VIII УРАЛЬСКИЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ФОРУМ г. Челябинск 05 декабря 2008 г. БЦ “ПАЛАДИН” г. Челябинск, Центральный район, пересечение ул. Российской и Труда. Общая площадь: 35 400 м 2 Ильин Станислав Евгеньевич директор проекта www. defagroup. ru
МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ Территория планируемого строительства находится в восточной части Центрального района г. Челябинска на пересечении улиц Российской и Труда, ограничивающими административный центр города с востока и с севера соответственно. Административно-деловой центр города ограничен Свердловским проспектом, улицами Труда, Тимирязева, 3 -го Интернационала. Стратегическое и локальное местоположение оценивается как “хорошее”. www. defagroup. ru
ХАРАКТЕРИСТИКА УЧАСТКА Участок имеет сложную форму, площадью примерно 3 600 м 2 и с восточной стороны частично прилегает к улице Российской. Территория находится в ложбине р. Миасс (имеет уклон по ул. Российской как с северного, так и с южного направления), но рельеф самого участка ровный. Физических препятствий, ограничивающих доступ к участку, нет. Визуальная доступность земельного участка со стороны основных подъездов (ул. Российская и Труда) оценивается как “хорошая”. На территории участка имеются строения, подлежащие сносу. www. defagroup. ru
ИНИЦИАТОРЫ ПРОЕКТА Инициатором проекта выступает группа предприятий “ДЭФА”, работающая в сфере строительства в Челябинской области с 1999 года и имеющая значительный опыт капитального строительства, реконструкции и ремонт зданий жилого, общественного и производственного назначения. Численный состав сотрудников предприятий более 500 человек. Для реализации проекта создана целевая компания (SPV) – ООО «ПАЛАДИН» , которая иной финансово-хозяйственной деятельности не ведет. Участниками Общества являются ООО «Строительные технологии» , входящее в ГП «ДЭФА» (85% долей) и ООО Клуб «АСА» (антикварные самодельные автомобили) 15% долей. www. defagroup. ru
ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ Непосредственный доступ к участку обеспечен по улицам Труда, Российской к К. Маркса. Доступность участка значительно улучшится после реализации городского проекта многоуровневой транспортной развязки, связывающей ул. Бр. Кашириных, Труда и Российскую. Ее строительство было запланировано к 2011 г. Основные потоки офисных сотрудников будут направлены из районов проживания – со стороны Северо-Запада, Северо-Востока, Советского и Ленинского районов. В 5 -13 -ти минутах пешеходной доступности от участка находится множество остановок общественного транспорта, что позволяет подъехать к объекту из любого района города, делая не более 1 пересадки. www. defagroup. ru
ПРЕДЛОЖЕНИЕ ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ Общая площадь офисной недвижимости в г. Челябинске превышает 1, 5 млн. м 2, при этом на специализированные офисные центры приходится не более 1/3 площадей. Суммарная площадь арендопригодных помещений в офисных зданиях примерно 360 тыс. м 2. Территориально, основная доля предложения сконцентрирована в центре города (по оценкам GVA Sawyer, она составляет 70% - см. диаграмму), однако его доминирующая роль будет снижаться в силу ранее отмеченных тенденций. www. defagroup. ru
СПРОС ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ Наиболее востребованными со стороны челябинских компаний малого и среднего бизнеса являются офисы площадью от 31 до 50 кв. м. По типам планировки для наибольшего количества компаний (31%) оптимальной является блочная система планировки (с отдельным входом в офис), коридорную систему предпочитают 24% компаний, целый этаж с отдельным входом – 22%. Основных причин неудовлетворенности существующим офисом две ( 70% всех неудовлетворенных компаний): это неоптимальный размер офиса (41%) и некомфортные условия для работы (29%). www. defagroup. ru
КОНКУРЕНТНОЕ ОКРУЖЕНИЕ Общая площадь действующих бизнес-центров: 122 905 м 2 www. defagroup. ru Общая площадь бизнес-центров в разной стадии строительства: 63 000 м 2 Общая площадь проектов, пока находящихся в “бумажной” стадии: примерно 180 000 м 2
ПРОЕКТНЫЕ РЕШЕНИЯ Бизнес-центр «Паладин» представляет собой здание переменной этажности – от 3 до 24 наземных этажей плюс 2 подземных этажа. Здание запроектировано практически по границам участка, коэффициент застройки составляет 88%. В здании организованы 2 автопарковки общей площадью 10 150 м 2 и вместимостью 262 м/места с независимыми въездами с ул. Российской: Часть помещений на 2 -3 этажах общей площадью ок. 1000 м 2 со свободной планировкой и отдельной входной группой образуют единый блок автомобильного музея, который будет передан в собственность ООО «АСА» в качестве компенсации за уступку земельного участка под их нынешним зданием на территории строительства и снятие соответствующих обременений В цокольном этаже организован кафетерий, 2 верхних этажа (23 -24) являются техническими. www. defagroup. ru
ТЕХНОЛОГИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА Строительство бизнес центра будет производиться по технологии сборно-монолитного каркасного домостроения (т. н. «Чебоксарская серия» ). Существенным фактором успеха проекта является то, что поставщиками основных строительных материалов будут предприятия, входящие в холдинг Инициатора – ООО «Челябинский завод сборно-монолитного каркаса» и ООО «Бетон. Строй» . Это гарантирует сквозной контроль качества, управление себестоимостью и соблюдение графика поставок. www. defagroup. ru
ПЛАНИРОВОЧНЫЕ РЕШЕНИЯ Планировки основного арендного блока (4 -23 этажи) выполнены по коридорной системе. Все помещения соответствуют стандартным требованиям целевой аудитории арендаторов: разгорожены в сетке колонн (внутри комнат нет мешающих элементов), имеют прямоугольную форму, небольшую глубину, хорошую освещенность и небольшой размер. Такая компоновка проста, удобна и предельно прагматична: коэффициент эффективности (нетто) составляет 6686%. Необходимость организации вместительной автопарковки и отчуждения помещения музея, итоговый коэффициент эффективности (нетто) оказался невысоким – чуть более 50%, что меньше сложившихся нормативов для офисной недвижимости класса «В» . www. defagroup. ru
ИСХОДНЫЕ УСЛОВИЯ ПРОЕКТА Себестоимость строительства 45 т. р. /м 2 без НДС Общая стоимость проекта 1, 45 млрд. р. Ставки аренды: 900 р. /м 2 (кафетерий в цоколе), 1700 р. – 1 этаж, 1300 р. /м 2 – 2, 23 этажи и 1150 р. /м 2 – все остальные (с 3 по 21) этажи. Итоговая средневзвешенная ставка равна 1195 р. /м 2 www. defagroup. ru
ОПЕРАЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ www. defagroup. ru
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ МОДЕЛЬ ПОСЛЕ ЗАПУСКА www. defagroup. ru
ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРОДАЖА СТОИМОСТЬ= NOI/cap rate Наиболее вероятная ставка капитализации: 9, 5 -12%. Инвестиционная оценка проекта: 1, 5 – 1, 9 млрд. р. www. defagroup. ru
ПЛАН ФИНАНСИРОВАНИЯ www. defagroup. ru
SWOT-анализ проекта www. defagroup. ru
КОНТАКТЫ Адрес: 454053, г. Челябинск, ул. Короленко, 77. Тел. : (351) 2621440. E-mail: ise@defagroup. ru. Директор проекта: Ильин Станислав Евгеньевич www. defagroup. ru
Скачать презентацию VIII УРАЛЬСКИЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ФОРУМ г Челябинск 05 декабря
223f2f74301aa980239149f2e427505b.ppt