Vorlesung Wohnbau-, Einkaufszentren-, Gewerbeimmobilien und Wirtschaftsparks SS 2007 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Vorlesung 267. 038 SS 2007 Ao. Univ. -Prof. Dr. Wolfgang Blaas Department für Raumentwicklung, Infrastruktur- und Umweltplanung Fachbereich Finanzwissenschaft und Infrastrukturpolitik (IFIP) Technische Universität Wien (TU) Karlsgasse 13, A-1040 Wien Tel. : +43 -1 -58801 -26723 wolfgang. blaas@tuwien. ac. at www. ifip. tuwien. ac. at 2 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Inhalt 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. Einleitung Projektentwicklung Die hierarchische Wirtschaftlichkeitsrechnung (HW) Teilmethoden der HW 1: Rentabilitätsrechnung Teilmethoden der HW 2: Regionalwirtschaftliche Analyse Teilmethoden der HW 3: Volkswirtschaftliche Beurteilungsmethoden Beispiele zur wirtschaftlichen Projektbeurteilung Risiken der öffentlichen Hand Wohnprojekte Gewerbliche Projekte: Impulszentren, Gewerbehöfe und Bürogebäude Literatur 3 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
1. Einleitung 4 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
2. Projektentwicklung 5 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Projektentwicklung: das developing-Dreieck 6 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Akteure und deren Risikoverteilung Q: Mihurko 1998 7 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Projektentwicklung: Beispiele von Akteuren und deren Risikoverteilung Q: Mihurko 1998 8 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Projektentwicklung: Kostenbeeinflussbarkeit Kosten Fertigstellung Baubeginn n oste Kostenverlauf Ba uk os te n Nu gsk tzun n koste ngs Planu Grundstückskosten nungs Pla Kostenbeeinflussbarkeit Zeit Projekt- initiierung konzeption management vermarktung Quelle: IFIP 2003 nach Schulte 1998, 175 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas Nutzung 9
3. Hierarchische Wirtschaftlichkeitsbeurteilung von Immobilienprojekten Quelle: Mayer 2002 10 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Im Folgenden wird • eine systematische Darstellung der einzelnen Methoden gegeben, die bei der hierarchischen Wirtschaftlichkeitsrechnung angewendet werden können • eine Anwendung der hierarchischen Wirtschaftlichkeitsrechnung anhand eines konkreten Beispieles vorgestellt: betriebswirtschaftliche Rentabilität und kommunalwirtschaftliche Effekte der Errichtung und des Betriebes des Hotels und Veranstaltungszentrums „Das Schloss“ in Waidhofen/Ybbs 11 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Methodik Die hierarchische Wirtschaftlichkeitsrechnung trägt ihren Namen aufgrund der verschiedenen Betrachtungsebenen, auf denen die Wirtschaftlichkeit untersucht wird. Mögliche Betrachtungsebenen: - gesamt- oder volkswirtschaftlich - regionalwirtschaftlich - kommunalwirtschaftlich - finanzwirtschaftlich oder - betriebswirtschaftlich Begriff bezieht sich auf räumliche Ausdehnung des Wirkungsbereiches inhaltliche Bestimmungsgrößen Vorlesung WEGW 2007 © Blaas 12
Volkswirtschaftliche Betrachtungsebene – Räumliche Abgrenzung: die Volkswirtschaft – Wertschöpfungs- und Beschäftigungseffekte; Methode: Input/Output. Analyse – Erfassung der gesamtwirtschaftlichen Kosten und Nutzen eines Projektes. Methode: Kosten-Nutzen-Analyse (und andere, s. u. ) – (fiskalische Effekte) Regionalwirtschaftliche Betrachtungsebene – Räumliche Abgrenzung: Region (pol. Bezirk, Bundesland, etc. ) – Wertschöpfungs- und Beschäftigungseffekte; Methode: Input/Output. Analyse; Problem: Regionsabgrenzung, Verfügbarkeit von regionalen I/O -Tabellen – (fiskalische Effekte) 13 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Kommunalwirtschaftliche Betrachtungsebene – Räumliche Abgrenzung: die Gemeinde – Projektinduzierte • Kommunalsteuereinnahmen • Grundsteuereinnahmen • Kompensationseffekte Betriebswirtschaftliche Wirkungsebene Ist es unternehmerisch sinnvoll, eine Investition zu tätigen? – Betriebswirtschaftliche Rentabilität mit Hilfe von statischen und dynamischen Verfahren (z. B. Kapitalwert) 14 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Finanzwirtschaftlicher Wirkungsbereich – Auswirkungen des Projektes auf die Einnahmen und Ausgaben des öffentlichen Sektors. – Berechnung Bemessungsgrundlage der meisten Steuern ist eine der Wertschöpfungskomponenten bzw. wird die Aufkommenshöhe indirekt maßgeblich durch eine der Wertschöpfungskomponenten bestimmt. (Berechnung der Wertschöpfungskomponenten mit Hilfe der Input/Output-Analyse. ) 15 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Zusammenfassung – Betrachtet werden zumindest zwei verschiedene Ebenen. – Die Anwendung ist sinnvoll (erforderlich) bei großen, komplexen Investitionsvorhaben und/oder bei öffentlichen bzw. durch Fördermittel unterstützte Investitionsvorhaben, um den effektiven Einsatz knapper öffentlicher Mittel zu rechtfertigen – Die Methode kann als Ex-Ante und Ex-Post-Analyse eingesetzt werden – Das Ziel der Methode ist es, Projektwirkungen (auch auf anderen Betrachtungsebenen) nachvollziehbar bzw. transparent aufbereiten 16 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
4. Teilmethoden der HW 1: Rentabilitätsrechnung (inkl. Immobilienprojekt-Beispiel) 17 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Am Beginn der Rentabilitätsrechnung steht eine umfassende Betrachtung aller möglichen Einflüsse auf die Rentabilität eines geplanten Projektes, die mit dem Begriff der Marktanalyse zusammengefasst werden kann. Die Rentabilitätsanalyse kann als Untersuchung der Frage verstanden werden, welche voraussichtlichen Kosten mit der Planung, der Realisierung und dem Betrieb des Projektes verbunden sind und welche voraussichtlichen Erträge aus der Verwertung des Projektes zu erwarten sind. Als Vorstufen dazu können (1) Aussagen über das „Marktpotential“ betrachtet werden, worunter meist Mengenaussagen zur Nachfrage verstanden werden: z. B. über die voraussichtliche Auslastung eines Gründerzentrums oder eine Industriefläche; weiters (2) die Standortanalyse; (3) die Betrachtung von Unsicherheits- und Risikofaktoren, die Rentabilität beeinträchtigen können. 18 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Marktpotential Das Marktpotential kann nur bei Standardprojekten oder sogenannten marktgängigen Immobilien (z. B. Bürohaus im städtisch-verbauten Gebiet) mit traditionellen Marktforschungsmethoden erfaßt werden. Bei neuartigen oder sehr speziellen Projekten, sogenannten Sonderimmobilien (z. B. einen grenzüberschreitenden Wirtschaftspark) führen diese Methoden nicht zum Ziel. Die Unsicherheiten der Aussagen zum Marktpotential sind dementsprechend hoch. Die Methoden können in diesem Fall nicht mehr leisten als die Unsicherheit so weit wie möglich zu reduzieren und die Bandbreite möglicher Entwicklungen einzugrenzen. Eine typischerweise in diesem Zusammenhang angewandte Methode ist die Szenariotechnik, mit der man versucht, den ungünstigsten, den günstigen Verlauf zu identifizieren und daraus auf einen „mittleren“, plausiblen Verlauf zu schließen. Hilfsverfahren - Befragung - Auswirkung von Statistiken analogen Nachfragebereichen - direkte Gespräche mit potentiellen Nachfragern 19 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Standortanalyse Das Marktpotential sowie dazu im weiteren die Rentabilität sind Ergebnisse des Zusammenwirkens einer Vielzahl von Einzelfaktoren. Es hat sich als sinnvoll erwiesen, zur Ausarbeitung und Klärung zumindest eines wichtigen Teiles dieser Faktoren zunächst eine Standortanalyse durchzuführen. Die Standortanalyse ist weder ausschließlich der Kosten- noch ausschließlich der Ertragsseite zuordenbar, sie enthält Aspekte, die sowohl die Errichtungskosten als auch die potentielle Nachfrage betreffen (Nachfrage = Nachfrage nach Ansiedlungsflächen, Büro/Geschäftsräumen, Produktionsräumen etc. ). 20 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Somit kann man die Standortanalyse gewissermaßen als der eigentlichen Marktanalyse vorgelagert betrachten. Folgende Aspekte sind dabei wichtig: a) Überregionale Verkehrslage - Straße - Schiene - Flugverkehr - Schiffsverkehr b) Regionale Verkehrs- und technische Infrastruktur c) Telekom - Infrastruktur d) Freizeitinfrastruktur e) Arbeitsmarkt f) Wirtschaftsförderung g) Wirtschaftsdynamik und Wirtschaftsstruktur h) Regionale Umweltbedingungen 21 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Risikofaktoren Im allgemeinen kann man davon ausgehen, daß die Unsicherheiten auf der Kostenseite geringer sind als auf der Ertragsseite, auch u. a. deshalb, weil die Ertragserzielung ferner in der Zukunft liegt als die Planungs- und Errichtungstätigkeiten. Aber es gibt natürlich auch Gegenbeispiele. Unsicherheit auf der Kostenseite - Verhandlungen mit Grundstückseigentümern - Grundstückspreise - Erschließungskosten (relativ geringe Unsicherheit) oder: Altlasten auf Grundstücke? - Bau/Betriebskosten - Finanzierungskosten (veränderliche Zinssätze) 22 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Unsicherheit auf der Ertragsseite Der Zeitpunkt, zu dem oder ab dem eine Immobilienprojekt verwertet werden kann, liegt meist einige Jahre (bis zu 5 - 10) entfernt vom Planungsdatum. Daher - konjunkturelle Ungewissheit (Investitionsverhalten; Stimmungslage optimistisch /pessimistisch; Nachfragesituation ? . . . ) - institutionelle Ungewissheit haben sich wichtige Rahmenbedingungen geändert? z. B. Betreffend den internationalen Waren- und Geldverkehr; internationale Handelsabkommen; oder wichtige Rahmenbedingungen, die direkt auf die Ertragschancen wirken (Mietrecht) - spezifische Nachfrageunsicherheit (insbes. bei innovativen Projekten) Die genannten Unsicherheiten lassen sich zu einigen wichtigen Risiken zusammenfassen, bei denen man externe Risiken und interne Risiken unterscheiden kann: 23 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Externe Risiken Entwicklungsrisiko Jede Projektentwicklung birgt das Wagnis einer nicht marktkonformen Projektkonzeption mit der Folge einer Erschwernis der späteren Verwertung durch Weiterverkauf oder Vermietung (Verkaufs- oder Leerstandsrisiko). Diesem Risiko kann in begrenztem Umfang durch sorgfältige Marktanalysen und Bedarfsprognosen begegnet werden. Solche Prognosen sind immer von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abhängig, es verbleibt also stets ein Restrisiko aus der Projektentwicklung selbst. 24 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Standortrisiko Das Standortrisiko aus der Lage des Grundstückes läßt sich bei einer Projektidee für einen fiktiven, noch zu beschaffenden Standort durch sorgfältige Standortwahl eingrenzen. Bei Renditeimmobilien kann der Anspruch an die Grundstücksqualität nie zu hoch gesteckt werden. Eine Projektentwicklung für einen fixierten Standort erfährt durch die Einschränkung der Wahlfreiheit bei einem der wichtigsten Erfolgsfaktoren ein erhebliches Risiko, dem nur mittel- bis langfristig durch Hebung der Standortqualität infolge der Projektentwicklung dort und evtl. auch in angrenzenden Bereichen begegnet werden kann 25 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Genehmigungsrisiko Bei jedem Projekt stellt sich die Frage nach der Genehmigungsfähigkeit konzipierter Projektideen, die abhängig ist von der baurechtlichen und raumordnungsrechtlichen Situation, von der sozialen Akzeptanz durch Anrainer und die Öffentlichkeit im Allgemeinen. Aus der Möglichkeit der Ablehnung der Genehmigung erwächst ein existentielles Projektrisiko. Zusätzlich besteht ein erhebliches Zeit- und damit Finanzierungsrisiko in der Genehmigungsdauer. Die Verzögerung der Baugenehmigung um ein oder zwei Jahre kann durchaus den Abbruch einer Projektentwicklung bewirken. 26 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Finanzierungsrisiko Immobilienprojekte werden im allgemeinen und auch bei Projektentwicklungen mit einem hohen Anteil an Fremdkapital finanziert. Dadurch sind die Rendite-Erwartungen maßgeblich abhängig von den Konditionen auf den Finanzmärkten, d. h. vom aktuellen Zinsniveau, das sich dem Einfluß des Projektentwicklers völlig entzieht. 27 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Interne Risiken Baugrundrisiko Dieses Risiko ergibt sich durch Eigenschaften wie Kontamination aus Altlasten, Nutzungseinschränkungen oder Bauverzögerungen durch vorgefundene Bodendenkmäler (Ausgrabungen, Funde), Überraschungen aus unerwarteten hydrologischen Verhältnissen (Notwendigkeit von Abdichtungsmaßnahmen etc). 28 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Qualitäts-, Kosten- und Terminrisiko Dieses Risiko ergibt sich vor allem aus der Auswahl der fachlich beteiligten Planer, Unternehmer und Lieferanten. Diesen Risiken kann durch eine klare Aufbau- und Ablauforganisation, durch sorgfältige Vertragsgestaltung und konsequenten Vollzug dieser Verträge begegnet werden (neuerdings: „Multi-Risk-Versicherung“). Wesentlich ist jedenfalls eine kompetente Projektleitung, die sich vollständig mit dem Projekt identifiziert. (Zu den Risiken für die öffentliche Hand siehe unten. ) 29 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Zur Durchführung der Rentabilitätsrechnung: welche Kosten-/Ertragspositionen sind wichtig? (1) Aufwandsseitig - einmalige Aufwendungen Ankauf Grundstücke Erschließung Bau - laufende Aufwendungen Finanzierungskosten laufender Personal- und Sachaufwand (2) Ertragsseitig - Erträge aus Verkauf - Erträge aus Vermietung, Verpachtung (auf der Basis eines Mengengerüstes) Rechenbeispiel f. d. Rentabilitätsrechnung (Nach Schulte et al. , Handbuch der Immobilien. Projektentwicklung, Köln 1996, S. 194 ff. Daten aus dem IFIP-Projekt 70/1997 über Gewerbehöfe und 30 von G. Innerwinkler, Fa. Schönhaus, Wien, D. I. Peham) Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
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1) Berechnung: Endkapital des zu finanz. Betrages minus zu finanzierender Betrag = ZW(5, 5%; 2; ; -23381250) - 23381250 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas 35
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Der Developer peilt eine Anfangsrendite in der Vermietungsphase (s. o. ) an, die zwar in dieser Phase noch nicht sofort erreicht werden wird (noch nicht Voll-Vermietung), die aber über der liegen sollte, die vom Investor für ein fertiges Objekt erwartet wird (im Beispiel: 7, 3% versus 6%). Die Gewinnrate des Developers (im Beispiel knapp 22%) muß deutlich über den Rebditevorstellungen des Investors liegen, weil der Developer einen Großteil des Risikos trägt (s. u. ). (Die Annahme eines Verkaufserlöses setzt einen entsprechenden Markt und potentielle Käufer voraus. Ansonsten ist die langfristige Rentabilität auf Basis der laufenden Nettoerlöse (Mieteinnahmen minus Bewirtschaftungskosten) im Verhältnis zur Gesamtinvestition entscheidend. ) 41 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Für den Investor ist die niedrigere Rendite (im Beispiel 6%) akzeptabel, weil • das Objekt fertig (kein Baurisiko mehr) • das Objekt neu (geringes Instandhaltungsrisiko) • das Objekt voll (oder weitestgehend) vermietet (Vermietungslage ist sichtbar) also alles in allem für ihn ein geringeres Risiko vorliegt. Der Investor verlangt eine Rendite, die (a) von der aktuellen (Finanz-) Marktsituation abhängig ist, und die (b) von der Lage und (c) von der Art der Immobilie abhängig ist. Bezüglich letzterer Bestimmungsgröße ist die Rangordnung (1) Wohnungseigentum 4%-6%; (2) Mietwohnhaus 4%-7%; (3) Büroimmobilie 6%-8%, (4) Gewerbeimmobilie 8%-10%. 42 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
5. Teilmethoden der HW 2: Regionalwirtschaftliche Analyse 43 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Regionalwirtschaftliche Effekte Unter Berücksichtigung von Umlenkungs- und Entzugseffekten (für andere Regionen) sind folgende Wirkungen vorrangig zu erfassen: Wirkungen auf: · Wertschöpfung · Beschäftigung, Kaufkraft · Verkehrsaufkommen · Kommunales Steueraufkommen · Know-How-Transfer · Intangible Effekte (Landschaftsbild) 44 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Ökologische Aspekte und soziale Akzeptanz Ökologie - Ist die Nutzung des(r) Grundstücke(s) kompatibel mit Ökosystem? - Ist sie verträglich mit den Interessen der Anrainer oder sonst. Umwelt -Interessengruppen? - Welche potentiellen Probleme ergeben sich daraus? - Welche spezifischen Umweltbelastungen sind aus dem Betrieb zu erwarten? - aus dem Anliefer- Abtransportverkehr - aus der Produktion aus dem Kundenverkehr Welche spezifischen Umweltverbesserungen sind zu erwarten? - aus einer Verkehrsverringerung (Telehaus) - aus Emissionsverringerung (z. B. wegen neuer Produktionstechnologien) 45 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Soziale Akzeptanz Für die Gewinnung der sozialen Akzeptanz für ein Projekt relevant sind: - ökologische Argumente - Arbeitsplatzargumente - Erreichbarkeit von Arbeitsplätzen - Gesundheits- und Sicherheitsrisiko-Argumente - Kompensationsargumente (was bekomme ich dafür? ) - Imageargumente Verfahren zur Gewinnung sozialer Akzeptanz: Mediation Beispiel für ein Mediationsverfahren eines Großprojektes: Flughafen Wien (siehe unten Kap. 7) 46 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
6. Teilmethoden der HW 3: Volkswirtschaftliche Beurteilungsmethoden KNA, KWA, NWA Quellen: Blaas/Henseler 1978; Schönbäck et al. 1997; Schönbäck, Vorlesung „Ökonomische Bewertungsmethoden“ 47 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
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Die Kosten-Nutzen-Analyse Q: Blaas/Henseler 1978 Entscheidungsregeln der KNA: • Barwertregel • Interner Zinsfuß • Amortisationsdauer 50 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Barwert-Regel Projekt realisieren, wenn BW>0 (Volkswirtschaftliche Kostenelemente Kt und Nutzenelemente Nt, Diskontierung i) 51 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Interner Zinsfuss Projekt realisieren, wenn interne Verzinsung i „ausreichend“ ist. Der interne Zinsfuss ist jener Zinssatz i, bei dem der Barwert (Kapitalwert) genau Null ist. In diesem Fall gilt: Amortisationsdauer Projekt realisieren, wenn die Amortisationsdauer „akzeptabel“ ist. Die Amortisationsdauer ist jener Zeitraum, der notwendig ist, um das investierte Kapital (die volkswirtschaftlichen Kosten) über die Erlöse (die volkswirtschaftlichen Nutzen) zurückzuerhalten. 52 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
7. Beispiele zur wirtschaftlichen Projektbeurteilung 53 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Beispiel 1: Das Projekt Schlosshotel „Das Schloss“ in Waidhofen/Ybbs Q: Mayer 2002 Aufgabe: Analyse der betriebswirtschaftlichen Rentabilität und der kommunalwirtschaftlichen Effekte des Projekts 54 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
• Investitionsvolumen 140 Mio. öS Öffentliche Förderung: 47 Mio. öS Kredit: 29 Mio. öS Atypisch stille Gesellschafter: 17 Mio. öS Stiller Gesellschafter (S+B Plan & Bau): 2 Mio. öS Stiller Gesellschafter (Gemeinde): 45 + 10 Mio. öS • Laufende Einnahmen und Ausgaben beruhen auf den Schätzungen einer Machbarkeitsstudie • Betriebswirtschaftliche Rentabilität - Kapitalwert 47, 6 Mio. öS - interne Zinsfuß bei rund 7 % • Unsicherheitsfaktor aufgrund der prognostizierten Umsatzerwartungen und des langen Betrachtungszeitraumes 55 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Finanzielle Auswirkungen des Projektes auf den Gemeindehaushalt: • Effekte aus privatwirtschaftlicher Tätigkeit der Stadtgemeinde (4% Umsatzbeteiligung, Vergünstigung bei Veranstaltungen, Frühbucherbonus) • Fiskalische Effekte - Kommunalsteuer (einmalig und laufend) - Grundsteuer (laufend) - Kompensationseffekte (~11 %) • Rentabilität (bei Alternativverzinsung von 5%, Betrachtungszeitraum 24 Jahre) Kapitalwert ‑ 6, 6 Mio. öS interne Zinssatz 4, 13 %. (Denkmalschutz, neuer Veranstaltungssaal) 56 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Nicht berücksichtigte Effekte (Angaben in öS!) • mögliche Kosten im Planungsnullfall, (Denkmalschutz, neuer Veranstaltungssaal) • Effekte auf die örtliche bzw. regionale Wirtschaft 57 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
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Beispiel 2: Die Verkehrsimmobilie Fähre Aggsbach (Konzept) Q: Wagner 2002 59 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Beispiel 3: Verkehrsimmobilie Flughafen Wien Q: www. viennaairport. com 60 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Am Standort Flughafen werden die Ausbauvorhaben wie geplant weitergeführt. Für 2005 ist eine Investitionssumme von € 245 Mio. vorgesehen. Insgesamt sind für die Jahre 2004 -2008 eine Summe von € 854 Mio. an Investitionen geplant. Die wesentlichsten Bauprojekte umfassen die Fertigstellung des Flugsicherungstowers (Mitte 2005), die Erweiterung des Cargo Centers, die Errichtung des General Aviation Centers und VIP Einrichtungen sowie die Aufstockung des Parkhauses 3. Weiters den Abriss des alten Towers samt Bürogebäude, des VIP & Business Centers sowie des Gerätezentrums Ost als Baufeldfreimachung für das neue Terminal Sky. Link. Um in Spitzenzeiten Kapazitätsengpässe zu vermeiden werden im Terminalbereich in den nächsten Wochen 30 neue Check-in Schalter entstehen. Bis Ende März 2005 wird auch die Erweiterung der Gepäcksortieranlage abgeschlossen sein. Die wichtigsten Projekte 2004 waren die Fertigstellung des Flugsicherungskontrollturms, des Office Parks sowie die Vorfelderweiterung in Richtung Nord-Ost. 61 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Umsetzung des Projektes: Probleme der sozialen und ökologischen Akzeptanz Q: www. viemediation. at Das Mediationsverfahren wurde im Juni 2005 abgeschlossen. Gegenstand des Mediationsverfahrens viemediation. at waren die Auswirkungen des Flughafens Wien, sowie dessen wesentliche umweltrelevanten Projekte und Ausbauvorhaben und deren Auswirkungen. In einem fairen Verfahren sollten einvernehmliche Lösungen erarbeitet werden, die zum Ziel hatten, die Belastung durch den Flugverkehr für die betroffene Bevölkerung akzeptabel zu gestalten. Die gefundenen Lösungen sollen in einem Mediationsvertrag verbindlich festgehalten werden. Parteien im Mediationsverfahren waren (u. a. ): – Anrainer – Bürgerinitiativen – Bundesländer – Politische Parteien – Umweltanwaltschaften – Flugbetrieb: Flughafen Wien, AUA, Austro Control Vorlesung WEGW 2007 © Blaas 62
8. Risiken der öffentlichen Hand Risiken der öffentlichen Förderung von (Immobilien-) Projekten, erläutert anhand des Projekttypus „Erlebnisparks“ Q: Wasner 2000 63 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Grundsätzliches zur Ökonomie von Freizeitimmobilien Investitionen in Freizeitimmobilien bringen für den Unternehmer in der Regel ein hohes betriebswirtschaftliches Risiko mit sich. Die dynamische Präferenzstruktur der Erlebnisnachfrager sowie deren hohes Anspruchsniveau aufgrund der Vielzahl von Alternativangeboten erschwert die Aufgabe der Anbieter von Erlebnisparkanlagen, erfolgreiche Produkte zu entwickeln. Beträchtliche Unsicherheiten sind also hinsichtlich der die Marktchancen determinierenden Besucherzahlen ebenso wie durch die tendenziell kurzen Lebenszyklen der Anlagen zu erwarten. Denn auf den Anlagen lastet ein beträchtlicher Innovationsdruck: Etwa alle zwei Jahre müssen zwingend neue Attraktionen angeboten werden, um ein genügend großes Potential an Wiederholungsbesuchern neu zu aktivieren und einen gravierenden Nachfrageverfall eindämmen zu können, wodurch besonders kurze Reinvestitionszyklen zu erwarten sind. 64 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Projektwirkungen und Effekte für öffentliche Haushalte Aufgrund der meist peripheren Standortwahl für die Anlagen und der signifikanten Belastungsspitzen bei der Nutzung von Erlebnisparks entstehen der öffentlichen Hand hohe Kosten für die Bereitstellung und den Betrieb der nötigen technischen Infrastruktureinrichtungen. Im Wettbewerb um Arbeitsplätze und in der Hoffnung auf eine mögliche Generierung zusätzlicher Steuereinnahmen werden von den Standortgemeinden häufig großzügige Fördermittel im Rahmen des breiten Spektrums der kommunalen Wirtschaftsförderung gewährt, die von Darlehen bis zur Übernahme von Ausfallsbürgschaften reichen können. Anlageninduzierte Beschäftigungseffekte und Kommunalsteuereinnahmen fallen jedoch meist geringer als erwartet aus. Mehreinnahmen der Gemeinden durch Kommunal- und Grundsteuer erfahren durch die Kompensationswirkungen des österreichischen Finanzausgleichs eine zusätzliche Minderung, die in Standortgemeinden mit geringer Bevölkerungszahl und Finanzkraft besonders stark zu tragen kommen kann. 65 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Folgewirkungen gescheiterter Projekte für den kommunalen Haushalt der Standortgemeinde Projektentwicklungsbezogene und die Ertragserwartung betreffende Risiken führen nicht selten zu einer völligen Betriebseinstellung von Erlebnisparks. Daraus resultierende negative Folgewirkungen auf den kommunalen Haushalt der Standortgemeinde erfordern eine frühzeitige Auseinandersetzung der öffentlichen Hand mit einer Risikoabschätzung und mit möglichen Lösungsansätzen zur Schadensminimierung. Mögliche Handlungsfolgen und Folgewirkungen im Fall eines Projektscheiterns sind in der folgenden Übersicht zusammengefasst: 66 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
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Dass die Reaktivierung von gescheiterten Freizeitanlagen eine für den Steuerzahler sehr teure Sache sein kann, zeigen Beispiele aus der Praxis. Beispiel 1: Anderswelt in Heidenreichstein/NÖ Beispiel 2: Freizeitpark Gestüt Bladenhorst 68 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Beispiel Anderswelt Q: trend 5/2005; 94 -95 Anderswelt ist ein 2002 in der Gemeinde Heidenreichstein (NÖ) eröffneter Themenpark; die Gemeinde ist mit 38, 7% Hauptgesellschafter der Anderswelt Gesmb. H; Investition 6 Mio € Kalkuliert wurde das Projekt für 100. 000 Besucher pro Jahr 69 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Im Jahr 2004: 23. 000 Besucher: nach nur zwei Spielsaisonen wurde der Park geschlossen Stand Mai 2005: 3 Mio Euro Schulden; die Gemeinde muss jährlich 80. 000 Euro Kreditrate zahlen, 46 Jahre lang (das ist aus dem ordentlichen Gemeindebudget nicht möglich) Weiters ist die Frage, ob der Bund seine (EU-) Förderungen von 650. 000 € zurückfordern wird Ursachen des Flops: Unzureichendes, der Region nicht angepasstes Angebot; trotz Nachbesserungen kein attraktives Image: Bürgermeister: „Alles was schief gehen kann, ist schief gegangen“ Es wird ein Developer gesucht, der das Projekt evtl. neu entwickelt (z. B. Golfhotel mit Golfplatz); Idee eines „Zentrums für Grenzwissenschaften“ 70 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Beispiel Gestüt Bladenhorst Der Freizeitpark Gestüt Bladenhorst, nahe der Stadt Castrop-Rauxel (D) gelegen, wurde 1987 aufgrund mangelnder Wirtschaftlichkeit bereits nach kurzer Öffnungszeit wieder stillgelegt Die großzügig ausgelegte Parkfläche im Ausmaß von 16, 7 ha befand sich nach dem Konkurs des Unternehmens im Eigentum einer Bankengruppe, die einen Weiterverkauf der Flächen an den Meistbietenden anstrebte. Für eine Weiternutzung oder Umnutzung des Areals konnten jedoch keine Interessenten gefunden werden. Im Jahr 1993 beschloss der Kommunalverband Ruhrgebiet, die seit mehreren Jahren brachliegende „Freizeitparkruine“ durch eine Einbindung des Areals in das Regionalprojekt „Landschaftspark Bladenhorst-Castroper Holz“ zu renaturieren und kaufte die Liegenschaft um 750. 000 DM. Die Rekultivierung wurde mit Mitteln des Kommunalverbandes Ruhrgebiet (Beiträge der Mitgliedsgemeinden) sowie mit öffentlichen Fördermitteln des Landes Nordrhein Westfalen für Sanierungsmaßnahmen durchgeführt 71 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Übersicht der Aufwendungen für die Renaturierung des „Freizeitparks Gestüt Bladenhorst“ (Mitte der 1990 er Jahre) 72 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
9. Wohnprojekte 73 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Bauherren, Bauträger Definition: Bauherr ist, wer Baumaßnahmen im eigenen Namen und auf eigene Rechnung durchführt oder durchführen lässt. Hierbei ist ohne Belang, ob das Bauvorhaben aus Eigen- oder Fremdmitteln finanziert wird. (d. h. Synonym für Developer im Wohnbau) Typen: Privater Haushalt, Privatperson („physische Personen) Öffentliche Hand („Gebietskörperschaften“) Unternehmen, gemeinnützige und sonstige („gemeinnützige Bauvereinigungen und sonstige juristische Personen“) 74 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Investor: Investment in Wohnen (Wohnprojekte) Q: P. Tomisek 2000 Möglichkeiten: Kauf eines bestehenden Objektes und Vermietung Kauf eines bestehenden Objektes, Parifizierung, Verkauf der Einheiten Kauf eines bestehenden Objektes, Sanierung, Verkauf des Objektes Errichtung eines neuen Objektes zur Vermietung Errichtung eines neuen Objektes zum Verkauf Parifizierung Unter der Parifizierung versteht man die anteilsmäßige Begründung von Wohnungseigentum im Grundbuch. Besondere Bedeutung hat die Parifizierung unter andrem bei der nachträglichen Wohnraumbeschaffung, zum Beispiel im Zuge von Dachgeschoßausbauten. 75 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Haushalte und Wohnungen, Österreich 2000 - 2003 Q: STATISTIK AUSTRIA (Mikrozensus, Wohnbaustatistik) *) Vorläufige Zahlen; 1) Privathaushalte; 2) Wohnungen mit Hauptwohnsitz; 3) Ab 2002 Hochrechnung des Mikrozensus lt. neuer Bevölkerungsfortschreibung auf Basis der Volkszählung 2001; aufgrund der um rd. 100. 000 geringeren Wohnbevölkerung sind auch Wohnungs- bzw. Haushaltszahlen geringer 76 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Wohnungen mit Hauptwohnsitz in % Ergebnisse des Mikrozensus 2004 Statistik Austria 77 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
in 1. 000 in % 78 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
in 1. 000 in % 79 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
80 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
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10. Gewerbliche Projekte: Impulszentren, Gewerbehöfe und Bürogebäude 82 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
10. 1 Impulszentren Derzeit (2005) gibt es in Österreich rund 100 Impulszentren (Blaas et al. 2005, Anhang). Definition Impulszentrum: Sammelbegriff von • Wirtschaftsparks • Technologiezentren • Gründerzentren • Technologietransferzentren • Industrieparks 83 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Impulszentren: Klassifizierung Q: Blaas/Schausberger 1995 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas 84
Impulszentren in Österreich Q: Blaas et al. 2005 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas 85
Impulszentren rund um Österreich Vorlesung WEGW 2007 © Blaas Q: Blaas et al. 2005 86
Impulszentren in Wien und Ost-Österreich Q: Blaas et al. 2005 87 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Der China Austria Technologie Park (CATP) als Beispiel eines geplanten Impulszentrums Q: Blaas et al. 2005 Ø Funktionen und Aufgaben des CATP Ø Nutzung, Kosten des CATP Ø Markt- und Wettbewerbsanalyse Ø Zum Standort des CATP – „Public Statement“ Ø Pre-Opening Phase und Marketing Ø Business Plan für den CATP 88 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Funktionen und Aufgaben des CATP Hauptziele des CATP: Ø Unterstützung chinesischer Unternehmen bei der Ansiedelung in Österreich Ø Verbesserung der Kooperation zwischen österreichischen und chinesischen Unternehmen Funktionalität und Aufgaben des CATP richten sich nach den Ansprüchen dieser Unternehmen 89 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Funktionen und Aufgaben des CATP Ø Büros für rund 100 Unternehmen Ø Büros für unternehmensbezogene spezifische Dienstleister Ø Konferenz-, Besprechungs- und Ausbildungsräume Ø Restaurants und Cafes Ø Geschäftslokale Ø Apartments und Hotel Ø Büro für das CATP-Management 90 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Nutzung des CATP Mietbare Nutzflächen: Ø 12, 000 m² Büros Ø 1, 000 m² Besprechungsräume Ø 500 m² Ausbildungsräume Ø 350 m² Labor oder Werkstatt Ø 750 m² Lager Ø 750 m² Geschäftslokale Ø 1, 000 m² Restaurants und Café Ø 8, 100 m² für 180 Apartments und 5, 500 m² für 220 Hotelzimmer Ø Garage 91 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Kosten des CATP Bruttogeschoßfläche: rund 41, 000 m² über Ebene 0. Gesamtinvestition inkl. Grundstück: 77, 7 Mio €. Diese Summe ist Grundlage für alle Business-Plan Berechnungen. 92 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Markt- und Wettbewerbsanalyse Nachfrage von chinesischen Unternehmen Ø Forschungseinheiten von Unternehmen (-sgruppen) mit dem Ziel der Entwicklung neuer Technologien Ø Unternehmen mit dem primären Ziel der Integration in den europäischen Markt Ø Unternehmen mit Investitionsinteressen im CATP 93 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Markt- und Wettbewerbsanalyse Nachfrage von österreichischen Unternehmen und Forschungseinrichtungen Ø Große Unternehmen haben bereits gute Handels- und Produktionsbeziehungen mit China Ø Kleine Unternehmen im Handels- und Produktionssektor beginnen, Kontakte zum Chinesischen Markt aufzubauen oder haben erste Kooperationserfahrungen mit chinesischen Unternehmen Ø Kleine und mittlere Unternehmen im High-Tech Bereich können den CATP nutzen, um Partnerschaften mit chinesischen Unternehmen aufzubauen Ø Österreichische Forschungseinrichtungen: Kooperationen im Bereich F&E 94 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Markt- und Wettbewerbsanalyse Konkurrenten des CATP in Wien und Umgebung Ø Büroimmobilien: bieten teilweise niedrige Mieten, aber keine Technologieorientierung Ø Andere Technologieparks: bieten Synergien im Technologiebereich, aber keine Unterstützung bei Ansiedlung CATP bietet als Unique Selling Proposition Ø Technologieorientierung Ø Synergien Ø Ansiedlungsunterstützung Ø Wohnmöglichkeiten für Mitarbeiter 95 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Standort des CATP – „Public Statement“ CATP: Vorzeigeprojekt für wirtschaftliche Zusammenwirken von China mit Österreich Besondere Kriterien für den Standort: Ø Atmosphäre - „Hier entsteht etwas Neues“ Ø gute Erreichbarkeit mit privaten und öffentlichen Verkehrsmitteln – „mitten im Geschehen“ Ø guter Wirtschaftsstandort für technologieorientierte Unternehmen – „Partner finden innerhalb und außerhalb des eigenen Standortes“ Mögliche CATP-Standorte in Wien wären: Standort Verkehrsanbindung 96 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Pre-Opening Phase und Marketing Ø Vorbereitungsbüro: erarbeitet detaillierte Entscheidungsgrundlagen betreffend Gesellschaftsstruktur, Finanzierung, Grunderwerb, Planung und Bau Ø Zeit bis zur GO/NO GO-Entscheidung: 1 ½ bis 2 Jahren Ø Zeit für detaillierte Planungen und die Errichtung der Gebäude: 2 bis 2 ½ Jahre Ø Gesamte Pre-Opening Phase bis zur Fertigstellung der Gebäude: 4 Jahre 97 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Business Plan für den CATP: mögliche Gesellschaftsformen Variante 1 Variante 2 Variante 3 Investoren 100% POC Aktiengesellschaft 100% MC Ges. mit beschr. Haftung MC/POC Aktiengesellschaft 100% MC Ges. mit beschr. Haftung Tax Group 98 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Business Plan für den CATP: generelle Annahmen Ziel: positive Rendite, aber Höhe und Zeitpunkt offen Business Plan: Annahme von zwei Gesellschaften: Ø Eigentumsgesellschaft (Property Owning Company - POC) Ø Betreibergesellschaft (Managing Company - MC) Outsourcing von: Ø technischem und kommerziellem Facility Management Ø Management des Hotels und des Gästehauses Grundfläche von 5. 000 m 2 (Errichtung von zwei Türmen) Angenommener Grundstückspreis: 500 Euro pro m 2 99 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Business Plan für den CATP: sechs Modelle durchgerechnet Die Modelle basieren auf einem Gesamtinvestitionsvolumen von 77, 7 Mio. Euro. Zwei Alternativen mit jeweils drei Szenarien. Ø Alternative 1: Eigenkapital 22, 5 Mio. Euro Ø Alternative 2: Eigenkapital 32, 5 Mio. Euro Drei Szenarien: unterschiedliche Kreditkonditionen Fazit: beide Eigenkapital-Alternativen bei Inanspruchnahme eines ERP-Kredites „machbar“. Aber: Ø Alternative 1: zusätzliche Kreditaufnahme notwendig, Rendite erst nach 22 Jahren Ø Alternative 2: geringe Rendite bereits früher möglich 100 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Access Industrial Park: Der erste grenzüberschreitende Wirtschaftspark Österreich-Tschechien Gmünd - Ceske Velenice www. access. co. at/ 101 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Standorte der GBG Graz (Grazer Bau- und Grünlandsicherungsges. m. b. H. ) Siehe auch: www. gbg. at High Tech West, Graz Grundstück ca. 28. 000 m², vollkommene Verkehrserschließung, komplette Infrastruktur, für Hightech-Betriebe vorbehalten. Innovationspark Graz - Puchstraße (IPG) Voll aufgeschlossene Grundstücke von gesamt ca. 173. 000 m², davon 30. 000 m² Büro- und Manipulationsflächen, optimale Verkehrsanbindungen. 102 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Grenzüberschreitendes Impulszentrum Thayaland (Dobersberg) www. thayaland. at/giz/index. htm Das GIZ Thayaland ist eines von mehreren grenzüberschreitenden Impulszentren, die in Niederösterreich entlang der Grenze ins Leben gerufen wurden. Aufgabe des Impulszentrums ist es, in Vorbereitung auf die EUErweiterung den Kontakt zur tschechischen Nachbarregion in allen Lebensbereichen zu verbessern und mitzuhelfen, die „Grenzen im Kopf“ abzubauen. Die Koordinierung der grenzüberschreitenden Impulszentren erfolgt über ECO PLUS Niederösterreichs Regionale Entwicklungsagentur und NÖG Niederösterreichische Grenzlandförderungsgesellschaft. 103 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Gründer- und Technologiezentrum Wels www. gtz-wels. co. at/index. asp Das Gründer- und Technologiezentrum liegt direkt im Wirtschaftspark Wels sowie in der Nähe vom Business- und Innovationszentrum Wels (BIZ-Wels), wie auch zu verschiedenen Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben und dem Autobahnknoten Wels-West. 104 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
10. 2 Gewerbehöfe Definition: Unter einem Gewerbehof versteht man eine Standortgemeinschaft von mehreren Klein‑ und Mittelbetrieben in einem Gebäudekomplex mit hoher Nutzungsdichte, die einheitlich verwaltet wird. 105 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Gewerbehof: kommunalpolitisches Instrument oder gewinnbringende Immobilie? Q: Blaas/Nemec/Leopoldseder 1999 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas 106
Gewerbehof „Impulszentrum“ www. ipone. at/iptwo/ IP. TWO: Wien, Lerchenfeldergürtel Dieser Standort für kleine und mittlere Unternehmen aus den Bereichen Gewerbe, Handwerk und Dienstleistung könnte schon Ende 2002 mit ca. 4. 300 m 2 Büro- und Gewerbefläche bezugsfertig sein. Neben dem hochwertigen Flächenangebot stehen den Unternehmen am Standort eine Reihe von gemeinschaftlich nutzbaren Räumlichkeiten, wie z. B. ein voll ausgestatteter Seminarraum, zur Verfügung. Außerdem ist an die Ansiedlung eines Gastronomiebetriebes direkt im Zentrum gedacht. 107 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Gewerbehof Rautenweg 1220 Wien Büro / Hallenkombination im Eigentum Projekt / Verfügbar voraussichtlich ab Frühsommer 2004 ! Größe: Ab ca. 460 m² Halle + 190 m² Büro – jedoch flexibel erweiterbare Einheitsgrößen im Rahmen des Gesamtkonzeptes herstellbar! Kleinere Einheiten: ab ca. 300 m² Halle / 150 m² Büro 108 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
10. 3 Bürogebäude Die empirischen Daten stammen von Schätzungen und Berechnungen der Firma Collier Columbus Q: Colliers Columbus, Real Estate Market Report. Austria 2005; www. colliers-columbus. at 109 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
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Büromarkt in Wien: Neubau, Nachfragezuwachs und Leerstand 111 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Der Büromarkt in Wien ist (noch immer) dadurch gekennzeichnet, daß etwa 1 Mio m² Bürofläche geplant ist und bei Bedarf jederzeit gebaut werden kann. Das dürfte auch (mit) ein Grund für die vergleichsweise niedrigen Büroimmobilienpreise in Wien sein. 112 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Mietpreise für Büroflächen in Wien und im internationalen Vergleich Werte für Spitzenimmobilien pro Monat und pro m² 2004 113 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Durchschnittliche Mietpreise in Wien für gewerbliche Immobilien, pro Monat und pro m² (Neubau und Bestand), 2005 114 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
Die Hauptnachfrager 2004 auf dem Büromarkt: Office Campus Gasometer Workstation Wien West Adler und Ameise Brehmstraße Euro Plaza BIGBIZ Rennweg Florido Tower 21, 000 m² 11, 000 m² 6, 000 m² 8, 000 m² 3, 000 m² 8, 000 m² 5, 400 m² 6, 000 m² Statistik Österreich Allianz Elementar Behörde Hauptzollamt Atos Origin Buchhaltungsagentur Group 4 Falck Pfizer Eine wichtige Rolle spielt der öffentliche Sektor und vorgelagerte Bereiche (Verlagerung aus Altimmobilien in moderne Bürogebäude), aber auch größere private Unternehmen (Konsolidierung an einem Standort). 115 Vorlesung WEGW 2007 © Blaas
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