ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ГОСУДАРСТВЕННАЯ

ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО, ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И СДЕЛОК С НИМИ

Понятие и содержание землеустройства Землеустройство представляет собой комплекс мероприятий по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства, организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации.

Правовые основания для проведения землеустройства решения государственных органов власти или органов местного самоуправления договоры о проведении землеустройства судебные решения по земельным вопросам, связанные чаще всего с земельными спорами

Землеустроительные действия включают в себя следующие виды работ: - изучение состояния земель; - планирование и организацию рационального использования земель; - описание и установление границ объектов землеустройства; - внутрихозяйственное землеустройство.

Под объектом землеустройства понимаются территории субъектов Российской Федерации, территории муниципальных образований, территории населенных пунктов, территориальные зоны, зоны с особыми условиями использования территорий, а также части указанных территорий и зон.

В рамках проведения землеустройства осуществляются мероприятия по описанию местоположения и (или) установлению на местности границ: - субъектов Российской Федерации; - муниципальных образований; - населенных пунктов; - территориальных зон; - зон с особыми условиями использования территорий.

Виды и содержание основных землеустроительных действий Изучение состояния земель Данный вид землеустроительных действий включает: - геодезические и картографические работы; - почвенные, геоботанические, агрохозяйственные и другие специальные обследования и изыскания; - качественную оценку земель; - инвентаризацию земель.

Под геодезией понимается область отношений, возникающих в процессе научной, технической и производственной деятельности по определению фигуры, размеров, гравитационного поля Земли, координат точек земной поверхности и их изменений во времени. Под картографией понимается область отношений, возникающих в процессе научной, технической и производственной деятельности по изучению, созданию и использованию картографических произведений, главной частью которых являются картографические изображения.

Почвенные, геоботанические и иные специальные обследования и изыскания проводятся в целях получения информации о состоянии земель для разработки мероприятий по их улучшению и рациональному использованию. Условия, сроки и режим использования земель для выполнения изыскательских работ устанавливаются в договоре, заключаемом между предприятием, осуществляющим работы, и собственником земли или При этом участки, на которых проводятся землепользователем. работы, у соответствующих правообладателей не изымаются.

- Оценка качества земель представляет собой выраженный в цифровых показателях уровень продуктивной способности земельных участков. Обычно применяется стобалльная система оценки земель, когда уровень производительной способности оцениваемых земель выражается в процентах к максимальной производительности земель данного класса. - Оценка качества земель имеет практическое значение при переводе земель сельскохозяйственного назначения в иные категории земель.

Инвентаризация земель - вид землеустроительных работ по детальному и целенаправленному обследованию земельных участков. Инвентаризация земель проводится для уточнения или установления местоположения объектов землеустройства, их границ (без закрепления на местности), выявления неиспользуемых, нерационально используемых или используемых не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков. Конкретная цель и содержание инвентаризации определяются решением соответствующего органа о ее проведении.

Планирование и организация рационального использования земель и их охраны как виды землеустроительной деятельности установлены ст. 14 ФЗ "О землеустройстве". Данные землеустроительные действия проводятся в целях распределения земель в соответствии с перспективами развития экономики, улучшения организации территорий и определения направлений наиболее рационального и эффективного использования земель и их охраны. Планирование и организация рационального использования земель и их охраны в городских и сельских поселениях проводятся в соответствии с градостроительной документацией.

Описание местоположения и установление на местности границ объектов землеустройства как основной вид землеустроительной деятельности Описание местоположения границ объектов землеустройства. 1. Указанная процедура включает следующие этапы: а) подготовительные работы; б) составление карты (плана) границ субъекта Российской Федерации, муниципального образования, населенного пункта, территориальных зон, зоны с особым условием использования территорий (далее - карта (план) границ соответствующей территории или карта (план) объекта землеустройства); в) формирование землеустроительного дела по составлению карты (плана) границ соответствующей территории; г) рассмотрение карты (плана) границ соответствующей территории (согласование, утверждение); д) сдача землеустроительного дела заказчику и в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства.

2. Подготовительные работы включают сбор и изучение сведений об объекте землеустройства, содержащихся в документах по установлению границ соответствующих территорий, государственном кадастре недвижимости, документах по планированию организации территорий (землеустроительная, градостроительная, лесоустроительная и иная подобная документация), а также сведений об имеющейся геодезической и картографической основе. 3. Материалы описания местоположения границ объектов землеустройства, а также задание на проведение землеустройства брошюруются в землеустроительное дело, которое может состоять из одного или нескольких томов

4. Карта (план) границ соответствующей территории в части прохождения границы утверждается органом государственной власти или органом местного самоуправления, который в соответствии с федеральным законодательством уполномочен принимать решение об установлении границы такой территории. Перед утверждением карты (плана) границ соответствующей территории органом государственной власти или органом местного самоуправления рекомендуется указанный документ (землеустроительное дело) направлять на рассмотрение в соответствующий территориальный орган Роснедвижимости.

5. Основаниями для отказа в визировании карты (плана) соответствующей территории территориальным органом Роснедвижимости являются: - пересечение устанавливаемой (уточняемой) границы субъекта Российской Федерации, или границы муниципального образования, или границы населенного пункта с границей земельного участка (участков), учтенного в государственном кадастре недвижимости; - отсутствие пояснительной записки; - отсутствие графической части с указанием устанавливаемой (уточняемой) границы соответствующей территории; - отсутствие списка координат поворотных (характерных) точек границ соответствующей территории, а также значений среднеквадратических ошибок определения координат; - несоответствие выбранной системы координат системе координат, установленной для ведения государственного кадастра недвижимости; - границы территориальной зоны или зоны с особым условием использования территорий не соответствуют указанным в пояснительной записке исходным данным (нормативам, утвержденным документам, которыми определялись границы, и т. п. ).

6. Уполномоченный орган утверждает карту (план) границ соответствующей территории путем постановки подписи на титульном листе землеустроительного дела и графической части карты (плана). 7. Один экземпляр утвержденного землеустроительного дела исполнитель работ сдает в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства. 8. На основании акта соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления, которым утверждены границы, и землеустроительного дела готовится пакет документов, содержащих сведения о границах соответствующих территорий и необходимых для представления в орган кадастрового учета

Установление на местности границ объектов землеустройства 1. Установление на местности административных границ и границ населенных пунктов рекомендуется осуществлять на основе утвержденного землеустроительного дела, содержащего описание местоположения границ указанных территорий, по мере проведения кадастровых работ по земельным участкам, границы которых совпадают с границами указанных объектов землеустройства. По результатам проведения кадастровых работ при внесении сведений о земельных участках в государственный кадастр недвижимости одновременно уточняются сведения о границах субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, населенных пунктов.

2. Установление на местности территориальных зон и зон с особым условием использования территорий осуществляется по инициативе органов государственной власти, органов местного самоуправления или правообладателей земельных участков, чьи земельные участки попадают в такие зоны. Работы по установлению на местности территориальных зон и зон с особым условием использования территорий рекомендуется производить на основе утвержденного землеустроительного дела, содержащего описание местоположения границ указанных зон, путем обозначения на местности отдельных участков границ таких зон информационными знаками.

Государственный контроль за проведением землеустройства Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2008 г. N 1061 утверждено Положение о контроле за проведением землеустройства. Контроль осуществляется в целях обеспечения соблюдения организациями и гражданами проведении землеустройства требований законодательства Российской Федерации, а также утвержденных в установленном порядке технических условий проведения землеустройства и требований к нему. Контроль проводится в соответствии с требованиями Федерального закона "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора)". Контроль осуществляется в форме проверок, проводимых в соответствии с планами, утверждаемыми Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (с 1 марта 2009 г. - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии), а также внеплановых проверок.

Содержание и формы осуществления кадастрового учета Общие положения о Государственном кадастре недвижимости Государственный кадастр недвижимости как систематизированный свод сведений об учтенном в установленном порядке недвижимом имуществе представляет собой интеграцию раздельно существовавших двух кадастровых систем: государственного земельного кадастра и государственного кадастра иных объектов недвижимости. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости: 1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение и др. ); 2) кадастровый номер и дата его внесения в государственный кадастр недвижимости; 3) описание местоположения границ объекта недвижимости, если таковым является земельный участок; 4) описание местоположения объектов недвижимости на земельном участке; 5) сведения о зданиях или сооружениях и помещениях, расположенных в этих зданиях и сооружениях, если объектом недвижимости являются помещения в зданиях и сооружениях; 6) площадь объекта, если таковым являются земельный участок, здание или помещение.

Порядок ведения государственного кадастра недвижимости Порядок ведения государственного кадастрового учета регулируется нормами статей гл. 3 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" с учетом Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минюста РФ от 20 февраля 2008 г. N 35.

К заявлению о кадастровом учете объекта недвижимости должны быть приложены следующие документы: - документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за осуществление кадастрового учета; - межевой план (при постановке на учет земельного участка); - документ, подтверждающий согласование границ земельного участка со смежниками; - технический план здания, строения, сооружения или иного объекта недвижимости; - копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа; - копия документа, подтверждающего принадлежность земельного участка к определенной категории земель и установленное разрешенное использование земельного участка.

Закон о государственном кадастре недвижимости допускает возможность приостановления кадастрового учета или отказа в нем при наличии определенных установленных законом обстоятельств. Осуществление кадастрового учета может быть приостановлено в следующих случаях: - если имеются противоречивые сведения об объекте недвижимости в представленных для кадастрового учета сведениях; - если имеет место взаимное пересечение границ учитываемого участка с другим (другими) участком (участками); - в случае частичного или полного совпадения местоположения учитываемого помещения с другим помещением; - если заявителем не представлены необходимые для кадастрового учета документы.

Порядок согласования местоположения границ земельных участков При выполнении кадастровых работ в целях кадастрового учета уточнения местоположения границ земельного участка местоположение границ подлежит обязательному согласованию с заинтересованными лицами. Под заинтересованными лицами в данном случае понимаются: 1) лица - собственники смежных земельных участков (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены: - гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование; - юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование); 2) землевладельцы и землепользователи, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или праве аренды на срок более пяти лет (если собственником земли является публичное образование).

Закон о государственном кадастре недвижимости выделяет две формы согласования местоположения границ: Формы согласования местоположения границ коллективная форма (путем проведения собрания со всеми заинтересованными лицами) индивидуальная форма (согласования с каждым заинтересованным лицом)

Формы осуществления кадастровой деятельности Кадастровую деятельность вправе осуществлять физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера. Кадастровый инженер может выбрать следующие формы своей кадастровой деятельности в качестве: 1) индивидуального предпринимателя; 2) работника юридического лица на основании трудового договора.

Правовые условия образования земельных участков С 24 октября 2008 г. в связи со вступлением в силу Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 141 -ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений" при рассмотрении документов, необходимых для государственного кадастрового учета, установлены специальные условия образования земельных участков. Вышеуказанным Федеральным законом в ЗК РФ введена новая глава 1. 1 "Земельные участки", содержащая понятие земельного участка, а также устанавливающая способы и условия образования земельных участков. Данная глава содержит следующие общие условия образования земельных участков.

1. Образование земельных участков осуществляется на основании волеизъявления следующих лиц: а) образование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, за исключением случаев: -раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения; - образования земельных участков из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

-образования земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории; -перераспределения земельных участков в соответствии со ст. 11. 7 ЗК РФ; - иных предусмотренных федеральными законами случаев.

б) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения; в) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор.

2. Образование земельных участков из участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается только при наличии письменного согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. 3. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков: - находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; в случаях образования земельных участков на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

3. Соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков является гражданско-правовой сделкой. Данная сделка является основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков. В случае образования земельного участка на основании решения органа государственной власти или местного самоуправления государственная регистрация осуществляется в соответствии с данным решением. 4. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

5. Земельный кодекс РФ устанавливает четыре способа образования земельных участков: раздел, объединение, перераспределение земельных участков или выдел из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. 6. Также отдельно установлены требования к образуемым и измененным земельным участкам: - границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов; - не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;

-не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием; - образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Государственная регистрация прав на землю и сделок с ней Общие положения Государственная регистрация прав на землю и сделок с ней представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельные участки. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права на земельный участок, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Правовой основой государственной регистрации прав на землю являются: ГК РФ (ст. 130 - 132, 164) и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации). Основаниями для государственной регистрации прав на земельный участок являются правоустанавливающий документ (решение компетентного органа о предоставлении земельного участка, свидетельство о принятии наследства, постановление суда и т. п. ) и кадастровый паспорт, которые прикладываются к заявлению правообладателя.

Порядок государственной регистрации прав на землю и сделок с ней С 1 марта 2009 года государственная регистрация прав на землю и сделок с ней осуществляется территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, преобразованной из Федеральной регистрационной службы. Основным регистрационным документом является Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в который вносят соответствующие записи о правах на землю по установленной законом единой для всей территории Российской Федерации системе.

Порядок проведения государственной регистрации прав определен ст. 13 Закона о государственной регистрации и осуществляется по этапам и разделам, которые располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества (земля - строение - элементы строения): I раздел - информация о земельном участке; II раздел - информация о зданиях, строениях, сооружениях и других объектах недвижимого имущества, расположенных на земельном участке и прочно связанных с землей; III раздел - информация о квартирах, помещениях и иных объектах, входящих в состав зданий, строений и сооружений.

Каждый раздел ЕГРП состоит из трех подразделов. Подраздел 1. 1 - краткое описание регистрируемого объекта, вид объекта, фактическая площадь по кадастровому плану, целевое назначение и т. п. Подраздел 1. 2 - записи о праве собственности и об иных вещных правах на регистрируемый объект, имя правообладателя, его адрес, вид права, размер доли в праве, реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись. Подраздел 1. 3 - записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуты, ипотека, доверительное управление, аренда имущества и т. п. ).