Управление рисками в сфере недвижимости ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ

Управление рисками в сфере недвижимости

ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Риск Определенное событие, которое может произойти в ходе реализации проекта и оказать влияние на качество, безопасность, окружающую среду, затраты, сроки или производительность

Рисковое событие Событие или условие, имеющее в случае наступления положительное или отрицательное влияние на цели проекта, и которое можно предвидеть

Непредвиденное обстоятельство Происшествие, которое нельзя было предвидеть во время оценки рисков проекта

Превентивные меры Действия по предотвращению или уменьшению отрицательного воздействия влияния событий рисков

Корректирующие воздействия Меры по уменьшению ущерба после наступления события и предотвращение повторения аналогичного события

Управление проектным рисков Систематический процесс идентификации, анализа и реагирования на проектные риски

Качественный анализ рисков Средние и высокие риски оцениваются с точек зрения издержек и сроков с неопределенностью, присущей таким оценкам Описание всех предполагаемых рисков проекта, а также стоимостная оценка их последствий и мер по снижению

Количественный анализ рисков Измерение вероятности и последствий рисков и оценка их воздействия на цели проекта

АНАЛИЗ СРЕДЫ И ВЫЯВЛЕНИЕ РИСКОВ

Риски на рынке недвижимости В юридической сфере: Утрата права собственности Ошибки при заключении договоров и контрактов Претензии третьих лиц Низкий уровень юридического анализа при проведении сделок Невозможность получения полной информации о правовом статусе объекта недвижимости

Риски на рынке недвижимости В экономической сфере: Макроэкономические изменения и изменения в состоянии региональной экономики Изменения в состоянии и тенденциях спроса и предложения на рынке Появление конкурентов Неточность информации риэлтерских и оценочных фирм

Риски на рынке недвижимости В архитектурно-строительной сфере Неправильный выбор места реализации проекта Несоответствие объекта окружающей застройке Ошибки в конструкторских решениях Неверный выбор материалов Слабость технической экспертизы

Риски на рынке недвижимости В административной области: Изменение требований налогообложения Изменение планов развития городской инфраструктуры Изменение условий подключения к инженерным сетям и т. д.

Ориентировочный список рисков проекта Социополитические риски Стабильность ситуации в стране Местные условия: социальная обстановка, отношение населения, СМИ Существующий уровень использования земель Сложность в получении необходимого одобрения властей Соблюдение административных правил и регулирующих норм

Ориентировочный список рисков проекта Экономические риски: Изменение цен Изменение уровня заработной платы Инфляция Изменение цен на материалы, комплектующие изделия и работы подрядчиков/субподрядчиков Колебания обменного курса валют

Ориентировочный список рисков проекта Финансовые и налоговые риски: Возможность получения страховки или кредита Конвертируемость валют Местные налоги и сборы Типы используемых банковских гарантий Задержка платежей заказчиком Изменение налоговой системы Изменение законодательства

Ориентировочный список рисков проекта Технологические риски: Уровень производительности труда Возможное наличие недостаточно изученных технологических альтернатив Отсутствие специалистов внутри и вне компании Отсутствие условий для проведения тестов

Ориентировочный список рисков проекта Контрактные риски: С заказчиком Нарушение договоренностей, форс-мажор, суд Штрафы за нарушение сроков и невыполнение обязательств Сложность в получении согласований заказчика Соблюдение графика работ

Ориентировочный список рисков проекта Контрактные риски: С партнерами: Совместимость структурных организаций компаний Точность определения предоставляемых услуг Согласованность определения обязанностей руководителя членами команды Техническая и финансовая надежность партнеров

Ориентировочный список рисков проекта Контрактные риски: С подрядчиком/субподрядчиком: Субподрядчик «навязанный» заказчиком Техническая и финансовая надежность Уровень контроля

Ориентировочный список рисков проекта Организационные риски Соответствие графика работ текущему состоянию проекта Реалистичность графика выполнения работ Взаимодействия участников проекта (количество, сложность) Реалистичность графиков доставки, сборки и т. д. Сложность процедур, установленных заказчиком Уровень контроля исполнения графика

Ориентировочный список рисков проекта Риски, связанные с закупками Ограниченное количество поставщиков Необходимость согласиться с заниженными ценами Проблемы с транспортировкой и хранением материалов Издержки, связанные с осуществлением закупок без подготовки Плохое качество поставляемых материалов Несостоятельность поставщика

Ориентировочный список рисков проекта Риски, связанные с человеческим фактором: Недостаток квалифицированных специалистов Необходимость получения права на жительство и права на работу Массовые беспорядки и забастовки

Ориентировочный список рисков проекта Риски, связанные с окружающей средой Географическое положение, транспортная доступность Законодательство о защите окружающей среды Геология местности Климат, дожди, наводнения

Ориентировочный список рисков проекта Риски, связанные с безопасностью и здоровьем Заболевания, несчастные случаи Контроль доступа на рабочую площадку Недостаток защиты

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ РИСКОВ

Анализ рисков Процедуры выявления факторов риска и оценки их значимости при реализации конкретного проекта в сфере недвижимости

Оценка риска Определение качественных и количественных характеристик риска

Методы количественного анализа рисков Вероятностный анализ Экспертный анализ Анализ показателей предельного уровня Анализ чувствительности проекта Анализ сценариев развития проекта

Вероятностный анализ рисков Выяснение частоты событий, сопровождаемых определенными рисками, при реализации однотипных проектов Частота возникновения уровня потерь А: f (A) = n (A) / n F (A) – частота возникновения уровня потерь А N (A) – число наступления этого уровня потерь n – общее количество однотипных проектов

Вероятностный анализ рисков Кривая значений вероятностей потерь Р(П) от уровня потерь П Р(П) D Зона В K Зона А I II K 1 III П

Вероятностный анализ рисков Кривая значений вероятностей потерь Р(П) от уровня потерь П А – Зона выигрышей В – Зона потерь Точка пересечения с осью координат – точка безразличия (ни выигрыша, ни потерь) Зона I –зона допустимых рисков Зона II – зона критического риска Зона III – зона катастрофического риска

Экспертный анализ Используется при отсутствии информации для определения вероятности возникновения рисковых ситуаций

Экспертный анализ Алгоритм: Определение предельного риска по каждому виду работ (по 100 балльной шкале) Определение рейтинга экспертов (по 10 -балльной шкале) Определение экспертами вероятности наступления рисковых событий в долях единицы и опасности данных рисков для успешного завершения проекта по 100 -балльной шкале Сведение оценок, представленных экспертами, в табличную форму и определение интегрального уровня риска по каждому виду работ Сравнение интегрального уровня риска, полученного экспертами, с предельными значениями Разработка комплекса мероприятий по результатам сравнения

Экспертный анализ Для осуществления оценки необходимо хотя бы 3 эксперта, которые составят подробный перечень рисков, расставят оценки и подсчитают среднее значение по ним. Результаты работы экспертов оформляются в табличном виде: Эксперты Простые риски 1 2 3 Риск 1 50 25 75 Средняя оценка риска Vi 50

Экспертный анализ Подсчет риска по каждой группе простых рисков производится по формуле: Wi – вес простого фактора Vi – средняя оценка риска

Экспертный анализ Расчет простых рисков Простые риски Si Вес Wi Средняя оценка Vi Риск 1 0, 001 50 Вероятность Wi*Vi 0, 5 Риск 2 0, 1 25 2, 5 Риск 3 0, 05 30 1, 5 Итого по всем рискам R 1 4, 5

Экспертный анализ Таким образом, делается расчет по всем группам рисков и выводится общий показатель риска. После заполнения таблиц по реальным для проекта группам и видам рисков суммируются результаты. Оценка суммарного показателя производится с учетом его значения.

Экспертный анализ Выделяют 5 основных областей риска: Безрисковая область (коэффициент риска = 0) Область минимального риска (Кр=0 -25%) Область повышенного риска (Кр=25 -50%) Область критического риска (Кр=50 -75%) Область недопустимого риска (75 -100%) Если Кр выше 25% необходимо разработать мероприятия по снижению риска.

Анализ показателей предельного уровня Применяется для определения степени устойчивости проекта по отношению к возможным условиям его реализации

Анализ показателей предельного уровня Доходы Затраты Совокупные доходы Совокупные расходы Постоянные издержки Точка безубыточности Объем выпуска Зона устойчивости – правее точки безубыточности

Анализ чувствительности проекта Х 1 Хn X 1…Xn – входы – факторы риска ПРОЕКТ Процентная ставка Оборотный капитал Остаточная стоимость Переменные издержки Объем реализованной продукции Цена реализации Y 1…Ym – выходы Чистый дисконтированный доход Внутренняя норма доходности Срок окупаемости Y 1 Ym

Анализ чувствительности проекта Определяется величина приращения выходного параметра в процентах при изменении только одного из входных параметров на 1% Это чувствительность проекта по одному из выходных параметров при изменении лишь одного входного (коэффициент эластичности параметра Yi по входному параметру Xj) Анализ чувствительности проводится по каждому выходному параметру относительно каждого входного На основании таких расчетов проводится экспертное ранжирование входных параметров по степени важности и экспертная оценка прогнозируемости этих параметров

Анализ чувствительности проекта Матрица предсказуемости-чувствительности Чувствитель ность Предсказуемость Низкая Средняя Высокая Низкая Н-Н Н-С Н-В Средняя С-Н С-С С-В Высокая В-Н В-С В-В

Анализ сценариев развития проекта Предполагает разработку нескольких вариантов/сценариев развития проекта и их сравнительную оценку Рассчитывается пессимистический вариант/сценарий возможного изменения переменных, оптимистический и наиболее вероятный вариант Может выполняться с помощью электронных таблиц MS Excel, а также с применением специальных компьютерных программ имитационного моделирования

Качественный анализ рисков Проводится на стадии разработки бизнес-плана. Проводится с точки зрения: Истоков, причин возникновения данного типа рисков Вероятных негативных последствий, вызванных возможной реализацией данных рисков Конкретный прогнозируемых мероприятий, позволяющих минимизировать рассматриваемый риск

Качественный анализ рисков Основные результаты качественного анализа рисков: Выявление конкретных рисков проекта и порождающих их причин Анализ и стоимостной эквивалент гипотетических последствий возможной реализации отмеченных рисков Предложение мероприятий по минимизации ущерба и их стоимостная оценка

МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ

Управление рисками Совокупность методов анализа и нейтрализации факторов риска, объединенных в систему планирования, мониторинга и корректирующих воздействий

Методы управления рисками (1) Разработка и реализация стратегии управления рисками Методы компенсации рисков: прогнозирование внешней среды проекта маркетинг проекта и продуктов проекта мониторинг социально-экономической и правовой среды создание системы резервов проекта Методы распределения рисков распределение рисков по времени, между участниками и т. д.

Методы управления рисками (2) Методы локализации рисков применяются для высокорисковых проектов в многопроектной системе создание отдельных специальных подразделений для реализации особо рисковых проектов Методы ухода от риска отказ от рисковых проектов и ненадежных партнеров, страхование рисков, поиск гарантов

Методы снижения рисков Принятие риска на себя Исключение/избежание риска Передача риска Хеджирование Страхование Снижение риска Диверсификация Защита от факторов риска

Распределение рисков Действия по передаче, полной или частичной, рисков другой стороне, обычно посредством контракта определенного вида

Страхование рисков Отношения по защите имущественных интересов физических и юридических лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных фондов, формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов (страховых премий)

Резервирование Метод резервирования средств для покрытия ущерба, непредвиденных расходов при наступлении рисковых событий

Хеджирование Хеджирование в вольном переводе означает страхование рисков Его цель состоит в защите от неблагоприятных изменений цен на всё, что может повлиять на благосостояние фирмы на акции тех или иных корпораций, на различные группы товаров, на курсы валют по отношению друг к другу, на процентные ставки по кредитам и страховым тарифам, на расценки по золоту и нефти… Хеджирование есть ничто иное, как использование одного финансового инструмента для снижения риска, связанного с негативным влиянием рыночных факторов на цену другого инструмента или на создаваемые и направляемые им валютные потоки

Хеджирование Пример: вы производите бензин и, естественно, закупаете для этого нефть. Однако в условиях колебания цен на нефть вы опасаетесь, что через несколько месяцев, когда вы планируете продать готовый бензин потребителю, нефтяные цены существенно снизятся и никто не захочет покупать у вас бензин по той цене, в которую вы заложили свои сегодняшние расходы. Чтобы застраховать себе от этой серьёзной неприятности, вы уже сейчас заключаете с будущим покупателем контракт (так называемый форвардный), в котором оговариваете, что через полгода продадите оговорённое количество бензина по оговорённой цене, которая не изменится, несмотря ни на какие биржевые колебания. Конечно, вы можете упустить потенциальную прибыль, так как цена на нефть вполне может и подняться, но здесь уж, как говорится, лучше синица в руках, чем журавль в небе.

Диверсификация Каждый тип активов на рынке проходит через собственный жизненный цикл. Вследствие этого они по-разному реагируют на одни и те же изменения экономики или события на рынке. При вложении средств в несколько активов снижение стоимости одного из них может компенсироваться ростом других.

Управление рисками в течении ЖЦП Концепци я проекта Техникоэкономич еское обоснова ние Эффектив Задачи управления рисков ность проекта Определение эффективности проекта Предпроектное обоснование инвестиций Фаза Этап ЖЦП проекта Идентификация факторов риска и неопределенности Определение значений факторов риска и неопределенности экспертными методами Анализ чувствительности Дерево решений Проверка устойчивости Определение точки безубыточности Формализованное описание неопределенностей и рисков Анализ сценариев Метод Монте-Карло

Управление рисками в течении ЖЦП Разработка проекта План проекта Рабочая докумен тация Разработка сметы и бюджета проекта Фаза Этап Эффектив Задачи управления рисков ЖЦП проекта ность проекта Корректировка дерева решений Распределение рисков Определение структуры и объема резервирования средств на покрытие непредвиденных расходов Учет рисков в финансовом плане проекта (налоговый риск, риск неуплаты задолжностей, риск незавершенного строительства) Корректировка параметров проекта по результатам анализа рисков Разработка сметы проекта с учетом непредвиденных расходов

Управление рисками в течении ЖЦП Строите льство Сдачаприемка Закрыти е проекта Мониторинг эффективности реализации проекта Контрак ты Анализ эффективнос ти проекта Завершение проекта Реализация проекта Фаза Этап Эффектив Задачи управления рисков ЖЦП проекта ность проекта Формирование рабочего бюджета проекта Страхование рисков Метод частных рисков Контроль за исполнением средств на непредвиденные расходы Корректировка бюджета Анализ использования средств на непредвиденные расходы Анализ и обобщение фактических проявлений рисков и неопределенности по результатам проекта