ВЫПУСКНАЯ АТТЕСТАЦИОННАЯ РАБОТА МОДЕЛИРОВАНИЕ БУДУЩЕГО ФЕДЕРАЛЬНОГО ФОНДА СОДЕЙСТВИЯ РАЗВИТИЮ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА Исполнитель: ГЕРАСИМОВ Е. В. Научный руководитель: ЧЕБОТАРЕВ В. Г. , доцент ГУ-ВШЭ, к. т. н. МОСКВА - 2012
ЦЕЛЬ: Создание концепции архитектуры бизнеса Фонда «РЖС» ЗАДАЧИ: 1. Определить основные принципы построения концепции архитектуры бизнеса Фонда «РЖС» 2. Определить механизмы воспроизводства хаоса в системе содействия развитию жилищного строительства, участником которой является Фонд «РЖС» 3. Разработать идеализированные модели рыночной, продуктовой и технологической платформ архитектуры бизнеса Фонда «РЖС» и предложить эффективный способ гармонизации их взаимодействия на основе интегрированного целеполагания с учетом возможных ограничений при внедрении 4. Оценить эффективность модели архитектуры бизнеса Фонда «РЖС» 2
ФОНД «РЖС» : ОПИСАНИЕ • • Государственный институт развития Создан и действует на основании Федерального закона Российской Федерации от 24 июля 2008 г. № 161 -ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» Основной инструмент институционального воздействия на рыночную среду (рынки жилищного и иного строительства, рынки земельных участков, рынки строительных технологий)– земельные участки, принадлежащие Российской Федерации, предшествующее использование которых признано неэффективным специально уполномоченным межведомственным органом - Правительственной комиссией по развитию жилищного строительства Основной способ воздействия на рыночную среду – реализация документально подготовленных земельных площадок, очищенных от прав третьих лиц и региональных коррупционных связей, застройщикам (инвесторам) для их последующего освоения в целях жилищного и иного строительства 3
ФОНД «РЖС» : ОПИСАНИЕ ПРОБЛЕМЫ: • АКТИВНАЯ ФАЗА КРИЗИСА (2008 -2009 Г. Г. ) ОПРЕДЕЛИЛА ТРУДНОСТИ В РЕАЛИЗАЦИИ МИССИИ СОДЕЙСТВИЯ РАЗВИТИЮ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА • СВОРАЧИВАНИЕ И «ЗАМОРОЗКА» ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ НА РЫНКАХ ЖИЛИЩНОГО И ИНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА • СТАГНАЦИЯ РЕГИОНАЛЬНЫХ РЫНКОВ ЖИЛИЩНОГО И ИНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И РЫНКОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ • НИЗКИЕ ТЕМПЫ ВОВЛЕЧЕНИЯ В ОБОРОТ И ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫХ ЗЕМЕЛЬ ПОД ЗАСТРОЙКУ • ПРЕОБЛАДАНАНИЕ ИНЕРЦИОННОГО СЦЕНАРИЯ ПРИ ПЛАНИРОВАНИИ РАЗВИТИЯ ФОНДА «РЖС» 4
ПРОБЛЕМЫ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ? КТО ВИНОВАТ? ЧТО ДЕЛАТЬ? 5
Са м оа да пт ив н ос ть си сте мы ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ПОСТРОЕНИЯ КОНЦЕПЦИИ АРХИТЕКТУРЫ БИЗНЕСА ФОНДА «РЖС» Культурный профиль 6
ИНТЕРАКТИВНОЕ МОДЕЛИРОВАНИЕ: ЯДРО СИТЕМНОЙ МЕТОДОЛОГИИ создание будущего путем воздействия на коллективную картину мира и коррекции в нужную сторону модели поведения системы путем замены существующего коллективного образа мира, отвечающего за воссоздание неудовлетворительного порядка (хаоса), коллективным представлением о желаемом будущем Идеализация Описание хаоса Реконструкция (моделирование) будущего (идея обратного планирования в предположении о том, что система была разрушена до основания ) поиск и/или разработка способов реализации модели с учетом выявленных ограничений Поиск (получение знания, понимание системы и ее внешней среды ) Схематическое изображение (выявление механизма второго порядка, отвечающего за воспроизводство хаоса) Связная интерпретация (правдивая реконструкция хаоса, где беспорядок выступает как результат прошлых успехов, а не чьей либо ошибки) 7
Воспроизводство хаоса в системе содействия развитию жилищного строительства 8
ИДЕАЛИЗАЦИЯ: РЫНОЧНАЯ ПЛАТФОРМА – средство взаимодействия с клиентами Выполняет 2 функции: дистрибуцию продукции и связь с общественностью РЫНОК Потребность Покупательская способность Доступ на рынок 9
ИДЕАЛИЗАЦИЯ: РЫНОЧНАЯ ПЛАТФОРМА В основе концепции платформы лежит идея натурализации сбережений (постепенный перевод денежных сбережений в квадратные метры жилья по специальному управляемому курсу), которая предоставляет населению прямую возможность накапливать эквивалент стоимости жилья без участия традиционных продуктов банковской деятельности – депозитов и других производных финансовых инструментов 10
РЫНОЧНАЯ ПЛАТФОРМА: ПРОГРАММА СОДЕЙСТВИЯ РАЗВИТИЮ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 1 этап Первичный обмен - Обмен сбережений населения на обязательства участника программы (покупка специальных жилищных сертификатов) - Фонд «РЖС» получает всю необходимую информацию по участию в программе + сбытовые характеристики по земельным участкам на длинном горизонте - уполномоченные банки получают денежные средства населения. Эти средства – необходимые экономике «длинные» деньги. 2 этап Формирование гарантий спроса - Фонд «РЖС» организует проведение аукционов по определению минимальной стоимости строительной фазы проектов (СМР) и определению застройщика - Застройщик получает полное и своевременное финансирование работ по строительному объекту в рамках «опекаемой» Фондом «РЖС» технологии строительства (по экологичности, энергоэффективности) - Фонд «РЖС» по мере готовности объектов участвует в государственной комиссии по сдаче готового объекта в эксплуатацию и регистрирует ипотеку на весь завершенный объем 3 этап Ввод жилья в эксплуатацию, оформление прав - Застройщик получает окончательное возмещение расходов по строительной смете; - Фонд «РЖС» обменивает свое ипотечное покрытие на права требования населения и регистрирует положительную разницу в объемах фактической (а не оценочной!) стоимости земельного участка - Уполномоченные банки кредитуют население и застройщиков на специальных условиях; - Население получает жилье по более низкой цене и сниженным кредитным ставкам Фонд «РЖС» в обозримой перспективе становится стратегическим «рыночным управляющим» и обеспечивает реализацию интересов государства в формировании «правильной» структуры рынка и обеспечении заданных темпов развития строительной отрасли 11
ИДЕАЛИЗАЦИЯ: ПРОДУКТОВАЯ ПЛАТФОРМА Элементный состав ценности КОМПЛЕКСНО ОБЕСПЕЧЕННЫ Й ИНФРАСТРУКТУ РИРОВАННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК С ГАРАНТИЯМИ СПРОСА ФИНАНСОВЫЕ РЕСУРСЫ С ИПОТЕЧНЫМ ПОКРЫТИЕМ НА УСЛОВИЯХ И СО СТАВКАМИ «ДЛИННЫХ» ДЕНЕГ СЫРЬЕ И ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНЫЕ, ЭКЛОГИЧЕСКИ ЧИСТЫЕ СОВРЕМЕННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ ВОЗВЕДЕНИЯ ЖИЛЬЯ ЭКОНОМИЧЕКОГО КЛАССА ТРАНСАКЦИОН НЫЕ ИЗДЕРЖКИ (РАСХОДЫ НА АДМИНИСТРИР ОВАНИЕ ПРОГРАММЫ СОДЕЙСТВИЯ РАЗВИТИЮ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВ А) 1 М 2 КАСТОМИЗИРОВАННОГО ЖИЛЬЯ ЭКОНОМИЧЕСКОГО КЛАССА СО СНИЖЕННЫМ РИСК-АППЕТИТОМ 12
ИДЕАЛИЗАЦИЯ: ПРОДУКТОВАЯ ПЛАТФОРМА Модули управления проектами освоения земель Область проекта образуют следующие этапы: 1) управление освоением выделенного под проект земельного участка с гарантированным спросом, 2) организация и управление инфраструктурной подготовкой земельного участка, включая инвестиции в инфраструктуру; 3) участие в работе госкомиссии по приемке вновь возведенных объектов строительства; 4) осуществление передачи возведенного жилья населению с регистрацией погашения соответствующих обязательств; 5) осуществление передачи вновь возведенных объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры соответствующим органам исполнительной власти 13
ИДЕАЛИЗАЦИЯ: ТЕХНОЛОГИЧЕСКАЯ ПЛАТФОРМА Специализированные функции • Регистрация участников и контроль за соблюдением правил участия • эмиссия жилищных сертификатов и ведение накопительных счетов населения • Кредитование участников программы • Открытие и закрытие специальных счетов проекта • Обеспечение полного цикла подготовки земельных площадок в регионах • Маркетинговая подготовка и сопровождение проектов • Целенаправленный поиск земельных участков в соответствии с параметрами индивидуализированного спроса; • Архитектурно-градостроительное проектирование • Подготовка и проведение аукционов по выбору региональных застройщиков Услуги общего совместного доступа • Обеспечение хозяйственной деятельности; • Управление внутренними проектами • Подготовка и проведение аукционов • PR • HR • Развитие IT • Бухгалтерский и налоговый учет • Комплексное обеспечение безопасности • Финансовый аудит Ключевые знания • Система отношений с участниками программы • Управление проектами • Система информационного обмена в программе • Земельный девелопмент 14
ИДЕАЛИЗАЦИЯ: ТЕХНОЛОГИЧЕСКАЯ ПЛАТФОРМА 15
ИДЕАЛИЗАЦИЯ: ТЕХНОЛОГИЧЕСКАЯ ПЛАТФОРМА Процессы Земельного модуля Версия «хаос» Версия «идеализация» 16
ТЕХНОЛОГИЧЕСКАЯ ПЛАТФОРМА: ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ МОДУЛЕЙ 17
ГАРМОНИЗАЦИЯ ПЛАТФОРМ: СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ 18
ГАРМОНИЗАЦИЯ ПЛАТФОРМ: СТРАТЕГИЯ 19
ГАРМОНИЗАЦИЯ ПЛАТФОРМ: ОГРАНИЧЕНИЯ ПРИ ВНЕДРЕНИИ ограничения не устранимы в рамках существующей системы и требуют пересмотра модели и импровизации для создания целевой модели, осуществимой в этих условиях Законодательное обеспечение деятельности Фонда «РЖС» в соответствии с миссией и стратегией (право включения своих проектов в инвестиционные программы естественных монополий с гос. участием; закрепление новых стандартов жилья экономического класса и правового статуса участников программы) ОГРАНИЧЕНИЯ 2 -ГО ТИПА универсальные ограничения, требующие значительных подготовительных мероприятий, связанных с большими затратами времени, ресурсов, знаний и т. п. Включают реинжиниринг продуктов, основных и организационных процессов на основе самопознания и самосовершенствования - Формирование «клуба» уполномоченных банков и комплекса соглашений, обеспечивающих эту деятельность - Создание модели ценообразования «справедливой» цены - Создание центра (депозитария) специальных (сберегательных) жилищных сертификатов с региональной сетью обмена для ведения сберегательных счетов населения - Создание эталонной модели управления проектами освоения земель в целях строительства жилья экономического класса - Создание информационной системы управления отношениями - Полная синхронизация системы регионального планирования социальноэкономического развития и стратегического планирования Фонда «РЖС» - Формирование системы и параметров организации внутреннего рынка - Формирование системы управления знаниями и качеством - Создание архитектуры организации и описание ее процессов для их последующей автоматизации ОГРАНИЧЕНИЯ 3 -ГО ТИПА поведенческие ограничения, поэтому без труда устранимы, поскольку представляют собой помехи в реализации нового культурного стандарта, приобретаемого в фазе устранения ограничений 2 -го типа ОГРАНИЧЕНИЯ 1 -ГО ТИПА - Формирование нового уклада в ценообразовании у застройщиков со сниженным риск-аппетитом - Формирование системы стратегического планирования - Формирование процессного мышления у персонала - Формирование нового мышления в деятельности специалистов сервисных, экспертных и продуктовых подразделений, нацеленного на отношения «Поставщикклиент» - Новая парадигма контроля требует принципиально иного подхода в ролях деятельности правления и попечительского совета Фонда «РЖС» - Формирование нового каркаса культуры организации на основе принципиально иного культурного кода, обеспечивающего, самоадаптацию, саморазвитие и самообучение системы 20
Оценка эффективности 21
Эффект снижения цены жилья за счет устранения избыточных рисков РЗУ РСМР - сметная стоимость строительства в конечной цене П – прибыль в конечной цене П Прибыль Инвестора Прибыль Застройщика Rf РИ - прямые расходы на создание инженерных сетей, социальной, дорожно-транспортной инфраструктуры и пр. в конечной цене РЗУ - стоимость земельного участка и расходы на разрешительную и проектную документацию по проекту, включая плату за лицензии, подключение к инженерным сетям, транзакционные издержки и т. п. в конечной цене Эффект сокращения цены за счет исключения рисков Инвестора ~14 -22% R 1 – операционные риски в составе прибыли R 2 – рыночные риски R 3 – кредитные риски R 1 R 2 R 3 До ~60% До ~100% Rf – безрисковая норма прибыли (доходности) РИ Общий эффект сокращения цены в рамках новой модели архитектуры бизнеса от 20% до 30% 22
ИДЕОГРАФИЯ МОДЕЛЕЙ ХАОС ИДЕАЛИЗАЦИЯ 23
РЕЗУЛЬТАТЫ ИМИТАЦИИ НАПРАВЛЕНИЯ СБЕРЕЖЕНИЙ / ФИНАНСОВЫЙ ПОТОК 60 90% Направление сбережений на приобретение жилья (на стадии инициации процесса) ОПРЕДЕЛИТЕЛИ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ 80% 70% Log. (приобретение жилья (ИДЕАЛИЗАЦИЯ)) 223, 68% 1009, 70% 1. 2 50 приобретение жилья (ИДЕАЛИЗАЦИЯ) приобретение жилья (ХАОС) 1 40 50. 2 30 35. 5 0. 6 20 50% 0. 7 0. 2 0 859, 40% 151, 42% 40% 0. 4 10 60% 1 0. 8 стоимость 1 м 2 жилья (ХАОС) жилья (ИДЕАЛ) 0 Доступность жилья (ХАОС) Доступность жилья (ИДЕАЛ) 30% 20% 703, 10% 58, 12% 10% 0% -200 0 -10% 200 400 600 800 1000 1200 Прямой денежный поток в жилищное строительство (результат процесса) 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 41. 5 7 Неудовлетворенный спрос (ХАОС) спрос (ИДЕАЛ) 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 906. 1 211 Финансирование ЖС (ХАОС) Финансирование ЖС (ИДЕАЛ) 24
ЭФФЕКТИВНОСТЬ НОВОЙ АРХИТЕКТУРЫ цене Ликвидация избыточных (маловероятных) рисков производителей в конечной кастомизированного жилья экономического класса и системное снижение его цены на первичном рынке до 30% Единовременная актуализация основной части отложенного спроса и высокая потребительская активность на первичном рынке Количественный рост и качественные сдвиги в структуре отраслевого предложения и управляемый выход на высокие темпы ввода жилья экономического класса в масштабах страны с желаемым и управляемым составом используемых строительных технологий Повышение взаимодоверия участников рыночного обмена и сведение к нулю случаев с ситуацией «обманутых дольщиков» Быстрый выход на рынок новых строительных технологий Мультипликация макроэкономических эффектов от разницы между «длинными» и «короткими» деньгами в масштабах народного хозяйства Макроэкономические эффекты управляемой региональной и миграционной политики. Возможности создания новых поселений людей с принципиально иным (в т. ч. желаемым и управляемым) качеством среды обитания 25
ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ Решение Задачи 1 • 4 принципа системной методологии (целостное мышление + итеративное мышление + негэнтропичность и стремление к предопределенному состоянию + реконструкция будущего) + самоадаптивность Решение Задачи 2 • Несовершенство институтов создает условия для формирования дефицита жилья и делает его относительно редким, особенно с учетом двойственного характера ценности жилья в плоскости «цена-инвестиционная доходность» • Эффект постоянной индексации в зависимости от риск-аппетита владельцев капитала, которые имеют возможность полностью перекладывать их на население + Завышенные требования кредиторов формируют высокорисковыйх кредитный портфель банков и делают «дорогой» ипотеку Решение задачи 3 • Модель рыночной платформы идеализирована на основе специальной программы содействия развитию жилищного строительства, в центре которой лежит концепция натурализации сбережений населения • Модель продуктовой платформы основана на элементном составе ценности и предусматривает проектный тип организации. В центре – проекты освоения земельного участка «под ключ» . Предъявляет внутренний спрос на услуги входной платформы. • Модель технологической платформы имеет 4 модуля (операционный, информационноэкспертной поддержки, земельный и сервисный). Земельный модуль - локомотив платформы – предъявляет внутренний спрос на услуги остальных модулей. Проекты освоения стартуют в этой платформе как проекты по документальной подготовке земель. • Интеграция платформ посредством системы управления взаимодействиями и адаптивностью (фокус на системе накопления и тиражирования знаний, формирование культурных кодов, направленных на изменение среды, новая парадигма контроля - самообучение и самоадаптация, фокус в стратегии на клиентскую составляющую) с учетом выявленных ограничений 3 -х типов. 26
ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ • Переоцененные рыночные + операционные риски в цене на жилье составляют до 20 -30% стоимости жилья экономического класса, • в т. ч. переоцененные риски инвестора – 14 -20% стоимости • Поток сбережений, минуя депозитный, валютный и фондовый буферы, в модели версии «идеализация» возрастает до 5 раз в сравнении с моделью «хаос» Решение • Рост доли сбережений , направляемой на участие в программе задачи 4 Фонда «РЖС» , до 70% обеспечивает прямо пропорциональный финансовый поток в отрасль с учетом банковского кредитования на условиях «длинных» денег • Размеры валютного и фондового рынков при идеализации сокращаются более чем в 6 раз за счет использования прямых сберегательных технологий в рамках программы Фонда «РЖС» • Более чем в 6 раз сокращаются размеры неудовлетворенного отложенного спроса 27
Спасибо за внимание! Спасибо за
Скачать презентацию ВЫПУСКНАЯ АТТЕСТАЦИОННАЯ РАБОТА МОДЕЛИРОВАНИЕ БУДУЩЕГО ФЕДЕРАЛЬНОГО ФОНДА СОДЕЙСТВИЯ
Презентация_Герасимов1.pptx