ЗАО «Оценщики без границ» , СПб Тема: «Практические аспекты участия оценщика (эксперта) в судопроизводстве» Рассматриваемые вопросы: l l l Владимир Дьяконов l Отчет об оценке как доказательство. Защита отчета в суде. Экспертиза стоимости в рамках судебного процесса. Вопросы, ставящиеся перед экспертом. Сбор доказательств и проверка фактов. Практикум
Отчет об оценке как доказательство. Требования к отчету об оценке Анализ достоверности Все требования довольно четко сформулированы в Федеральном Стандарте оценки (ФСО № 3). Не секрет, что не мало отчетов, попадающих к судьям, довольно низкого качества по исполнению. Анализ Сбор Немногие наши коллеги утруждают себя сбором и рынка информации использованием только достоверной и проверенной информации. Хотя на оценщике и не лежит ответственность за достоверность и юридическую чистоту поступающей от заказчика информации, все Расчет же лучше проводить хотя бы минимальную проверку стоимости (по формальным признакам). Например: в свидетельстве о регистрации права и технической l Пояснения к схеме документации указаны абсолютно одинаковые Центр пересечения адреса, но имеется расхождение в площадях объекта. выделенных областей Тут бы и запросить выписку в БТИ или кадастре, но будет представлять многие оценщики все же стараются выполнить обоснованную базу для работу в срок, и нередко опираются только на данные регистрационного документа. Давая, таким расчета стоимости. образом, шанс противной стороне оспорить результаты оценки в судебном порядке.
Отчет об оценке как доказательство. Федеральным стандартом абсолютно исключено какое-либо неоднозначное толкование полученных результатов, или введение в заблуждение пользователей. Отчет об оценке является документом, несущим в себе доказательства прямого действия. Другими словами, правильно выполненный отчёт об оценке в большой степени влияет на решение суда. О методиках расчетов речи сегодня не пойдет, их довольно много, и изобретать велосипед мы с Вами не будем. Просто окунемся в практику. Ситуация: к оценщику обращается гражданин с просьбой определить величину ущерба, нанесенного в результате противоправных действий неустановленных лиц. Отчет оценщика, якобы, необходим для предоставления в Отдел внутренних дел для возбуждения дела. И тут начинается типовое нарушение – отсутствие уведомления третьей стороны о месте и времени осмотра. Вы скажете «Лицо то не установлено…» и от части будете правы. Но, в большинстве случаев, такое лицо известно – как правило – это бытовые разборки между соседями, или участниками движения. ЛЮБОЙ ЦЕНОЙ – убедить заказчика вызвать на осмотр подозреваемого, либо в отчете указать в ограничениях, что отчет подготовлен только для предоставления в Органы внутренних дел, но никак не для суда. Адвокат ответчика, в противном случае, обязательно задаст вопрос: «Почему его подзащитный не был вызван на осмотр? » и возразить ему будет нечего. Причина: заказчик ввел в заблуждение оценщика по вопросу дальнейшего использования результатов оценки Как избежать: Либо вызов подозреваемого на осмотр, либо прописать ограничение использования результатов оценки в случае когда заказчик настаивает на неизвестности ответчика или третьей стороны. При определенности ответчика, третьей стороны будет лучше если акт осмотра и один экземпляр отчёта будет предоставлен ответчику, третьей стороне под роспись.
Отчет об оценке как доказательство. Третья сторона (третьи лица) — предполагаемые субъекты материальных правоотношений, взаимосвязанных со спорным правоотношением, являющимся предметом судебного разбирательства, вступающие или привлеченные в начавшийся между первоначальными сторонами процесс с целью защиты своих субъективных прав либо охраняемых законом интересов. Понятие третьих лиц в гражданском процессе Кроме субъектов, участвующих в гражданском процессе в качестве истцов (соистцов) и ответчиков (соответчиков), в разрешении спора между ними могут быть заинтересованы и другие лица. Третьи лица могут принять участие в производящемся между первоначальными тяжущимися процессе либо в роли самостоятельных истцов, либо в роли помощников одного из тяжущихся. Первая форма участия называется самостоятельным или главным вступлением, а вторая - пособничеством. Например, по искам о разделе совместно нажитого имущества супругов в деле может быть заинтересован кто-либо из родственников, передавший им свое имущество во временное пользование. Лицо, управляющее транспортным средством, имеет интерес в деле по иску о причинении вреда источником повышенной опасности. В приведенных случаях в сфере судебного исследования будет находиться не одно, а несколько материальных правоотношений в силу их неразрывной связи и взаимозависимости. Субъектам этих правоотношений предоставляется возможность защиты своих субъективных прав или охраняемых законом интересов в качестве третьих лиц. Закон устанавливает, что для защиты своего самостоятельного требования на предмет спора, находящегося уже на рассмотрении суда, другое лицо вправе вступить в начавшийся процесс в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями При определенности третьей стороны будет лучше если акт осмотра и один экземпляр отчёта будет предоставлен третьей стороне для ознакомления под роспись.
Отчет об оценке как доказательство. Гражданский кодекс РФ: Статья 55. Доказательства 1. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. 2. Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда. Основываясь на положения Гражданского кодекса просто необходимо соблюдать процедуру осмотра поврежденного имущества, иначе Ваш отчет просто признают подготовленным с нарушением действующего законодательства. Несколько другая ситуация с ущербами, нанесенными жилым помещениям вследствие коммунальных аварий. На момент подключения к работе оценщика пострадавшая сторона уже имеет на руках Акт осмотра от Управляющей компании. Вызывать третью сторону необходимо только в случаях значительного расхождения в контрольных замерах. Краткое резюме: соблюдайте процедуры осмотра, фото- и видеофиксации, чётко устанавливайте границы и ограничения использования Вашего отчета после передачи Заказчику, и у Ответчика не будет возможности отвести Ваш отчет по формальным признакам – останется один путь – повторная оценка, либо экспертиза, а зачастую этот путь бывает дороже, нежели величина вменяемого ущерба.
Отчет об оценке как доказательство. Ссылки на законодательные и нормативные акты: l Гражданский кодекс РФ: Статья 55. Доказательства l Уголовный кодекс РФ: Статья 74. Доказательства l Федеральный Закон № 135 -ФЗ l Федеральные стандарты оценки (ФСО)
ЗАЩИТА ОТЧЕТА В СУДЕ Любые вопросы, касающиеся денег, всегда неоднозначны, субъективны. Любой ответчик, получив на руки результаты оценки, или экспертизы, прежде всего начинает сомневаться: «Где здесь подвох? И почему так много? » . Это его право… Ваша задача убедить не только Заказчика, но и Суд, свидетелей и Ответчика в Вашей безукоризненной честности, бескрайнем профессионализме и абсолютной непредвзятости. Как Вы это сделаете – решать Вам: либо убедительный отчёт, либо личное обаяние в суде. А лучше – и то и другое. Убедительный отчёт – отчёт соответствующий всем требования ФЗ 135, ФСО, со всеми переписками, распечатками, копиями документов. Для суда важна полнота, достоверность и проверяемость информации, а не красивая обёртка. Личное обаяние – почитайте Карнеги, ведь всё гениальное просто: улыбайтесь когда выигрываете, улыбайтесь когда Вам задают неудобные вопросы. Никаких нервов и истерик в суде быть не должно, тем более оскорблений… Истец Ответчик Третьи лица l Судья Свидетели Пояснения к схеме Центр пересечения выделенных областей – идеальная точка, когда доводы оценщика, выступившего в защиту своих профессиональных убеждений, привели всех участников процесса к единому мнению.
ЗАЩИТА ОТЧЕТА В СУДЕ С оппонентами общайтесь как можно вежливее: «Уважаемый ответчик…, коллега…. и т. п. » , Вы увидите, как это выводит из равновесия противную сторону. Особенно неудобные вопросы: l Почему не вызвали ответчика на осмотр? l Осмотр проводили? l Из какого источника Вы получили данные о стоимости того-то, того-то? . . У нас другие данные. . l Что-то на фотографиях это плохо видно, а вы утверждаете, что? . . l У Вас неверно указан адрес объекта… l Имеете ли Вы право заниматься оценочной деятельностью? Не нервничайте, возьмите паузу (секунд 5 -10), и спокойно всё поясняйте, как учитель в школе: без нотаций, но доходчиво. На вопрос о не вызове – ситуации и предпосылки для оценки бывают разные, об этом мы упомянули в первой части. Осмотр – ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ часть работы оценщика (эксперта). Осмотр и качественная фиксация результатов осмотра – половина успеха, основная база для дальнейшей работы. Пусть Вам неудобно ехать, нет времени и т. п. – отправьте своего сотрудника. Такой вопрос возникает всегда, когда заказчик не вызывает противную сторону на осмотр или когда оценщик передает для ответчика только расчетную часть или отчет без приложений для ознакомления. Здесь Вам всегда есть чем парировать, ведь в деле фигурирует оригинал отчета со всеми фототаблицами и актами.
ЗАЩИТА ОТЧЕТА В СУДЕ С источниками информации всё гораздо проще, чем кажется. Любой здравомыслящий оценщик, предчувствуя судебную перспективу дела, сотню раз перестрахуется, приведёт все мыслимые и немыслимые доказательства своей правоты. Например: оцениваем затраты на ремонт квартиры после залива – сразу же, как заинтересованная сторона, отметается Управляющая компания по чьей вине произошел залив, далее – посылаем письмо-запрос, желательно на фирменном бланке, на предмет стоимости тех или иных видов работ по ремонту жилых помещений в строительные организации, расположенные рядом (в районе, городе, микрорайоне). Лучше запрос направить в 4 -5 организаций. На практике – таким образом можно получить 3 -4 аналога для сравнения, причём, цены рыночные. Что и требуется в работе оценщика. Со стоимостью материалов тоже нет сложностей: распечатки из прейскурантов торгующих организаций в суде проходят, даже без заверения печатями. И все подобные козыри необходимо вшивать в Приложения к отчёту. Фотографии: Это лебединая песня адвоката ответчика, т. е. когда возражений практически не осталось. Не экономьте бумаги и чернила – сделайте крупные, чёткие, в цвете фотографии объекта оценки, лучше если фотографии будут сделаны с привязкой к местности (есть такие GPSмодули и к фотоаппаратам и к мобильным устройствам). Сами, вероятно, не раз видели отчеты наших «коллег» для страховщиков – 20 -30 снимков в черно-белом, на одном листе. И это проходит в страховых компаниях? ! Проходит. Но не в суде. В суде такие «отчёты» разбиваются очень даже легко. Один вопрос к представителю страховщика: «На основании какого документа была произведена выплата? » . Ответ – на основании отчета об оценке… Как правило, отчёты, предоставленные страховщиком, отчётами не являются.
ЗАЩИТА ОТЧЕТА В СУДЕ К источникам информации: Бывают и такие шедевры – Другими словами, страховщик сам решает – по какой стоимости будет проводиться ремонт поврежденной автомототехники. Указанная стоимость «подтверждается договорами» автостраховщика со станциями техобслуживания. Ваш аргумент более чем убедительный – гражданин не сможет на СТО получить услуги по договорам страховой компании. На любой СТО имеется 2 прайса: один для работы с физическими и юридическими лицами, второй для работ по ОСАГО или КАСКО. Второй, как правило, предусматривает существенные скидки для Заказчика (т. е. страховщика).
ЗАЩИТА ОТЧЕТА В СУДЕ Цены на запчасти для страховых организаций – оптовые, стоимость работ – проходит отдельным прейскурантом.
ЗАЩИТА ОТЧЕТА В СУДЕ Заметьте: «Данный раздел предназначен исключительно для сотрудников страховых компаний. . . » , как говорится – комментарии излишни. Так что, свои, рыночные цены вы всегда сможете отстоять при любых «неудобных» вопросах оппонентов. Очень интересный ресурс Ещё один немаловажный факт – часто в калькуляциях «независимых» оценщиков от страховой компании используются данные справочников «Прайс-Н» , но это справочники, выполненные по заказу страховщиков и всего лишь претендуют на объективность. В суде будет иметь больший вес информация, подтвержденная реальными данными и грамотным расчетом на основе статистически малых выборок по конкретному региону.
ЗАЩИТА ОТЧЕТА В СУДЕ «У Вас неверно указан адрес» - нормальный вопрос, вполне ожидаемый. В процессе подготовки отчётов оценщики часто используют шаблонные материалы. Вот тут-то и можно немного ошибиться. Во время замены адресов, описаний, обзоров (особенно методом автозамены) несложно пропустить буквально одну цифру и всё… Есть зацепка и не слабая. Ведь по ФСО «…отчёт не должен вводить в заблуждение…» , а некорректный адрес можно трактовать ни что иное, как попытка ввести пользователей отчёта в заблуждение. В этой ситуации не теряйте самообладания, в конце-концов не ошибается тот, кто ничего не делает. Сразу же поинтересуйтесь, в какой части отчета есть неоднозначные трактовки, безумно удивитесь (Ведь в Вашей практике такого никогда не случалось!!!). И, если противная сторона не возражает по другим вопросам отчёта, извинитесь перед судом, заказчиком. Практический совет – все замены в шаблонах производите вручную. Имеете ли Вы право заниматься оценочной деятельностью – вопрос из разряда провокационных. Вы то знаете, что можете осуществлять оценочную деятельность, а суд, ответчик и его представители могут не знать. Самый простой выход – подготовить заверенные копии своих образовательных документов, выписок из СРО, сертификатов, свидетельств о повышении квалификации и предоставить их в суд, ещё до начала процесса. Судья сам отведет этот вопрос. Обобщая вышесказанное – вежливость, самообладание, уверенность в своей правоте, помноженные на соблюдение стандартов оценки – 100 % джокер в Ваших руках.
ЗАЩИТА ОТЧЕТА В СУДЕ Мало написать отчет об оценке, надо уметь его отстаивать в суде. Все доказательства для суда равноценны, судебная экспертиза не имеет преимуществ перед отчетом об оценке. Для суда имеет значение доступность информации для восприятия, понимания не сведущим человеком в той области о чем идет спор. Любой Ваш отчет будет априори считаться достоверным, пока обратное не будет доказано в суде. Это резюме касается оценщиков. Для экспертов, в качестве которых часто выступают оценщики, постулат немного иной. Не стоит гнаться за сиюминутным вознаграждением, идя на поводу у заказчика или иных заинтересованных лиц, ведь уголовную ответственность эксперта, эксперта-оценщика никто не отменял. Просто соблюдайте регламент, стандарты и действующее законодательство. Никакой самодеятельности на данной ниве быть не должно. Если в рамках экспертизы Вы выполнили отчёт об оценке, будьте готовы к тому, что оппоненты обязательно проведут и его экспертизу в СРО. P. S. Оспорить отчёт об оценке или ходатайствовать о проведении повторной экспертизы сможет любой ответчик, это его право. Соблюдая правила игры, Вы себя обезопасите от возможных имущественных требований со стороны Заказчиков. Практика показала, что выводы судебной экспертизы незначительно отличаются от выводов оценщика (негосударственного эксперта), сделанных в полном соответствии с законодательством.
Экспертиза стоимости в рамках судебного процесса Экспертиза стоимости Никакая судебная экспертиза не может проводится без судебного решения. Кто ходатайствует о назначении экспертизы – неважно. Важно то, что проведение экспертизы поручили Вам. Вдаваться в подробности законодательного обеспечения экспертной деятельности мы с Вами не будем, тем более, что уже немало проведено семинаров и написано книг на эту тему. Наша задача – выстроить простой и надежный алгоритм наших действий в качестве эксперта. Основные различия судебной экспертизы в Основные области определения стоимости и оценочной деятельностью были довольно подробно освещены в материалах семинара А. Мануилова «ПРАКТИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В РАМКАХ СУДЕБНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ» . Исходные материалы дела Исследование факторов Проверка фактов Формирование Проверка собственного соблюдения мотивированного законодательства мнения l Пояснения к схеме Центр пересечения положительных выводов в выделенных областях = взвешенное экспертное заключение, основанное только на предоставленных материалах.
Экспертиза стоимости в рамках судебного процесса ФЗ № 73 -ФЗ от 31. 05. 2001 г. , ст. 16 Эксперт обязан: принять к производству порученную ему руководителем соответствующего государственного судебно-экспертного учреждения судебную экспертизу; провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам; составить мотивированное письменное сообщение о невозможности дать заключение и направить данное сообщение в орган или лицу, которые назначили судебную экспертизу, если поставленные вопросы выходят за пределы специальных знаний эксперта, объекты исследований и материалы дела непригодны или недостаточны для проведения исследований и дачи заключения и эксперту отказано в их дополнении, современный уровень развития науки не позволяет ответить на поставленные вопросы; не разглашать сведения, которые стали ему известны в связи с производством судебной экспертизы, в том числе сведения, которые могут ограничить конституционные права граждан, а также сведения, составляющие государственную, коммерческую или иную охраняемую законом тайну; обеспечить сохранность представленных объектов исследований и материалов дела.
Экспертиза стоимости в рамках судебного процесса Эксперт также исполняет обязанности, предусмотренные соответствующим процессуальным законодательством. Эксперт не вправе: принимать поручения о производстве судебной экспертизы непосредственно от каких -либо органов или лиц, за исключением руководителя государственного судебноэкспертного учреждения; осуществлять судебно-экспертную деятельность в качестве негосударственного эксперта; вступать в личные контакты с участниками процесса, если это ставит под сомнение его незаинтересованность в исходе дела; самостоятельно собирать материалы для производства судебной экспертизы; сообщать кому-либо о результатах судебной экспертизы, за исключением органа или лица, ее назначивших; уничтожать объекты исследований либо существенно изменять их свойства без разрешения органа или лица, назначивших судебную экспертизу. Эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства порученной им судебной экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с производством судебной экспертизы, осуществить оплату назначенной экспертизы до ее проведения.
Экспертиза стоимости в рамках судебного процесса Это всё, что касается государственных экспертов. Негосударственные судебные эксперты, к которым всё чаще стали обращаться суды, могут игнорировать всего эксперты, к которым всё чаще стали обращаться суды, м один пункт этой статьи: «…осуществлять судебно-экспертную деятельность в качестве негосударственного эксперта …» . В остальном – все обязанности и права аналогичны. Основная наша с Вами задача, как эксперта-оценщика, подтвердить или опровергнуть стоимость какого-либо объекта, находящегося в споре. Не секрет, что мнение оценщика субъективно, но иногда возникают ситуации, особенно в судах, когда на свет появляются стоимости одного и того же объекта, отличающиеся в разы. Резонный возникает вопрос – кто сработал под «заказ» , ведь при нормальном активном рынке, даже при использовании разных аналогов и методик, разница в оценках вряд ли сможет превысить 10 -15%. При решении такой задачи мелочей быть не может – речь идёт о денежных средствах граждан или организаций, участвующих в процессе. Эксперт берёт на себя ответственность за скорейшее и объективное завершение процесса без ущемления чьих бы то ни было гражданских прав. Экспертиза стоимости понятие многогранное, подтвердить или опровергнуть указанную в отчете стоимость можно и на основании заключения экспертизы, СРО. (ст. 17. 1. ФЗ 135), если такая экспертиза уже была проведена. Экспертное заключение по существу может быть подготовлено только с использованием материалов дела и всестороннего изучения фактов и факторов.
Экспертиза стоимости в рамках судебного процесса При проведении судебной экспертизы наибольшую роль играет верная постановка вопросов. Допустим, заказчик обратился к Вам с вопросом о возможности проведения судебной экспертизы у Вас ещё до начала судебного разбирательства. Не упускайте свой шанс правильно сформулировать вопросы. Одно дело вопрос: «Соответствует ли стоимость объекта, указанная в отчете №… текущим рыночным показателям? » , совсем другое: «Правильно ли рассчитана стоимость объекта, указанная в отчете №…? » В первом случае Вам придется практически провести самостоятельный анализ рынка и расчет стоимости и потом уже сопоставить с данными о стоимости спорного объекта. Во втором – достаточно проверить правильность расчетной части, т. е. только правильность применения методик. Даете отрицательный ответ – суд назначает повторную оценку, может быть и в Вашей организации. Другими словами, бывают ситуации, когда эксперт может помочь заказчику четко сформулировать вопросы для экспертизы. Основным вопросам, ставящимся перед экспертами, посвящена следующая глава.
Экспертиза стоимости в рамках судебного процесса Ссылки на законодательные и нормативные акты: • Федеральный закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (N 73 -ФЗ от 31 мая 2001 года) • Е. Р. Россинская, «Судебная экспертиза в гражданском, арбитражном, административном и уголовном процессе» , 3 -е издание, изд. «Норма» ИНФРА-М, Москва, 2011 г • Федеральный Закон № 135 -ФЗ • Федеральные стандарты оценки (ФСО) Ответственность эксперта регламентируется несколькими актами: • требования к экспертам в Кодексе об административных нарушениях (Ко. АП, ст. 26. 4): эксперт предупреждается "об административной ответственности за дачу заведомо ложного заключения", • ГПК, ст. 80, п. 2: "за дачу заведомо ложного заключения эксперт предупреждается судом … об ответственности, предусмотренной УК РФ", . • АПК, ст. 55, п. 5: "за дачу заведомо ложного заключения эксперт несет уголовную ответственность, о чем он предупреждается арбитражным судом и дает подписку", • УПК, ст. 57, п. 5: " за дачу заведомо ложного заключения эксперт несет ответственность в соответствии со ст. 307 УК РФ".
Вопросы, ставящиеся перед экспертами Осуществимость исследований Круг вопросов крайне широк: l Какова рыночная стоимость объекта ХХХ на дату Полнота Достоверность ХХ ХХ ХХХХ? исходной информации l Правомерно ли применение того или иного подхода к определению стоимости? l Верно ли подобраны объекты-аналоги при Проверяемость Профессиональный расчете стоимости сравнительным подходом? Исходной Уровень l Соответствуют ли приведенные в отчёте № ХХ от информации эксперта ХХ ХХ ХХХХ нормативы и расценки действительности? l Пояснения к схеме l Имеют ли место излишние виды работ и затрат Центр пересечения при расчете затратным подходом (смета)? положительных выводов в выделенных l Могли ли заявленные повреждения быть областях = взвешенное получены в результате совершившегося действия экспертное (ДТП, действия третьих лиц, залив и т. п. )? заключение, основанное только на l Соответствует ли предоставленные отчёт об предоставленных оценке требованиям действующего материалах. законодательства?
Вопросы, ставящиеся перед экспертами Какова рыночная стоимость объекта ХХХ на дату ХХ ХХ ХХХХ? При ответе на данные вопрос эксперту волей-неволей придётся выполнить почти весь объем работ по оценке спорного объекта. Но! На основании материалов дела! И никак иначе. Из материалов дела берёте описание объекта, объекты-аналоги. Вроде бы и результат должен получиться тот же, что и в исходном отчете. Не факт. Вы, уже самостоятельно, будете анализировать рынок, к которому относится спорный объект, систематизировать и рассчитывать поправки. Как Вы будете излагать свои умозаключения законодательно не регламентировано. В оценочном сообществе идут серьёзные споры о том как должно выглядеть такое экспертное заключение: с приложением полноценного отчёта об оценке, или в виде экспертного заключения с расчётами, проведенными на основании методик определения стоимости. Первый вариант сразу же налагает на Вас определённые обязательства, связанные с ФСО, даёт возможность оппонентам этот отчёт оспорить. Да и времени очень много отнимает. И результат должен быть конкретным и однозначным. На наш взгляд второй вариант несколько предпочтительнее: не надо большой «воды» и описаний методик, достаточно ссылок на такие-то и такие-то ФСО и ФЗ. Причём в этом случае можно указать либо диапазон стоимости, либо «Рыночная стоимость объекта оценки не может быть менее (или более)…. » l
Вопросы, ставящиеся перед экспертами Правомерно ли применение того или иного подхода к определению стоимости? Это большей частью неопределенный вопрос, так как применение всех трех подходов (Затратного, Доходного и Сравнительного) изначально правомерно. Законом предписано обязательное обоснование отказа от применения какого-либо из подходов. Другое дело, когда такой вопрос возникает при определении стоимости объекта, не имеющего коммерческого варианта использования и не приносящего доход, доходным подходом. Но это не вопрос правомерности, а вопрос обоснованности. При такой ситуации спор, обычно, идёт о занижении рыночной стоимости спорного объекта (это либо заложенное в банк или арестованное имущество, либо имущество при разделе). Вы, как эксперт, сразу можете ответить на данный вопрос исключительно лаконично «Вопрос о правомерности применения подходов к определению стоимости некорректен. Речь может идти только об обоснованности применения подходов» l
Вопросы, ставящиеся перед экспертами Верно ли подобраны объекты-аналоги при расчете стоимости сравнительным подходом? При такой постановке вопроса алгоритм действий достаточно прост: как и при самостоятельной подготовке отчёта об оценке Вы сопоставляете предоставленные исходные данные. Местоположение – зачастую, при развитом рынке, наши коллеги выбирают аналоги из другого микрорайона, даже области – это уже фактор, серьёзно влияющий на конечный результат. Проверьте – есть ли в месте нахождения объекта оценки схожие предложения. Схожесть объекта-аналога с объектом оценки – выбраны ли аналоги из идентичного сегмента рынка; аналогичность конструктивных особенностей; время продажи (предложения) аналогов; и т. п. позиции. Не поленитесь, проверьте достоверность исходной информации, если конечно имеются ссылки на источник информации по аналогам. Ответ на данный вопрос должен быть однозначным: «Да, подобраны верно» , или «Нет, подобраны не верно» и далее перечисляете почему неверно… l
Вопросы, ставящиеся перед экспертами Соответствуют ли приведенные в отчёте № ХХ от ХХ ХХ ХХХХ нормативы и расценки действительности? Обычно оценщики не грешат подтасовкой таких данных. Любые справочники (Ко-Инвест, УПВС и т. п. ) легко проверяемы. Все индексы и сметные нормы имеют чёткие значения. Ошибиться можно только в применении таких данных. Ответ на такой вопрос подразумевает рутинную работу по перепахиванию ТЕРРов, ФЕРРов, СНИПов и прочих подобных справочников, но только такая рутина приводит к однозначному ответу. Один из территориальных отделов технической инвентаризации во всех технических паспортах на квартиры, в разделе «Исчисление восстановительной и действительной стоимости здания и его частей» указывал № сборника 4 таб. 47 (УПВС). На деле – это трубопроводы магистральные в гористой местности. Вот такие у нас квартирки! Простая сверка данных отчёта со справочниками. Также могут быть и ошибки, связанные с неправильным определением территориального пояса и т. п. Вопрос по нормативам и расценка постоянно возникает и в спорах между гражданами и страховыми организациями по «ущербным» делам. Наши коллеги от СК применяют известные только им расценки при общепринятых нормативах. До сих пор стоимость нормо-часа для представительских авто в рамках ОСАГО в Петербурге одна оценочная компания, имеющая всероссийскую «славу» , определила в 750 рублей, ВАЗ и прочие 400 рублей. Здесь используйте статистическую мини выборку по СТО (письмо-запрос+официальный ответ = среднерыночная стоимость нормо-часа). l
Вопросы, ставящиеся перед экспертами Имеют ли место излишние виды работ и затрат при расчете затратным подходом (смета)? Тоже не самый сложный вопрос. Если Вам не хватает строительного образования – обратитесь к инженеру-сметчику за консультацией, а то и ходатайствуйте в суде о назначении его в качестве специалиста. Излишние работы несложно выявить и при самостоятельном изучении материалов дела. Например: Вы проводите экспертизу по отчёту «Об определении стоимости затрат на устранение повреждений, причиненных жилому дому, в результате противоправных действий третьих лиц» (название длинное, но – цитата…). Дом жилой деревянный, каркасно-засыпной. В смете, нарисованной оценщиком, появляется интересная строка: «Замена железобетонных плит перекрытия…» остальное дальше уже не имеет смысла – излишние работы уже выявлены. Также можно просто сопоставить объёмы необходимых работ и их результаты. Например (оттуда же): позиция «Замена дверного блока» 1 шт. , следом сопутствующие работы «Вывоз мусора» - 1, 5 тн. Надо же – при замене дверного блока строители ещё и стену снесли. l
Вопросы, ставящиеся перед экспертами Могли ли заявленные повреждения быть получены в результате совершившегося действия (ДТП, действия третьих лиц, залив и т. п. )? Такие вопросы лучше сразу переадресовывать в техническую, строительную, трассологическую экспертизы. Другими словами: Брать самоотвод! l Соответствует ли предоставленные отчёт об оценке требованиям действующего законодательства? Хотя этот вопрос – компетенция экспертного совета оценочных СРО, ответить на него сможет любой квалифицированный оценщик со стажем. Не скрою, вопрос этот может затянуть судебное разбирательство на долгие месяцы – экспертиза отчёта, повторная экспертиза и тому подобные мероприятия никак не ускоряют процесс. Но вопрос поставлен – и Вам на него давать вразумительный ответ. Самый простой способ – проверка по формальным признакам (как делают ТУ Росимущества со всеми нашими отчётами). Способ простой, но не эффективный. При его применении невозможно определить степень влияния суждений оценщика на итоговый результат. Сложный способ – полная проверка отчета, вплоть до контрольного расчета стоимости спорного объекта. Опять же такой вопрос изначально должен быть поставлен перед СРО оценщика – исполнителя. l
Вопросы, ставящиеся перед экспертами Имеют место и более простые вопросы: l Имеют (не имеют) место арифметические ошибки в расчетах? Это самый простой вопрос, так как ответить на него можно с калькулятором в руке. Бывают и сложные расчёты, но как правило все алгоритмы расчетов и формулы у Вас, как у практиков, имеются.
Сбор доказательств и проверка фактов Законодательно эксперту запрещено использовать исходные данные, полученные самостоятельно без определения суда. Другими словами – доказательствами будут являться только исходные данные, предоставленные эксперту судом. Эксперт вправе запросить у суда иные документы, способные оказать существенно влияние на результаты экспертизы, на усмотрение суда: могут предоставить, могут не предоставить. Если в суде Вы эксперт – не утруждайте себя сбором сторонней информации, если участвуете в качестве специалиста – оценщика, то придётся поработать над доказательной базой. В качестве доказательств сгодится всё: распечатки интернет-страниц, переписка с поставщиками и подрядчиками, публичные оферты, копии договоров. Всё, на что Вы опирались и чем руководствовались при подготовке отчёта об оценке. Главный принцип – достоверность и проверяемость.
Сбор доказательств и проверка фактов Проверка фактов. Всё, что может сделать эксперт в рамках судебной экспертизы – проверить достоверность исходной информации, изложенных в ней фактов. Для проверки все способы хороши: телефонное интервью (магическое вступление «Вас беспокоит судебный эксперт Иванов Иваныч, назначенный по делу № ХХХ судом города N. , у меня есть к Вам 2 -3 вопроса. Куда можно подъехать? » помогает найти общий язык с интервьюируемым); официальный запрос поставщику или подрядчику с конкретным вопросом по конкретному виду работ или продукции; проверка интернет ссылок и т. п. Кто ищет, тот всегда найдёт. Даже если есть сомнения, что ссылка на статью в интернете или её адрес откорректированы, всегда можно найти первоисточник, воспользовавшись поисковиком. Недостоверность факта может косвенно подчеркнуть и такое явление как «Заказная реклама» . Поясню – оценщику дано задание оценить объект по заранее обусловленной цене, а аналогов нет. Вот тут-то «вдруг» появляется в местной прессе или интернете несколько объявлений на «заданную» тему. И аналоги один к одному, и цена красивая (читай «нужная» ). Но опровергнуть такие факты можно. Во-первых дата выхода объявления – за несколько дней до даты составления отчёта но после даты подписания договора на оценку (хотя и договор можно оформить задним числом), во-вторых указанный в объявлении телефон молчит, втретьих ссылка в интернете либо уже удалена, либо размещена на сайте, требующем регистрации.
Практикум Небольшое практическое отступление. Пример: Страховая компания произвела выплату физическому лицу по КАСКО в полном объеме (т. н. «Тотал» ) 500 т. р. , через некоторое время выставила регрессный иск виновнику ДТП в том же полном объеме 500 т. р. Отчёт для СК был выполнен «независимой» оценочной организацией, стоимость восстановительных работ с учётом износа определена в 890 т. р. (т. е. стоимость подводилась под полное уничтожение АМТС). Вопрос – Как сэкономить деньги виновника ДТП? Какие вопросы поставить перед судебным экспертом?
Практикум Пример 2: Орган местного самоуправления продал один и тот же земельный участок двум физическим лицам. Одно из них успело возвести на участке дачный дом. В знаменателе имеем судебный процесс, в котором второе лицо требует от первого снести строение и признать право собственности на землю. Тот, который успел построиться, подает иск к районной администрации с требованием признать вторую сделку недействительной. Суд определил провести экспертизу, единственным вопросом которой является: «Какова рыночная стоимость дачного дома? » Вопросы: 1 – Как будем определять рыночную стоимость строения без свидетельств о праве собственности на землю и само строение? 2 - В рамках этой экспертизы надо ли готовить самостоятельный отчёт об оценке, или в разделе «Исследования» просто приведем расчеты (с данными об аналогах и методиках расчетов)?
Практикум Пример 3: ОСАГО, занижение сумм выплат, споры со страховыми компаниями, поведенческая линия оценщика. Выдержка: согласно Методическим рекомендациям по проведению независимой технической экспертизы транспортного средства при ОСАГО N 001 МР/СЭ (утвержденными НИИАТ Минтранса России 12. 10. 2004, РФЦСЭ при Минюсте России 20. 10. 2004, ЭКЦ МВД России 18. 10. 2004, НПСО "ОТЭК" 20. 10. 2004 во исполнение Постановления Правительства РФ 24. 04. 2003 N 238 "Об организации независимой технической экспертизы транспортных средств"): * при выборе стоимостных параметров по окрасочным материалам рекомендуется для транспортных средств с действующей гарантией на окрасочное покрытие назначать расценки фирменного сервиса; * если страховой случай произошел во время действия срока гарантии на транспортное средство потерпевшего, расчет стоимости ремонта проводится по ценам организации, осуществляющей гарантийное обслуживание. Указанное требование применимо, если оно является одним из условий гарантии проведения негарантийного ремонта во время гарантии.
Алгоритмы действий Оценщик, при подготовке отчёта: l Помните – любой Ваш отчёт может оказаться в суде, на экспертизе СРО. l Чётко прописывайте ограничения использования результатов оценки (переоценка основных средств, предъявление в ОВД для решения о возбуждении дела, для сделки купли-продажи, и т. п. ). Такие ограничения снимут неудобные вопросы в суде. l Если отчёт подготовил Ваш помощник, перед подписанием прочтите или дайте прочитать отчёт Вашему коллеге. Особое внимание описанию, адресам. Оценщик, при вызове в суд: l Поднять из архива отчёт, по материалам которого возникли вопросы в суде. Определить круг возможных вопросов по данному отчёту. Построить предварительную линию защиты отчёта в суде. l В суд являться должен непосредственный исполнитель отчёта, он сможет подробно описать все свои действия. l В суде – никаких отрицательных эмоций и нервных срывов. Отвечать по существу только на вопросы, заданные с разрешения суда (обычно задает адвокат противной стороны). Если Вы твёрдо уверены в своей правоте, можете комментировать свои действия со ссылкой на конкретные нормативные акты. l Если всё же имеются ошибки (не арифметические) можете всё сваливать на сбой компьютера. Но с убеждённым возгласом: «Не может быть!» .
Алгоритмы действий Эксперт, при подготовке заключения: l Помните об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. l Оформлять заключение в соответствии с требованиями того процессуального кодекса, в рамках которого определено дело. l Использовать только ту исходную информацию, которую предоставили по определению суда. При недостаточности исходной информации необходимо запросить дополнительные документы у суда. Эксперт, при вызове в суд: l Нет данных. В моей практике ещё не было ходатайств о вызове эксперта для дачи пояснений по заключению.
Составление экспертного заключения Назначение экспертизы (выдержки из Е. Р. Россинская «Судебная экспертиза» : При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний суд назначает экспертизу (ст. 79 ГПК РФ). Экспертиза является одним из источников доказательств в суде (ст. 55 ГПК) Стороны имеют право ходатайствовать в суде о поручении провести экспертизу конкретному эксперту. В законодательстве нет четкого определения, что все экспертизы должны проводиться в государственных учреждениях. В нашем случае направленность экспертизы всегда будет финансовоэкономической. И наше участие в большинстве случаев будет необходимо в арбитражных или гражданских делах, реже в уголовных. При назначении экспертизы суд должен определить её род, вопросы для эксперта, вынести мотивированное определение. Вопросы для эксперта должны быть конкретными, четкими, без двоякого толкования. Если вопросы взаимосвязаны, то они должны задаваться в логической последовательности.
Составление экспертного заключения Аналогичные требования предъявлены к назначению экспертизы и в рамках других дел (уголовных, арбитражных и административных). По требованиям Арбитражно-процессуального кодекса экспертиза может проводиться как в государственном, так и негосударственном учреждении, либо к экспертизе могут привлекаться лица, обладающие специальными знаниями, т. е. мы с Вами.
Составление экспертного заключения Стадии экспертного исследования: 1. Подготовительная стадия – эксперт знакомится с постановлением (определением) о назначении экспертизы, другими исходными материалами, устанавливает их достаточность и пригодность для проведения экспертизы. Определяет план исследования. 2. Стадия раздельного исследования объектов экспертизы – проводится тщательное изучение объектов экспертизы. Результат – выделение наибольшего количества идентификационных признаков. 3. Стадия сравнительного исследования объектов экспертизы – выявление совпадения или различия признаков со сравнительными образцами или эталонами. 4. Стадия обобщения, оценки результатов исследования и формулировки выводов – либо соответствие, либо невозможность проверить соответствие.
Составление экспертного заключения В экспертном заключении должны найти отражение (ст. 25 ФЗ ГСЭД): 1. Время и место производства судебной экспертизы; 2. Основания проведения судебной экспертизы; 3. Сведения об органе, назначившем судебную экспертизу; 4. Сведения об экспертном учреждении, сведения об эксперте (ФИО, образование, специальность, стаж работы, занимаемая должность); 5. Предупреждение эксперта об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; 6. Вопросы, поставленные перед экспертом; 7. Объекты исследований и материалы дела, предоставленные эксперту; 8. Сведения об участниках процесса; 9. Содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; 10. Оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.
Составление экспертного заключения Заключение эксперта имеет определенную структуру и обычно состоит из нескольких частей: Вводная – указываются номер и наименование дела, по которому назначена экспертиза; краткое описание обстоятельств дела, имеющих отношение к исследованию; сведения об органе, назначившем экспертизу (постановление или определение); наименование экспертного учреждения, данные об эксперте; род и вид экспертизы. Перечисляются материалы дела, предоставленные эксперту; вопросы, поставленные перед экспертом. Эти вопросы приводятся без каких-либо изменений их формулировки. Вопросы, решаемые экспертом по собственной инициативе также указываются в водной части. Исследовательская – подробно описываются: объекты исследований, их состояние, состояние сравнительных образцов или эталонов, процесс исследования по стадиям с описанием его методик, условий применения тех или иных методов. Заключение – формулируются выводы, дается ответ на поставленные вопросы. Выводы об обстоятельствах, по которым не были поставлены вопросы и которые эксперт приводит в качестве экспертной инициативы, излагаются в конце заключения.
Если появились вопросы, предложения: VLAD_VIL@mail. ru – личная почта, Дьяконов Владимир. http: //vrubl. ru/ - наш портал, город блогов «В рублях» для практикующих оценщиков.
Благодарю за помощь Практикующих оценщиков: Федорова Евгения, г. Ульяновск; Бандурку Евгения, г. Приозерск Ленинградской области; Мануилова Андрея, г. Санкт Петербург; Сидоренко Светлану, г. Воронеж; Организатора семинара – СРО НП АРМО, г. Москва И. О. Председателя Приозерского районного суда Кустарникову Ирину Николаевну; Судью Лахденпохского районного суда Республики Карелия Каменева Андрея Борисовича;
Скачать презентацию ЗАО Оценщики без границ СПб Тема Практические
9b314ec025918944caf39c14024e0ac3.ppt