Варианты использования механизма Закрытых Паевых Инвестиционных Фондов ЗПИФ

Варианты использования механизма Закрытых Паевых Инвестиционных Фондов (ЗПИФ)

Паевые Инвестиционные Фонды – общие положения Паевой Инвестиционный Фонд (ПИФ) – обособленный имущественный комплекс, принадлежащий на праве общей долевой собственности его участникам (пайщикам). ПИФ состоит из: • имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании пайщиком с условием объединения этого имущества с имуществом иных пайщиков доверительного управления • имущества, полученного в процессе такого управления Закрытый ПИФ (ЗПИФ) – разновидность ПИФ, правила доверительного управления (ПДУ) которым предусматривают, что владелец инвестиционных паев не может потребовать от Управляющей компании досрочного погашения принадлежащих ему паев, за исключением случаев, предусмотренных в ФЗ «Об инвестиционных фондах» Среди Закрытых ПИФ выделяют, в частности, ЗПИФ недвижимости и рентный ЗПИФ недвижимости создаётся в целях инвестирования в строительство / реконструкцию объектов жилой и коммерческой недвижимости, вложения в земельные участки и инфраструктурные проекты, связанные с земельными участками Рентный ЗПИФ создаётся с целью сдачи в аренду принадлежащих ему объектов недвижимого имущества. С доходов, полученных от управления этим имуществом, пайщикам не реже одного раза в год осуществляются рентные выплаты 2

Особенности ЗПИФ • ЗПИФ не является юридическим лицом • Сделки с имуществом ЗПИФ совершаются по его рыночной стоимости • Срок действия договора доверительного управления ЗПИФ, указываемый в ПДУ фонда, не может быть менее 3 -х лет и не должен превышать 15 лет с начала срока его формирования • Имущество, внесённое в ЗПИФ, перестаёт быть собственностью пайщика и принадлежит ему на правах общей долевой собственности • По окончании срока действия договора доверительного управления ЗПИФ всё имущество фонда реализуется. Полученные денежные средства направляются на погашение паев 3

Особенности ЗПИФ Функции управления активами фонда, их хранения, учёта прав собственности на инвестиционные паи и финансового контроля выполняются отдельными компаниями, которые в свою очередь жёстко контролируются Федеральной Службой по Финансовым Рынкам (ФСФР) России, Министерством финансов и саморегулируемыми организациями (СРО): 4

Источники формирования ЗПИФ 5

Управление ЗПИФ Управляющая компания (УК) осуществляет управление имуществом, составляющим ЗПИФ, в соответствии с Правилами Доверительного Управления (ПДУ), включающими в себя Инвестиционную декларацию ЗПИФа Правила доверительного управления – условия договора доверительного управления, которые определяют, каким образом УК осуществляет свою деятельность по управлению имуществом фонда. УК обязана зарегистрировать ПДУ ЗПИФ в ФСФР Инвестиционная декларация – раздел ПДУ, который должен содержать следующую информацию: • описание целей инвестиционной политики, осуществляемой УК ЗПИФ • перечень объектов инвестирования • описание рисков, связанных с инвестированием в указанные объекты инвестирования • требования к структуре активов ЗПИФ Общая схема управления ЗПИФ 6

Налогообложение ЗПИФ не является юридическим лицом, следовательно, не является плательщиком налогов Налог на прибыль (доходы): Разница между рыночной стоимостью имущества, внесённого в ЗПИФ в качестве оплаты, и номинальной стоимостью приобретаемых паев не признаётся прибылью пайщика и не облагается налогом в момент внесения Обязанность по уплате: • налога на прибыль по ставке 20% (для пайщика – юридического лица) • налога на доходы по ставке 13% (для пайщика – физического лица) возникает у пайщика при погашении, реализации паев или получении промежуточных выплат База налогообложения – разница между доходом от погашения или реализации пая и налоговой стоимостью имущества на момент передачи его в ЗПИФ Налог на имущество и земельный налог: Налог считается установленным, если соблюдаются три условия – определен налогоплательщик, объект обложения и налоговая база Налогоплательщик и налоговая база по данным видам налогов не определены. Таким образом, на законодательном уровне вопросы налогообложения имущества ЗПИФ и земельных участков, составляющих ЗПИФ, не урегулированы Налог на Добавленную Стоимость (НДС): Обязанности по исчислению и уплате НДС при совершении с имуществом ЗПИФ операций, 7 облагаемых НДС, законодательно возлагаются на УК

Преимущества ЗПИФ Механизм ЗПИФ позволяет: • оптимизировать денежный поток без риска привлечения к налоговой ответственности, поскольку ЗПИФ не является налогоплательщиком по налогу на прибыль, налогу на имущество и земельному налогу • привлекать дополнительное финансирование, так как полученный доход может быть реинвестирован из одного проекта в следующий (в рамках одного фонда) без дополнительных налоговых расходов • создать прозрачную для инвесторов фонда, но закрытую от внешнего окружения структуру бизнеса • защищать активы собственника от недружественных поглощений и рейдерских захватов • участвовать в проектах одновременно физическим и юридическим лицам • получать регулярные промежуточные выплаты до момента погашения паев • нерезидентам опосредованно владеть земельными участками сельскохозяйст- венного назначения 8

Сферы применения ЗПИФ на сегодняшний день является наиболее эффективным, защищенным и прозрачным механизмом инвестиций в недвижимость – земельные участки, объекты жилой и коммерческой недвижимости (торгово-развлекательные центры, офисные и складские комплексы) Мы предлагаем различные модели использования механизма ЗПИФа инициаторам проектов – физическим и юридическим лицам, занимающимся: I. инвестированием в строительство объектов жилой и коммерческой недвижимости ( «Инвестиционно-строительный» ЗПИФ) II. сдачей объектов жилой и коммерческой недвижимости, земельных участков в аренду (Рентный ЗПИФ) а также III. куплей-продажей объектов жилой и коммерческой недвижимости IV. куплей-продажей земельных участков 9

«Инвестиционно-строительный» ЗПИФ Цель создания «Инвестиционно-строительного» ЗПИФ: Инвестиции в строительство / реконструкцию объектов жилой и коммерческой недвижимости Потенциальные пайщики: • Девелоперские, строительные и инвестиционные компании • Собственники земельных участков, предназначенных для строительства объектов жилой и коммерческой недвижимости • Собственники объектов жилой и коммерческой недвижимости «Инвестиционно-строительный» ЗПИФ может быть организован как: • ЗПИФ, паи которого предназначаются для квалифицированных инвесторов • ЗПИФ, паи которого предназначаются для неквалифицированных инвесторов 10

«Инвестиционно-строительный» ЗПИФ Квалифицированные инвесторы – профессиональные участники рынка коллективного инвестирования и прочие юридические и физические лица в случае их соответствия любым 2 (двум) критериям, установленным ФСФР: 11

«Инвестиционно-строительный» ЗПИФ «Инвестиционно-строительный» ЗПИФ, паи которого предназначены для квалифицированных инвесторов, может заниматься: • строительством / реконструкцией объектов недвижимости • соинвестированием в проекты строительства / реконструкции объектов недвижимости, осуществляемых за рамками ЗПИФ Для ЗПИФ, пайщиками которого являются квалифицированные инвесторы, законодательно предусмотрена возможность привлечения заёмных средств Квалифицированные инвесторы, пайщики «Инвестиционно-строительного» ЗПИФ, могут создавать Инвестиционный комитет для контроля за деятельностью УК (для заключения ряда сделок с имуществом ЗПИФ УК необходимо будет получить согласие Инвестиционного комитета) 12

«Инвестиционно-строительный» ЗПИФ Общая схема функционирования «Инвестиционно-строительного» ЗПИФ, предназначенного для квалифицированных инвесторов 13

«Инвестиционно-строительный» ЗПИФ Комментарии к схеме: Этап I – формирование ЗПИФ Этап II – заключение договоров на строительство объекта недвижимости: • заключение Инвестиционного контракта / Договора Генподряда с Заказчиком / Генподрядчиком и дальнейшее самостоятельное финансирование и контроль за строительством • заключение Инвестиционного контракта на правах соинвестирования без участия в строительстве Временно свободные денежные средства могут быть инвестированы в прочие доходные инструменты Этап III – полная или частичная продажа объектов жилой и коммерческой недвижимости, входящих в состав имущества ЗПИФ, или уступка прав на долю в строительстве Этап IV – на этом этапе пайщиками может быть принято решение: • о реинвестировании денежных средств в полном объёме в следующий проект • прекращении деятельности фонда с последующим погашением паев ЗПИФ 14

«Инвестиционно-строительный» ЗПИФ Преимущество «Инвестиционно-строительного» ЗПИФ: Доходы, получаемые от продажи объекта недвижимости или от уступки прав на долю в строительстве, могут быть в полном объёме реинвестированы в проекты строительства / реконструкции новых объектов недвижимости (ЗПИФ не является плательщиком налога на прибыль, налога на имущество и земельного налога) 15

Рентный ЗПИФ создаётся в целях получения дохода от сдачи в аренду: • объектов коммерческой недвижимости (торгово-развлекательных центров, офисных и складских комплексов) с последующим инвестированием в покупку / реконструкцию других объектов коммерческой недвижимости • Земельных участков, в том числе, участков сельскохозяйственного назначения, разрешённый вид использования которых не допускает осуществления на них строительства Пайщики рентного ЗПИФ получают регулярный (не реже одного раза в год) доход от доверительного управления имуществом ЗПИФ в размере, установленном в ПДУ Потенциальные пайщики: • Частные и институциональные инвесторы • Владельцы объектов коммерческой недвижимости, предназначенных для сдачи в аренду 16

Рентный ЗПИФ Общая схема функционирования 17

Рентный ЗПИФ Комментарии к схеме: Этап I – формирование ЗПИФ (внесение денежных средств и/или объектов коммерческой недвижимости) Этап II: • сдача объекта недвижимости, внесённого в ЗПИФ, в аренду • покупка объекта недвижимости / земельного участка, его реконструкция (если необходимо), последующая сдача его в аренду • аренда объекта недвижимости / земельного участка и сдача его в субаренду Этап III – получение дохода от сдачи имущества ЗПИФ в аренду. Распределение доходов: • рентные платежи пайщикам в соответствии с ПДУ • реинвестирование средств в следующий проект / объект недвижимости Этап IV – на этом этапе пайщиками может быть принято решение: • о реинвестировании денежных средств в полном объёме в следующий проект / объект недвижимости • о прекращении деятельности фонда с последующим погашением паев ЗПИФ 18

Рентный ЗПИФ Преимущество рентного ЗПИФ: Доходы, получаемые от сдачи объекта недвижимости / земельного участка в аренду, за вычетом рентных платежей пайщикам, направляются на покупку / реконструкцию других объектов коммерческой недвижимости в полном объёме (ЗПИФ не является плательщиком налога на прибыль, налога на имущество и земельного налога) 19

ЗПИФ для сделок купли-продажи объектов недвижимости Проведение сделок купли-продажи объектов недвижимости в рамках ЗПИФ позволяет произвести реструктуризацию активов пайщиков с максимальным экономическим эффектом Денежные средства, полученные ЗПИФ от продажи объектов недвижимости, могут быть в полном объёме реинвестированы в новые объекты недвижимости (ЗПИФ не является плательщиком налога на прибыль, налога на имущество и земельного налога) Потенциальные пайщики: • Владельцы объектов недвижимости или предназначенных для последующей продажи земельных участков, • Частные и институциональные инвесторы 20

ЗПИФ для сделок купли-продажи объектов недвижимости Общая схема функционирования 21

Пайщики ЗПИФ – Нерезиденты РФ Действующим законодательством РФ не предусмотрено никаких ограничений по приобретению иностранными физическими и юридическими лицами инвестиционных паев ЗПИФ Особый интерес для пайщиков-нерезидентов РФ могут представлять ЗПИФ, активы которых составляют земли сельскохозяйственного назначения, предназначенные для осуществления на них строительства, поскольку только с использованием механизма ЗПИФ нерезиденты могут опосредованно владеть подобными участками на территории РФ Потенциальные пайщики: • Нерезиденты РФ* * Пайщикам-нерезидентам ЗПИФ важно, чтобы между РФ и страной резиденции было подписано Соглашение об избежании двойного налогообложения 22

Наши координаты «Восточно-Европейский центр прикладных экономических исследований» (ВЦПЭИ) Адрес: 117452, г. Москва, Симферопольский бульвар, д. 22 Тел. /факс: (495) 380 -14 -60, (495) 380 -14 -61 E-mail: vconsult@strat. ru Управляющая Компания «Стратегия» Адрес: 117452, г. Москва, Симферопольский бульвар, д. 22 Тел. /факс: (495) 380 -14 -67, (495) 380 -14 -69 E-mail: info@strat-amc. ru 23

Спасибо за внимание 24