Управление объектами недвижимости Лизинг, залог, оценка и страхование имущества Заместитель начальника управления корпоративного имущества по развитию А. Ф. Бадьина
ЛИЗИНГ Договор лизинга - договор, в соответствии с которым арендодатель (далее - лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее - лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. (ФЗ № 164 -ФЗ от 29. 10. 1998 О ФИНАНСОВОЙ АРЕНДЕ (ЛИЗИНГЕ))
Виды лизинга • • Классификация лизинга по составу участников и способу их взаимодействия. • Классификация лизинга по секторам рынка. • Классификация лизинга по объему обслуживания передаваемого в лизинг имущества. • • Прямой лизинг: Имеет место в том случае, когда функции лизингодателя и производителя выполняет одно лицо. Косвенный (классический) лизинг: Наиболее распространенная форма лизинговой сделки. Лизингодатель сначала финансирует приобретение имущества производителя, а затем передает его лизингополучателю, а затем получает от него лизинговые платежи. Возвратный лизинг: При возвратном лизинге, сталкиваясь с проблемой недостатка финансовых активов, лизингополучатель может передать основные средства в собственность лизингодателю с последующей их арендой. В этом случае лизингополучатель возвращает часть денежных средств, затраченных ранее на приобретение основных средств, получает налоговые льготы (в частности возможность ускоренной амортизации оборудования) и в тоже время продолжает ими пользоваться, выплачивая при этом надлежащую арендную плату. Сублизинг: Вид поднайма предмета лизинга, при котором лизингополучатель по договору лизинга передает третьим лицам (лизингополучателям по договору сублизинга) во владение и в пользование имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга. Леведж – лизинг: Лизинг с привлечением средств нескольких лизингодателей. Имеет место в случае, если лизинговые сделки в силу своих масштабов не могут быть профинансированы одним или даже двумя лизингодателями.
Налоговые льготы и другие плюсы лизинга ü Минимизация налога на прибыль за счет включения лизинговых платежей на затраты; ü Минимизация налога на имущество за счет ускоренной амортизации; ü Возмещение НДС, уплаченного в лизинговых платежах; ü Гибкий график выплат; ü Возможность оперативного обновления производственных мощностей без отвлечения значительных сумм оборотных средств
Стоимость лизинговых услуг • • Стоимость оборудования 60 млн. руб. (в т. ч. НДС). • Срок полезного использования - 85 месяцев • Коэффициент дисконтирования, ставка кредита и лизинга – 15% годовых • Налог на имущество – 2. 2% • Налог на прибыль – 20% • • Покупка за счет собственных средств. 60 млн. руб. (оплата поставщику) – 9 млн. руб. (вычет НДС) – 5, 8 млн. руб. (экономия по налогу на прибыль) + 2, 6 млн. руб. (налог на имущество) - 0, 5 млн. руб. (потерянная прибыль) = 47, 8 млн. руб Приобретение в кредит. 60 млн. руб. (возврат кредита) – 9 млн. руб. (НДС к вычету) + 14, 6 млн. руб. (проценты банка) – 8, 6 млн. руб. (экономия по налогу на прибыль) + 2, 6 млн. руб. (налог на имущество) - 13, 7 млн. руб. (непотерянная прибыль) = 45, 9 млн. руб. Приобретение в лизинг. 82, 2 млн. руб. (лизинговые платежи) – 12, 5 млн. руб. (НДС к вычету по лизинговым платежам) – 16, 7 млн. руб. (экономия по налогу на прибыль, которая заключается в возможности отнести всю сумму лизингового платежа в состав расходов текущего периода) – 11 млн. руб. (непотерянная прибыль) = 42 млн. руб. http: //www. sev-ven. ru/leasing/choose/
Фактическая стоимость лизинговых услуг Месяц Лизинговый платеж, с НДС В т. ч. ст-ть оборудования Остаток долга 0 2 617 647, 61 10 464 690, 45 1 1 298, 00 1 276, 41 10 463 414, 04 2 1 298, 00 1 255, 53 10 462 158, 50 3 1 298, 00 1 235, 32 10 460 923, 18 4 1 298, 00 1 215, 76 10 459 707, 42 5 1 298, 00 1 196, 80 10 458 510, 63 6 1 298, 00 1 178, 42 10 457 332, 20 55 228 471, 79 118 369, 12 538 914, 06 56 223 941, 45 115 014, 24 423 899, 81 57 220 652, 53 112 349, 23 311 550, 58 58 216 742, 90 109 416, 38 202 134, 20 59 212 590, 91 106 411, 87 95 722, 33 60 ü % удорожания, заявляемый лизинговой компанией – 8% 2 617 647, 61 192 854, 09 95 722, 33 - 18 332 028, 74 13 082 338, 06 … ü Фактический % удорожания – 20, 294%
В каких случаях выгоден лизинг ü Прибыльная компания ü Срок лизинга меньше срока полезного использования ü Отсутствие упрощенной системы налогообложения ü Размер предъявляемого к вычету НДС существенен для компании
ЗАЛОГ Залог – это правоотношение, в котором кредитор (залогодержатель) при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного залогом обязательства имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными законом. (п. 1 ст. 334 ГК РФ)
Виды залога - с оставлением заложенного имущества у залогодателя • • • ипотека, залог недвижимого имущества товары в обороте твердый залог (оставлением предмета залога у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о залоге) - с передачей во владение залогодержателя (заклад) - залог прав
Обязанности залогодателя • Обеспечение сохранности: 3. 2. Создавать надлежащие условия для содержания заложенного имущества, исключающие его порчу, уничтожение, своевременно производить текущий и капитальный ремонты; • Страхование предмета залога: 3. 6. В течение 30 (тридцати) календарных дней с даты заключения настоящего Договора застраховать за свой счет объект недвижимости, переданный в залог по настоящему Договору (п. 1. 1), от рисков утраты и повреждения на срок не ранее « 31» января 2014 года, или на срок не менее 1 (одного) года в случае, если срок страхования ограничен страховой компанией одним годом, заключив с согласованной с Залогодержателем страховой компанией, Договор страхования имущества, в котором с момента его заключения в качестве выгодоприобретателя будет указан Залогодержатель. Страховая сумма по условиям Договора страхования должна быть определена в рублях и на каждую конкретную дату периода кредитования до момента полного исполнения Заемщиком обязательств по Кредитному договору должна быть не менее залоговой стоимости предмета залога, указанной в п. 2 настоящего Договора. • Оценка, переоценка: 3. 5. Осуществлять переоценку предмета залога у оценщика, удовлетворяющего требованиям Залогодержателя, и предоставлять отчет об оценке предмета залога (с указанием его рыночной и ликвидационной стоимости) в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с момента направления Залогодателю требования Залогодержателя о предоставлении отчета об оценке, при этом дата составления отчета оценщиком не должна быть ранее даты направления Залогодержателем соответствующего требования Залогодателю. • Обеспечение сохранности и возможности проверки: 3. 3. По требованию Залогодержателя предоставлять документы, подтверждающие наличие, состояние и условия содержания переданного в залог имущества; (Договор залога недвижимого имущества № 48/1/12 от 03. 07. 12 с Банком ВТБ (ОАО))
Утрата, повреждение предмета залога • В случае полной утраты предмета залога/ утраты части предмета залога/ ухудшения или утраты потребительских свойств предмета залога вследствие его повреждения восстановить предмет залога/ заменить предмет залога на имущество, аналогичное по виду и по качеству имуществу, которое первоначально обеспечивало обязательства по Кредитному договору, при этом общая залоговая стоимость (с учетом неутраченной/ неповрежденной части предмета залога) должна быть не меньше залоговой стоимости, либо погасить задолженность по кредитному договору полностью либо в части. • В случае отказа Залогодателя от восстановления/ замены предмета залога/ погашения необеспеченной предметом залога суммы кредитов (части кредитов) Залогодержатель вправе потребовать досрочного возврата сумм кредитов, предоставленных в счет кредитной линии, уплаты причитающихся платежей за операции, связанные с размещением денежных средств, начисленных процентов, и неустойки.
Оценка Оценочная деятельность - профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. (ФЗ № 135 -ФЗ от 29. 07. 1998 г. ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ)
Классификация оценки ü По желанию собственника имущества - Оценка недвижимости Оценка ценных бумаг и бизнеса Оценка имущественного комплекса Переоценка основных фондов Оценка земельного участка Оценка оборудования, производственных линий Оценка автотранспорта Оценка инвестиционных проектов Оценка дебиторской задолженности Оценка нематериальных активов ü Согласно Закону - Оценка имущественных взносов в Уставный капитал - Оценка в процессе исполнительного производства - Оценка предприятия при банкротстве - Оценка в рамках судебного производства - Оценка нежилых помещений при выкупе их у Москомимущества - При определении стоимости объектов оценки, принадлежащей Российской Федерации или муниципальным образованиям
Виды стоимости Федеральный стандарт оценки (ФСО № 2): • • рыночная стоимость ликвидационная стоимость инвестиционная стоимость кадастровая стоимость • • Потребительская Страховая Замещения Восстановительная Залоговая Для налогообложения Утилизационная Для действующего предприятия Другие виды стоимости:
Этапы оценки недвижимости ü Определение задачи оценки недвижимости ü Составление плана и договора на проведение оценки недвижимости ü Сбор и анализ информации об объекте недвижимости ü Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости ü Расчёт оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трёх подходов (сравнительного, затратного, доходного) ü Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости ü Составление отчёта об оценке ü (Экспертиза отчета об оценке)
Осмотр объекта оценки ü Состояние строительных конструкций, фундамента ü Состояние внутренней и внешней отделки ü Обеспеченность энергоресурсами ü Текущее использование ü Охрана, обеспечение безопасности (в т. ч. противопожарной)
Страхование Договор страхования — договор между страхователем и страховщиком, в соответствии с условиями которого страховщик обязуется выплатить страхователю или выгодоприобретателю определенную денежную сумму при наступлении предусмотренного договором страхового случая взамен уплаты страхователем страховой премии.
Виды страхования • • • В личном страховании объектом страхования являются имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью и пенсионным обеспечением страхователя или застрахованного лица. – Страхование жизни. – Страхование от несчастных случаев и болезней. – Медицинское страхование. В имущественном страховании объектом страхования являются имущественные интересы, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом – Страхование имущества предприятий и организаций. – Страхование имущества граждан. – Транспортное страхование (средств транспорта и грузов). – Страхование других видов имущества, кроме перечисленных выше. – Страхование финансовых рисков. В страховании ответственности объектом страхования являются имущественные интересы, связанные с возмещением страхователем причиненного им вреда третьему лицу. – Страхование гражданской ответственности владельцев транспортных средств. – Страхование гражданской ответственности перевозчика. – Страхование гражданской ответственности предприятий — источников повышенной опасности. – Страхование профессиональной ответственности – Страхование ответственности за неисполнение обязательств. – Страхование иных видов гражданской ответственности.
Договор (полис) страхования • • • Заключается на основании (письменного) заявления Страхователя Обычно заключается на основании Правил Страхования Содержит сведения о: – – – • Объекте страхования Размере страховой суммы Наборе страховых рисков Сроке действия Страховой премии и сроках внесения А также о: – – Франшизе Исключениях из страхового покрытия Выгодоприобретателе Обязанностях страхователя при наступлении страхового случая
Страховые риски • Возмещение реального ущерба вследствие повреждения, утраты или гибели застрахованного имущества, возникшего в результате следующих событий: – пожар, удар молнии, взрыв, в том числе взрыв газа, употребляемого в бытовых целях, падение пилотируемых летательных аппаратов или их частей. – повреждения водой (согласно Дополнительным условиям № 1 к Правилам страхования); – стихийных бедствий (согласно Дополнительным условиям № 2 к Правилам страхования); – посторонних воздействий (согласно Дополнительным условиям № 3 к Правилам страхования); – противоправных действий третьих лиц (согласно Дополнительным условиям № 4 к Правилам страхования); – боя стекол (согласно Дополнительным условиям № 7 к Правилам страхования).
Основания для отказа в страховой выплате • • • Сообщение заведомо ложных сведений в заявлении на страхование Умысел Страхователя или Выгодоприобретателя Бездействие Страхователя Воздействие ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения Военные действия, а также маневров или иных военных мероприятий Гражданская война, народные волнения всякого рода или забастовки
Управление объектами недвижимости Лизинг, залог, оценка и страхование имущества Благодарю за внимание Заместитель начальника управления корпоративного имущества по развитию А. Ф. Бадьина
Скачать презентацию Управление объектами недвижимости Лизинг залог оценка и страхование
Бадьина - копия.pptx