ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ:

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: ТИПИЗАЦИЯ, КЛАССИФИКАЦИЯ, ЗОНИРОВАНИЕ НИКОЛАЕВ БОРИС АЛЕКСАНДРОВИЧ Пермский Государственный Аналитический отдел ОАО «Камская долина» , август, 2010 Университет, 2012 год

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ОБЛАДАЕТ МАКСИМАЛЬНОЙ ПОЛЕЗНОСТЬЮ ДЛЯ ЧЕЛОВЕКА так как в максимальной степени используется им во всех трех возможных направлениях: недвижимость как благо недвижимость как товар недвижимость как источник дохода

СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ВНУТРЕННИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ Квартира 33 кв. м. : ОБЪЕКТА - г. Пермь: 1 480 000 руб. Квартира на ул. Ленина: - г. Москва: 5 300 000 руб. - в «хрущевке» : 1 750 000 руб. ул. Ленина: 1 750 000 руб. - в доме современной м/р «Гайва» : 1 350 000 руб. постройки: 3 800 000 руб. ЗОНИРОВАНИЕ ТИПИЗАЦИЯ И КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

В Перми местоположение в большей степени влияет на стоимость объекта недвижимости, нежели в других городах ПРИЧИНЫ: - очень большая площадь территории города; - специфический характер формирования Перми как города; - сложный рельеф , геология, обилие малых рек и оврагов; - резко интенсивный путь развития города в советскую эпоху; - неравномерность развития территорий с точки зрения инфраструктуры.

АДМИНИСТРАТИВНОЕ ДЕЛЕНИЕ ЗОНИРОВАНИЕ регламентировано законодательно: выделено 7 Законодательно не регламентируется. административных районов и 95 микрорайонов. Разрабатывается специалистами рынка недвижимости. Из них – 62 микрорайона – жилые, в 45 из них присутствуют многоквартирные жилые дома. Наипростейшая попытка зонирования – ценовая карта – разбиение территории Перми на зоны, которые формируются на основе схожести цен предложения на объекты недвижимости в определенном ареале. Зоны принято называть категориями престижности местоположения. Наиболее применимая на практике ценовая карта Перми: 5 уровневая градация 2 3 4 5 1 – ЦЕНТР 2 – ПРИЛЕГАЮЩИЕ К ЦЕНТРУ РАЙОНЫ 3 - РАЙОНЫ СРЕДНЕЙ УДАЛЕННОСТИ 4 - ОКРАИНЫ ЦЕНТРАЛЬНЫХ РАЙОНОВ 5 - ОТДАЛЕННЫЕ РАЙОНЫ

Дифференциация стоимости квартир на вторичном рынке жилья г. Перми в зависимости от категории престижности местоположения Категория престижности местоположения руб. /кв. м. I. Центр 57 292 II. Прилегающие к центру районы 50 003 III. Районы средней удаленности 43 254 IV. Окраины центральных районов 38 814 V. Отдаленные районы 36 082 в среднем по г. Перми 45 678 Дифференциация стоимости квартир на вторичном рынке жилья г. Перми в зависимости от административного района Административный район руб. /кв. м. Дзержинский район 46 781 Индустриальный 47 057 Кировский 37 221 Ленинский 61 058 Мотовилихинский 44 903 Орджоникидзевский 33 518 Свердловский 47 657 в среднем по г. Перми 45 678

ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД Г. ПЕРМИ ►распределение по годам возведения: ►распределение по технологии возведения:

ТИПЫ ЖИЛЫХ ДОМОВ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ ПЕРМИ ИНДИВИДУАЛЬНЫЕ ЖИЛЫЕ ДОМА МНОГОКВАРТИРНЫЕ ЖИЛЫЕ ДОМА ● индивидуальные жилые дома старой постройки ● «шлакоблок» ; (хаотичная застройка); ● «полногабаритные» ( «сталинки» ); ● индивидуальные жилые дома современной ● «хрущевки» ; постройки (коттеджи); ● «брежневки» ; ● таун-хаусы; ● многоэтажные «брежневки» ; ● «серая панель» ; ● «ленпроект» ; ● «дачи» ● улучшенная планировка; ● индивидуальный проект. Постановление Конституционного Суда РФ от 30 июня 2011 г. (пересмотр статьи 1 ФЗ «О В Перми представлены все существующие на сегодня типы садоводнических, огороднических и дачных жилых домов пусть и в очень ограниченном числе серий некоммерческих объединениях граждан» : стала возможна прописка на землях сельхозназначения и ЛПХ

По площади застройки занимают около 50% ИНДИВИДУАЛЬНЫЕ ЖИЛЫЕ территории г. Перми, однако составляют только 7% жилого фонда. ДОМА Период С момента образования Перми по строительства сегодняшний день Кем строятся Физическими лицами – собственниками земельных участков. Реже – индивидуальными предпринимателями, юридическими лицами. Техническое Различное: от новостроек до ветхих и состояние аварийных Архитектурная Некоторые объекты являются памятниками значимость архитектуры регионального значения Размер участков От 600 до 1300 кв. м. Главная проблема – слабая инженерная инфраструктура: вода, канализация и газоснабжение есть далеко не везде. Это же касается и даже коттеджных поселков новой постройки.

ИНДИВИДУАЛЬНЫЕ ЖИЛЫЕ «ШЛАКОБЛОК» ДОМА Период 1923 -1927 гг. строительства Техническое В большинстве своем ветхие, но не состояние аварийные. Практически не расселяются Местоположение Прежде всего Мотовилиха ( «Рабочий поселок» ), также единичные объекты в центре Перми Эти дома, несмотря на непродолжительный период строительства, оставили свои след в архитектуре Перми. Это был единственный период советской эпохи, когда архитекторы могли проектировать без жестких политических ограничений. «Шлакоблок» – такое название получил данный тип жилых домов за использование в строительстве шлакоблочных блоков черного цвета. Они же использовались и в первых серийных домах «сталинского» периода.

«СТАЛИНКИ» ИНДИВИДУАЛЬНЫЕ ЖИЛЫЕ «СТАЛИНКИ» ДОМА Период 1935 -1955 гг. строительства Конструктив кирпич Техническое Присутствуют ветхие строения, но состояние произведен ремонт. Местоположение Комсомольский проспект, «Закамск» , Индустриальный район, «Крохалева» , «Гайва» Высота потолков От 3, 0 до 4, 5 м. Наличие лифта редко присутствует в последних 7 этажных модификациях Данный тип жилья благодаря определенным характеристикам является весьма ценным и дорогим. Главная проблема – отсутствие регулярных ремонтов зданий и замены инженерных коммуникаций.

«ХРУЩЕВКИ» Период 1950 -1968 гг. строительства Конструктив кирпич/панель Техническое У многих истекает нормативный срок состояние службы (40 лет). В Москве определенные серии сносятся. В Перми сносу не подлежат. Местоположение Повсеместно. Наиболее крупные массивы: 1 комн. квартиры – около 33 кв. м. «Балатово» , Городские горки» , «Закамск» . 2 комн. квартиры – около 43 кв. м. Высота потолков От 2, 48 до 2, 7 м. 3 комн. квартиры – около 55 кв. м. Всего существует около 40 строительных серий «хрущевок» . В Перми реализованы 2 из них: Строятся в послевоенный период. Период восстановления 1 -447 (кирпич) и 1 -464 (панель) страны и период решения проблемы дефицита жилья. На сегодня каждый четвертый пермяк живет в «хрущевке» . Отличительная особенность – маленькие кухни (6 м. ), санузлы и коридоры. Комнаты в многокомнатных квартирах – проходные ( «трамвайчиком» ).

«ХРУЩЕВКИ»

«БРЕЖНЕВКИ»

«СЕРАЯ ПАНЕЛЬ»

«ЛЕНПРОЕКТ»

«УЛУЧШЕННАЯ ПЛАНИРОВКА»

ПРИМЕРЫ ПЛАНИРОВОЧНЫХ РЕШЕНИЙ ДОМОВ УЛУЧШЕННОЙ ПЛАНИРОВКИ

«ИНДИВИДУАЛЬНАЯ ПЛАНИРОВКА» Домов индивидуальной планировки становится все больше: они становятся все разнообразнее. Отличаются потребительскими свойствами. Возникает проблема их дифференциации по качеству.

«ИНДИВИДУАЛЬНАЯ ПЛАНИРОВКА»