Скачать презентацию Управление стоимостью недвижимости Кафедра оценочной деятельности Тема Скачать презентацию Управление стоимостью недвижимости Кафедра оценочной деятельности Тема

тема 5 доходный подход.ppt

  • Количество слайдов: 42

Управление стоимостью недвижимости Кафедра оценочной деятельности Управление стоимостью недвижимости Кафедра оценочной деятельности

Тема 5 Доходный подход к оценке недвижимости Тема 5 Доходный подход к оценке недвижимости

Подходы в оценке Доходный Сравнительный Затратный Подходы в оценке Доходный Сравнительный Затратный

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца.

Доходный подход включает два метода: u метод прямой капитализации дисконтированных денежных потоков(ДДП). Доходный подход включает два метода: u метод прямой капитализации дисконтированных денежных потоков(ДДП).

5. 1. Метод капитализации доходов 5. 1. Метод капитализации доходов

Метод капитализации доходов применяется если: u потоки доходов – стабильные положительные величины; u потоки Метод капитализации доходов применяется если: u потоки доходов – стабильные положительные величины; u потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод не следует использовать, если: u потоки доходов нестабильны; u объект недвижимости находится Данный метод не следует использовать, если: u потоки доходов нестабильны; u объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта; u нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Базовая формула расчета имеет следующий вид: С = ЧОД / Rкап, где С – Базовая формула расчета имеет следующий вид: С = ЧОД / Rкап, где С – стоимость объекта недвижимости; Rкап – коэффициент капитализации; ЧОД – чистый операционный доход.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации: 1. Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который Основные этапы процедуры оценки методом капитализации: 1. Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле: ПВД = S • Са, где S – площадь, сдаваемая в аренду, м 2; Са – арендная ставка за 1 м 2.

2. Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от 2. Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости: ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

3. Определение операционных расходов – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости 3. Определение операционных расходов – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить на: u условно-постоянные (расходы, размер которых не зависит от степени Операционные расходы принято делить на: u условно-постоянные (расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг: налог на имущество; налог на землю; страховые взносы ); u условно-переменные, или эксплуатационные (расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг: коммунальные; на содержание территории; на текущие ремонтные работы; ); u расходы на замещение, или резервы (относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете ).

4. Расчет коэффициента капитализации это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме 4. Расчет коэффициента капитализации это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации: u с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой Существует несколько методов определения коэффициента капитализации: u с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива); u метод рыночной выжимки; u метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы

Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы: компенсацию Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы: компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции; u компенсацию за риск; u компенсацию за низкую ликвидность; u компенсацию за инвестиционный менеджмент; u поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива. u

а) Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент капитализации состоит из ставки а) Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент капитализации состоит из ставки дохода на капитал нормы возврата капитала

Коэффициент капитализации состоит из двух частей: u u 1) ставки дохода на капитал (ставка Коэффициент капитализации состоит из двух частей: u u 1) ставки дохода на капитал (ставка доходности инвестиций), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретным объектом недвижимости; 2) нормы возврата капитала, т. е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Rкап = Rдох кап + Δ · Rнорм возвр где Rкап – коэффициент капитализации, Rкап = Rдох кап + Δ · Rнорм возвр где Rкап – коэффициент капитализации, Rдох кап – ставка дохода на капитал Rнорм возвр – норма возврата капитала Δ – снижение стоимости недвижимости (изнашиваемая часть активов).

Ставка дохода на капитал (Rдох кап ) строится чаще всего методом кумулятивного построения: Безрисковая Ставка дохода на капитал (Rдох кап ) строится чаще всего методом кумулятивного построения: Безрисковая ставка дохода + Премии за риск вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т. е. это ставка, которая Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т. е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата» .

Требования к безрисковой ставке: доходность на наиболее ликвидные активы, для которых характерна относительно низкая Требования к безрисковой ставке: доходность на наиболее ликвидные активы, для которых характерна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала; u доступные для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений. u

Существуют три способа расчета нормы возврата капитала (Rнорм возвр ): прямолинейный возврат капитала (метод Существуют три способа расчета нормы возврата капитала (Rнорм возвр ): прямолинейный возврат капитала (метод Ринга); u возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода ни инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом; u возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда). u

Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки где ЧОД i - чистый операционный доход i-го Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки где ЧОД i - чистый операционный доход i-го объектааналога; Сi - цена продажи i-го объекта-аналога. где ЧОД i – чистый операционный доход i-го объектааналога; Сi – цена продажи i-го объекта-аналога.

Расчет коэффициента капитализации (Rкап) методом рыночной выжимки Расчет коэффициента капитализации (Rкап) методом рыночной выжимки

Расчет коэффициента капитализации методом связанных инвестиций. Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и Расчет коэффициента капитализации методом связанных инвестиций. Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается Rm = ДО / Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается Rm = ДО / К где Rm – ипотечная постоянная; ДО – ежегодные выплаты по обслуживанию долга; К – сумма ипотечного кредита.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле: Общий коэффициент капитализации определяется как средневзве-шенное Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле: Общий коэффициент капитализации определяется как средневзве-шенное значение: R = М • Rm + ( 1 – M ) • Re где М – коэффициент ипотечной задолженности.

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что u применение его затруднительно, когда отсутствует Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что u применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках; u метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

5. 2. Метод дисконтированных денежных потоков 5. 2. Метод дисконтированных денежных потоков

Применяется метод ДДП, когда: предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; Применяется метод ДДП, когда: предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; u имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; u потоки доходов и расходов носят сезонный характер; u оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект; u объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие). u

Алгоритм расчета метода ДДП. 1. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для Алгоритм расчета метода ДДП. 1. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок. 2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.

3. Расчет стоимости реверсии. Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока 3. Расчет стоимости реверсии. Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью: 1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта; 2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения; 3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

4. Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта – ставка процента, используемая для расчета текущей стоимости 4. Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта – ставка процента, используемая для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем» . Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь «риск – доход» , а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы: 1) метод кумулятивного построения; В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы: 1) метод кумулятивного построения; 2) метод сравнения альтернативных инвестиций; 3) метод выделения; 4) метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости. Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости. В Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости. В качестве ставки дисконтирования может быть взяты: u требуемая инвестором доходность (задается инвестором); u ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору

Метод выделения – ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о Метод выделения – ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно трудоемок. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

5. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП где РV – текущая стоимость; СFt – 5. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП где РV – текущая стоимость; СFt – денежный поток периода t; r – ставка дисконтирования денежного потока периода t; Vterm – стоимость реверсии; n – длительность прогнозного периода, лет.