Жилищная экономика и жилищная политика Лекция 1 Общие

Жилищная экономика и жилищная политика Лекция 1. Общие представления о жилищной сфере 1

Масштабы жилищного сектора городской экономики n n n Доля в стоимости основных фондов Доля в городском бюджете Доля в семейном бюджете 2

Средняя обеспеченность жильем в разных странах 3

Доля расходов семейного бюджета, связанных с жилищем, в некоторых странах (в процентах) Страны 1930 -1945 1950 -е 1960 -е 1970 -е 1980 -е Бельгия 11, 0 7, 8 - - - Канада - - 17 25 23, 5 – наниматели Дания 17, 5 8, 1 - 17 19 - - - 15 20 Франция 8, 1 3, 4 7 9, 4 9, 9 ФРГ 13, 1 9, 8 20, 6 22 21, 9 17, 5 Ирландия 8, 3 6, 1 - 7, 7 - Нидерланды 11, 5 5, 6 - 11, 35 15, 3 14, 7 Швеция 11, 2 8, 2 - - 10 Швейцария 18, 8 12, 2 - 25 - Великобритания 11, 3 7, 4 - 11 Финляндия 4

Структура жилищного фонда n По форме собственности n n n Государственный Муниципальный Частный (частный в кондоминиуме) Кооперативный Смешанная собственность По правовому положению пользователя n n Проживание собственника (индивидуальная собственность или кондоминиум) Государственная, муниципальная аренда или найм Аренда или найм в частном секторе Кооперативы 5

Структура жилищного фонда (продолжение) n По наличию социальной функции n n Жилье социального использования Жилье несоциального использования Жилье коммерческого использования По наличию мест общего пользования n n Одноквартирный (индивидуальный) дом Многоквартирный дом 6

Структура жилищного фонда по формам собственности Российской Федерации 7

Распределение городского населения по семейному статусу и типу занимаемого жилья (в %) 1 - по данным переписи населения 1989 году 8

Распределение городского населения по типу занимаемого жилья (по итогам переписи 2002 г. ) n n n Отдельная квартира – 66, 4% Коммунальная квартира – 1, 6% Общежития – 3, 2% Индивидуальный дом – 25, 9 % Бездомные – 0, 1% Другое – 2, 8% 9

Уровень обеспеченности жильем и ВВП на душу населения в развитых и развивающихся странах Россия 10

Уровень обеспеченности жильем и ВВП на душу населения в развивающихся странах Россия 11

Мультипликативный эффект жилищного строительства n Жилищное строительство связано с другими отраслями экономики n n Приобретение жилья приводит к резкому повышению спроса на сопутствующие товары n n Наличие большого количество товаров – дополнителей рост предельной склонности к потреблению В результате приобретения жилья оказываются вовлеченными в оборот денежные средства населения, в т. ч. находившиеся вне банковской системы 12

Мультипликативный эффект жилищного строительства n Мультипликатор инвестиций Кейнса Y – прирост выпуска (ВВП), I – прирост инвестиций, MPC = С / Y – предельная склонность к потреблению, t = T / Y – ставка налогообложения n Оценки мультипликатора: n n Белоруссия – 2, 5 Германия – 2, 5 США (1970 -е годы): 2 Украина – 2, 5 - 3 13

Связь с подсистемами городской экономики n Рынок труда: n n n Цена рабочей силы Занятость Мобильность Здравоохранение Социальная защита и социальное обеспечение Мультипликативный эффект инвестиций в жилищную сферу 14

Основные угрозы n n n Коммунальные катастрофы n недофинансирование содержания жилья и коммунальной инфраструктуры n инвестиционная непривлекательность ЖКХ Жилищный сектор как ограничитель структурных преобразований n наличие перекрестного субсидирования тарифов на коммунальные услуги n Низкая миграционная мобильность населения как следствие неразвитости финансовых, экономических и правовых механизмов доступности найма или приобретения жилья Жилищный сектор как инициатор бюджетнофинансового кризиса n «виртуальный» характер тарифов на коммунальные услуги, устанавливаемые вне зависимости от платежеспособности потребителей 15

Как измерить цены на рынке жилья? (2) n Средние (медианные) показатели + Простота Широко используются при межстрановом сравнении - Не учитывают различия в качестве и структуре продаваемого жилья на разных рынках / в разные моменты времени 16

Как измерить цены на рынке жилья? (3) n Индекс Ласпейреса n Отражает изменение во времени стоимости фиксированного набора жилья с разными характеристиками где IL – индекс Ласпейреса, Vi 0 – стоимость i-ого объекта в 0 момент времени Vi 1 – стоимость того же i-ого объекта в следующий (1) момент времени + Широко используется - Результаты зависят от выбранного набора жилья Можно анализировать только изменения во времени 17

Как измерить цены на рынке жилья? (4) n Гедонистический индекс n Оценка стоимости «стандартного» жилья используя результаты регрессионного анализа V = β 0 + β 1 S + ε, ln V = β 0 + β 1 S + ε, линейная модель полулогарифмическая модель где ln V – натуральный логарифм стоимости жилья, S – характеристики жилья с точки зрения характера постройки, месторасположения и т. п. , β 0, βi и ε – соответственно гедонистические коэффициенты регрессии и вектор ошибок. 18

Как измерить цены на рынке жилья? (6) Модель вторичного рынка жилья Москвы в марте 2003 г. 19

Как измерить цены на рынке жилья? (7) n Гедонистическая модель + Хорошие теоретические основы и использование методов регрессионного анализа Хорошие возможности для построения прогнозов - Высокие требования к структуре и количеству данных Необходимость наличия навыков построения регрессионных моделей и анализа результатов 20

Как измерить цены на рынке жилья? (8) Анализ повторных продаж n Расчет изменения цен по объектам, которые продавались два и более раза Цена продажи n Март 87 Март 88 Март 89 Март 90 Дата продажи Март 91 Март 92 21

Как измерить цены на рынке жилья? (9) n Анализ повторных продаж + Основывается на фактических сделках Требуются только данные о стоимости продаваемого объекта - Нерепрезентативный охват рынка Гипотеза о неизменности характеристик продаваемого жилья Можно анализировать только изменения во времени 22