Ways to optimize the system overhaul apartment

Ways to optimize the system overhaul apartment buildings in Russia Пути оптимизации системы капитального ремонта многоквартирных домов в России Kirsanov S. - рrof. , President of the Institute of Municipal Development

Новая система капитального ремонта жилого фонда The new system overhaul of housing Jaunā sistēma kapitālremontu mājokli • Новая система организации и финансирования капитального ремонта жилого фонда вводится в Российской Федерации на федеральном уровне и на уровне субъекта. • Федеральным законом от 25. 12. 2012 № 271 -ФЗ в действующий Жилищный Кодекс РФ введён новый раздел, посвящённый организации проведения и финансирования капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее - МКД). • С введением указанных изменений собственники помещений обязаны ежемесячно платить взнос на капитальный ремонт общего имущества в МКД.

Новая система капитального ремонта жилого фонда The new system overhaul of housing Jaunā sistēma kapitālremontu mājokli Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в МКД в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта России, но не более чем в течение двух месяцев после официального опубликования утвержденной региональной программы капитального ремонта, в которую включен такой дом.

Этапы создания новой системы капитального ремонта общего имущества в СПб Steps for creating a new system overhaul of the common property in SPb Первый этап. Принятие Закона Санкт- Петербурга от 04. 12. 2013 № 690 -120 «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге» , который регулирует отношения, связанные с организацией и проведением капитального ремонта общего имущества в МКД Санкт- Петербурга. На конец марта 2014 года соответствующие законы были приняты в 80 субъектах России.

Steps for creating a new system overhaul of the common property in SPb Soļi, lai radītu jaunu sistēmas kapitālais remonts kopējās īpašuma SPB Второй этап – это установление субъектом России минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в МКД, утверждение порядка проведе-ния мониторинга технического состояния МКД на основании электронных паспортов, создание регионального оператора и установление порядка его деятельности.

Steps for creating a new system overhaul of the common property in SPb Soļi, lai radītu jaunu sistēmas kapitālais remonts kopējās īpašuma SPB • Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается в расчёте на один квадратный метр общей площади помещения в МКД. Размер взноса должен быть достаточным для проведения капитального ремонта при соблюдении ряда принципов. • В числе основных принципов – обеспечение доступности минимального размера взноса для граждан – собственников помещений в МКД путем сопоставления прогнозируемой доли расходов граждан на оплату взноса на капитальный ремонт в совокупном доходе семьи с установленной максимально допустимой долей расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

Steps for creating a new system overhaul of the common property in SPb Soļi, lai radītu jaunu sistēmas kapitālais remonts kopējās īpašuma SPB Минимальный размер взноса также может быть дифференцирован в зависимости от следующих факторов: • муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом; • от типа и этажности дома; • от стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем дома; • от нормативных сроков эффективной эксплуатации элементов строительных конструкций и инженерных систем до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков); • от перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Steps for creating a new system overhaul of the common property in SPb Soļi, lai radītu jaunu sistēmas kapitālais remonts kopējās īpašuma SPB • На 2014 год минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах СПб для собственников помещений установлен в размере 2 -х рублей на 1 кв м общей площади помещения в месяц. • В таблице приведены данные о минимальном размере взноса на капитальный ремонт многоквартирных домов в субъектах Северо- западного федерального округа России и о федеральных стандартах, установленных Правительством РФ для данных субъектов. • Данные основаны на нормативно-правовых актах правительств субъектов и учитывают дифференциацию по муниципальным образованиям и типам МКД.

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт в субъектах Северо- запада и соответствующие федеральные стандарты на 2014 год Сумма минимального размера размера взноса, установленная установленная НПА, Федеральным стандартом (на руб. /кв. м 2014 год) 6, 3 2, 1 – 2, 6 6, 1 6, 6 5, 55 7, 9 1 -3 7, 9 5, 08 – 5, 93 7, 6 5, 95 – 6, 95 7, 3 5, 9 7, 1 2 8, 2

Steps for creating a new system overhaul of the common property in SPb Soļi, lai radītu jaunu sistēmas kapitālais remonts kopējās īpašuma SPB • Следующий этап введения новой системы организации и финансирования капи- тального ремонта общего имущества в МКД Санкт-Петербурга после установления мини- мального размера взносов на капитальный ремонт – это утверждение региональной про- граммы капитального ремонта общего имущества в МКД органами исполнительной власти субъекта. • В СПб данная программа утверждена Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 84 от 18. 02. 2014.

Региональная программа Reģionālā programma Региональная программа включает перечень всех многоквартирных домов, расположенных в Санкт- Петербурге (исключение составляют МКД, признанные аварийными и подлежащими сносу либо реконструкции) с указанием: • адреса многоквартирного дома; • года ввода МКД в эксплуатацию; • года последнего комплексного капитального ремонта (реконструкции) МКД; • типа МКД; • общей площади многоквартирного дома, в том числе площади жилых и нежилых помещений в МКД; • даты приватизации первого жилого помещения в МКД

Региональная программа Reģionālā programma • Региональная программа утверждена на 25 -летний период. Она предусматривает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах по видам работ, установленных Жилищным кодексом РФ и Законом Санкт-Петербурга, с учетом предусмотренного финансирования. • При условии увеличения финансирования программа будет корректироваться, и сроки проведения ремонтов могут быть приближены на более ранний период. Делаться это будет при ежегодной актуализации программы.

Региональная программа Reģionālā programma • Очередность проведения капитального ремонта в региональной программе определена в соответствии с критериями оценки состояния многоквартирных домов, установленных Законом Санкт-Петербурга. • В первоочередном порядке региональной программой предусматривается проведение капитального ремонта общего имущества в МКД, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения и в МКД, в которых требуется капитальный ремонт в соответствие с актом Правительства России. • Краткосрочный план программы капитального ремонта МКД Санкт-Петербурга предусматривает объем 7, 052 млрд. руб. на 2014 г.

Steps for creating a new system overhaul of the common property in SPb Soļi, lai radītu jaunu sistēmas kapitālais remonts kopējās īpašuma SPB • Четвёртый этап введения новой системы финансирования и организации капитального ремонта МКД – это выбор способа формирования фонда капитального ремонта собственниками помещений в МКД. • Фонд капитального ремонта – это взносы на капитальный ремонт, уплачиваемые собственниками помещений многоквартирных домов, пени (в связи с несвоевременной оплатой взносов на капитальный ремонт), процентные доходы от размещения средств фонда на специализированном счёте. Собственники помещений на общем собрании должны выбрать один из способов (моделей) формирования фонда капитального ремонта: 1) Формирование фонда капитального ремонта на счёте регионального оператора; 2) Формирование взносов на капитальный ремонт на специальном счёте.

Особенности каждого из способов, их достоинства и недостатки Characteristics of each of the methods, their advantages and disadvantages Raksturojums katra metodēm, to priekšrocībām un trūkumiem • Согласно первой модели, собственники перечисляют платежи на счёт регионального оператора, где аккумулируются средства общего фонда ремонта МКД. • Региональный оператор - это юридическое лицо, созданное субъектом России в организационно- правовой форме фонда. Субъект может создать несколько региональных операторов, каждый из которых осуществляет деятельность на части территории субъекта. • В Санкт-Петербурге создан один региональный оператор, который подведомственен Жилищному Комитету.

Raksturojums katra metodēm, to priekšrocībām un trūkumiem Characteristics of each of the methods, their advantages and disadvantages Существуют ограничения деятельности регионального оператора. Региональный оператор не имеет права: • 1) открывать филиалы и представительства; • 2) создавать коммерческие и некоммерческие организации; • 3) участвовать в уставном капитале хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций. Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества.

Raksturojums katra metodēm, to priekšrocībām un trūkumiem Characteristics of each of the methods, their advantages and disadvantages Собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие на общем собрании собственников, решение о формировании фонда капитального ремонта на счёте регионального оператора, заключают с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта.

Raksturojums katra metodēm, to priekšrocībām un trūkumiem Characteristics of each of the methods, their advantages and disadvantages Основными функциями регионального оператора являются: • аккумулирование взносов на капитальный ремонт, уплачиваемых собственниками помещений, • финансирование расходов на капитальный ремонт; • функции технического заказчика работ по капитальному ремонту.

Raksturojums katra metodēm, to priekšrocībām un trūkumiem Characteristics of each of the methods, their advantages and disadvantages • В целях проведения работ по капитальному ремонту региональный оператор в определенные сроки направляет собственникам помещений предложения, связанные с проведением капитального ремонта общего имущества, такие как: предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне работ, их стоимости, об источниках финансирования и другие. • Также региональный оператор обязан обеспечить подготовку здания для проведения капитального ремонта, при необходимости подготовить и утвердить проектную документацию на проведение капитального ремонта и нести ответственность за её соответствие техническим регламентам. • Региональный оператор привлекает подрядные организации для проведения работ по капитальному ремонту, обязан контролировать качество этих работ, осуществлять их приёмку. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения работ по капитальному ремонту привлечёнными подрядными организациями региональный оператор несёт ответственность перед собственниками.

Финансовый контроль Finanšu kontrole • Финансовый контроль за деятельностью регионального оператора Санкт-Петербурга осуществляется Федеральной службой финансово- бюджетного надзора РФ, а также Счётной палатой, Комитетом государственного финансового контроля и органами финансового контроля муниципальных образований, Контрольно-счётной палатой; • Годовая финансовая отчётность регионального оператора подвергается обязательному аудиту (аудиторская организация выбирается субъектом); • Убытки, которые причинены собственникам помещений в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения региональным оператором своих обязательств, под-лежат возмещению. Субъект РФ несёт субсидиарную ответственность за исполнение региональным оператором своих обязательств перед собственниками.

Raksturojums katra metodēm, to priekšrocībām un trūkumiem Characteristics of each of the methods, their advantages and disadvantages Вторая модель аккумуляции платежей собственников на капитальный ремонт предполагает создание фонда капитального ремонта конкретного дома. Для её реализации собственниками на основании решения общего собрания должны быть приняты следующие решения: • О размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт (величина которого должна быть не ниже установленного в регионе минимального уровня); • О перечне услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества МКД; • О сроках проведения капитального ремонта общего имущества, которые должны соответствовать планируемым срокам, установленным региональной программой капитального ремонта; • О банке, в котором будет открыт специальный счёт для поступления ежемесячных платежей, а также об уполномоченном лице, на чьё имя будет открыт специальный счёт. Это может быть ТСЖ, ЖСК, ЖК , либо региональный оператор.

Raksturojums katra metodēm, to priekšrocībām un trūkumiem Characteristics of each of the methods, their advantages and disadvantages • Особенностью формирования фонда капитального ремонта на специальном счёте считается то, что средства фонда могут быть размещены только на одном спецсчёте (они предназначены для финансирования капитального ремонта только одного МКД). • Специальный счёт может быть открыт в российских кредитных организациях, величина капитала которых не менее двадцати миллиардов рублей. Информация о таких кредитных организациях публикуется на официальном сайте Центрального банка РФ (ежеквартально).

Raksturojums katra metodēm, to priekšrocībām un trūkumiem Characteristics of each of the methods, their advantages and disadvantages Преимуществами первой модели являются привычность и простота для населения, возможность оперативного решения вопроса срочного ремонта МКД с наиболее высокой степенью износа, проведение капитального ремонта МКД при достаточно высокой пассивности собственников помещений в МКД. Среди достоинств второй модели: возможность активного участия собственников в организации и проведении капитального ремонта, персонифицированность средств на специальном счёте в банке и их привязка к конкретному МКД, наличие права расширения перечня работ и услуг по капитальному ремонту, а также перенесение сроков капитального ремонта на более ранние, чем утверждённые, сроки.

Raksturojums katra metodēm, to priekšrocībām un trūkumiem Characteristics of each of the methods, their advantages and disadvantages • Слабой стороной модели аккумуляции средств на счёте регионального оператора является то, что эта модель не позволяет учесть различный уровень износа МКД в субъекте, а реальный уровень платежей на капитальный ремонт с населения может оказаться ниже расчётной и заложенной в региональной программе величины. • Модель финансирования капитального ремонта на специальном счёте требует активного участия собственников в проведении капитального ремонта, зависит от уровня их знаний и навыков. Её реализация возможна лишь в домах с ТСЖ, ЖСК, она является наиболее затратной.

Raksturojums katra metodēm, to priekšrocībām un trūkumiem Characteristics of each of the methods, their advantages and disadvantages Следует отметить, что модели изначально направлены на различных собственников, которые отличаются как уровнем финансового благосостояния, так и склонностью к самоорганизации и желанию активно участвовать в проведении капитального ремонта. Модель «общего котла» направлена на собственников с невысоким уровнем достатка, проживающих в МКД с высоким уровнем износа. Данная модель привычна и проста для населения. Модель специального счёта предусмотрена для собственников помещений в МКД с достатком выше среднего, проживающих в новых домах либо в домах высокого качеств и хорошего содержания, а также с активной позицией к самоорганизации. Обязанность собственников помещений в МКД по уплате ежемесячных взносов на кап. ремонт общего имущества возникает в 4 -х мес. срок после опубликования региональной программы.

Raksturojums katra metodēm, to priekšrocībām un trūkumiem Characteristics of each of the methods, their advantages and disadvantages • Новая система вводится на федеральном и региональном уровнях и предполагает создание целевого фонда капитального ремонта, основным источником средств которого будут являться обязательные платежи собственников помещений в МКД; утверждение региональной программы, куда включаются все многоквартирные дома региона; установление субъектом РФ минимального размера взноса на капитальный ремонт для собственников субъекта; выбор собственниками одной из двух моделей формирования фонда капитального ремонта.

Raksturojums katra metodēm, to priekšrocībām un trūkumiem Characteristics of each of the methods, their advantages and disadvantages • Новая система капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах имеет ряд серьёзных недостатков. В практике функционирования системы капитального ремонта многоквартирного фонда существует множество взаимосвязанных проблем, которые необходимо учитывать при оптимизации данной сферы. • Это отсутствие института активных собственников в России, высокая степень пассивности собственников помещений в вопросах проведения капитального ремонта в МКД, большое значение государственных субсидий при оплате жилья и жилищно-коммунальных услуг значительной частью собственников (наличие «бедных» собственников), неэффективность работы большинства российских ТСЖ, разный уровень доходов собственников, проживающих в одном МКД (что затрудняет решение вопросов проведения капитального ремонта в МКД) и другие.

Оптимизация системы капитального ремонта многоквартирного фонда Optimization of the system overhaul apartment Fund Optimizācija sistēmas kapitālremontu dzīvokļu fonda • Цель оптимизации системы капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов – это эффективное функционирование системы капитального ремонта общего имущества в МКД, что предполагает решение основных проблем, существующих в данной системе. • Оптимизация должна осуществляться с применением зарубежного опыта с учётом специфики отечественной практики функционирования системы капитального ремонта МКД.

Оптимизация системы капитального ремонта многоквартирного фонда Optimization of the system overhaul apartment Fund Optimizācija sistēmas kapitālremontu dzīvokļu fonda • С учётом ряда существующих проблем сформулируем основные пути, по которым должна осуществляться оптимизация системы капитального ремонта многоквартирного фонда. Прежде всего – это активное использование модели специального счёта при фор- мировании фонда капитального ремонта, привлечение банковского кредитования организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами, государственная поддержка для финансирования капитального ремонта, расширение мер по воздействию на неплательщиков, сохранение возможности деприватизации жилья даже после окончания действия закона о приватизации. Для обеспечения эффективного функционирования системы капитального ремонта требуется доработка и усовершенствование её законодатель-ной базы. • Необходимо законодательно установить, какие виды кредитов могут привлекаться для финансирования капитального ремонта, кто и как будет гарантировать их возврат (здесь возможно применение зарубежного опыта с государственными гарантийными агентствами), а также как эффективно бороться с неплательщиками.

Thanks for your attention! Paldies par uzmanību!

Научная и учебная литература 1. Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 № 188 -ФЗ • 2. О внесении изменений в Жилищный Кодекс Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Фе-дерации: Федеральный закон от 25 декабря 2012 № 271 - ФЗ • 3. О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2013 -2015 годы: Постановление Правительства РФ от 21 февраля 2013 № 146 • 4. О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге: Закон Санкт-Петербурга от 4 декабря 2013 № 690 -120 • 5. О концепции государственной жилищной политики Санкт-Петербурга на 2012 -2017 годы: Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16 мая 2012 № 478 • 6. О минимальном размере взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге в 2014 году: Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 31 января 2014 № 49 • 7. О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге: Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 18 февраля 2014 № 84

Научная и учебная литература • 1. Быстрова Д. Ключевая проблема капремонта не в деньгах, а в головах// Московская перспектива. - 2012: http: //www. mperspektiva. ru/ • 2. Гордеев Д. П. Новый порядок проведения капитального ремонта МКД/ Д. П. Гордеев// ЖКХ. – 2013. - № 5 (1). – С. 45 -51 • 3. Дерябина Е. В. Отрасль жилищно-коммунального хозяйства как специфическая под- система общественного воспроизводства в экономике России/ Е. В. Дерябина // Вест-ник ЮУр. Г. – 2011. -№ 8. – С. 74 -80 • 4. Иванов И. О. Капитальный ремонт: жильё России и за рубежом/ И. О. Иванов // Управление многоквартирным домом. – 2014. - № 1. - С. 57 -60 • 5. Кирсанов С. А. , Сафонов Е. Н. , Сидоренко Е. А. Управление многоквартирным домом: организационные, правовые и экономические основы: учеб. пособие. – М. : Интеграция, 2010. - 292 с. • 6. Кирсанов С. А. , Сафонов Е. Н. Проблемы и инновации в предоставлении информации по управлению многоквартирными домами // «Вестник экономической интеграции» № 7 (51), 2012. Москва. С. 65 -73 • 7. Кирсанов С. А. , Сафонов Е. Н. Совершенствование государственной жилищной политики в России на примере Санкт-Петербурга / XI International scientific conference «Management and Engineering- 13» , June 23 -26, 2013, Sozopol, Bulgaria. -556 с. • 8. Маликов И. П. Роль органов власти в решении вопросов капитального ремонта мно- гоквартирных домов/ И. П. Маликов// ЖКХ. – 2013. -№ 8 (1). –С. 29 -34

Электронные ресурсы 1. Единая Межведомственная Информационно-статистическая система: http: //fedstat. ru • 2. Информационно-аналитическое издание «Провэд» : http: //провэд. рф • 3. Информационно-аналитический проект «Однако» http: //www. odnako. org/ • 4. Капитальный ремонт жилищного фонда: вчера и сегодня: http: //www. b- port. com/ • 5. Кредит на капремонт: http: //www. chirchiknews. uz/ • 6. Международная практика государственной и муниципальной поддержки объедине-ний собственников жилья многоквартирном доме: www. eao. ru/state/ • 7. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт в других субъектах: http: //ilinyuriy. livejournal. com/ • 8. Официальный сайт Администрации Санкт-Петербурга: http: //gov. spb. ru/ • 9. Сайт Федеральной службы государственной статистики: http: //www. gks. ru/ • 10. Структура жилищного фонда и обеспеченность жильём http: //marketing. rbc. ru/