Законодательное обеспечение долевого строительства и ЖСК
Предложения, внесенные в Государственную Думу по Федеральному закону № 214 -ФЗ о долевом строительстве
Изменения в Федеральный закон № 214 -ФЗ Расширена область применения: Правила заключения договора долевого участия распространены и на предварительные договоры, заключенные после вступления в силу 214 -ФЗ, т. е. после 1. 04. 2005 г. Введено основание снятия залога с земельного участка объекта долевого строительства: -На основании актов приемапередачи; -иных документов, в т. ч. односторонних актов в предусмотренных Законом случаях Расширен правовой режим на земельный участок под долевое участие в строительстве с включением: -права субаренды; - права бессрочного пользования; - обязательности государственной регистрации прав, независимо от срока предоставления Расширен правовой режим залога на земельный участок с введением: - залога права субаренды; - залога права бессрочного пользования, в том числе и земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также в случае если право государственной собственности не разграничено Установлена обязанность контролирующего органа Введена ответственность за нарушение порядка привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости со ссылкой на КОАП РФ извещать органы государственной регистрации о вступлению в силу судебных решений в отношении застройщиков
Изменения и дополнения в иные законы, связанные с Федеральным законом № 214 -ФЗ Федеральный закон от 21. 07. 1997 г. № 122 -ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» : Вменена обязанность застройщика составлять описание объекта строительства; - Сокращен срок регистрации последующих ДУДС до 5 раб. дней; Росрегистрация лишена права повторно запрашивать документы, ранее переданные для регистрации ДУДС; -Введена регистрация залога права субаренды. Федеральный закон от 16. 07. 1998 г. № 102 -ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» : - вводится право застройщика на погашение регистрационной записи об ипотеке земли, возникшей на основании 214 -ФЗ; установлен момент возникновения залога в силу закона земельного участка в качестве обеспечения по ДУДС. 2 -я часть НК РФ: -Услуги застройщика по договорам участия в долевом строительстве освобождаются от налогообложения (НДС) Федеральный закон от 26. 10. 2002 г. № 127 -ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» : - установлено, что при продаже предприятия (застройщика) покупателю переходят и обязательства по ДУДС; - при продаже имущества должника право на земельный участок и право на незавершенные строительством объекты долевого участия выставляются на торги отдельным лотом; - установлено преимущественное право субъекта РФ и муниципального образование на приобретение таких земельных участков и объектов строительства. КОАП РФ: Предусматривается ответственность (штраф) за привлечение денежных средств граждан не по договорам долевого участия: -Должностные лица: 20 -50 тыс. руб. - Юридические лица: 500 тас. Руб. – 1 млн. руб.
Предложения, вносимые в Государственную Думу по развитию жилищно-строительной кооперации
Жилищные кооперативы с учетом дополнения Разделом IX Жилищного кодекса РФ Жилищный кооператив Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. (ч. 2 ст. 110 ЖК РФ) Жилищно-строительный кооператив Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. (ч. 3 ст. 110 ЖК РФ) Раздел IX: Жилищно-строительный кооператив закрытого типа Жилищно-строительный кооператив открытого типа
Решение проблем, связанных с Федеральным законом 214 -ФЗ путем использования комбинированной схемы долевого участия и жилищной кооперации
Схемы привлечения денежных средств граждан в долевое строительство в соответствии с 214 -ФЗ: § Заключение договора долевого участия; § Выпуск застройщиком облигаций специального вида – жилищных сертификатов; § Привлечение средств через участие граждан в ЖСК (ЖНК).
СХЕМА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ Разрешение на строительство Проектная декларация Соответствие 214 -ФЗ Регистрация права на землю ЗАСТРОЙЩИК Договор долевого участия в строительстве План создаваемого объекта Договор поручительства Заключение ДДУ Регистрация ДДУ Залог земли и объекта Срок регистрации 30 дн. Заключение ДДУ Регистрация договора с указанием участника ДДУ Регистрация залога земли и объекта без указания участника Срок регистрации 10 дн. 1 - й участник долевого строительства Правоотноше ния в 214 ФЗ отсутствуют Остальные участники долевого строительства
+ Договора участия в долевом строительстве: § Государственная регистрация договора, исключение «двойных» продаж; § Определенность отношения ответственность по договору; сторон и их взаимная § Обеспеченность обязательств застройщика перед участниками долевого строительства; § Прозрачность финансовых отношений по оплате квартиры; § Правовая определенность возникновения права требования на квартиру; § Урегулированность процедуры регистрации права собственности на квартиру; § Возможность привлечения кредитных застройщика, так и для «дольщика» . ресурсов как для
- Договора участия в долевом строительстве: Для застройщика: § Отсутствует возможность привлечения дешевых ресурсов на этапе подготовки строительства; § Высокие первоначальные издержки (подготовка ИРД, реклама и т. д. ); § Громоздкость участия; процедуры заключения договоров долевого § Сложность взаимоотношений связанных с исполнением обязательств перед всеми участниками долевого строительства – огромен риск влияния каждого участника на строительство объекта в целом;
- Договора участия в долевом строительстве: Для участника долевого строительства: § Проблемы залоговых отношений по договору: - множественность залогодержателей и неопределенность их прав, - двойственность правового положения предмета залога на этапе регистрации права собственности, - правовая сложность отношений, связанных с возникновением последующего залога; - предмет залога в процессе строительства претерпевает изменения, которые не поддаются учету; § Сложность возмещения убытков в случае обращения взыскания на предмет залога.
Схема привлечения денежных средств посредством ЖСК одного дома Право привлечение денежных средств для жилищного строительства обусловлено 214 - ФЗ Генподрядчик Строящийся объект Деятельность ЖСК регулируется ЖК РФ Финансирование Застройщик Объект, сданный в эксплуатацию Паевой взнос ЖСК Члены ЖСК Реорганизация Управление ТСЖ
+ Схемы ЖСК: § Создается на любом этапе строительства объекта; § Для создания требуется 5 юридических или физических лиц; § Отношения полностью кооператива; регулируются ЖК § Возможность проведения рекламы строительства (Закон о рекламе); на РФ и любых Уставом этапах § Возможность привлечения кредитных ресурсов на любом этапе строительства; § Солидарная ответственность членов ЖСК по его обязательствам пропорционально размеру паевого взноса. - Схемы ЖСК: § Риск нарушения прав члена кооператива органами управления кооперативом.
Сочетание принципов долевого участия и жилищной кооперации с механизмами предипотечного кредитования Центр рефинансирования Рефинансирование Застройщик Управляющая компания (первичный кредитор) Управление Строящийся объект Заем Залог прав Финансирование Паевой взнос Дольщик Генподрядчик ЖСК Члены ЖСК Объект, сданный в эксплуатацию Уступка прав Реорганизация Управление ТСЖ
+ Сочетания принципов долевого участия и жилищной кооперации: Преодолеваются проблемы 214 -го закона: все приобретатели прав на строящиеся квартиры объединены в ОДНО юридическое лицо по этому решается проблема залоговых отношений между дольщиками – эти отношения трансформированы в отношения пайщиков внутри ЖСК, которые регулируются ЖК РФ; ЖСК выступает единым источником финансирования и единственным залогодержателем, поэтому исчезает множественность залогодержателей. Появляется абсолютная прозрачность прав на залог. При этом ЖСК может взять кредит в банке, а не Застройщик; Для Застройщика предельно упрощается процедура заключения и регистрации Договора долевого участия, т. к. заключается Один договор. Упрощается весь комплекс отношений между Застройщиком и дольщиками, т. к. «дольщик» ОДИН.
Кроме того: средства «дольщиков» могут привлекаться еще до оформления Застройщиком разрешения на строительство; рекламную компанию проводит ЖСК вне 214 -го закона. Проектная декларация может не публиковаться, т. к. дольщик - одно юридическое лицо; Пайщики ЖСК могут привлекать кредиты (займы) под залог пая, т. е. осуществляется предипотечное кредитование;
Автоматизация процессов работы с потенциальными членами ЖСК АИСФ ДСЖК (1 С V 8. 0) Данные о члене ЖСК Отдел по работе с клиентами Данные о размере паевого взноса Документы на оформление членства в ЖСК Отдел юридического и административног о сопровождения Отдел по оформлению и регистрации права собственности Работа с членами ЖСК ЗАСТРОЙЩИК Условия вступл. Сделки Документы по сделке Рекв. ДОУ Контрагенты Платежи по договору долевого участия Рекв. ДРПС Сумма платежей Данные по регистрации Прикрепление пая к номеру квартиры Размер пая Сумма платежа Условия вступления в ЖСК Данные в реестр учета членов ЖСК Рекв. Заемщ. Управление паями Данные о внесении пая Журналы/ Банк/ Выписки Платежное поручение Платежные поручения Выписки Банкклиент Процессинговый центр банка Платежи Централизованная бухгалтерия Данные о поступивших платежах Обслуживани е платежей Ипотека Справки о выплаченном пае Извещения Акты выполненных работ Договоры об уступке по ДДУ
Апробация технологии сочетания принципов долевого участия и жилищной кооперации Семнадцатиэтажный дом г. Москва, ЮЗАО, пос. Некрасовка, ЖСК «Чистые воды» , Начало строительства 3 квартал 2005 г. Введен в эксплуатацию 3 квартал 2006 г. Семнадцатиэтажный дом г. Москва, ЮВАО, пос. Восточный, ЖСК «Восточный» Начало строительства 1 квартал 2008 г. Сдача в эксплуатацию декабрь2008 г.
Применение технологии сочетания принципов долевого участия и жилищной кооперации Жилой район «Александровский Сад» на 1 000 кв. м г. Краснодар Начало строительства 2 квартал 2008 г. Ввод в эксплуатацию 2014 г. Премьер Министр Путин В. В. у выставочного стенда жилого района «Александровский сад» . VII Международный Инвестиционный Форум «СОЧИ-2008»
Применение технологии сочетания принципов долевого участия и жилищной кооперации «Пальмовый берег» г. Туапсе
Применение технологии сочетания принципов долевого участия и жилищной кооперации Поселок «Радужный 1» 64 коттеджа по 180 кв. м. Общая площадь 11 520 кв. м. с. Подстепки Ставропольский р-н Самарская площадь Ввод в эксплуатацию 3 кв. 2009 г. Поселок «Радужный 2» Общая площадь 9 249 кв. м. с. Подстепки Ставропольский р-н Самарская область Ввод в эксплуатацию 2 кв. 2010 г.
Последовательность действию по организации сотрудничества: § Заключение договора о конфиденциальности; § Заключение договора об оказании услуг; § Анализ ИРД на проект строительства и выдача рекомендаций по организации финансирования на принципах долевого участия и жилищной кооперации; § Создание (выбор) и регистрация управляющей компании; § Создание и регистрация ЖСК; § Установка и адаптация средств автоматизации; § Экспертиза ДДУ, и его регистрация; § Организация деятельности управляющей компании и ЖСК; § Организация финансирование строительства пилотного жилого дома.
Благодарю за внимание! Центральная ипотечная консалтинговая компания 123007, Россия, г. Москва ул. Розанова, дом 4, офис 1 Тел. : 8 -905 -714 -29 -41, 8 -917 -596 -66 -53 Тел/факс: +7 (495) 960 -28 -52
Скачать презентацию Законодательное обеспечение долевого строительства и ЖСК Предложения
c807cb67580712b3deaec09141041103.ppt