Затратный подход к оценке бизнеса
Методология затратного (имущественного) подхода q При затратном подходе к оценке бизнеса оценщик рассматривает стоимость предприятия с учетом понесенных издержек. Предприятие стоит столько, сколько стоит его имущество (за вычетом задолженности фирмы). Базовая формула затратного подхода: q Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия в следствии инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило не соответствует рыночной стоимости. q В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для этого предварительно проводится оценка рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности. q Затем определяется текущая стоимость обязательств. q и, наконец, из рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия. Собственный капитал = Активы - Обязательства
Активы (имущество) предприятия Все активы предприятия подразделяются на: – материальные; – нематериальные. q Материальные активы предприятия делятся на: – реальные; – финансовые. q Нематериальные активы предприятия можно подразделить на три основные группы: – объекты интеллектуальной собственности, представляющие исключительное право на результаты интеллектуальной деятельности; – организационные расходы (расходы, связанные с образованием юридического лица, признанные в соответствии с учредительными документами частью вклада участников в уставный капитал предприятия); – деловая репутация (гудвилл) предприятия.
Материальные активы предприятия q Реальные активы - это: 1) недвижимость (земля, здания, помещения, сооружения); 2) оборудование и оснастка, т. е. инструменты, приспособления и контрольно-измерительные приборы; 3) оборотные фонды, состоящие из: • • • складского запаса покупных сырья, материалов, полуфабрикатов и комплектующих изделий; незавершенного производства; запаса готовой, но не реализованной продукции; дебиторской задолженности; денег на текущих (расчетных) счетах. q Финансовые активы предприятия отражаются в основном в: 1) ценных бумагах; 2) банковских депозитах.
Методы затратного подхода Два основных методы: Ø Метод чистых активов. Ø Метод ликвидационной стоимости.
Алгоритм оценки методом чистых активов 1. Определяется обоснованная рыночная стоимость недвижимого имущества предприятия; 2. Оценивается рыночная стоимость машин и оборудования; 3. Рассчитывается стоимость нематериальных активов; 4. Оценивается рыночная стоимость финансовых вложений (как долгосрочных, так и краткосрочных); 5. Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость; 6. Оцениваются расходы будущих периодов; 7. Оценивается дебиторская задолженность; 8. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость; 9. Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.
q. Рассмотреть пример расчета стоимости предприятия в рамках затратного подхода (методом чистых активов).
Метод ликвидационной стоимости • Оценка ликвидационной стоимости предприятия осуществляется в следующих случаях: – Компания находится в состоянии банкротства, или есть серьезные сомнения относительно ее способности оставаться действующим предприятием; – Стоимость компании при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности. • Ликвидационная стоимость представляет собой стоимость, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной продаже его активов.
Алгоритм расчета ликвидационной стоимости 1. 2. Берется последний балансовый отчет (желательно последний квартальный). Разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия: недвижимого имущества, машин и оборудования, товарноматериальных запасов требует различных временных периодов. 3. Определяется валовая выручка от ликвидации активов; 4. Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат. К прямым затратам, связанным с ликвидацией предприятия, относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и сборы, которые платятся при продаже. С учетом календарного графика ликвидации активов скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск. 5. Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранение оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации. Срок дисконтировании соответствующих затрат определяется по календарному графику продажи активов предприятия. 6. Прибавляется (вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода. 7. Вычитаются преимущественные права на удовлетворение: выходные пособия и выплаты работникам предприятия; требования кредиторов по обязательствам, которые обеспечиваются залогом имущества ликвидируемого предприятия; задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды; расчеты с другими кредиторами. Таким образом, ликвидационная стоимость предприятия рассчитывается путем вычитания из корректированной стоимости всех активов баланса суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также величины всех принимаемых обязательств.
Определение обоснованной рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия q. Для оценки недвижимости (земли и зданий, сооружений) возможно использование трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. q. Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает два метода: – метод капитализации доходов; – метод дисконтирования денежных потоков.
Метод капитализации доходов • Этот метод используется при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу. • Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости, недвижимости при ее продаже в будущем. • Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка.
Этапы процедуры оценки методом капитализации q Первый этап. Оценивается потенциальный валовой доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки, он рассчитывается по формуле где: - площадь, сдаваемой в аренду, кв. м. - арендная ставка за 1 кв. м. q Величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т. д.
Этапы процедуры оценки методом капитализации q. Второй этап. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода: ДВД = ПВД – Потери q. Третий этап. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.
Операционные расходы – условно-постоянные расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (например, страховые платежи); – условно-переменные, или эксплуатационные расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. (коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на управление, зарплата обслуживающему персоналу и т. д. ; – расходы на замещение, или резервы – это расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшения здания (кровля, покрытие пола, сантехника, электроарматура). Если владелец планирует замену изнашивающихся компонентов в течение срока владения, то такие отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости методом капитализации доходов.
• Пример. Текущий ремонт, требующийся один раз в 6 лет, обходится владельцу 10000 долл. Последний раз ремонт был проведен 2 года назад. Срок владения – 5 лет. Необходимо рассчитать расходы на замещение по статье текущего ремонта за первый год владения. Следующий ремонт нужно провести через 4 года (6 – 2), следовательно, он придется на нынешнего владельца, и расходы на замещение составят: 10000 / 4 = 2500 долл.
• Пример. Текущий ремонт, требующийся один раз в 6 лет, обходится владельцу в 10000 долл. Последний раз ремонт был проведен 2 года назад. Срок владения – 3 года. Надо рассчитать расходы на замещение по статье текущего ремонта за первый год владения. • Ремонт придется делать следующему владельцу, поэтому расходы на замещение для нынешнего владельца равны 0. Цена же реверсии уменьшится на размер износа, т. е. на (2 + 3) / 6 стоимости ремонта, что составляет 10000 * (5 /6) = 8333, 3 долл.
Этапы процедуры оценки методом капитализации q Четвертый этап. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов. Отсюда ЧОД = Действительный валовой доход – Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений). q Пятый этап. Рассчитывается ставка капитализации. Существует несколько методов ее определения: – метод кумулятивного построения; – метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат; – метод прямой капитализации; – метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.
Метод кумулятивного построения q Наиболее распространенный метод расчета коэффициента капитализации. q Ставка капитализации в оценке недвижимости вычисляется как сумма элементов: – Ставки дохода на инвестиции (капитал). Это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями; – Норма возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент ставки капитализации применяется только к изнашиваемой, т. е. теряющей стоимость, части активов. q Ставка дохода на инвестиции (на капитал) строится на базе: – – безрисковой ставки дохода; премии за риск; премии за низкую ликвидность недвижимости; премии за инвестиционный менеджмент.
Метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат q Ставка капитализации применительно к недвижимости включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. q Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в ставке капитализации возмещения капитала. q Существуют три метода возмещения инвестированного капитала: – прямолинейный возврат капитала (метод Ринга); – возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют «аннуитетный метод» ; – возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Метод Ринга • • • Использовать целесообразно, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет происходить равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, другими словами, она представляет величину, обратную сроку службы актива. Пример. Условия инвестирования: сумма – 2000 долл. ; срок – 5 лет; ставка дохода на инвестиции – 12%. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100 / 5 = 20). В этом случае ставка капитализации доходов: 20 + 12 = 32%. Ежегодно будет возвращаться 20% первоначальных инвестиций наряду с 12%-ным доходом на инвестиции. Выплачиваемые проценты в абсолютном выражении из года в год будут убывать, так как они начисляются на убывающий остаток основной суммы 12% от 2000 долл. 12% от 1600 долл. 12% от 1200 долл. 12% от 800 долл. 12% от 400 долл. Проценты, долл. 240 192 144 96 48 Возмещение основной суммы, долл. 400 400 400 первый второй третий четвертый пятый 640 592 544 496 448 Годы Сумма, долл.
Метод Инвуда q Применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна их часть представляет собой доход на инвестиции, а другая обеспечивает возмещение или возврат капитала. q Более того, сумма возврата капитала будет реинвестироваться по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации будет равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор берется из таблицы шести функций сложного процента). Сам же коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов будет равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактору фонда возмещения для этого же процента (коэффициент капитализации можно взять из таблицы шести функций сложного процента в графе взнос на амортизацию единицы).
Метод Инвуда q. Метод используют в тех случаях, когда ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. q. Поэтому для инвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.
Этапы процедуры оценки методом капитализации q. Шестой этап. На последнем этапе метода капитализации доходов стоимость недвижимого имущества определяется посредством деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода (результат четвертого этапа) на ставку капитализации (результат пятого этапа).
Скачать презентацию Затратный подход к оценке бизнеса Методология затратного
Затратный подход_Бизнес.ppt