Жилищная экономика и жилищная политика Лекция 2 Рынок

Жилищная экономика и жилищная политика Лекция 2. Рынок жилья и его основные закономерности 1

Специфика жилища • Гетерогенность • Иммобильность • Совокупность «сопутствующих услуг» • Непрямая «оценка» отдельных характеристик жилища • Высокая стоимость по отношению к доходу • Высокая социальная значимость (merit good) 2

Рынок жилья n n n Особенности спроса и предложения Факторы, влияющие на стоимость жилья Модель рыночной фильтрации Издержки арендатора и домовладельца Жилищная мобильность 3

Рынки жилищного фонда и жилищных услуг 4

Издержки арендатора Сr = V * (ir + dr + mr) Издержки домовладельца Сo = V * (io + do + mo) i - процентная ставка d - степень амортизации m - эксплуатационные услуги V - покупная цена жилища 5

Издержки арендатора и домовладельца Что еще? • Налогообложение • Стоимость переезда • Страхование рисков • Цена свободного времени 6

Предложение жилья (1) n n новое строительство (первичный рынок) n существующее жилье (вторичный рынок) n Жилищный фонд по формам собственности, на конец 2004 г. Объем жилищного строительства, % от жилищного фонда Источник: данные Росстата 7

Предложение жилья (2) n Предложение жилья измеряется n числом доступных единиц жилья, предлагаемого покупателю St = St-1 – Bt + Cot + Ct St – предложение жилья в период t, St-1 – предложение жилья в предыдущий период, Bt – снос зданий в текущем периоде, Cot – перепланировка и модернизация существующих зданий в текущем периоде, Ct – ввод в эксплуатацию жилья, построенного в текущем периоде q совокупной стоимостью жилого фонда, предлагаемого покупателю Kt = Kt-1 – Dpt + It + Rt Kt – общая стоимость жилищного фонда в период t, Kt-1 – общая стоимость жилищного фонда в предыдущий период, Dpt – амортизация жилищного фонда, It – инвестиции в новое строительство и модернизацию существующего жилищного фонда в текущем периоде, Rt – изменение стоимости существующего жилищного фонда за счет его переоценки в текущем периоде 8

Эластичность предложения жилья n Эластичность предложения жилья по цене n n В краткосрочном периоде предложение жилья абсолютно неэластично ( S = 0) n n n S – эластичность предложения жилья по цене, QS – изменение предложения жилья, P – изменение цены на жилье Для производства нового жилья требуется, в среднем, 1 – 2 года Для реконструкции существующего жилья – 0, 5 – 1, 5 года В долгосрочном периоде предложение жилья, как правило, эластично ( S > 1) n n США (до 1945 г. ) – 4 – 10 США (после 1945 г. ) – 6 – 13 Великобритания (до 1945 г. ) – 1 – 4 Великобритания (после 1945 г. ) – 0 – 1 По данным Green, Malpezzi 9

Спрос на жилье n Потребительский спрос n спрос на жилье с целью улучшения жилищных условий спрос на приобретение жилья в собственность (в дальнейшем – спрос) n спрос на аренду жилья n n Инвестиционный (спекулятивный) спрос n спрос на жилье с целью инвестирования денежных средств и получения доходности 10

Факторы, влияющие на спрос на жилье n Потребительский спрос n n n доходы населения предпочтения потребителей демографическая структура доступность механизмов жилищного финансирования Инвестиционный спрос доступность альтернативных объектов инвестирования n доходность вложения средств в другие объекты n уровень риска n 11

Эластичность спроса на жилье (1) n Эластичность спроса на жилье по цене n n Спрос на жилье по цене, как правило, неэластичен (| DP| < 1) n n DP – эластичность спроса на жилье по цене, QD – изменение спроса на жилье, P – изменение цены на жилье США (1970 -е гг. ): -0, 7 – -0, 9 Существуют проблемы в точной оценке ценовой эластичности: n n что считать спросом на жилье: расходы на оплату жилья и ЖКУ или объем приобретенного жилья? наличие ограничений и несовершенство финансовых механизмов, в результате чего спрос не полностью адаптируется к изменившимся ценам для различных типов жилья эластичность спроса различна эластичность жилья, приобретаемого в собственность, отличается от эластичности арендуемого жилья, т. к. в этих случаях приобретается разный набор благ 12

Эластичность спроса на жилье (2) n Эластичность спроса на жилье по доходу n DI – эластичность спроса на жилье по доходу, QD – изменение спроса на жилье, I – изменение дохода Учитывая сильную дискретность спроса на жилье и долгосрочный характер расходов обычно используют понятие «постоянного» (стабильного) дохода вместо «текущего» n «Постоянный» (стабильный) доход – доход, который имеется не только сейчас, но и с высокой долей вероятности будет и в будущем n Эластичность по доходу собственников, как правило, ниже эластичности по доходу арендаторов n 13

Рынок жилья в краткосрочном периоде (1) Равновесная цена определяется путем уравнивания спроса и предложения n Предложения жилья практически неизменно (совершенно неэластично) n Цена на жилье подвержена достаточно сильным колебаниям, т. к. количество жилья на рынке фиксировано n 14

Рынок жилья в краткосрочном периоде (2) P Предложение P 1* Спрос1 P* Спрос Q* Q 15

Рынок жилья в краткосрочном периоде (3) n Роль ожиданий n n Ожидания относительно изменений в факторах, влияющих на спрос и предложение на жилье, оказывают существенное влияние на поведение индивидов на рынке жилья Часть спроса на жилье зависит от текущих ценовых тенденций Рост цен увеличение спроса рост цен … образование «пузыря» При неожиданном изменении в ожиданиях «пузырь» лопается и происходит резкое падение цен Асимметричное влияние факторов на цены n Сдвиги в кривой спроса (предложения) ведут: к росту цен на жилье и быстрому увеличению количества сделок на рынке n либо к снижению количества сделок на рынке и незначительному снижению цен n 16

Рынок жилья в долгосрочном периоде (1) В долгосрочном периоде предложение жилья меняется, но с запаздыванием относительно изменения цен n Ценовая эластичность предложения жилья, как правило, ниже чем спроса n Новое равновесное состояние достигается достаточно медленно n Предложение отдельных факторов, используемых в производстве, может быть ограничено даже в долгосрочном периоде n Земельные участки под строительство n 17

Рынок жилья в долгосрочном периоде (2) P Предложение P 1* Спрос1 P* Спрос Q* Q 18

Эффект «перелета» на рынке жилья P Краткосрочное предложение B P 1* Долгосрочное предложение C A Спрос1 P* Спрос Q* Q 19

Жилищная фильтрация n n Описывает взаимодействие различных субрынков жилья и процесс, в ходе которого меняется вариант использования дома Признаки процесса фильтрации: n n снижение уровня качества и удобств снижение доходов жильцов 20

Пример жилищной фильтрации (1) n Три сегмента рынка: n n n для бедных (средняя площадь – 35 кв. м. ) для среднего класса (55 кв. м. ) для богатых (90 кв. м. ) Рост доходов населения Дорогостоящая модернизация Новое строительство 21

Пример жилищной фильтрации (2) Богатые Средний класс Жилье для богатых Бедные Жилье для богатых среднего класса Жилье для среднего класса бедных Жилье для бедных 22

Как измерить цены на рынке жилья? (1) n Средние (медианные) показатели + Простота Широко используются при межстрановом сравнении - Не учитывают различия в качестве и структуре продаваемого жилья на разных рынках / в разные моменты времени 23

Как измерить цены на рынке жилья? (2) n Индекс Ласпейреса n Отражает изменение во времени стоимости фиксированного набора жилья с разными характеристиками где IL – индекс Ласпейреса, Vi 0 – стоимость i-ого объекта в 0 момент времени Vi 1 – стоимость того же i-ого объекта в следующий (1) момент времени + Широко используется - Результаты зависят от выбранного набора жилья Можно анализировать только изменения во времени 24

Как измерить цены на рынке жилья? (3) n Гедонистический индекс n Оценка стоимости «стандартного» жилья используя результаты регрессионного анализа V = β 0 + β 1 S + ε, ln V = β 0 + β 1 S + ε, линейная модель полулогарифмическая модель где ln V – натуральный логарифм стоимости жилья, S – характеристики жилья с точки зрения характера постройки, месторасположения и т. п. , β 0, βi и ε – соответственно гедонистические коэффициенты регрессии и вектор ошибок. 25

Как измерить цены на рынке жилья? (4) Модель вторичного рынка жилья Москвы в марте 2003 г. 26

Как измерить цены на рынке жилья? (5) n Гедонистическая модель + Хорошие теоретические основы и использование методов регрессионного анализа Хорошие возможности для построения прогнозов - Высокие требования к структуре и количеству данных Необходимость наличия навыков построения регрессионных моделей и анализа результатов 27

Как измерить цены на рынке жилья? (6) Анализ повторных продаж n Расчет изменения цен по объектам, которые продавались два и более раза Цена продажи n Март 87 Март 88 Март 89 Март 90 Дата продажи Март 91 Март 92 28

Как измерить цены на рынке жилья? (7) n Анализ повторных продаж + Основывается на фактических сделках Требуются только данные о стоимости продаваемого объекта - Нерепрезентативный охват рынка Гипотеза о неизменности характеристик продаваемого жилья Можно анализировать только изменения во времени 29

Эмпирическое уравнение цены жилища 30

Эмпирическое уравнение цены жилища PRICE = 298, 138 + 0, 019 НН + 152. 156 HHGRO + 1, 622 COST (10, 0) (2, 4) (2, 3) (4, 2) R 2 = 76 31