Управление стоимостью недвижимости Кафедра оценочной деятельности фондового рынка

Управление стоимостью недвижимости Кафедра оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения 305 ж

Управление стоимостью недвижимости Плясова Светлана Владимировна

Рекомендованные интернет источники 1. 2. 3. 4. www. appraiser. ru (вестник оценщика) www. valuer. ru (Портал российских оценщиков) www. valnet. ru (Портал по оценочной деятельности) www. mgi. ru (Федеральное агентство по управлению государственным имуществом)

Рекомендованные учебники 1. Управление и оценка недвижимости Учебник/Московская финансово-промышленная академия -М Мирзоян Н. В. . , 2008. -251 с 2. Оценочная деятельность: Оценка стоимости имущества. Кн. 2: . Учебник / Под ред. И. В. Косоруковой. – М. : Маркет ДС, 2009 -728 с 3. Оценка стоимости имущества: Учеб. Пособие/ О. М. Ванданимаева, П. В. Дронов, Н. Н. Ивлиева [и др. ]; под ред. И. В. Косоруковой. – М. : Московский финансово-промышленный университет «Синергия» , 2012 -736 с

Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса (ст. 130)

Недвижимость, как объект управления и оценки Недвижимость в определении ГК ст 130 Земля как физический объект и все, что с ней прочно связано Обязательность Государственной регистрации Земельные участки Участки недр Обособленные водные обьекты Леса Многолетние насаждения Здания Сооружения Земельные участки Участки недр Обособленные водные обьекты Леса Здания Сооружения Морские суда Воздушные суда Суда внутреннего плавания Космические объекты

Юридическая практика установила ряд признаков, по которым физический объект может быть отнесен к недвижимому имуществу: u u прочная связь с определенным земельным участком (невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению); законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению; удостоверенная (официально зарегистрированная) принадлежность конкретному собственнику – государству, субъекту Федерации, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц; возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества (т. е. наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости).

Жизненный цикл объекта недвижимости (физический) - это период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект.

Жизненный цикл объекта недвижимости состоит из следующих стадий (фаз): 1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка 2. Проектирование улучшений 3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений 4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т. п. ) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право.

5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием 6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. 7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов.

В состав недвижимости входят: u Природные ( «земельный участок» ) u Рукотворные компоненты ( «улучшения» )

Природные компоненты недвижимости (в зависимости от признаков подразделяются на ) «свободные земельные участки» «земля с улучшениями»

«свободные земельные участки» - земельные участки, свободные от строений (зданий и сооружений), коммуникаций и многолетних насаждений, в том числе с недрами под земной поверхностью, с обособленными водоемами и лесами на поверхности.

«земля с улучшениями» - земельные участки с многолетними насаждениями, коммуникациями, зданиями или (и) сооружениями всевозможного назначения

Земельный участок – - ограниченная и неперемещаемая часть поверхности земли, имеющую замкнутые границы, привязку местоположения к юридически заданной системе координат с адресными ориентирами

Недра – - часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, содержащая полезные ископаемые, энергетические, водные и другие ресурсы

Водный объект – - сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима, предполагающего изменение во времени уровней, расходов и объемов воды - природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима (водный кодекс РФ ст. 1)

Лес как продукт природного происхождения включает в себя деревья, кустарники, ягодники, грибницы, травы многолетнего функционирования и представлен прежде всего на землях лесного фонда

Рукотворные компоненты недвижимости (улучшения) в составе недвижимости делят на следующие группы: u строения (здания и сооружения); u инженерные коммуникации; u насаждения.

Строения условно подразделяют на две группы: u здания, предназначенные в основном для жизни и деятельности человека, а также для функций, обеспечиваемых в основном человеком с использованием машин и оборудования; u сооружения, предназначенные для функций, обеспечиваемых в основном конструкциями, машинами и оборудованием при эпизодическом и маломасштабном участии человека: гидротехнические, энергетические, транспортные и другие сооружения.

По функциональному назначению выделяют две важнейшие группы строений: u жилые (комнаты и квартиры, жилые дома, гостиницы, мотели, ночлежные дома, а также капитальные и дачи). u нежилые (промышленные здания и сооружения, специализированные здания и сооружения для научноисследовательских, проектных организаций и органов власти, складские объекты, офисные строения, торговые объекты , спортивнозрелищно-развлекательные объекты, медицинские и оздоровительные объекты, мемориальные и культовые объекты, объекты учебнопросветительского и творческого назначения и т. д. )

Строения подразделяют на: u гражданские (жилые и общественные) u промышленные (в том числе энергетические, транспортные, сельскохозяйственные, складские).

Строения классифицируются также: u u u u по объемно-планировочным решениям (секционные, коридорные, секционно-коридорные, галерейные, зальные, пролетные), по архитектурному стилю (рационализм, конструктивизм, функционализм, модернизм, эклектика и др. ), по конструктивным схемам и решениям (каркасные и бескаркасные, с поперечными или с продольными несущими стенами, полносборные, монолитные, с подвесным покрытием, оболочечные, тонкостенные, пневматические, блокированные), по материалам несущих стен (кирпичные, крупнопанельные, крупноблочные, деревянные щитовые, деревянные рубленые), по этажности (одноэтажные, малоэтажные – 2 -3, многоэтажные – 4 -9, повышенной этажности – 10 -20 и высотные – более 20 этажей), по долговечности (срок службы – более 100 лет, 50 -100 лет и 20 -50 лет), по степени огнестойкости (5 категорий, различающиеся степенью возгораемости и пределом огнестойкости, т. е. временем от начала испытания огнем до появления сквозных трещин, потери несущей способности или сверхнормативного повышения температуры на не обогреваемой поверхности).

Выделяют также здания: u типовые (по типовым проектам) u нетиповые проектам). (по индивидуальным

В практике управления важным является и разделение объектов недвижимости u на доходные (относятся объекты, предназначенные для удовлетворения бытовых, социальных, культовых, общественнополезных потребностей человека и не используемые для извлечения прибыли) uи недоходные (относят объекты, сдающиеся в аренду или использующиеся собственниками для реализации доходного бизнеса – с целью получения прибыли на средства, вложенные в приобретение объекта)

Инженерные коммуникации – внешние по отношению к строениям водопроводы, газопроводы, электрические кабели и провода, канализационные коммуникации, линии средств связи, а также дороги. При характеристике коммуникаций обращают внимание на: u u u материалы изготовления и срок службы изделий, доступность для технического обслуживания сроки эксплуатации до очередного ремонта, пропускную способность, доступность для использования на отдаленных частях участка

Многолетние насаждения по функциональному назначению, подразделяют на группы: u производящие плодово-ягодную продукцию – семечковые, косточковые, орехоплодные, цитрусовые, виноградники, ягодники; u производящие техническую продукцию – каучуконосы, хмель, чай; u декоративно-озеленительные –кустарниковые или древесные; u полезащитные – противоэрозионные; u живые изгороди – защитные полосы вдоль железных дорог.

№ Характеристики юридической сущности объектов недвижимости и правовой среды

Правовые основы регулирования отношений, возникающих по поводу недвижимости, сформулированы в ст. 71, 72 и 76 Конституции РФ и регулируются законодательством различных отраслей права – гражданского, жилищного, земельного и т. д.

Вещное право – - это право, дающее лицу юридическую власть над вещью.

Согласно ГК РФ существуют следующие вещные права: u u u право собственности (ст. 209); право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265); право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268); право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294) право оперативного управления имуществом (ст. 296). право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 274, 277).

Сервитут – - это вещное право пользования чужой вещью в интересах определенного лица. Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Различают сервитуты: u Положительный сервитут – это право лица, имеющего сервитут, совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости. Так например, положительным сервитутом является право обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. u Отрицательный сервитут – это право требовать от собственника соседнего участка воздержания от тех или иных видов его использования. Например, право требования о не возведении зданий и сооружений, препятствующих доступу на участок света и воздуха (сервитут воздуха и света) или портящих внешний вид (сервитут вида) и т. п.