ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ (ДИПЛОМНАЯ) РАБОТА МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ СРЕДНЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ (СРЕДНЕЕ СПЕЦИАЛЬНОЕ ЗАВЕДЕНИЕ) «ЮЖНО-УРАЛЬСКИЙ МНОГОПРОФИЛЬНЫЙ КОЛЛЕДЖ» ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ (ДИПЛОМНАЯ) РАБОТА Тема: Особенности определения рыночной стоимости земельных участков на основе затратного подхода Выполнила: студентка гр. ЗО-302 Иванова И. П. Научный руководитель: преподаватель специальных дисциплин Михайлова Н. Р. Челябинск, год 1
АКТУАЛЬНОСТЬ ТЕМЫ ИССЛЕДОВАНИЯ В современных условиях развития экономики в России большое значение земли в сферу товарно-денежных отношений. Действующее законодательство и нормативные документы закрепили различные формы собственности на землю. Возможность купли-продажи земли, необходимость платы за пользование земельными ресурсами потребовали знания стоимости земли, точная оценка которой способствует правильному принятию решений в области землепользования как в государственном, так и в частном секторе. 2
ОБЪЕКТ, ПРЕДМЕТ ИССЛЕДОВАНИЯ Объект исследования – земельные участки Предмет исследования методика определения рыночной стоимости на основе затратного подхода 3
ЦЕЛЬ ИССЛЕДОВАНИЯ Цель исследования состоит в осуществлении комплексного изучения методов проведения рыночной оценки земельного участка, а также их практического применения. 4
ЗАДАЧИ ИССЛЕДОВАНИЯ Выявить подходы к оценке земельных участков; Изучить содержание и методы проведения рыночной оценки объектов недвижимости; Раскрыть суть затратного подхода; Проанализировать эффективность изученных методов в практическом аспекте; 5
ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОЦЕНКИ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ ПО ЗАТРАТАМ НА ВОЗМЕЩЕНИЕ ИНФРАСТРУКТУРЫ Этап 1. Определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов, за вычетом земель объектов коммунально-бытового обслуживания. Этап 2. Определение себестоимости строительства одного квадратного метра жилых домов по типовому проекту. Этап 3. Исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства, определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов. Этап 4. Исходя из полученной оценки стоимости замещения многоэтажных жилых домов Этап 5. капитальных затрат города на создание инфраструктуры, составляющей, и доли Исходя из интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры многоэтажной жилой от 30 до 40%общей площади земель, получаем оценку стоимости например, в Москве застройки и стоимости строительства жилого дома, рассчитывается замещения улучшений одного гектара городских земель многоэтажной жилой застройки интервальная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землям жилой застройки. . 6
ПРОЦЕСС РАСЧЕТА Характеристика, показатель Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Цена (Руб. с НДС) 27000 18000 20000 Рыночные условия (дата предложения) 3 кв. 2010 г. Корректировка на дату предложения 0% 0% 0% Скорректированная цена 27000 18000 20000 Вид сделки Предложение Поправка на торг -5% -5% Скорректированная цена 25650 17100 19000 Корректировка на категорию земли 0% 0% 0% Общая площадь участка кв. м. 85, 3 80, 1 82, 7 17100 Скорректированная стоимость участка Коммуникации 24368 Электричество, водопровод Корректировка на коммуникации 0% 0% 0% Скорректированная стоимость участка 2437 1710 2138 Стоимость продажи 2437 1710 2138 7
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВНОСИМЫХ КОРРЕКТИРОВОК Дата продажи Наличие коммуни каций Площадь Торг Категория земель 8
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ На первом этапе оценщик рассчитывает стоимости замещения или восстановления улучшений с учетом оцененной предполагаемой предпринимательской прибыли. Полученный результат корректируется на величину совокупного обесценения. Следующим этапом рассчитывается рыночная стоимость земельного участка, для чего может быть применен один из рассмотренных выше методов. Суммирование стоимости земельного участка и улучшений с учетом всех видов износа дает рыночную стоимость объекта недвижимости. 9
ПРОБЛЕМЫ В случае оценки земельных участков часто нет единого банка по учету земельных участков, что в свою очередь, увеличивает время сбора исходной документации и существенно затрудняет оценку зданий и сооружений, находящихся на соответствующих земельных участках Правоустанавливающие документы на земельные участки часто находились на стадии переоформления, поэтому правовой статус земель не был определен Некорректное отражение в правоустанавливающих документах на земельные участки обременений (сервитутов), что затрудняет выделение доли самого обременения, Неразвитость рынка земельных участков в регионах и проч. 10
РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ВЫБОРУ БОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО СПОСОБА ОЦЕНКИ Вариант оцениваемой наиболее эффективного недвижимости должен использования отвечать четырем критериям – это: юридическая допустимость; физическая осуществимость; финансовая обеспеченность; максимальная продуктивность. 11
ПРЕИМУЩЕСТВА ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА 1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. 2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях: - технико-экономический анализ стоимости нового строительства; - обоснование необходимости обновления действующего объекта; - оценка зданий специального назначения; - при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка; - анализ эффективности использования земли; - решение задач страхования объекта; - решение задач налогообложения; - при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами. 12
СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ! 13
Скачать презентацию ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ ДИПЛОМНАЯ РАБОТА МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ
презентация образец.ppt