ВОЗМОЖНОСТИ ОБЪЕДИНЕНИЯ ИПОТЕЧНОЙ И СТРОИТЕЛЬНО-СБЕРЕГАТЕЛЬНОЙ СХЕМ: МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ Докладчик: Зур Антон Евгеньевич Руководитель Департамента международного бизнеса ОАО «Урал. Сиб» 1
Краткий экскурс в историю Первыми сберегательными объединениями были естественные структуры общества. Храмы для рабов, которые копили деньги для своего выкупа, в Риме возникли во II веке до н. э. Идея специализированных сберегательных учреждений, действующих на началах взаимопомощи, высказана французским государственным деятелем Хуго Делестром, который в 1611 г. считал возможной «организацию для простых людей накоплений под процентное вознаграждение» . Первое строительно-сберегательное общество основано в 1775 году в Англии (Ketley’s Building Society). В современном виде стройсберкассы возникли в послевоенной Германии в 1948 году. Предпосылки возникновения системы: o острая нехватка жилья o отсутствие долгосрочного финансирования для строительства o высокое соотношение стоимости жилья и доходов населения o необходимость создания института массового частного домовладения 2
Схема Кредиты Сбережения Пул Фаза накопления Фаза выплат Долгосрочный депозит связан с кредитным договором. В течение нескольких лет клиент накапливает сбережения. По исполнении договора банк предоставляет кредит на приобретение жилья по заранее оговариваемой ставке, равной процентной ставке по депозиту плюс фиксированная маржа. 3
Основные модели Закрытая ( «немецкая» , bausparkassen). Открытая ( «французская» , épargne logement). Германия (1885, 1948 - 1952) Австрия (1925) Словакия (1992) Чехия (1993) Венгрия (1997) Хорватия (1998) Индия (2001) Казахстан (2003) Румыния (2004) Китай (2004) Франция Словения Только внутренние источники фондирования – вклады клиентов. Только специализированные институты. Доступны внешние заимствования. Один из продуктов универсальных коммерческих банков. Люксембург Бельгия Италия (Без законодательной и государственной поддержки) Швейцария (в нескольких кантонах) Рассматривается: Россия Страны Балтии Болгария Сербия Украина Армения Азербайджан 4
Сравнение систем Общие характеристики Характеристика Германия Франция Провайдер Специализированные институты, строительные сберегательные кассы. Закрытая система. Коммерческие и сберегательные банки. Обеспечивается взаимопроникновение капитала. Заемщики Только вкладчики. Не только вкладчики. Средства могут быть размещены в иные активы, связанные с рынком жилья (бонды, ипотечные кредиты). NB В Словакии (немецкая модель) вкладчиками могут являться также ТСЖ, аккумулирующие средства на ремонт. Цели кредита Приобретение, строительство, ремонт. Первичное и вторичное жилье, улучшение и расширение, ремонт Источник фондирования Вклады будущих заемщиков, межбанковские кредиты. Вклады, в т. ч. от лиц не претендующих на кредит, которые находят условия сберегательных вкладов привлекательными. Другие пассивы банков, займы. 5
Сравнение систем Характеристика Влияние внешнего рынка капитала Германия Франция Слабое. Фиксированная процентная ставка и по депозиту и по кредиту ниже рыночной (см. диаграмму). Сильное. Французские вкладчики заинтересованы в пролонгации депозита по контрактам, заключенным на высоком рынке. "Дешевые" вклады перезаключаются после истечения минимального срока накопления. По этой причине может заключаться несколько семейных контрактов с правом переуступки. М. J. Lee, B. Renaud, World Bank, 1995 Динамика процентных ставок в Германии 1982 -1990 по строительно-сберегательным кредитам (нижний график) и ипотечным кредитам на рынке (верхний график) 6
Фаза сбережения Характеристика Германия Франция Минимальная сумма начального депозита Не является обязательной, но по согласованию со сберегателем составляется план. Устанавливается обязательный минимум Всего накоплений, минимум Выбирается сберегателем Начальный депозит + взносы + процентный доход Максимальная сумма накоплений Без ограничений Есть Доходность по сберегательному депозиту Ниже рынка Конкурентна с посленалоговой доходностью по государственным облигациям Ликвидность сбережений Низкая. Право передачи контракта ограничено. Высокая. Контракт можно перевести на родственника Минимальный период накопления 2 года 4 года (с 1981 по 1992 - 5 лет, в соответствии с экономической ситуацией) Выгоды по накоплениям могут быть пролонгированы на срок до 10 лет 7
Фаза кредита Характеристика Германия Франция Дата доступности кредита После периода ожидания неопределенной длительности. Зависит от наполнения пула Немедленно после фазы сбережения. Право на кредит может быть продлено на срок до 10 лет Максимальная сумма кредита Зависит от суммы сбережений. Сумма кредита в 1 – 1, 5 раз больше накопленной суммы. (30 тыс. кредита на 20 тыс. сбережений для 4 летнего сберегательного контракта) Привязана к процентным выплатам по кредиту. Сумма процентов по кредиту должна в 2, 5 раз превышать сумму полученных процентов по депозиту. Установлен максимум. Больше соответствует инфляционному характеру рынка. Существует программа с фиксированным мультипликатором 1, 5 для целей ремонта жилья. Срок кредита 6 – 15 лет по желанию заемщика. Оговаривается приоритетность более коротких кредитов 2 – 15 лет по желанию заемщика, но согласно правилам в отношении процентов Процентная ставка по кредиту Спрэд 2 - 2. 5% от ставки по депозиту Процентная ставка по депозиту плюс нормируемая маржа 1, 7% от суммы задолженности. Ставка фиксируется в момент заключения депозитного договора. 8
Фаза кредита Характеристика Гарантии доступности кредита Германия Не гарантирована. В случае, если имеющихся пассивов недостаточно для удовлетворения всех заемщиков, кредиты выдаются в соответствии с заранее определенными правилами очередности. Факторы, влияющие на очередность: - приток новых вкладчиков и погашения выданных кредитов - регулярность и размер взносов - срок кредита Франция Гарантирована за счет дополнительных источников фондирования. 9
Государственная поддержка Государственное стимулирование Характеристика Германия Государственное стимулирование Франция 1. Нет освобождения от налогов 2. Субсидирование процентной ставки по кредиту. Выплачивается только в случае получения жилищного кредита. 1. Налоговые льготы (до 10 лет). 2. Дотация ( «процентная премия» ), на базе ставки, выплачиваемой банком. Установлен максимум. Премией можно воспользоваться даже не будучи получателем кредита (с 2006 года – только заемщикам). Размер субсидий +8, 8% к взносам, максимальная субсидируемая сумма годовых взносов 512 евро (для семей 1024). Годовой доход вкладчика – не более 25600 евро (в два раза больше, 51200, для семейных пар). 28% (2/7) от суммы процентов по депозиту. Выплачивается после истечения сберегательного контракта, вне зависимости от получения кредита NB Исторически размер государственных субсидий снижается по мере развития и становления системы. На начальном этапе субсидии во Франции достигали 50% от суммы процентов по депозиту. В Германии при старте системы - 35% от годовых накоплений. Словакия, Венгрия – изначально 40%, сейчас 10%. 10
Ликвидность системы Ликвидность: период накопления и срок кредита Мультипликатор = 1 Мультипликатор = 2 Оптимальная структура Вклад 30% Кредит 30% Ипотека 40% Необходимость во внешнем финансировании 11
Стройсбережения: Словакия Жилищный рынок Словакии 1996 – 2002 (млрд. крон) Итоги: 1992 - 2006 2, 5 млн. контрактов / 3 млрд. евро Доли рынка (2002) Каждый третий словак – клиент ССК 60% клиентов заключают контракт вторично Цели кредитования 2006 Другие 25% ССК Приобретение 27% Модернизация 40% Нац. фонд 12% Строительство 8% Банки НЖК Доля рынка ССК 2006 ССК 54% Ипотека 34% Источник: National Bank of Slovakia Материалы XV European Congress of the EFBS 12
Стройсбережения: Чехия Итоги: 1993 - 2006 ССК 68% Модернизация 32% Клиенты ССК % в возрастных группах 15 -24 25 -34 35 -44 45 -59 Цели кредитования Другие 12% 172 000 резиденций (каждое второе жильё) 16, 6% всех финансовых активов Доля рынка ССК Ипотека 32% 1, 3 млн. кредитов / 7, 9 млрд. евро Приобретение 36% Клиенты ССК % населения Строительство 20% Германия Чехия Австрия Источник: Материалы XV European Congress of the EFBS 13
Активность клиентов Использование банковских продуктов в Германии клиентами строительно-сберегательных касс (данные 2003 г. ) * * IPM Research Center, German Economic Team in Belarus Dr. Friedemann Roy, Berlin, 2004 14
Стимулирование строительства График строительства и объемов строительных кредитов Чехия 1993 - 2006 European Federation of Building Societies, 2008 15
Рост сбережений Рост ВВП и сберегательных контрактов Чехия 1993 - 2006 European Federation of Building Societies, 2008 16
Выгоды и преимущества Банки привлечение долгосрочных пассивов и решение проблем с ликвидностью снижение процентных рисков, зависимости от внешних источников финансирования снижение кредитных рисков, прозрачность кредитной истории клиента и повышение финансовой дисциплины повышение лояльности клиентов и кросс-продажи расширение клиентской базы реализация принципов социально-ориентированного бизнеса Население более доступное жилье и финансирование формирование кредитной истории возможности выбора, планирование бюджета семьи Государство стимулирование демографического роста улучшение качества жизни населения развитие жилищной отрасли (строительство, коммунальное хозяйство), как следствие – получение доходов бюджета создание системы долгосрочных сбережений и мобилизация средств населения повышение финансовой культуры населения стабилизация банковской системы 17
Применение строительносберегательных схем в России Основные выводы Строительно-сберегательные схемы могут применяться как экономически эффективное дополнение к стандартным ипотечным программам, привлекательное для всех участников – граждан, государства и кредитующих банков За счет повышения доступности жилищного финансирования расширяется потенциальный круг заемщиков, обеспечивается целевое назначение государственной программы доступного жилья Граждане, пользующиеся услугами строительно-сберегательных касс, могут получать выгоду в виде более низких ежемесячных выплат по сравнению со стандартной ипотечной схемой Государственная поддержка ССК (например, в виде законодательного регулирования, субсидирования процентных ставок и др. ), в т. ч. на региональном уровне, обеспечила бы участникам системы стройсбережений дополнительные преимущества и усилила бы позитивный социально-экономический эффект жилищных и экономических программ (улучшение демографической ситуации, создание системы долгосрочных сбережений, развитие рынка финансирования жилья, непрямое стимулирование экономики) Возможным дополнительным стабилизирующим фактором для системы могло бы стать включение в нее застройщиков с целью обеспечения гарантированного физического объема жилья под строительные депозиты граждан (т. е. возможность целевым образом накапливать не деньги, а «метры» ), но это ведет к усложнению системы и требует дополнительной проработки 18
Скачать презентацию ВОЗМОЖНОСТИ ОБЪЕДИНЕНИЯ ИПОТЕЧНОЙ И СТРОИТЕЛЬНО-СБЕРЕГАТЕЛЬНОЙ СХЕМ МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ
89692b5966af543558b9f248025f29ea.ppt