Вебинар для членов СМАО Подготовка к квалификационному экзамену в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» : вопросы законодательства с учетом официально опубликованной информации Докладчик: Демчева А. Г. Генеральный директор СМАО, Член Экспертного совета СМАО специализация «Недвижимость» 11 сентября 2017 г.
Общие вопросы для всех направлений оценочной деятельности Вебинар для членов СМАО от 05. 07. 2017 на тему: «Подготовка к квалификационному экзамену в области оценочной деятельности: Вопросы законодательства с учетом официально опубликованной информации» - ознакомиться Оценка для целей залога, понятие и основание возникновения предмета залога ФСО № 9; ГК РФ, ч. 1, Глава 23. Обеспечение исполнения обязательств § 3. Залог Объекты гражданских прав и их оборот ГК РФ, ч. 1, Раздел I. Общие положения, Подраздел 3. Объекты гражданских прав Понятия, виды, условия недействительности сделок, ничтожные и оспоримые сделки ГК РФ, ч. 1, Раздел I. Общие положения, Глава 9. Сделки Представительство, доверенность, срок доверенности, передоверие, прекращение и последствия прекращения доверенности, реестр доверенностей ГК РФ, ч. 1, Раздел I. Общие положения, Глава 10. Представительство. Доверенность Основания возникновения гражданских прав и обязанностей, право собственности и иные вещные права ГК РФ, ч. 1, Раздел II. Право собственности и другие вещные права Обязательства, способы их обеспечения, порядок и сроки исполнения взыскания ГК РФ, ч. 1, Раздел III. Общая часть обязательственного права, Подраздел 1. Общие положения об обязательствах Гражданско-правовой договор (понятие, виды, предмет, содержание, форма, существенные условия) ГК РФ, ч. 1, Раздел III. Общая часть обязательственного права, Подраздел 1. Общие положения о договоре Участие эксперта, специалиста в судебной экспертизе АПК РФ, ст. 55, 55. 1, 82 -87, 87. 1, 107, 109, 157
Общие вопросы для всех направлений оценочной деятельности ГК РФ Ст. 158 Форма сделок 3. Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Статья 187. Передоверие 3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. Статья 186. Срок доверенности 1. Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Статья 128. Объекты гражданских прав К объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Общие вопросы для всех направлений оценочной деятельности Статья 134. Сложные вещи Если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное. Статья 133. Неделимые вещи 2. Замена одних составных частей неделимой вещи другими составными частями не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются. Статья 136. Плоды, продукция и доходы Плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений. Статья 336. Предмет залога 3. На полученные в результате использования заложенного имущества плоды, продукцию и доходы залог распространяется в случаях, предусмотренных законом или договором. Статья 340. Стоимость предмета залога 2. Если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога
Общие вопросы для всех направлений оценочной деятельности Статья 434. Форма договора 2. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Статья 433. Момент заключения договора 3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Статья 342. Соотношение предшествующего и последующего залогов (старшинство залогов) 2. Последующий залог допускается, если иное не установлено законом. Если предшествующий договор залога предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор залога, такой договор залога должен быть заключен с соблюдением указанных условий. При нарушении указанных условий предшествующий залогодержатель вправе требовать от залогодателя возмещения причиненных этим убытков. Статья 323. Права кредитора при солидарной обязанности 2. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
Недвижимое имущество как объект гражданских прав Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по следующим базисным критериям: 1. Отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. 164, 223 Гражданского кодекса РФ), доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе. 2. Предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ). 3. Ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ). 4. Наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя. 5. Споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 Гражданскопроцессуального кодекса РФ), споры об аналогичных правах на движимые вещи - в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ).
Недвижимое имущество как объект гражданских прав Признаки недвижимости - это вещь, предмет материального мира; - индивидуально-определенное имущество; - незаменимое имущество; - обладающее прочной связью с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, либо отнесенное к таковым законодательным актом. В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: • земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. • подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. • жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Недвижимое имущество как объект гражданских прав По формам собственности недвижимые вещи разделяются на: 1) частные, то есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц; 2) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя: - объекты, находящиеся в федеральной собственности; - объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации; - объекты, находящиеся в муниципальной собственности; -смешанной формы собственности, то есть находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права - частных, публично-правовых. По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на - жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) - нежилой фонд. Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр. ) деятельности.
Недвижимое имущество как объект гражданских прав По характеру и целям использования в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на: - недвижимость, изъятая из гражданского оборота; - недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте; - недвижимость, используемая для жилья; - недвижимость, используемая в предпринимательских целях; - недвижимость, используемая для общественно-значимых целей; -недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры. По физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на: - земельные участки; - участки недр; - здания и сооружения; - помещения; - иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению; - предприятия, как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности; - движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).
Недвижимое имущество как объект гражданских прав Земельные участки В соответствии ч. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Объектом гражданского оборота может быть и часть земельного участка (подп. 3 п. 1 ЗК РФ). При этом делимым признается земельный участок, если каждая из образующихся в результате его раздела частей может использоваться без перевода в состав земель иной категории (см. ст. 7 -8 ЗК РФ), т. е. без изменения назначения. Следовательно, земельный участок является неделимым в том случае, если раздел данного участка повлечет изменение его целевого использования Участки недр Согласно Закону Российской Федерации от 21 февраля 1992 г. N 2395 -I "О недрах недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Недра ограничены в гражданскоправовом обороте. Действующим законодательством строго ограничены виды пользования и порядок пользования недрами.
Недвижимое имущество как объект гражданских прав Нежилые помещения (здания и сооружения, помещения) Определение нежилого помещения (а равно – здания и сооружения) отсутствует, поэтому единственным вариантом его формирования – является систематический анализ норм законодательства. Нежилое помещение – это помещение, не используемое для жилья, то есть не являющее жилым и не отнесенное к таковому. Жилое помещение как это следует из Жилищного кодекса РФ – предназначено для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ) Нежилые же помещения – это помещения используемые для производства, хозяйственной деятельности и т. д. Согласно ФЗ-218, помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений" (ч. 2 п. 6 ст. 12). Таким образом, нежилое помещение – является частью здания (сооружения). Соответственно, нежилые помещения, как объект недвижимости необходимо отличать от смежного объекта – зданий (сооружений). Так, президиум ВАС РФ в своем Информационном письме от 1 июня 2000 г. № 53 подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным.
Недвижимое имущество как объект гражданских прав Жилые помещения Легальное определение жилого помещения дается законодателем в ст. 6 ЖК РФ. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Наряду с понятием жилое помещение, новое жилищное законодательство закрепляет виды жилых помещений (ст. 16 ЖК РФ) и их понятия. К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. Иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению В число иных объектов можно включить объекты незавершенного строительства, которые, как мы уже подчеркнули с 1 января 2005 г. считаются объектами недвижимости.
Недвижимое имущество как объект гражданских прав Предприятия, как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности О предприятиях как объектах, относимых к недвижимым вещам, говорится в п. 1 ст. 132 и п. 2 ст. 334 ГК РФ. При этом они рассматриваются как имущественные комплексы. Имущественные комплексы относятся к сложным вещам (ст. 134 ГК РФ), в состав которых наряду с недвижимыми могут входить и движимые вещи. Составные части отдельных видов имущественных комплексов определяются законами, другими нормативными актами применительно к каждому их виду. Движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты) К вещам, считающимся недвижимыми в силу закона, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в п. 2 ст. 130 ГК РФ, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты. Важнейшим условием для предоставления названным объектам правового статуса недвижимых вещей служит необходимость их государственной регистрации и регистрации прав на этот вид недвижимости и сделок с ней.
Градостроительная деятельность Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190 -ФЗ (далее – Гр. К РФ) Градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений. Территориальное планирование - планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения. Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения
Правовая основа территориального планирования Законодательство о градостроительной деятельности (Гр. К РФ) регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, а также по эксплуатации зданий, сооружений (далее - градостроительные отношения). К градостроительным отношениям применяется земельное, лесное, водное законодательство, законодательство об особо охраняемых природных территориях, об охране окружающей среды, об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иное законодательство Российской Федерации, если данные отношения не урегулированы законодательством о градостроительной деятельности. К отношениям, связанным с созданием искусственных земельных участков и строительством объектов капитального строительства на таких земельных участках, применяется законодательство о градостроительной деятельности с учетом особенностей, установленных Федеральным законом "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
Правовая основа территориального планирования • Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131 -ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"; • Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172 -ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"; • Федеральный закон от 25 июня 2002 г. № 73 -ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации"; • Федеральный закон от 27 декабря 2002 г. № 184 -ФЗ "О техническом регулировании" (далее — Закон о техническом регулировании); • Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № ЗЗ-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее — Закон об особо охраняемых природных территориях); • Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136 -ФЗ (далее — Земельный кодекс РФ); • Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. № 200 -ФЗ; • Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. № 74 -ФЗ; • Постановления Правительства РФ: — от 13 ноября 2006 г. № 680 "О составе схем территориального планирования Российской Федерации", — от 23 марта 2008 г. № 198 "О порядке подготовки и согласования проекта схемы территориального планирования Российской Федерации", — от 24 марта 2007 г. № 178 "Об утверждении Положения о согласовании проектов схем территориального планирования субъектов Российской Федерации и проектов документов территориального планирования муниципальных образований» — от 9 июня 2006 г. № 363 "Об информационном обеспечении градостроительной деятельност
Правовая основа территориального планирования Субъекты РФ самостоятельно разрабатывают нормативные правовые документы, касающиеся территориального планирования. Гр. К РФ предусматривает, что территориальное планирование должно быть представлено двумя видами документации: схемами территориального планирования (СТП) субъектов РФ и муниципальных районов, генеральными планами развития городов. В соответствии с требованиями Закона об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации и Гр. К РФ каждый муниципальный район должен иметь утвержденную схему территориального планирования, а каждые поселение и городской округ — утвержденный генеральный план, правила землепользования и застройки, местные нормативы градостроительного проектирования, иную документацию по планировке территории. Таким образом, к документам территориального планирования относятся: • схемы территориального планирования Российской Федерации; • схемы территориального планирования субъектов РФ; • схемы территориального планирования муниципальных образований; • генеральные планы (ГП) поселений и городских округов.
Правовая основа территориального планирования
Госрегулирование рынка недвижимости Федеральный закон от 13. 07. 2015 недвижимости» (далее – 218 -ФЗ) N 218 -ФЗ «О государственной регистрации * Приказ Минэкономразвития России от 25 марта 2016 г. N 173 «Об утверждении порядков и способов направления органом регистрации прав уведомлений, а также подлежащих выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав представленных заявителем документов» * Приказ Минэкономразвития России от 16 марта 2016 г. N 137 «Об утверждении порядка и способов уведомления заявителей о ходе оказания услуги по осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав» * Приказ Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 г. N 920 «Об утверждении форм заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости, о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости заинтересованным лицом, о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя, записей о наличии прав требований в отношении зарегистрированного права, отдельных записей о правообладателе, отдельных дополнительных сведений об объекте недвижимости, требований к их заполнению, требований к формату таких заявлений и представляемых с ними документов в электронной форме, а также формы заявления о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках и о местоположении на них зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, полученных в результате выполнения комплексных кадастровых работ»
Госрегулирование рынка недвижимости * Приказ Минэкономразвития России от 16 марта 2016 г. N 136 «Об утверждении порядка и способов направления органом регистрации прав решения о необходимости устранения реестровой ошибки в описании местоположения границ земельных участков в форме электронного документа с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)» * Приказ Минэкономразвития России от 15 марта 2016 г. N 127 «Об установлении порядка и способов уведомления органом регистрации прав заявителя о приеме заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов при личном обращении в многофункциональный центр, а также посредством почтового отправления или в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, порядка уведомления органом регистрации правообладателя о поступлении заявления о государственной регистрации прав на объект недвижимости, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости» * Приказ Минэкономразвития России от 26 ноября 2015 г. N 883 «Об установлении порядка представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, порядка представления заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости»
Госрегулирование рынка недвижимости На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции: • идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации); • инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу; • профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости; • эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества; • регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости; • верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов; • контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).
Госрегулирование рынка недвижимости Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов: а) государственные и муниципальные органы и организации; б) государственные и иные нормативные акты В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах: * путем прямого вмешательства, т. е. административным способом; * косвенным воздействием или экономическими методами управления. Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов: • создание нормативной базы - законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах; • отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости - регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности; • установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам; • контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил; • введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом; • поддержание правопорядка на рынке; • выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.
Госрегулирование рынка недвижимости Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью: а) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них); б) регулирования учетной ставки (дисконтной политики Банка России); в) выпуска и обращения жилищных сертификатов; г) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищного строительства на коммерческой основе; д) реализации государственных приоритетных целевых программ; е) амортизационной политики; ж) внешнеэкономической деятельности.
Госрегулирование рынка недвижимости Система государственных органов по регулирование рынка недвижимости
Госрегулирование рынка недвижимости Недвижимость представляет собой особый вид собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Приобретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, наследование, обмен, уточнение долей) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, местных органов власти, граждан и других субъектов права. Государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения. Комплекс прав на недвижимость включает общественные и частные интересы. Общественные права: -вводить и взимать налоги в зависимости от стоимости имущества для поддержки государственных программ и оказания общественных услуг; - приобретать недвижимость за определенную компенсацию для общественных нужд; - вводить зональные ограничения, ограничения в сфере строительства, экологии, дорожного движения; - предоставлять недвижимое имущество в пожизненное владение; - возвращать государству имущество при отсутствии законных владельцев или наследников.
Госрегулирование рынка недвижимости Частные права определяют характер собственности на недвижимость в зависимости от форм владения и способов физического использования имущества и разделения доходов. Все перечисленные особенности правового регулирования недвижимости проявляются в разной степени во всех сегментах рынка недвижимости. Детальный учет их влияния в сочетании с действующим законодательством в каждом конкретном случае будет способствовать принятию более выверенного и обоснованного решения о совершении той или иной сделки с недвижимостью. В соответствии с Конституцией РФ Правительство обладает широкими полномочиями по регулированию рынка недвижимости, которые во многом переданы Министерству экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития), подведомственным ему Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр), Федеральному агентству по управлению государственным имуществом (Росимущество) и их территориальным органам.
Госрегулирование рынка недвижимости Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере имущественных отношений, оценочной деятельности, земельных отношений (за исключением земель сельскохозяйственного назначения, а также перевода земель водного фонда и земель особо охраняемых территорий и объектов (в части, касающейся земель особо охраняемых природных территорий) в земли другой категории), государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности, государственной кадастровой оценки, государственного мониторинга земель (за исключением земель сельскохозяйственного назначения), государственной регистрации прав на недвижимое имущество, геодезии и картографии, создания и развития инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации. Нормативно-правовое регулирование земельных отношений и государственного мониторинга земель в части земель сельскохозяйственного назначения осуществляет Минсельхоз России. Вопросы налогообложения недвижимого имущества регулируются Минфином России и подведомственной ему Федеральной налоговой службой. Нормативно-правовое регулирование по вопросам, регламентирующим создание и эксплуатацию объектов капитального строительства (в том числе жилого фонда) осуществляет Минстрой России, автодорожной и железнодорожной сетей - Минтранс России (Росавтодор, Росжелдор), по вопросам, регламентирующим сохранение лесного фонда, лесопользования и недропользования – Минприроды России (Рослесхоз, Роснедра).
Госрегулирование рынка недвижимости Органом исполнительной власти, непосредственно осуществляющим государственные функции по отношению к объектам недвижимого имущества, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Основными функциями Росреестра являются: • создание и ведение государственного кадастра объектов недвижимости на базе государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра и системы технического учета зданий и сооружений; • организация проведения государственной кадастровой оценки земель и оценки иных объектов недвижимости, утверждение их результатов; • землеустроительное обеспечение на землях, находящихся в федеральной собственности; • осуществление государственного мониторинга земель; • предоставление недвижимости; сведений, содержащихся в государственном кадастре объектов • предоставление сведений о налогооблагаемой базе при исчислении земельного налога и налогов на имущество; • оказание услуг в сфере землеустройства, государственного кадастрового учета, государственной кадастровой оценки земель, оценки иных объектов недвижимости (информация по границам территории округов); • проведение экспертизы землеустроительной документации.
Госрегулирование рынка недвижимости • организация единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним; • государственный геодезический надзор (вопросы соблюдения законодательства РФ о геодезии и картографии всеми участниками отношений в области геодезической и картографической деятельности); • создание и ведение Федерального картографо-геодезического фонда; • лицензирование геодезической и картографической деятельности; • сертификация (система сертификации геодезической, топографической и картографической продукции); • топографо-геодезические работы; картографические работы (обеспечение органов государственной власти, местного самоуправления, юридических лиц и граждан геодезическими и картографическими материалами и данными, достоверной информацией об объектах местности в графической, цифровой, фотографической и иных формах; топографогеодезические работы федерального назначения); • мониторинг земель, землеустройства и территориального планирования; • государственный земельный контроль за соблюдением земельного законодательства, требований по охране и использованию земель; • технический учет и инвентаризация объектов капитального строительства.
Госрегулирование рынка недвижимости Статья 131. Государственная регистрация недвижимости ГК РФ 1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами. 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. Утратил силу с 1 октября 2013 года. - Федеральный закон от 02. 07. 2013 N 142 -ФЗ. 6. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
Госрегулирование рынка недвижимости В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218 -ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом № 218 -ФЗ случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом № 218 -ФЗ порядке. https: //rosreestr. ru/site/fiz/zaregistrirovat-nedvizhimoe-imushchestvo-/predstavlenie-dokumentovna-gosudarstvennuyu-registraciyu-prav/ Государственная регистрация морских судов, судов внутреннего плавания, а также прав на них проводится специализированными государственными органами и организациями, предусмотренными Кодексом торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. N 81 -ФЗ.
Общие вопросы регулирования ипотеки Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16. 07. 1998 N 102 -ФЗ ГК РФ Статья 334. Понятие залога *Ипотечное правоотношение имеет комплексную юридическую природу и представляет собой совокупность субъективных прав обязательственно-правового и вещного характера. Сложный и неоднородный состав ипотечного правоотношения заключается в том, что оно по своему характеру являются не только обеспечительными, но и в случае неисполнения основного обязательства выступает средством защиты и гражданско-правовой ответственности. *Ипотечное правоотношение - юридическая связь залогодателя и залогодержателя, возникающая в силу юридического факта - залога недвижимости, выражающаяся в наличии у них, корреспондирующих другу субъективных прав и обязанностей, в силу которых залогодержатель в случае неисполнения должником основного обязательства получает право получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами
Общие вопросы регулирования ипотеки *Недвижимость как предмет ипотеки представляет собой реально существующие, обладающие определенной потребительной стоимостью, не изъятые из оборота материальные объекты, большинство из которых связаны с землей и зависимы от нее, вовлеченные в гражданский оборот в качестве объектов особой социальной значимости. * ГК РФ допускает различные ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав для достижения определенных социально значимых целей, предусмотренных п. 2 ст. 1 ГК РФ. *Сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда представляют собой, прежде всего, субъективные права их обладателей. Они являются внешним обременением для собственника или субъекта права хозяйственного ведения, которые, в свою очередь, вызывают определенные ограничения права собственности либо иного вещного права. Момент возникновения ограничения вещного права на недвижимость, обусловленного субъективным правом (обременением) иного лица, совпадает с моментом возникновения соответствующего субъективного права. *Возникновение права залога не зависит от государственной регистрации ипотеки как обременения (ограничения) права собственности (хозяйственного ведения) на предмет залога. Если право залога по договору об ипотеке появилось, но ипотека как обременение по каким-то причинам еще не зарегистрирована, для залогодателя она, тем не менее, считается возникшей.
Общие вопросы регулирования ипотеки Особенности правового регулирования государственной регистрации ипотеки как обременения права собственности (хозяйственного ведения) залогодателя проявляются при законодательном разрешении следующих вопросов: 1) момент возникновения ипотеки; 2) документы, необходимые для государственной регистрации; 3) приостановление государственной регистрации и отказ в государственной регистрации; 4) удостоверение государственной регистрации; 5) погашение регистрационной записи.
Вопросы по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» Требования к проведению оценки недвижимости, установленные федеральными стандартами оценки ФСО № 7 Права на недвижимость Федеральный закон от 13. 07. 2015 N 218 -ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Правовое регулирование земельных отношений Земельный кодекс Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую Федеральный закон от 21. 12. 2004 N 172 -ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения Федеральный закон от 24. 07. 2002 № 101 -ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Классификация объектов недвижимости Правовые основы территориального планирования и градостроительного зонирования Требования к использованию и охране земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в границах водоохранных зон Водный кодекс Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости) Федеральный закон от 16. 07. 1998 № 102 -ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Вопросы по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» Федеральный закон от 21. 12. 2004 N 172 -ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" Статья 4. Основания отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае: 1) установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод; 2) наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами; 3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации. ЛК РФ, Статья 8. Право собственности на лесные участки 1. Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности.
Пример вопроса и обоснование ответа К объектам оценки относится: I. Права (долги) требования, обязательства II. Работы, услуги, информация III. Рыночная арендная плата IV. Вещи Варианты ответов: 1) I, III 2) I, IV 3) II, IV 4) все перечисленное Комментарий к правильному ответу ФЗ-135 Статья 5. Объекты оценки К объектам оценки относятся: ü отдельные материальные объекты (вещи); ü совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); ü право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; ü права требования, обязательства (долги); ü работы, услуги, информация; ü иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. !!! П. 9. ФСО 7 В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе: • рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях); • затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; • убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях; • затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.
Пример вопроса и обоснование ответа Какими методами согласно федеральному стандарту в рамках доходного подхода может определяться стоимость недвижимости в рамках доходного подхода? I. Методом прямой капитализации. II. Методом дисконтирования денежных потоков. III Метод остатка. IV. Методом капитализации по расчетным моделям. Варианты ответов: 1) I, II 2) I, III, IV 3) I, IV 4) все перечисленное ФСО № 7 « 23. При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: . . . б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; …» .
Пример вопроса и обоснование ответа Какие сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости"? I. Частный. II. Публичный. III. Срочный. IV. Постоянный. Варианты ответов: 1) II 2) II, IV 3) II, IV 4) все перечисленное Федеральный закон от 13. 07. 2015 N 218 -ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" « 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133. 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. » . ГК РФ Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) 3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. 5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Пример вопроса и обоснование ответа На каком праве должно принадлежать имущество залогодателю для возможности установления ипотеки? На праве собственности. На праве хозяйственного ведения. На праве оперативного управления. На праве постоянного бессрочного пользования. Варианты ответов: 1) I 2) I, II 3) I, III, IV 4) все перечисленное Федеральный закон от 16. 07. 1998 N 102 -ФЗ (ред. от 01. 07. 2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Ст. 6 « 1. Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. »
Пример вопроса и обоснование ответа Правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения: I. Федеральным законом. II. Нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации. III. Нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. IV. Нормативными правовыми актами органов местного самоуправления Варианты ответов: 1) I. 2) II. 3) I, III. 4) все перечисленное. ГК РФ Статья 129. Оборотоспособность объектов гражданских прав: … 3. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Федеральный закон от 24. 07. 2002 N 101 -ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"
Спасибо за внимание!!! Удачи на экзамене!!! Контактная информация: Демчева Алёна Геннадиевна Генеральный директор СМАО e-mail: ADemcheva@smao. ru раб. тел. : +7 (495) 604 -41 -69 (доб. 122) моб. тел. : +7 (916) 186 -48 -27 За более подробной информацией приглашаем посетить интернет-сайт SMAO. RU
Скачать презентацию Вебинар для членов СМАО Подготовка к квалификационному экзамену
kvalifikatsionnyiy_e.pptx