1917 1923 1948 -54

Социальное жилье 1960 -74 1965 1966 1974

Социальное жилье 1960 Малоэтажное строительство 1978 Arcitects: Vandkunsten

Малоэтажное строительство Arcitects: Vandkunsten 1984

Социальное жилье 1975 -2000 1995 1986

Текущие вызовы для социального жилья • Растёт число социальных проблем: • Увеличивается этническая сегрегация и социальная поляризация • Среди жильцов много людей одиноких, людей другого этнического происхождения и люди, живущие на социальные пособия • Физический износ домов 48

Текущие вызовы для социального жилья: Социально неблагополучные территории. Решения: 1) Модернизационные и социальные инвестиции в проблемные территории. 2) Смешение социальных домов и домов других форм собственности, развитие в каждом микрорайоне инфраструктуры (социальной, торговой и проч. )

Текущие вызовы для социального Жилья: Новое строительство и модернизация жилья Национальные задачи: социальное жилье – образец использования энергосберегающих и экологических технологий • Энергосберегающее строительство • Экологичное жилье - Без вредных материалов и выбросов - Многократно используемые материалы

Новое строительство и модернизация жилья • Здоровое жилье (хороший микроклимат) • Качественные архитектурные и технологические решения • Разумные цены • Городская инновация • Жилищно-социальная работа

Примеры нового социального жилья: • Энергоэффективные дома • Экологические дома из многократно используемых материалов 2002 Arcitects: Arkitema

Примеры новых социальных домов (2): 2008 Arcitects: Vandkunsten

Примеры новых социальных домов (3): 2009 Arcitects: Prisme arkitekter A/S

Дом для студентов Arcitects: Lundgaard & Tranberg 2007

Городские инновации Обновление и модернизация существующих зданий, площадей и городских пространств

Городские инновации (1): Физическая модернизация существующих жилых домов • Сделать квартиры больше (через соединение квартир) • Снабжение квартир ваннами, туалетами • Общая модернизация строений и окружающей их территории • Замена окон, устройство балконов

Городские инновации (2): Модернизация депрессивных, проблемных территорий через комплексные действия: • Реконструкция зданий и прилегающих территорий • Реализация социальных инициатив • Развитие бизнеса • Развитие инфраструктуры и т. п. Районный «общественный» дом Arcitect: Dorte Mandrup 2001

В результате: Привлекательные, приятные и защищенные публичные пространства

Жилищно-социальная работа Социальная работа среди уязвимых групп жителей жилищных комплексов и среди людей, склонных к алкогольной или наркотической зависимости: • Повышение благополучия и качества жизни • Сотрудничество с социальными службами • Избегать случаи выселения из-за неуплаты • Разрешение конфликтов между соседями

Работа среди детей и молодёжи мигрантов: • уличные мероприятия, в т. ч. спортивные • экскурсии, выездные мероприятия • воспитательная работа

Отдельная работа среди девочек-мигрантов: • Праздник для девочек • Совместное приготовление этнической пищи для общих праздников всех жильцов • Выездные мероприятия и экскурсии, но без мальчиков • Создание фильмов

Клуб отцов: • Рыбалка и выездные мероприятия • Лекции о датской культуре, о школьной системе и о воспитании детей • помощь в исполнении домашних заданий

Женские клубы: • датские женщины передают свои знания женщинам других этнических групп (гигиена, здоровый образ жизни, осистеме детских учреждений • датские женщины помогают женщинам других этнических групп решать текущие проблемы

Реализация различных проектов: • концерты, спектакли и фильмы • детские праздники и мероприятия • организация базара (блошиного рынка) • Проведение этнических совместных праздников • организация совместных завтраков • Привлечение волонтёров для всей этой работы

Важность наличия большого фонда съёмного жилья • Очень важно иметь в стране фонд, доступного для населения, съёмного жилья, как социального, так и частного • Не каждый может позволить себе купить и содержать собственное жильё • Возможность искать работу в разных регионах, легко переезжать с места на место

Регистрационная система Дании • Каждый гражданин в Дании (или любой гражданин, который легально находится на территории Дании более 3 - месяцев) имеет «личный код» • Личный код позволяет человеку пользоваться всеми социальными, медицинскими и прочими услугами. • Наличие жилья никак не влияет на регистрацию. Регистрационная система одинакова для всех категорий граждан (собственников, нанимателей, бездомных) • Человек не может быть лишён личного кода, даже если он стал бездомным, долго отсутствовал, был в заключении и т. п. • При смене места жительства гражданин сообщает свой новый адрес в орган системы регистрации

Текущие вызовы (задачи) для России • Большая часть жилого фонда передана в собственность • Отсутствие доступного съёмного жилья • Слишком быстрый переход от патерналистского типа жилищной политики к жесткой рыночной • Перенос ответственности за жилищные условия граждан с государства на самих граждан • Безразличие жителей к своим домам и апатия • Вандализм

Текущие вызовы (задачи) для России • Нет понимания нового расклада сил в жилищной сфере ни у основной части жителей, ни у управляющих организаций, ни у муниципалитетов • Житель-собственник не хочет признавать своей ответственности за состояние своего жилья • Никто не признает ЖИТЕЛЯ-собственника – КАК ЗАКАЗЧИКА услуг ЖКХ • Житель не знает как грамотно осуществлять свою роль собственника-заказчика услуг

Обучение, просвещение и взаимодействие Работники ТОС, МСУ и ЖКХ должны развивать принципиально новые отношения с жителями и проводить информационно-просветительские компании в сотрудничестве с жилищными НКО

Это позволит: • Повысить жилищную грамотность населения • Развить жилищную демократию • научить жильцов самостоятельно решать жилищные вопросы • заложить культуру взаимоотношений жильцов и поставщиков коммунальных услуг • научить умению жить в соседском сообществе • нести друг перед другом ответственность.

Первоочередные задачи • Создание жилищного фонда доступного социального съёмного жилья, привлекательного и доступного для любых слоёв населения. • Вывести частную аренду жилья из тени. • Строже учитывать весь жилищный фонд, чтобы было не выгодно держать жильё пустым.

Существующая паспортно-регистрационная система - В ЧЕМ ПРОБЛЕМА? • Значительная часть трудоспособного и экономически активного населения страны, которая трудится и проживает не по месту регистрации, имеет полулегальный статус. Регистрация в России фактически выполняет функцию "внутренней визы", необходимой для передвижения из одного региона в другой. Такой режим способствует расслоению населения, усугубляет бедность, а также снижает эффективность государственной политики в области экономического и социального развития.

Существующая паспортно-регистрационная система - В ЧЕМ ПРОБЛЕМА? • Возможность реализации гражданами России многих, в том числе гарантированных Конституцией, прав: права на жилище, труд, охрану здоровья и медицинскую помощь, социальное обслуживание, подтверждение гражданства, участие в выборах, получение образования, а также обязанностей – платить налоги и защищать Отечество – зависит от наличия регистрации по месту жительства. Оформление документов, банковские услуги, мобильная связь, приобретение в собственность автомобиля, путешествия внутри страны и т. д. становятся труднодоступным благом.

Существующая паспортно-регистрационная система - В ЧЕМ ПРОБЛЕМА? • Уехав из региона, где он зарегистрирован, человек лишается многих жизненно важных прав и становится, с точки зрения законодательства, человеком «второго сорта» . Лишившись по какой-то причине (семейные обстоятельства, мошенничество и т. д. ) регистрации – фактически перестает существовать для государства и оказывается за бортом общества. • Права людей прикреплены не к ним, а к месту их официального проживания.

Первоочередные задачи • Реформирование системы регистрации (прописки) граждан таким образом, чтобы отсутствие собственного жилья не лишала гражданина его гражданских прав. «Без бумажки ты букашка» . • Отделить систему обеспечения жильём от регистрационной системы. Чтобы человек свободно мог выбрать любую, доступную ему, форму жилья и чтобы наличие/отсутствие жилья не мешало ему встать на регистрационный учёт, передвигаться по стране, устраиваться на работу там где она есть, устраивать детей в садик или в школу, получать медицинское обслуживание, социальное обеспечение и пр. чтобы права принадлежали человеку и никак не были связаны с наличием у него жилья.

Спасибо за внимание ! Вопросы по настоящей презентации можно задавать по адресу E-mail: mng. russia@dca. dk