Юридический институт «М-ЛОГОС» приветствует Вас на вебинаре по теме: «Проблемные вопросы статуса объектов незавершенного строительства и объектов культурного наследия» (13 сентября 2013 г. с 10. 00 до 11. 30) Более подробно данная тематика разбирается: o на семинаре: «Правовой режим недвижимого имущества и сделок с ним» 23 – 27 сентября 2013, Москва 25 – 29 ноября 2013 г. , Москва o на курсе: «Правовой режим недвижимого имущества и сделок с ним (104 ак. часа)» 04 декабря 2013 - 21 февраля 2014, Москва Подробную информацию см. : http: //www. m-logos. ru
Проблемные вопросы статуса объектов незавершенного строительства и объектов культурного наследия (13 сентября 2013 г. ) Щербаков Н. Б. доцент кафедры гражданского права Юридического факультета МГУ им. М. В. Ломоносова
Понятие объекта незавершенного строительства o o Объект незавершенного строительства – объект строительства с момента, когда он отвечает признакам недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ) до момента его ввода в эксплуатацию (п. 1 ст. 55 Гр. К) В силу ст. 130 ГК РФ недвижимая вещь - земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вопрос о понятии недвижимого имущества является спорным.
Понятие объекта незавершенного строительства o o o Согласно п. 1 ст. 55 Гр. К разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. При этом в силу ст. 218 ГК РФ право на недвижимую вещь приобретается на объект, созданный с соблюдением требований закона. Вопросу о статусе объекта незавершенного строительства до его государственной регистрации является спорным. Согласно первому подходу «единой недвижимой вещи» объект незавершенного строительства до государственной регистрации не является вещью, а представляет собой составную часть, свойство земельного участка. Согласно мотивировочной части п. 7 ИП ПВАС РФ от 15. 01. 13 № 153 здание является составной частью земельного участка. Такой же по сути подход вмонтирован в абз. 3 п. 4 п. ПП ВАС РФ от 11. 07. 11 № 54.
Понятие объекта незавершенного строительства o o Согласно второму подходу, объект незавершенного строительства и до государственной регистрации является объектом недвижимости. Основой для такого вывода является принцип публичной достоверности ЕГРП, который имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Такой подход заложен в п. 23 постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29. 04. 10 № 10/22. Интересно, что согласно новой редакции ГК РФ Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные (п. 6 ст. 8. 1). Но см. п. 2 той же статьи.
Объекты незавершенного строительства. Госрегистрация. Купля-продажа o o Согласно не отмененной правовой позиции ВАС РФ для госрегистрации ОНС необходимо установить факт расторжения договора строительного подряда, истребования заказчиком незавершенного результата работ, а также регистрации незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости. Кроме того, регистратору необходимо представить дополнительные документы (например, разрешение на строительство) Однако согласно статье 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства прямо отнесены к объектам недвижимого имущества С момента государственной регистрации права возможны акты распоряжения объектами незаверешенными строительства До этого момента заключение обязательственной сделки купли-продажи, в том числе по модели продажи будущей вещи, не противоречит законодательству. При принятии первого подхода к статусу ОНС до госрегистрации возможна продажа соответствующего земельного участка
Объекты незавершенного строительства. Аренда. Ипотека o o Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9. 5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом. Кроме того, судам следует принять во внимание, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации. Однако судам необходимо учитывать, что договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не допускается (п. 10 ПП ВАС РФ от 25. 01. 13 № 13). При ипотеке надо иметь в виду положения п. 1 ИП ПВАС РФ № 90.
Объекты культурного наследия. Понятие. o o Лишь ряд ОКН являются самостоятельными объектами недвижимости (памятниками) Основанием для отнесения памятников (их частей) к объектам культурного наследия является установление предмета охраны (ст. 18 ФЗ от 25. 06. 02 № 73 -ФЗ). Данный вопрос решается на экспертном уровне. При этом спорным является распространение статуса ОНК на весь объект недвижимости или же на его особенности, послужившие основанием для включения его в реестр памятников
Статус объектов культурного наследия o o o Обязанности «пассивного» типа – «то, что нельзя осуществлять в отношении памятника» . Например, уничтожение памятника, в том числе находящегося в руинированном сотоянии, реконструкция. Вопрос о возможности капитального ремонта памятника является спорным (статьи 40, 42, 44 Закона № 73 -ФЗ). Охрана памятников и градостроительное законодательство. Основанием для возникновения данной обязанности является включение памятника в реестр Обязанности «активного» типа – «то, что необходимо сделать в отношении памятника» . Прежде всего, это ремонтно-реставрационные работы. Основанием возникновения данной обязанности – подписание охранного обязательства. Проблема ограничения права собственности и публичных интересов. Частноправовая и публично-правовая система охраны памятников
Субъекты обязанности по охране объектов культурного наследия o o Субъектами обязанности по охране объекта культурного наследия являются как собственники, так и пользователи объекта культурного наследия (охранное обязательство пользователя и собственника объекта культурного наследия) (глава Х Закона № 73 -ФЗ) Целесообразно отказаться от пользовательской системы охраны объектов культурного наследия
Скачать презентацию Юридический институт М-ЛОГОС приветствует Вас на вебинаре по
Незавершенное строительство.ppt