Задание на дом Понятие ставки капитализации и факторы

Задание на дом: Понятие ставки капитализации и факторы, её определяющие

Имея данный уровень арендной платы и уровень ставки капитализации, мы можем получить соответствующий им уровень цен на рынке недвижимости: P = R/I Существующий уровень цен на рынке недвижимости определяет целесообразность и масштабы нового строительства Цена нового жилья, следовательно, определяется функцией от затрат: P = f (C). где С — затраты.

Затраты с увеличением объемов строительства будут расти (необходимо освоение новых территорий, увеличение цен на стройматериалы поставщиками, применение более прочных материалов при росте этажности и т. д. ). Когда затраты на строительство достигнут уровня цен на рынке недвижимости, строительство станет нерентабельным для частных застройщиков и будет прекращено.

Созданная недвижимость ( «валовые инвестиции» ) будет присоединена к имеющемуся фонду недвижимости. Однако одновременно часть имеющегося фонда должна выбыть в связи с износом: Sa = S*G, где Sa— выбывший фонд; G — норма амортизации. Величина выбытия зависит от возрастной структуры фонда недвижимости и нормы амортизации. Поскольку объемы строительства в разные периоды отличаются, то абсолютная величина выбывающего фонда в разное время существенно разнится.

Следовательно, изменение величины фонда недвижимости будет определяться как разница между вновь созданным и выбывшим фондом: S = С - Sa Эта разница ( «чистые инвестиции» ) может иметь положительное, нулевое или отрицательное значение. В первом случае объем предложения на рынке жилищных услуг возрастает (что ведет при прочих неизменных условиях к падению уровне арендной платы), Во втором он остается неизменным, в третьем — уменьшается (уровень арендной платы повышается).

Вопросы к схеме: 1. Как уровень доходов населения, динамика деловой активности влияет на возможности населения по найму жилья? 2. Как влияет арендная (квартирная) плата на уровень цен на рынке недвижимости? 3. Как цены на рынке недвижимости влияют на объемы нового строительства? 4. Как новое строительство влияет на объем предложения на рынке? 5. Как изменения в предложении влияют на уровень арендной платы? 6. Как та или иная политика государства, ее направления и методы влияют на состояние рынка недвижимости?

8. Особенности становления рынка недвижимости в РФ Основное содержание процессов, происходящих в период становления на рынке недвижимости, заключается в перераспределении имеющегося фонда недвижимости. Это перераспределение отражает общее направление переходных процессов в стране, заключающееся в перераспределении ресурсов и благ между различными слоями общества.

Перераспределение фонда недвижимости происходит по направлениям: а) между различными слоями населения. Через перераспределение жилищного фонда реализуется общий принцип рыночной экономики - соответствия объемов потребления получаемым доходам; б) между отраслями экономики. Через перераспределение коммерческой недвижимости проявляется соответствие роли и значимости различных отраслей экономики в условиях современного рынка; в) между вариантами функционального назначения. Через перераспределение существующего фонда недвижимости по его функциональному назначению реализуется принцип наиболее эффективного использования недвижимости;

Факторы, определяющие специфику становления рынка недвижимости в РФ. 1. Общие социально-экономические факторы определяют становление рынка в целом: а) резкая дифференциация в доходах населения; б) сверхвысокие темпы инфляции; в) политическая нестабильность; г) неразвитость и нестабильность финансовой системы; д) недостаток денежных ресурсов, оборотных средств предприятий.

Специфические для рынка недвижимости факторы включают: а) Запаздывающее начало становления рынка недвижимости по сравнению с другими секторами. q рынок потребительских товаров в РФ начал легально развиваться в конце 1980 -х годов; q рынок товаров производственного назначения – на рубеже 1980 – 90 х годов; q финансовый рынок – с 1990 года. Рынок недвижимости начал формироваться после принятия законов «О приватизации государственных и муниципальных предприятий» , «О приватизации жилищного фонда» , которые были приняты летом 1991 года, т. е. фактически с конца 1991 – начала 1992 года

Отставание становления рынка сыграло двойственную роль: С одной стороны, облегчило высокие темпы развития на старте С другой стороны, в силу нестабильности и необходимости значительных единовременных затрат основным сегментом рынка являлся рынок жилья, а основными мотивами сделок были: 1. потребительские; 2. спекулятивные.

Развитие именно рынка жилья на начальном этапе становления сформировало соответствующую структуру предпринимательской деятельности: ведущую роль играли посредники q Основными клиентами были покупатели со сверхвысокими доходами и продавцы – лица, проживающие в квартирах, представляющих интерес для покупателя, и не имеющие других возможностей для улучшения своего финансового положения. q Главным способом расчета является оплата наличными, как правило, без налогового декларирования

б) отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм и процедур, что привело к следующим последствиям: 1) первоначальная легкость сделок способствовала быстрому росту их числа, особенно на рынке жилья; 2) возможность нарушения прав потенциальных пользователей недвижимости, отсутствие механизмов их защиты при проведении сделок, приводили к судебным искам, арестам и т. д. ; 3) проведение сделок с недвижимостью под прикрытием сделок с ценными бумагами; 4) проведение сделок с прямым нарушением законодательства и интересов участников.

в) формирование рынка со « 2» этажа – сегмента квартир и встроенных помещений § рынок жилой недвижимости начал развиваться с 1992 года § рынок нежилых помещений с 1993 – 1994 года § рынок городских земель – с 1995 года. Такое развитие означает отсутствие у собственников квартир прав по отношению к зданию, земельному участку. Т. о. рынок как бы «завис в воздухе» из-за отсутствия у владельцев прав на землю

г) Развитие рынка в отсутствии необходимой финансовой и рыночной инфраструктуры. Это породило следующие явления: 1) ограничение спроса на рынке, необходимость длительного накопления средств для ее приобретения; 2) повышенный уровень рисков в связи с отсутствием таких рыночных элементов инфраструктуры, как страховые компании, ипотечные банки и т. д.

9. Этапы становления рынка недвижимости в РФ Характеристики этапа 1991 – 1993 "Начальный" 1993 – 1995 "Продвинутый" 1995 – 1997 "Завершающи й" низкий высокий предельный 2. Темпы роста цен сверхвысокий; 50 – 100% в год высокий; 50 – 30% в год стабилизация, дифляция; относительно равны 3. Соотношение D и S на вторичном первичном рынках D>S S>D 4. Прирост количества сделок быстрый рост умеренный рост стабилизация «правовой вакуум» фрагментарность завершение формирования 1. Начальный уровень цен 5. Состояние законодательной базы

Характеристики этапа 1991 – 1993 "Начальный" 1993 – 1995 "Продвинутый" 1995 – 1997 "Завершающий" 6. Спектр предпринимательско й деятельности риэлторы + оценщики, девелоперы весь спектр жилая, коммерческая – 25 – 30% жилая, коммерческая, производственная, земля незначительная 25 – 30% ≈ 50% 9. Уровень конкуренции низкий умеренный высокий 10. Уровень рентабельной брокерской деятельности сверхвысокий, >50% высокий, 20 – 30% относительно низкий, 10% высокий средний относительно высокий практически отсутствует единичные случаи начало взаимодействия 7. Типы недвижимости 8. Доля строительного рынка 11. Уровень рисов 12. Взаимодействие с рынком финансов

Задание на дом: Дозаполнить таблицу на период докризисного и кризисного этапов

Далее рынок недвижимости завершил процесс своего становления и вошел в стадию начального развития, что отразилось в следующих процессах: 1. Повышение роли первичного рынка как источника удовлетворения потребностей в жилье; 2. Возрастание дифференциации в ценах; 3. Развитие диверсификации деятельности фирм на рынке недвижимости и дифференциация фирм; 4. Снижение рисков на рынке недвижимости особенно при совершении сделок в силу следующих процессов: - отказ фирм от несвойственных им функций; - появление и развитие государственных и частных организаций, оказывающих информационные услуги на рынке недвижимости; - развитие системы регистрации прав на недвижимость.

9. Исследование рынка недвижимости В силу несовершенства рынка недвижимости, а также многообразия факторов, вызывающих факторов изменения на нем, исследование рынка недвижимости выступает комплексной и сложной задачей.

ü Результат исследования во многом зависит от достоверности исходной информации и правильности выборки. ü Информация может быть получена как в итоге разового изучения состояния рынка, так и в результате мониторинга – длительного, непрерывного отслеживания параметров рынка. Мониторинг дает более подробную, развернутую картину рынка, однако требует значительных финансовых и организационных затрат

В результате изучения рынка собирается и анализируется следующая информация: • ценовая ситуация на рынке (в т. ч. уровень арендной платы) • конъюнктура спроса и предложения; • активность рынка, объем операций на рынке • ликвидность объектов (срок экспозиции); • доступность объектов, состояние платежеспособного спроса • эффективность инвестиций, в том числе конкретных инвестиционных проектов • уровень затрат на строительство/реконструкцию объектов недвижимости • количество строящихся объектов, их назначение и виды • величина издержек по совершению сделок с недвижимостью

К числу основных показателей состояния рынка относят: v. Ценовую ситуацию: Средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды). При этом берутся цены на объекты различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города Анализируется размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений; Методика российской гильдии риэлторов

v Конъюнктуру спроса и предложения • объем и структура спроса и предложения, • соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города Структура спроса и предложения аренды нежилых площадей в Москве в мае 1998 года

v Активность рынка: • • число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом отношение числа сделок к объему предложения, спроса, дифференцированному по типам объектов и районам города

v Ликвидность объектов среднее за месяц время экспозиции проданных и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу до момента продажи или от последней корректировки цены до момента новой корректировки цены или снятия с продажи) различных видов объектов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города

В ходе исследования рынка решаются следующие задачи: • анализ и оценка текущего состояния показателей; • исследование динамики показателей; • совместное исследование динамики различных показателей* • исследование факторов, влияющих на изменение показателей; • прогнозирование тенденций изменения показателей.

Например, можно сопоставить: показатели спроса с показателями уровня дохода населения или уровни спроса и предложения или разницу между спросом и предложением с ценами

Каждый сегмент рынка недвижимости неоднороден, что связано с такой характеристикой объектов недвижимости как уникальность Соответственно, для более точной оценки ситуации необходимо грамотно осуществить сегментацию рынка. Сегментация – это выделение групп потребителей недвижимости, объединенных общими требованиями к физическим и экономическим характеристикам объектов

Однозначно определенного на все времена основания для сегментации рынка недвижимости не существует. • Она может быть произведена по целому ряду признаков: • Местоположению • Физическим характеристикам • Функциональному назначению объектов Либо по комплексу признаков: так, сочетание физических характеристик и местоположения позволяет делить как жилую, так и коммерческую недвижимость на классы – А, В, С и т. д.

Полезные ссылки http: //realtymarket. ru разделы «Статьи» и «Библиотека» – примеры исследований различных сегментов рынка недвижимости http: //www. rgr. ru – российская гильдия риэлторов: раздел «сертификация» , далее «аналитика» , затем «Сертификация аналитиков рынка недвижимости» и «Методические рекомендации» : типизация объектов, методы исследования, рынка недвижимости, прогнозирование развития рынка недвижимости