УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ЧТО ЭТО ТАКОЕ ВИНОГРАДОВА НАДЕЖДА МАГИСТР

УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ: ЧТО ЭТО ТАКОЕ? ВИНОГРАДОВА НАДЕЖДА МАГИСТР ГИУСТ БГУ

Управление недвижимым имуществом - это комплексный подход к развитию и управлению недвижимости. В рамках управления недвижимым имуществом происходит разграничение функций собственника и управляющего, т. е. собственник передает в доверительное управление объекты недвижимого имущества, при этом управляющий действует от собственного имени и за счет собственника. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и контроля за качеством исполнения. Функции оперативного управления делегируются доверительному управляющему. Такой подход позволяет решать задачи, связанные с созданием, развитием, оценкой и управлением недвижимости в целях реализации интересов собственников.

Управление недвижимостью охватывает следующие направления: · экономическое — управление доходами и затратами, распределение финансовых потоков, позиционирование объекта на рынке · техническое — содержание и развитие объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением и установленными требованиями · правовое — комплексное юридическое сопровождение управления недвижимостью

Задачи управления недвижимостью определяет собственник, в зависимости от целей - максимизация дохода, увеличение ликвидности объекта недвижимости, увеличение его стоимости или иные

Экономические задачи управления недвижимостью: · планирование и бюджетирование доходов и расходов по недвижимости · привлечение инвестиций · маркетинг и реклама объекта, привлечение арендаторов · анализ эксплуатационных расходов и их снижение · контроль за поступлением арендных платежей · поддержание арендных ставок в соответствии с рыночным уровнем · создание прозрачных для собственника финансовых отношений

Технические задачи управления недвижимостью: · техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости · отношения с коммунальными службами · организация охраны объекта недвижимости · клининг – профессиональная уборка · отношения с субподрядчиками по эксплуатации · согласование перепланировок и реконструкций Правовые задачи управления недвижимостью: · подготовка и заключение договоров с арендаторами, подрядчиками · представление интересов в государственных и муниципальных органах · разрешение спорных вопросов, защита интересов в суде

Как соотносятся понятия «управление недвижимостью» и «девелопмент» ? Девелопмент (англ. development - развитие) - область управления бизнесом, недвижимостью, строительством, ориентированная на увеличение стоимости объектов и приносимых ими доходов посредством учета изменяющейся ситуации, оценки рисков Девелопмент охватывает все стадии существования объекта недвижимости, в том числе и те, в течение которых доходоприносящий объект не существует физически либо не может использоваться по функциональному назначению, например – еще не введен в эксплуатацию. Условно это можно проиллюстрировать следующей диаграммой.

Согласно сложившей на Западе практике управление недвижимым имуществом подразделяется на Facility, Property, Building и Asset Management. В нашем понимании (в дополнение к классическим определениям) перечисленные виды управления, это: Facility Management - управление эксплуатацией объекта, организация его безаварийного использования. Property Management - управление объектом и управление эксплуатацией объекта Building Management - управление проектом на стадии проектирования и строительства объекта. Asset Management - полное управление объектом на всех стадиях его существовании. Таким образом, понятие «девелопмент» соответствует Asset Management. В тоже время, понятие Property Management наиболее близко к тому содержанию понятия «управлению недвижимостью» , которое в настоящее время наиболее точно соответствует сложившимся в Российской Федерациям условиям реализации соответствующей стадии цикла существования доходоприносящего объекта недвижимости. Управление недвижимостью (Property Management), точнее управление определенным, существующим физически, юридически и функционально, доходоприносящим объектом недвижимости, составляет основную стадию цикла существования объекта недвижимости. Именно на этой стадии должен быть произведен возврат вложенных в объект средств собственника, а также получена прибыль. Именно на этой стадии объект должен стать доходоприносящим.

Управление недвижимость структурно подразделяется на управление объектом и на управление эксплуатацией. Управление объектом должно обеспечивать доходность объекта недвижимости. Содержание управления объектом в основном зависит от его функционального назначения. Не вызывает споров утверждение в том, что, например, содержание управления гостиничного комплекса кардинально отличается от содержания управления складского комплекса либо офиса. Тем не менее, управление объектом в любом случае включает: • привлечение пользователей; • оформление и регулирование взаимоотношений пользователей, собственника и лиц, осуществляющих управление; • обеспечение осуществления платежей; • организация обеспечения объекта коммунальными ресурсами, а пользователей - коммунальными и иными услугами. Моментом начала управления объектом недвижимости является ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, окончанием – невозможность использования объекта согласно его функционального назначения Управление эксплуатацией (Facility Management) должно обеспечивать неснижение функциональных свойств объекта. Укрупнено управление эксплуатацией включает в себя организацию, планирование, обеспечение и контроль: • технического обслуживания объекта; • содержание объекта; • ремонтов объекта.

Виды должностей в управлении недвижимостью Менеджеры недвижимости выполняют очень разнообразную работу, в зависимости от занимаемой должности и от организации или компании, в которой они работают, а также от вида управляемой ими недвижимости. Резидентное управление, или управление объектом Управление недвижимой собственностью Управление активами недвижимости Это – широкое описание должностей, имеющихся в области управления недвижимостью. На уровне менеджера недвижимой собственности и активов многие должностные обязанности совпадают. Кроме того, название должности и обязанности, возлагаемые на менеджеров недвижимости, значительно отличаются в зависимости от типа организации и вида управляемой недвижимой собственности.

Менеджер-резидент, или менеджер объекта. Большинство менеджеров объектов имеют дело с жилищной недвижимой собственностью (квартиры, кооперативы, кондоминиумы и ассоциации домовладельцев), и, если они живут на объекте, которым они управляют, их называют менеджеры-резиденты. Менеджеры объектов – важное звено между жильцами и менеджером недвижимой собственности. Менеджер объекта находится там, чтобы следить за повседневной эксплуатацией объекта. Менеджер объекта имеет дело не только с технической эксплуатацией, включая механические и электрические системы, но и с нынешними и потенциальными жильцами. Это может включать встречи с желающими снять жилье и сбор квартирной платы. Для успешной работы менеджер объекта должен иметь хорошие навыки общения и умение обращаться с людьми. Менеджер объекта – ключ к ведению точного учета доходов и расходов объекта, что дает возможность менеджеру недвижимой собственности видеть ее финансовые показатели.

Менеджер недвижимой собственности действует как связной между владельцем или агентом владельца недвижимой собственности – зачастую как менеджер активов – и персоналом объекта. Менеджер недвижимой собственности отвечает, главным образом, за материальный актив, который представляет собой эта собственность, и концентрируется на управлении физическим имуществом, следя за повседневной работой менеджеров и другого персонала объектов или за работой, которую фирма-менеджер отдает на сторону. Менеджер недвижимой собственности составляет и выполняет план управления, утвержденный владельцем для управления этой собственностью. Этот план определяет все аспекты зданий и сооружений, финансовых операций, отношений с арендаторами, позиционирования на рынке и создания имиджа в своем микрорайоне. Менеджеры недвижимой собственности непосредственно отвечают за поддержание и увеличение стоимости недвижимого имущества. Это осуществляется главным образом путем повышения чистого дохода от основной деятельности, что достигается за счет эффективных методов эксплуатации и оптимизации квартирной платы и других доходов.

Менеджер активов недвижимости Менеджер активов недвижимости, который представляет владельца, концентрируется на управлении недвижимостью как финансовым активом и на принятии решений, определяющих финансовые показатели недвижимой собственности. Упор делается на управление недвижимой собственностью как инвестицией, концентрируясь на деятельности, которая добавляет стоимость каждой управляемой собственности. Функции оперативного управления оставляются за менеджерами недвижимой собственности и объектов. Менеджер активов всегда нацелен на долгосрочное увеличение стоимости недвижимой собственности, а также на краткосрочное движение наличных средств. Во многих случаях требуемые показатели эксплуатации недвижимой собственности устанавливаются менеджером активов, а затем обеспечиваются менеджером недвижимой собственности. Многие организации все еще работают над определением понятия управление активами, и обязанности, которые имеет менеджер активов, могут значительно отличаться в зависимости от профессиональной структуры организаций. В общем и целом, при выполнении функций управления активами менеджер проходит через жизненный цикл недвижимой собственности и может быть вовлечен в приобретение, повседневное управление и продажу этой недвижимой собственности. Для этого от менеджера активов требуется очень внимательно следить за изменяющимися рыночными возможностями, экономическими факторами, влияющими на ситуацию с арендой, и финансовые события, которые могут вести к изменениям физической или финансовой структуры с самого проекта.

Виды управляемой недвижимой собственности Существует большое разнообразие видов недвижимой собственности, каждый со своими особенностями и требованиями к менеджеру этой недвижимости. Тем не менее, всем видам недвижимой собственности нужны в той или иной степени услуги менеджера недвижимости: Квартиры Кондоминиумы и кооперативы Сдаваемые в аренду дома на одну семью Офисные здания Магазины розничной торговли Торговые центры любых размеров Промышленная недвижимая собственность Государственный жилой фонд Производственные объекты, или недвижимость в корпоративном владении Университетские здания и сооружения Здания специального назначения (поликлиники и др. )

Организации, где работают менеджеры недвижимости Менеджеры недвижимости работают во многих различных организациях. Среди них: Компании, управляющие недвижимой собственностью. Это компании, специализирующиеся на предоставлении индивидуальным и институциональным владельцам платных услуг управления недвижимой собственностью. Поэтому этих менеджеров часто называют «платными менеджерами» . Компании, предоставляющие полный набор услуг по операциям с недвижимостью. Эти компании предоставляют полный набор профессиональных услуг, связанных с недвижимостью, причем недвижимость – только одна из этих услуг. Их отделы менеджмента работают так же, как платные менеджеры. Строительные компании. Менеджеры недвижимости в штате строительных компаний управляют недвижимой собственностью, принадлежащей компании. Эти менеджеры недвижимой собственности вовлечены во многие аспекты ее развития, в т. ч. реконструкцию и маркетинг недвижимой собственности предполагаемым инвесторам. Коммерческие банки. Банки перешли от традиционной роли предоставления клиентам источника ипотечных денег для инвестиционной недвижимой собственности и могут действовать как участники в акционерном капитале недвижимой собственности. Они имеют в штате менеджеров недвижимой собственности и активов, чтобы управлять портфелями инвестиционной недвижимой собственности банка, а также недвижимой собственностью, которую банк держит в трасте. Они также принимают на себя управление недвижимой собственностью, которая была передана банку в результате отчуждения за долги. Трасты инвестиций в недвижимость. Менеджеры недвижимости предоставляют экспертные знания в области управления инвестиционной недвижимой собственностью группам инвесторов, которые объединяют свои средства для приобретения портфеля недвижимой собственности через трасты инвестиций в недвижимость (REITs).

Корпорации. Многие большие корпорации имеют в своих отделениях недвижимости менеджеров недвижимой собственности и активов. Эти менеджеры отвечают за управление принадлежащей корпорациям недвижимой собственностью, которая используется в ведении их бизнеса. Менеджер недвижимости корпорации, которого иногда называют менеджер производственных объектов, занимается определением наилучшего использования недвижимой собственности корпорации и условий приобретения, продажи и сдачи в аренду недвижимости, занимаемой корпорацией или принадлежащей ей. Правительственные агентства. В их штате есть менеджеры недвижимости, которые через муниципальные, штатные и федеральные жилищные управления и некоммерческих спонсоров управляют правительственным жильем и строительными программами. Страховые компании, пенсионные фонды. Менеджеры недвижимой собственности и активов занимаются управлением инвестиционной недвижимой собственностью, непосредственно принадлежащей страховым компаниям, или управлением портфелем инвестиционной недвижимой собственности для крупных институциональных инвесторов и пенсионных фондов. Компании-брокеры по ипотекам. Предоставляют услуги управления недвижимостью в связи с финансовыми заимодателями, а также с маркетингом недвижимой собственности потенциальным инвесторам.

Искусство управления недвижимостью Менеджеры недвижимости работают в тесном контакте и с арендаторами, и с владельцами недвижимой собственности, равно как и с самой недвижимой собственностью, и для успешного исполнения обязанностей менеджера недвижимости нужен большой практический опыт. Для эффективного разрешения проблем, которые могут возникать между арендаторами и владельцами, исключительно важна дипломатичность. Необходимо знание рекламного дела и продвижения бизнеса, а также знакомство с рынком управляемой ими недвижимой собственности – и с ее конкурентами, что очень важно для максимизации финансовой прибыли от недвижимой собственности, а также ее занятости. Для того, чтобы установить реалистичную арендную плату для данного времени и на будущее и обеспечить экономическое здоровье данной недвижимой собственности, существенно важно понимание экономики, бухгалтерского учета, статистики и расчетов стоимости.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ: Управление недвижимостью. Дата доступа: 15. 10. 2011. Режим доступа: www. senterdeveloper. ru 2. Искусство управлять недвижимостью. Дата доступа: 15. 10. 2011. Режим доступа: www. realt. by 3. Виды должностей в управлении недвижимостью. Дата доступа: 15. 10. 2011. Режим доступа: www. realt. by

СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!