Затратный подход Метод сравнения единиц 17 04 2012

Затратный подход Метод сравнения единиц 17. 04. 2012

Преимущества метода o o o Применение метода сравнительной единицы не требует профессиональных компетенций в области сметного ценообразования Соответственно нет необходимости в приобретении дорогостоящего лицензионного программного обеспечения, например, ПК «ГРАНД-Смета» (стоимость лицензии 23 тыс. -25 тыс. рублей, ежегодное обновление 13 тыс. рублей) не трудоемкий метод и простой в применении по сравнению с количественными методами сметного ценообразования.

Ограничения метода o Метод может использоваться только с целью определения стоимости замещения, так как в справочниках Укрупненных Показателей Стоимости Строительства, например, КОИнвест, используются усредненные данные и при оценке уникального объекта не могут быть учтены индивидуальные особенности оцениваемого объекта (технология строительства, материалы и т. п. )

Применение метода o o Метод сравнения единиц подходит для оценки специализированных объектов оценки, например, больниц, школ, детских садов, театров и т. п. , так как является одним из методов затратного подхода Функциональное назначение таких объектов не подразумевает получение дохода, в связи с чем не применим доходный подход. По причине отсутствия сделок купли-продажи или информации об их свершении со специализированными объектами не применим сравнительный подход.

Стоимость нового строительства в оценке Снов=ПИ+КИ+ПП Снов – стоимость строительства; ПИ – прямые издержки КИ – косвенные издержки ПП – прибыль предпринимателя o o o Стоимость строительства нового объекта в оценке Прибыль Предпринимателя o Прямые Издержки Косвенные Издержки Понятие «издержки» шире понятия «затраты» . «издержки» включают специфические виды затрат: единый социальный налог, потери от брака, гарантийный ремонт и др.

o Метод сравнения единиц применяется для определения прямых издержек на строительство нового здания o Отдельно определяются косвенные издержки и прибыль предпринимателя

Последовательность оценки используя метод сравнения единиц o o o 1. определение конструктивной системы здания и класса качества объекта оценки; 2. подборка укрупненного стоимостного показателя в соответствии с функциональным назначением, конструктивной системой, классом качества и техническими характеристиками (объемом, площадью); 3. определение необходимых параметров, подлежащих корректировке; 4. определение количественные значения корректирующих коэффициентов; расчет стоимости объекта оценки;

1. Конструктивная система зданий Основной материал ограждающих конструкций Кирпич Комбинация тонкого металлического листа и эффективных изоляционных материалов Древесина Класс конструктивной системы КС-1 Древесина Железобетон Основной материал несущих конструкций Железобетон и сталь КС-2 Железобетон в бескаркасных системах Железобетон в каркасных системах Сталь КС-3 Сталь и железобетон КС-6 Древесина и др. конструктивные элементы КС-7 КС-4 КС-5

1. Конструктивная система сооружений С преимущественным применением: Класс конструктивной системы Нерудных и бетона КС-8 Монолитного железобетона КС-9 Сборного железобетона КС-10 Конструкционной стали КС-11 Стальных труб КС-12 Древесины КС-13 Кабелей и проводов КС-14 Объекты благоустройства прилегающей территории КС-15

1. Класс качества зданий Качественные параметры здания соответствующего типа определены в соответствии с классами качества: o o Econom (Экономичный) Standart (Стандартный ) Premiun (Улучшеный) De Luxe (Люкс)

o o o o По функциональному назначению общественные здания делятся на следующие категории, используемые в справочнике УПСС: Здравоохранение; Культура; Образование и наука; Рестораны; Банки и офисы; Сервис Многофункциональные комплексы

Рассмотрим пример o Оцениваемый объект – 2 -х этажное здание Библиотеки Объем – 2600 куб. м. Класс конструктивная системы здания -1 Класс качества здания – стандартный o Цель оценки – определение стоимости замещения o o o Воспользуемся сборником Укрупненных показателей стоимости строительства общественных зданий, КОИнвест, 2010

2. Определение показателя УПСС

2 Определение показателя УПСС o o o В справочнике найден укрупненный показатель стоимости строительства здания, ближайшего к оцениваемому объекту по технической характеристике объем здания до 3000 куб. м. Стоимость строительства 1 куб м. по справочнику УПСС составляет 7 138 рублей Необходимо произвести поправку (корректировку) на разницу в объеме здания (если бы использовалась характеристика здания площадь, то необходимо было производить корректировку на площадь здания)

3. 1. Корректировка на разницу в объеме или площади здания o o o Поправка на разницу в объеме здания или площади между оцениваемым объектом и ближайшим показателем по справочнику производится с помощью коэффициентов Соотношение объемов оцениваемого объекта и выбранного показателя в сборнике составляет 2600/3000 = 0, 87 Для это значения корректирующий коэффициент равен единице, то есть корректировка не производиться

3. 1. Корректировка на разницу в объеме или площади здания На разницу в объеме На разницу в площади Vo/Vспр Ко So/Sспр Ко < 0, 10 1, 24 < 0, 25 1, 25 0, 29 -0, 10 1, 22 0, 49 -0, 25 1, 2 0, 49 -0, 30 1, 2 0, 86 -0, 50 1, 1 0, 71 -0, 50 1, 16 0, 85 -1, 15 1 0, 70 -1, 30 1 1, 16 -1, 50 0, 95 1, 31 -2, 00 0, 87 >1, 50 0, 93 > 2, 00 0, 86

3. 2. Поправка на территориальноэкономическую разницу o o o Интегральный территориально-экономический корректирующий коэффициент (Ктер-эк) рекомендуется определять по формуле: Ктер-эк= Крег-эк× Кзон-эк Крег-эк – региональный экономический коэффициент к справочной стоимости строительства в Московской области, приведенный ежеквартальном информационно-аналитическом бюллетене «Индексы цен в строительстве» Кзон-эк – зонально-экономический коэффициент к среднему уровню стоимости в регионе, определяемый оценщиком самостоятельно при наличии соответсвующих данных Для Пермского края территориально-экономический корректирующий коэффициент составляет 1, 09

3. 3. Поправка на изменение цен в строительстве o o o Корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве после 1 января 2010 года (Кинфл) рассчитываются по формуле: Кинфл =Ио/И 01. 2010 Ио и И 01. 2010 – индексы цен соответственно для j-го периода проведения оценки и для 1 января 2010 г (см. ежеквартальные информационно-аналитические бюллетени КО-ИНВЕСТ «индексы цен на строительномонтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе» ) На практике для удобства оценщиков индексы цен распространяют саморегулируемые организации

Индекс изменения цен на СМР I квартал 2010 Письмо Минрегиона РФ от 20. 01. 2010 N 1289 -СК/08 «Об индексах изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, индексах изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ и иных индексах на I квартал 2010 года»

Индекс изменения цен на СМР I квартал 2012 Письмо Минрегиона РФ от 28. 02. 2012 N 4122 -ИП/08 «Об индексах изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, индексах изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ и иных индексах на I квартал 2012 года»

3. 3. Поправка на изменение цен в строительстве o o o Индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ к ФЕР 2001/ТЕР 2001 для строительства Административного здания в Пермском крае на 1 квартал 2012 составляет 4, 78 Индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ к ФЕР 2001/ТЕР 2001 для строительства Административного здания в Пермском крае на 1 квартал 2010 составляет 4, 77 o Кинфл = 4, 78/4, 77 = 1, 0021 Кинфл принимаем в качестве единицы

4. Определение стоимости строительства o o o Размер прямых издержек на новое строительство определяется по формуле: Сн=Vо(Sо)×Сспр×Ко×Ктер-эк×Кинфл Для рассматриваемого примера: Сн= 2600 куб. м. × 7138 руб. /куб. м. × 1, 09 × 1= 20 229 092 рубля. Показатели УПСС не учитывают НДС, поэтому стоимость необходимо умножить на 1, 18 (НДС=18%) Сн= 20 229 092 × 1, 18=23 870 329 рублей Вывод: замещение (строительство новой) библиотеки объемом 2600 куб. м. по состоянию на 1 квартал 2012 составляет двадцать три миллиона восемьсот семьдесят тысячи (23 870 000) рублей. Окончательная стоимость округляется до тысяч рублей

Другие корректирующие коэффициенты o o Существует еще набор корректировочных коэффициентов, которые на практике не применяются или применяются очень редко: коэффициент на различие в сейсмичности (Ксейсм) коэффициент доначислений к стоимости прямых затрат, накладных расходов и прибыли (Кпз)

коэффициент на различие в сейсмичности В Пермском крае сейсмичность совпадает с учтенной сейсмичность (6 баллов) при определении стоимости показателей справочника КОИНВЕСТ, ывающей () Ксейсм= аj/аспр = 6/6 = 1 Сейсмичность в баллах 6 7 8 Ксейсм 1 1, 04 1, 05 9 10 1, 08 1, 09

коэффициент доначислений к стоимости прямых затрат, накладных расходов и прибыли o o Применяется в случае существенного отличия доначислений от уровня, учтенного в справочных стоимостных показателях Коэффициент определяется: Кпз = П/ Пспр П – соотношение между полной сметная стоимостью строительства здания по всем 12 главам сводного сметного расчета плюс непредвиденные работы и затраты к стоимости по локальным сметным расчетам, включающим в себя прямые затраты на выполнение работ, накладные расходы и сметную прибыль Пспр – охарактеризованое выше соотношение, учтенное в справочнике (КО-ИНВЕСТ Пспр = 1, 20)

Определение косвенных издержек №п/п Наименование затрат Доля, % в структуре 1 Получение прав на земельный участок 11, 50 -13, 50 2 Затраты на проектно-изыскательные и строительномонтажные работы 67, 80 3 Получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры 4, 50 4 Платежи за услуги различных государственных согласующих организаций 6, 50 5 Платежи на развитие не связанной со строительством объекта внеплощадочной инженерной и социальной инфраструктуры 8, 00 -10, 00

Соответственно 67, 8 % это затраты на строительство по прямым издержкам, 32, 2 % затраты, которые необходимы для организации процесса строительства – косвенные издержки КИ= 23 870 000 /0, 678 – 23 870 000 = 11 336 490 рублей Вывод: стоимость косвенных издержек составляет одиннадцать миллионов триста тридцать шесть тысяч (11 336 000)рублей

Определение прибыли предпринимателя Расчёт целесообразно производить по формуле Е. С. Озерова* ПП(%)=n×Y/ (1 +(n×Y/3)+Co(1+(2×Y×n)/3+Y 2×n 2/3)) где: n- период строительства, Y - годовая норма отдачи на вложенный капитал, принимаемый на весь период строительства, Со=Са/С - доля авансового платежа в общей сумме платежей Озеров Е. С. «Экономика и менеджмент недвижимости» СПб. : «Питер» , 2003. -424 с.

Определение прибыли предпринимателя годовая норма отдачи на вложенный капитал j, sxyj соответствует величине ставки кредитования нового строительства. Так же может приниматься по ставке дисконтирования инвестиционных проектов, определяемая например, WACC Наименование n, лет Y Со ПП, % Библиотека 1, 5 22 10 22, 4 Тогда прибыль предпринимателя составляет 23 870 000 × 0, 224 = 5 346 880 рублей

Полная стоимость строительства Снов = ПИ+КИ +ПП Снов =23 870 000 + 11 336 490 + 5 346 880 = 40 553 070 рублей Вывод: Стоимость замещения библиотеки объемом 2600 куб. м. по состоянию на 1 квартал 2012 составляет сорок миллионов пятьсот пятьдесят три тысячи (40 553 000) рублей.