Возможные подходы к моделированию будущих цен на формирующихся рынках недвижимости I Межрегиональный аналитический симпозиум, Пермь Февраль 2011
Развитие теории прогнозирования на российском рынке недвижимости Классификация прогнозов по степени формализации «Разработчик прогноза» * Метод прогнозирования «Агностик» Нет ( «прогнозы вообще невозможны» ) Эксперт Интуиция, знание рынка, метод аналогий, экспертное мнение Аналитикпрогнозист Количественный и качественный «фундаментальный» анализ факторов, сценарный метод Прогнозист «оптимист» «Фундаментальный» анализ экономической ситуации и ее влияния на показатели рынка недвижимости ( «демографический» метод, метод прогноза доходов населения) Прогнозист «статистик» «Технический» анализ (регрессионный анализ, статистическое моделирование) Прогнозистмоделист Многофакторное моделирование, нейронное прогнозирование «Пуританин» Нет ( «слабая изученность явления не позволяет построить адекватную модель» ) © Все права защищены
Развитие теории прогнозирования на российском рынке недвижимости Для моделирования динамики вторичного рынка жилья в 1995 г. Стерником Г. М. была предложена логистическая модель вида: V(T) = A / (1+ exp(B-CT)), Где V – ср. цена 1 кв. м за период; T – порядк. номер периода; A, B, C – пост. коэффициенты В 2000 г. Стерником Г. М. была построена новая модель, которая использовалась для прогнозирования динамики цен в Москве до середины 2002 г. V(T) = B 0 – B 1 / (B 2+ exp(B 3 T+B 4)2), V – ср. цена 1 кв. м за период; T – порядк. номер периода; B 0, B 1, B 2, B 3, B 4 – пост. коэффициенты © Все права защищены
Прогнозирование цен на пермском рынке недвижимости: технический подход (июнь 2006) 2006 год – начало работы над прогнозированием цен на жилье в ОАО «Камская долина» Применение метода регрессионного анализа в краткосрочном периоде Технический анализ – подход к прогнозированию рынка, основанный на предположении, что рыночная цена полностью отражает мнение участников рынка о текущей стоимости актива, поэтому достаточно изучить закономерности движения цен в прошлом Постулаты технического анализа: • • • © Все права защищены Движение рынка учитывает все; Цены двигаются направлено; История повторяется.
Прогнозирование цен на пермском рынке недвижимости: технический подход (май 2007) 2007 год – использование различных методов технического анализа для построения среднесрочных прогнозов (сравнительный метод, индексный метод, метод негармонического разложения ценового тренда, метод регрессионного анализа) До кризиса 2008 г. рынок недвижимости Перми развивался на восходящем тренде. В конце 2008 г. стало ясно, что базовый тренд имеет другой вид. В кризисный период используемые методы не могли дать верного прогноза. На первый план вышел фундаментальный анализ и построение вероятностных сценариев © Все права защищены
Прогнозирование цен на пермском рынке недвижимости: фундаментальный подход (2008) Фундаментальный анализ – подход к прогнозированию рынка, основанный на анализе различных факторов, влияющих на цену актива. Позволяет выявить стадию развития рынка и причины изменения цен Главный постулат : сначала причина – потом следствие В конце 2008 г. большинство факторов способствовали понижению цен на рынке жилья Перми © Все права защищены
Сценарии будущего развития цен на рынке жилья г. Перми на 2009 – 2010 гг. Фундаментальный анализ позволил сформировать 4 сценария развития цен на рынке жилья Перми Следует отметить, что в тот период времени большую роль сыграл также экспертный метод, когда знание регионального рынка позволило предположить будущую динамику цен Дальнейшее развитие методов прогнозирования цен на пермском рынке недвижимости в аналитическом отделе ОАО «Камская долина» было связано с совместным использованием технического и фундаментального подхода и детализацией последнего на 3 уровня (макроэкономический, мезоэкономический и микроэкономический). © Все права защищены
Прогноз средней цены предложения на вторичном и первичном рынке жилья Перми на 2011 – 2012 гг. Наиболее вероятным считается умеренно-пессимистический (средний) сценарий, согласно которому прирост средних цен предложения может составить в 2011 г. – 10 -13%, в 2012 г. – 5 -7%. Однако если рост цен начнется лишь к концу 2011 г. , картина может поменяться. © Все права защищены
Новая методика прогнозирования цен на жилье в зависимости от типа рынка (Стерник Г. М. ) Типизация рынков по эластичности цен относительно доходов Примеры статистических значений признаков в Москве № 1 2 Тип рынка 3 Развитый (насыщенный) Развивающийся (дефицитный) Растущий 4 Перегретый 5 Стабильный 6 7 Надутый Падающий (кризисный) 8 Депрессивный 9 10 Стартующий Взлетающий Темп роста цен d. P/P 0, 025 Темп роста доходовd. I/I нет 0, 015 0, 021; 0, 032 0, 050; 0, 039 0, 0040; 0, 006; 0, 002 0, 017; 0, 020 0, 022; 0, 014 0, 0044; 0, 019; 0, 005 Длительность В (эласт-ть стадии Т, мес. цен) 99 1, 61 18; 22 17; 11 9; 12; 10 1, 16; 1, 60 2, 27; 2, 82 0, 91; 0, 32; 0, 40 нет -0, 033; -0, 048 -0, 0006 -0, 088; -0, 097 0, 035 13; 6 10 0, 38; 0, 49 -0, 028 0, 017 0, 090 -0, 015 -0, 020 11 20 -1, 10 -4, 50 На основе изучения эластичности цен на жилье по доходам населения получены оценки среднемесячных темпов роста цен на жилье в Москве и доходов населения на протяжении 12 стадий длительностью от 6 до 22 месяцев. © Все права защищены
Новая методика прогнозирования цен на жилье в зависимости от типа рынка (Стерник Г. М. ) Прогноз рублевых цен предложения жилья на вторичном рынке Расчет для Москвы дает оценку темпов роста цен на жилье в 2011 – 2013 гг. в 1, 2% в месяц, 15% в год. Для Петербурга, Московской области, Перми и Владимира темпы роста цен получены в 1 полуг. 2011 г. – близкие к нулю, за 2011 г. – рост 6 -10%, в 2012 – 2013 гг. – по 15%. © Все права защищены
Модель прогнозирования цен на региональном рынке жилья Разработка аналитического отдела ОАО «Камская долина» © Все права защищены
Прогноз средних цен предложения в городах Пермского края © Все права защищены
Спасибо за внимание! Стерник Геннадий Моисеевич, профессор кафедры "Управление проектами и программами" РЭУ им. Г. В. Плеханова, главный аналитик РГР, г. Москва Новая методика среднесрочного прогнозирования цен на жилье в зависимости от стадии (типа) рынка и доходов населения Печенкина Анастасия Владимировна, ведущий аналитик ОАО «Камская долина» , САРН, г. Пермь Возможные подходы к моделированию будущих цен на формирующихся рынках недвижимости
Скачать презентацию Возможные подходы к моделированию будущих цен на формирующихся
54c562333b8188a83f6e94231ae7414a.ppt