Жилищная экономика и жилищная политика Лекция 2 Рынок

Жилищная экономика и жилищная политика Лекция 2. Рынок жилья и его основные закономерности 1

Специфика жилища • Гетерогенность • Иммобильность • Совокупность «сопутствующих услуг» • Непрямая «оценка» отдельных характеристик жилища • Высокая стоимость по отношению к доходу • Высокая социальная значимость (merit good) 2

Рынок жилья n n n Особенности спроса и предложения Факторы, влияющие на стоимость жилья Жилищная мобильность 3

Структура жилищного рынка n Исходные условия n n Производство (предложение) n n Земля, финансы, труд, стройматериалы Девелоперы, строители, землевладельцы, домовладельцы Спрос n Домовладельцы и арендаторы 4

Особенности жилищного рынка n n Рынок жилья и рынок жилищных услуг (поток жилищных услуг) Наличие смежных рынков Роль институтов, регулирующих права собственности Роль органов публичной власти 5

Рынки жилищного фонда и жилищных услуг 6

Издержки арендатора Сr = V * (ir + dr + mr) Издержки домовладельца Сo = V * (io + do + mo) i - процентная ставка d - степень амортизации m - эксплуатационные услуги V - покупная цена жилища 7

Издержки арендатора и домовладельца Что еще? Ø Налогообложение Ø Стоимость переезда Ø Страхование рисков Ø Цена свободного времени 8

Предложение жилья (1) n новое строительство (первичный рынок) n Объем жилищного строительства, % от жилищного фонда n существующее жилье (вторичный рынок) n Жилищный фонд по формам собственности, на конец 2004 г. Источник: данные Росстата 9

Предложение жилья (2) n Предложение жилья измеряется n числом доступных единиц жилья, предлагаемого покупателю St = St-1 – Bt + Cot + Ct St – предложение жилья в период t, St-1 – предложение жилья в предыдущий период, Bt – снос зданий в текущем периоде, Cot – перепланировка и модернизация существующих зданий в текущем периоде, Ct – ввод в эксплуатацию жилья, построенного в текущем периоде q совокупной стоимостью жилого фонда, предлагаемого покупателю Kt = Kt-1 – Dpt + It + Rt Kt – общая стоимость жилищного фонда в период t, Kt-1 – общая стоимость жилищного фонда в предыдущий период, Dpt – амортизация жилищного фонда, It – инвестиции в новое строительство и модернизацию существующего жилищного фонда в текущем периоде, Rt – изменение стоимости существующего жилищного фонда за счет его переоценки в текущем периоде 10

Эластичность предложения жилья n Эластичность предложения жилья по цене n n В краткосрочном периоде предложение жилья абсолютно неэластично ( S = 0) n n n S – эластичность предложения жилья по цене, QS – изменение предложения жилья, P – изменение цены на жилье Для производства нового жилья требуется, в среднем, 1 – 2 года Для реконструкции существующего жилья – 0, 5 – 1, 5 года В долгосрочном периоде предложение жилья, как правило, эластично ( S > 1) n n США (до 1945 г. ) – 4 – 10 США (после 1945 г. ) – 6 – 13 Великобритания (до 1945 г. ) – 1 – 4 Великобритания (после 1945 г. ) – 0 – 1 По данным Green, Malpezzi 11

Спрос на жилье n Потребительский спрос n спрос на жилье с целью улучшения жилищных условий спрос на приобретение жилья в собственность (в дальнейшем – спрос) n спрос на аренду жилья n n Инвестиционный (спекулятивный) спрос n спрос на жилье с целью инвестирования денежных средств и получения доходности 12

Факторы, влияющие на спрос на жилье n Потребительский спрос n n n доходы населения предпочтения потребителей демографическая структура доступность механизмов жилищного финансирования Инвестиционный спрос доступность альтернативных объектов инвестирования n доходность вложения средств в другие объекты n уровень риска n 13

Коэффициент доступности жилья на первичном и вторичном рынках в России, 1998– 2008 гг. Источник: расчеты Института экономики города по данным Росстата 14

Эластичность спроса на жилье (1) n Эластичность спроса на жилье по цене n n Спрос на жилье по цене, как правило, неэластичен (| DP| < 1) n n DP – эластичность спроса на жилье по цене, QD – изменение спроса на жилье, P – изменение цены на жилье США (1970 -е гг. ): -0, 7 – -0, 9 Существуют проблемы в точной оценке ценовой эластичности: n n что считать спросом на жилье: расходы на оплату жилья и ЖКУ или объем приобретенного жилья? наличие ограничений и несовершенство финансовых механизмов, в результате чего спрос не полностью адаптируется к изменившимся ценам для различных типов жилья эластичность спроса различна эластичность жилья, приобретаемого в собственность, отличается от эластичности арендуемого жилья, т. к. в этих случаях приобретается разный набор благ 15

Эластичность спроса на жилье (2) n Эластичность спроса на жилье по доходу n DI – эластичность спроса на жилье по доходу, QD – изменение спроса на жилье, I – изменение дохода Учитывая сильную дискретность спроса на жилье и долгосрочный характер расходов обычно используют понятие «постоянного» (стабильного) дохода вместо «текущего» n «Постоянный» (стабильный) доход – доход, который имеется не только сейчас, но и с высокой долей вероятности будет и в будущем n Эластичность по доходу собственников, как правило, ниже эластичности по доходу арендаторов n 16

Рынок жилья в краткосрочном периоде (1) n n n Равновесная цена определяется уравнивания спроса и предложения путем Предложения жилья практически неизменно (совершенно неэластично) Цена на жилье подвержена достаточно сильным колебаниям, т. к. количество жилья на рынке фиксировано 17

Рынок жилья в краткосрочном периоде (2) P Предложение P 1* Спрос1 P* Спрос Q* Q 18

Рынок жилья в краткосрочном периоде (3) n Роль ожиданий n n Ожидания относительно изменений в факторах, влияющих на спрос и предложение на жилье, оказывают существенное влияние на поведение индивидов на рынке жилья Часть спроса на жилье зависит от текущих ценовых тенденций Рост цен увеличение спроса рост цен … образование «пузыря» При неожиданном изменении в ожиданиях «пузырь» лопается и происходит резкое падение цен Асимметричное влияние факторов на цены n Сдвиги в кривой спроса (предложения) ведут: к росту цен на жилье и быстрому увеличению количества сделок на рынке n либо к снижению количества сделок на рынке и незначительному снижению цен n 19

Рынок жилья в долгосрочном периоде (1) В долгосрочном периоде предложение жилья меняется, но с запаздыванием относительно изменения цен n Ценовая эластичность предложения жилья, как правило, ниже чем спроса n Новое равновесное состояние достигается достаточно медленно n Предложение отдельных факторов, используемых в производстве, может быть ограничено даже в долгосрочном периоде n Земельные участки под строительство n 20

Рынок жилья в долгосрочном периоде (2) P Предложение P 1* Спрос1 P* Спрос Q* Q 1* Q 21

Эффект «перелета» на рынке жилья P Краткосрочное предложение B P 1* Долгосрочное предложение C A Спрос1 P* Спрос Q* Q 1* Q 22

Количество сделок по приобретению жилья в Российской Федерации в 2005 – 2009 гг. 23

Регионы с высокой потребностью в жилье Предложение жилья Доступность жилья Низкая 1. Республика Алтай 2. Республика Тыва Низкое Средняя 1. Кабардино. Балкарская республика 2. Забайкальский край 3. Республика Бурятия 1. Республика Дагестан 2. Республика Саха (Якутия) 1. Ямало-Ненецкий АО Среднее Высокое Высокая 1. Астраханская область 1. Ханты. Мансийский АО 24

Регионы со средней потребностью в жилье Предложение жилья Низкое Среднее Высокое Низкая 1. Алтайский край 2. Владимирская область 3. Волгоградская область 4. Ивановская область 5. Иркутская область 6. Кировская область 7. Костромская область 8. Приморский край 9. Республика Адыгея 10. Республика Карелия 11. Республика Мордовия 12. Удмуртская Республика 1. г. Москва 2. Калужская область 3. Нижегородская область 4. Новосибирская область 5. Республика Мари Эл 6. Ульяновская область 1. Г. Санкт –Петербург 2. Краснодарский край 3. Чувашская республика Доступность жилья Средняя 1. Амурская область 2. Брянская область 3. Курганская область 4. Пермский край 5. Республика Калмыкия 6. Республика Хакасия 7. Тульская область 8. Ярославская область 1. Вологодская область 2. Оренбургская область 3. Орловская область 4. Пензенская область 5. Ростовская область 6. Рязанская область 7. Самарская область 8. Саратовская область 9. Томская область 1. Белгородская область 2. Калининградская область 3. Республика Башкортостан Высокая 1. Архангельская область 2. Еврейский автономный АО 3. Камчатский край 4. Карачаево-Черкесская республика 5. Магаданская область 6. Мурманская область 7. Республика Коми 8. Сахалинская область 9. Хабаровский край 1. Кемеровская область 2. Красноярский край 3. Омский край 4. Свердловская область 5. Ставропольский край 6. Тамбовская область 7. Челябинская область 1. Ненецкий АО 2. Республика Татарстан 3. Тюменская область 25

Регионы с низкой потребностью в жилье Предложение жилья Доступность жилья Низкая 1. Тверская область Средняя 1. Псковская область 1. Республика Северная Осетия – Алания 2. Смоленская область 1. Воронежская область 2. Новгородская область 1. Курская область Низкое Среднее Высокое Высокая 1. Липецкая область 2. Ленинградская область 1. Московская область 26

Жилищная фильтрация n n Описывает взаимодействие различных субрынков жилья и процесс, в ходе которого меняется вариант использования дома Признаки процесса фильтрации: n n снижение уровня качества и удобств снижение доходов жильцов 27

Пример жилищной фильтрации (1) n Три сегмента рынка: n n n для бедных (средняя площадь – 35 кв. м. ) для среднего класса (55 кв. м. ) для богатых (90 кв. м. ) Рост доходов населения Дорогостоящая модернизация Новое строительство 28

Пример жилищной фильтрации (2) Богатые Средний класс Жилье для богатых Бедные Жилье для богатых среднего класса Жилье для среднего класса бедных Жилье для бедных 29

Как измерить цены на рынке жилья? (1) n Средние (медианные) показатели + Простота Широко используются при межстрановом сравнении - Не учитывают различия в качестве и структуре продаваемого жилья на разных рынках / в разные моменты времени 30

Как измерить цены на рынке жилья? (2) n Индекс Ласпейреса n Отражает изменение во времени стоимости фиксированного набора жилья с разными характеристиками где IL – индекс Ласпейреса, Vi 0 – стоимость i-ого объекта в 0 момент времени Vi 1 – стоимость того же i-ого объекта в следующий (1) момент времени + Широко используется - Результаты зависят от выбранного набора жилья Можно анализировать только изменения во времени 31

Как измерить цены на рынке жилья? (3) n Гедонистический индекс n Оценка стоимости «стандартного» жилья используя результаты регрессионного анализа V = β 0 + β 1 S + ε, ln V = β 0 + β 1 S + ε, линейная модель полулогарифмическая модель где ln V – натуральный логарифм стоимости жилья, S – характеристики жилья с точки зрения характера постройки, месторасположения и т. п. , β 0, βi и ε – соответственно гедонистические коэффициенты регрессии и вектор ошибок. 32

Как измерить цены на рынке жилья? (4) Модель вторичного рынка жилья Москвы в марте 2003 г. 33

Как измерить цены на рынке жилья? (5) n Гедонистическая модель + Хорошие теоретические основы и использование методов регрессионного анализа Хорошие возможности для построения прогнозов - Высокие требования к структуре и количеству данных Необходимость наличия навыков построения регрессионных моделей и анализа результатов 34

Как измерить цены на рынке жилья? (6) Анализ повторных продаж n Расчет изменения цен по объектам, которые продавались два и более раза Цена продажи n Март 87 Март 88 Март 89 Март 90 Дата продажи Март 91 Март 92 35

Как измерить цены на рынке жилья? (7) n Анализ повторных продаж + Основывается на фактических сделках Требуются только данные о стоимости продаваемого объекта - Нерепрезентативный охват рынка Гипотеза о неизменности характеристик продаваемого жилья Можно анализировать только изменения во времени 36

Эмпирическое уравнение цены жилища 37

Эмпирическое уравнение цены жилища PRICE = 298, 138 + 0, 019 НН + 152. 156 HHGRO + 1, 622 COST (10, 0) (2, 4) (2, 3) (4, 2) R 2 = 76 38

Результаты эконометрического анализа наличия связи между средними ценами на жилье и среднедушевыми денежными доходами населения по субъектам Российской Федерации Период Коэффициент (ст. ошибка) R 2 Коэффициент корреляции Число наблюдений 2005 0, 404 (0, 067)* 0, 313 0, 559 81 2006 0, 510 (0, 074)* 0, 372 0, 610 81 2007 0, 541 (0, 069)* 0, 436 0, 660 81 2008 0, 496 (0, 073)* 0, 371 0, 609 81 Примечание: * - коэффициент значим при 1% уровне значимости Источник: расчеты авторов по данным Росстата 39

Результаты эконометрического анализа наличия связи между задолженностью по ипотечным кредитам и доходами населения Период Коэффициент (ст. ошибка) R 2 Коэффициент корреляции Число наблюдений 2006 0, 201 (0, 020)* 0, 567 0, 753 82 2007 0, 403 (0, 036)* 0, 608 0, 780 82 2008 0, 649 (0, 050)* 0, 677 0, 822 82 Примечание: * - коэффициент значим при 1% уровне значимости Источник: расчеты авторов по данным Росстата и Банка России 40

Объемы задолженности по ипотечным жилищным кредитам (в расчете на одного человека) на 01. 09 и средние цены на жилье на первичном и вторичном рынках в отдельных субъектах Российской Федерации в 2008 г. 41

Объемы задолженности по ипотечным жилищным кредитам (в кв. метрах жилья на 1000 чел. ) на 01. 09 и средние цены на жилье на первичном и вторичном рынках в отдельных субъектах Российской Федерации в 2008 г. 42

Частный коэффициент корреляции между задолженностью по ипотечным кредитам (в кв. м. ) и ценами на жилье с учетом влияния доходов населения Период Частный коэффициент корреляции 2006 0, 30 2007 0, 29 2008 0, 25 Источник: расчеты авторов по данным Росстата и Банка России 43

Мультипликативный эффект жилищного строительства n Жилищное строительство связано с другими отраслями экономики n n Приобретение жилья приводит к резкому повышению спроса на сопутствующие товары n n Наличие большого количество товаров – дополнителей рост предельной склонности к потреблению В результате приобретения жилья оказываются вовлеченными в оборот денежные средства населения, в т. ч. находившиеся вне банковской системы

Мультипликативный эффект жилищного строительства Сбережения домашних хозяйств Государственный бюджет Текущие расходы домашних хозяйств Поддержка реального сектора Кредитная организация Трансферты и субсидии Доходы домашних хозяйств Создание стоимости в сопредельных и иных отраслях Налоговые платежи граждан и фирм Строительство жилой недвижимости Реальный сектор экономики Доходы фирм производителей

Мультипликативный эффект жилищного строительства n Мультипликатор инвестиций Кейнса Y – прирост выпуска (ВВП), I – прирост инвестиций, MPC = С / Y – предельная склонность к потреблению, t = T / Y – ставка налогообложения n Оценки мультипликатора: n n Белоруссия – 2, 5 Германия – 2, 5 США (1970 -е годы): 2 Украина – 2, 5 - 3

Связь с подсистемами городской экономики n Рынок труда: n n n Цена рабочей силы Занятость Мобильность Здравоохранение Социальная защита и социальное обеспечение Мультипликативный эффект инвестиций в жилищную сферу

Основные угрозы n n n Коммунальные катастрофы n недофинансирование содержания жилья и коммунальной инфраструктуры n инвестиционная непривлекательность ЖКХ Жилищный сектор как ограничитель структурных преобразований n наличие перекрестного субсидирования тарифов на коммунальные услуги n Низкая миграционная мобильность населения как следствие неразвитости финансовых, экономических и правовых механизмов доступности найма или приобретения жилья Жилищный сектор как инициатор бюджетнофинансового кризиса n «виртуальный» характер тарифов на коммунальные услуги, устанавливаемые вне зависимости от платежеспособности потребителей