Жилищная экономика и жилищная политика Лекция 1 Общие

Жилищная экономика и жилищная политика Лекция 1. Общие представления о жилищной сфере

Масштабы жилищного сектора n n Доля в стоимости основных фондов Доля в инвестициях в основной капитал Доля в городском бюджете Доля в семейном бюджете

Масштаб жилищного сектора России n n n Инвестиции в жилища – 550 млрд. руб. – 12% инвестиций в основной капитал (2006) Стоимость основных фондов - ? ? Объем жилищного рынка – 3 трлн. руб.

Доля расходов семейного бюджета, связанных с жилищем, в некоторых странах (в процентах) Страны 1930 -1945 1950 -е 1960 -е 1970 -е 1980 -е Бельгия 11, 0 7, 8 - - - Канада - - 17 25 23, 5 – наниматели Дания 17, 5 8, 1 - 17 19 - - - 15 20 Франция 8, 1 3, 4 7 9, 4 9, 9 ФРГ 13, 1 9, 8 20, 6 22 21, 9 17, 5 Ирландия 8, 3 6, 1 - 7, 7 - Нидерланды 11, 5 5, 6 - 11, 35 15, 3 14, 7 Швеция 11, 2 8, 2 - - 10 Швейцария 18, 8 12, 2 - 25 - Великобритания 11, 3 7, 4 - 11 Финляндия

Средняя обеспеченность жильем в разных странах

Уровень обеспеченности жильем и ВВП на душу населения в развитых и развивающихся странах (2005) Россия

Уровень обеспеченности жильем и ВВП на душу населения в развивающихся странах (2005) Россия

Структура жилищного фонда по формам собственности Российской Федерации

Структура жилищного фонда n По форме собственности n n n Государственный Муниципальный Частный (частный в кондоминиуме) Кооперативный Смешанная собственность По правовому положению пользователя n n Проживание собственника (индивидуальная собственность или кондоминиум) Государственная, муниципальная аренда или найм Аренда или найм в частном секторе Кооперативы

Структура жилищного фонда (продолжение) n По наличию социальной функции n n Жилье социального использования Жилье несоциального использования Жилье коммерческого использования По наличию мест общего пользования n n Одноквартирный (индивидуальный) дом Многоквартирный дом

Распределение городского населения по семейному статусу и типу занимаемого жилья (в %) 1 - по данным переписи населения 1989 году

Распределение городского населения по типу занимаемого жилья (по итогам переписи 2002 г. и опроса ФОМ в 2007 г. ) n n n Отдельная квартира – 66, 4% (62%) Коммунальная квартира – 1, 6% (3%) Общежития – 3, 2% (3%) Индивидуальный дом – 25, 9 % (31%) Бездомные – 0, 1% Другое – 2, 8% (1%)

Этапы развития жилищной сферы в Европе Стадия общественного развития Особенности развития жилищной сферы в городах Середина XIX века Индустриализация, урбанизация, «дикий капитализм» Дефицит жилья, эпидемии, классовая сегрегация, «Ведомственное» (фабричное) жилье низкого качества (бараки, «койкоместа» ) Предприниматели, благотворители, кооперативы Конец XIXначало XX века Рост народонаселения Высокая плотность населения в городах Местные власти, профсоюзы Массовое промышленное производство Жилищная «окраска» социальных конфликтов (мир хижинам – война дворцам) Классовые конфликты От баракам к жилым единицам для семей рабочих Акторы

Этапы развития жилищной сферы в Европе Стадия общественного развития Особенности развития жилищной сферы в городах Акторы Начало-середина XX века «Расцвет» тоталитарных режимов, мобилизационная экономика Строительство жилья «для своих» , контроль частной жизни, в т. ч. в жилищной сфере Тоталитарное государство 50 -70 -е годы XX века Фордизм Субсурбанизация Функционализм Реконструкция Комплексная застройка жилых кварталов Массовое производство стройматериалов (ДСК) Социальное жилье «Свой дом» Вэлфэристское государство, некоммерческие объединения «Государства всеобщего благоденствия» Социальный «мир»

Этапы развития жилищной сферы в Европе Стадия общественного развития Конец XX – начало XXI века Иммиграция и старение населения Рост третичного сектора экономики Глобализация, мобильность, изменчивость Особенности развития жилищной сферы в городах Акторы Сегрегация, фрагментация (огораживание), поляризация Ослабление роли государства, увеличение косвенных методов регулирования Возрождение жилья в центральных районах (джентрификация) Частные инвесторы Возрождение временных форм жилья Некоммерческие объединения

Источники информации о жилищной сфере § Перепись населения § Регулярные обследования • ОБДХ (с 1952 года, 48, 7 тыс. д/х) • НОБУС (2003 год) • RLMS (13 раундов с начала 90 -х гг. , 4718 д/х) § Разовые обследования (ФОМ, ВЦИОМ и др. ) § Аналитические исследования корпораций § Статистические данные регионов и муниципалитетов

Типы жилищных индикаторов § Адекватность § Распределение § Обеспеченность § Доступность (1) – Accessibility § Доступность (2) – Affordability § Проблемность § Эффективность государственной политики

Основные угрозы n n n Коммунальные катастрофы n недофинансирование содержания жилья и коммунальной инфраструктуры n инвестиционная непривлекательность ЖКХ Жилищный сектор как ограничитель структурных преобразований n наличие перекрестного субсидирования тарифов на коммунальные услуги n Низкая миграционная мобильность населения как следствие неразвитости финансовых, экономических и правовых механизмов доступности найма или приобретения жилья Жилищный сектор как инициатор бюджетнофинансового кризиса n «виртуальный» характер тарифов на коммунальные услуги, устанавливаемые вне зависимости от платежеспособности потребителей

Как измерить цены на рынке жилья? (1) n Средние (медианные) показатели + Простота Широко используются при межстрановом сравнении - Не учитывают различия в качестве и структуре продаваемого жилья на разных рынках / в разные моменты времени

Как измерить цены на рынке жилья? (2) n Индекс Ласпейреса n Отражает изменение во времени стоимости фиксированного набора жилья с разными характеристиками где IL – индекс Ласпейреса, Vi 0 – стоимость i-ого объекта в 0 момент времени Vi 1 – стоимость того же i-ого объекта в следующий (1) момент времени + Широко используется - Результаты зависят от выбранного набора жилья Можно анализировать только изменения во времени

Как измерить цены на рынке жилья? (3) n Гедонистический индекс n Оценка стоимости «стандартного» жилья используя результаты регрессионного анализа V = β 0 + β 1 S + ε, ln V = β 0 + β 1 S + ε, линейная модель полулогарифмическая модель где ln V – натуральный логарифм стоимости жилья, S – характеристики жилья с точки зрения характера постройки, месторасположения и т. п. , β 0, βi и ε – соответственно гедонистические коэффициенты регрессии и вектор ошибок.

Как измерить цены на рынке жилья? (4) Модель вторичного рынка жилья Москвы в марте 2003 г.

Как измерить цены на рынке жилья? (5) n Гедонистическая модель + Хорошие теоретические основы и использование методов регрессионного анализа Хорошие возможности для построения прогнозов - Высокие требования к структуре и количеству данных Необходимость наличия навыков построения регрессионных моделей и анализа результатов

Как измерить цены на рынке жилья? (6) Анализ повторных продаж n Расчет изменения цен по объектам, которые продавались два и более раза Цена продажи n Март 87 Март 88 Март 89 Март 90 Дата продажи Март 91 Март 92

Как измерить цены на рынке жилья? (7) n Анализ повторных продаж + Основывается на фактических сделках Требуются только данные о стоимости продаваемого объекта - Нерепрезентативный охват рынка Гипотеза о неизменности характеристик продаваемого жилья Можно анализировать только изменения во времени

Мультипликативный эффект жилищного строительства n Жилищное строительство связано с другими отраслями экономики n n Приобретение жилья приводит к резкому повышению спроса на сопутствующие товары n n Наличие большого количество товаров – дополнителей рост предельной склонности к потреблению В результате приобретения жилья оказываются вовлеченными в оборот денежные средства населения, в т. ч. находившиеся вне банковской системы

Мультипликативный эффект жилищного строительства Сбережения домашних хозяйств Государственный бюджет Текущие расходы домашних хозяйств Поддержка реального сектора Кредитная организация Трансферты и субсидии Доходы домашних хозяйств Создание стоимости в сопредельных и иных отраслях Налоговые платежи граждан и фирм Строительство жилой недвижимости Реальный сектор экономики Доходы фирм производителей

Мультипликативный эффект жилищного строительства n Мультипликатор инвестиций Кейнса Y – прирост выпуска (ВВП), I – прирост инвестиций, MPC = С / Y – предельная склонность к потреблению, t = T / Y – ставка налогообложения n Оценки мультипликатора: n n Белоруссия – 2, 5 Германия – 2, 5 США (1970 -е годы): 2 Украина – 2, 5 - 3

Связь с подсистемами городской экономики n Рынок труда: n n n Цена рабочей силы Занятость Мобильность Здравоохранение Социальная защита и социальное обеспечение Мультипликативный эффект инвестиций в жилищную сферу