Управление корпоративной собственностью
Объекты, отнесенные к недвижимости по Гражданскому кодексу РФ. Отдельные объекты (ст. 130 ГК РФ). Земельные участки Участки недр Обособленные водные объекты Все, что прочно связано с землей, в том числе: Леса, многолетние насаждения, здания, сооружения Приравненные к недвижимости, подлежа-щие к государственной регистрации: Воздушные и морские суда, суда внутрен него плавания, космические объекты Иные предметы, наделенные Сложные объекты (ст. 132 ГК РФ). Предприятия в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки; здания и сооружения; инвентарь и оборудование; сырье и продукция; права требования, обязательства (долги); права на обозначения, индивидуализирующие пред приятие, его продукцию, работы и услуги; другие исключительные
Уровни иерархии системы земельно имущественных комплексов страны и их основные элементы Уровни иерархи и управле ния Собственность управляемых элементов земельно имущественных комплексов Собственность регулируемых элементов земельно имущественных комплексов Элементы земельно имущественных комплексов Федераци я Элементы государственной федеральной собственности Элементы государственной субфедеральной, муниципальной, частной и других видов собственности Свободные федеральные земли и обремененные природными ресурсами земельные участки, земельно имущественные комплексы федеральных населенных пунктов и хозяйствующих субъектов, земельно имущественные комплексы субъектов федерации Субъект федера ции Элементы государственной субфедеральной собственности Элементы государственной федеральной собственности, находящиеся под юрисдикцией данного субъекта федерации, муниципальной, частной и других видов собственности, находящиеся на его территории Свободные субфедеральные земли и обремененные природными ресурсами земельные участки, земельно имущественные комплексы населенных пунктов и хозяйствующих субъектов, муниципалитетов, находящихся на территории данного субъекта федерации Муницип алитет Элементы муниципальной собственности Элементы государственной субфедеральной собственности, находящиеся под юрисдикцией данного муниципалитета, частной, смешанной и других видов собственности, находящиеся на его территории земельно имущественные комплексы муниципальных населенных пунктов и хозяйствующих субъектов, находящихся на территории данного муниципалитета Хозяйст вующий субъект Элементы государ ственной, муници Земельные участки, объекты недвижимого имущества, объекты движимого имущества, относящиеся к
В составе земельно имущественного комплекса следует рассматривать следующие виды элементов: • земельные участки, • объекты недвижимого имущества, • объекты движимого имущества, относящиеся к основным фондам, • движимое имущество, относящееся к оборотным средствам, • движимое имущество, относящееся к нематериальным активам.
Рынок предприятий, как организационно праовых форм бизнеса, составляет часть рынка капиталов Рынок капиталов – часть рынка, где продаются и приобретаются инвестиционные ресурсы. Рынок имущества предприятий составляет части рынков материально вещественного, финансового и невещественного (незримого) капиталов Рыночные инструменты – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование предприятий и отдельных видов их имущества. Функции рынка предприятий в национальной экономике: • эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств предприятий и отдельных видов их имущества; • отчуждение полных или частичных прав собственности на предприятие или отдельные их бизнес единицы и бизнес направления от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав; • свободное формирование цен на объекты и услуги; • перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами бизнеса и отдельными предприятиями; • перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования инвестиционных ресурсов.
Основные признаки корпорации, как особой формы предприятия Укрупнение форм предприятий, как следствие роста конкуренции на рынке Объективная необходимость в высоком уровне концентрации капитала предприятий Эволюция форм финансового капитала и масштабов фондового рынка Корпорация, как особая форма предприятия Функционирование в организационно-правовой форме акционерного общества Сложный имуществен ный комплекс Полное или частичное разделение собственности и управления Относительно масштабная деятельность и многоуровневая оргструктура
Особенности управления имуществом корпорации Права собственности корпорации трансформированы в отношения акционеров внутри корпорации, что приводит к разделению права собственности и права управления ею, что определяет основные характеристики корпоративной собственности формируют специфические характеристики имущества корпорации. Ими являются: а) деперсонификация собственника (акции предприятия как правило распределяются между большим количеством акционеров); б) отношения взаимозависимости акционеров инсайдеров, аутсадеров; в) ограничение ответственности акционеров; г) резкое возрастание роли доходов от собственности в сфере перераспределительных отношений; д) воспроизводство условий труда с помощью косвенной защиты прав собственника — юридического лица.
Трехуровневая структура имущества корпорации КОРПОРАЦИЯ как имущественный комплекс НИмущество корпорации БИЗНЕС НАПРАВЛЕНИЕ как имущественный комплекс Имущество бизнес направления БИЗНЕС ЕДИНИЦА как имущественный комплекс Имущество бизнес единицы БИЗНЕС НАПРАВЛЕНИЕ как имущественный комплекс Имущество бизнес направления БИЗНЕС ЕДИНИЦ как имущественный комплекс Имущество бизнес единицы
Системная классификация имущества корпорации Имущество корпорации на правах собственности Имущество корпорации в эксплуатации Имущество корпорации на правах пользования Имущество корпорации, требующее ввода в эксплуатацию
Специфические особенности рынка предприятий (бизнеса) • локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды; • значительно меньшее число сделок купли продажи; • владение предприятиями и сделки с ними обычно предполагают следующие виды затрат: − единовременные сравнительно крупные инвестиции на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); − налоги, государственные пошлины и другие сборы на сделки; • сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется гражданским, земельным, водным, лесным кодексами и другими актами природоохранного и иного специального права); • рынок предприятий несовершенен.
Соответствие рынка предприятий условиям совершенного конкурентного рынка • • Точность информация о ценах. Однородность продукта. Мобильность продуктов. Большое количество продавцов и покупателей, индивидуальных цен. • Низкие транзакционные издержки
Основные факторы, воздействующие на спрос и предложение на рынке предприятий: – экономические: уровень доходов населения и бизнеса, инвестиционная привлекательность местоположения предприятия, доступность ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно монтажных работ и материалов, тарифы на коммунальные услуги, развитие сервисных услуг; – социальные: изменение численности, плотности населения, его квалификации и образовательного уровня; – административные: ставки налогов и зональные ограничения, уровень поддержки и защиты бизнеса; – экологические: подверженность района месторасположения предприятия засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.
Отличительные характеристики рынка предприятий Товар. Эффективность рынка зависит от находящихся в обороте товаров. Предприятия отличаются уникальностью и фиксированным местоположением, хотя в экономическом плане некоторые предприятия могут быть аналогичными и взаимозаменяемыми. Предприятия, как земельно имущественные комплексы, отличаются локальной закрепленностью, использованием их места создания, длительным процессом создания, большой единичной стоимостью и др. Формирование цены. Цена на предприятия как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг их покупателей ограничен. На рынке предприятий цена также является результатом взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активности, однако, в отличие от эффективного рынка, цены на сходные по потребительским свойствам предприятия не являются едиными. Другой отличительной чертой цены на предприятия является ее нестабильность. Способы финансирования сделки. Высокая единичная цена на предприятия, длительный срок экономической жизни, прогнозируемость генерируемых доходов и рисков являются объективными предпосылками использования для сделок заемных средств. Поэтому возможность финансирования за счет кредита на экономически выгодных условиях влияют на решение о покупке предприятия и, в конечном счете, на активность рынка. Степень ликвидности. Предприятие, как инвестиционный инструмент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна. Это связано с тем, что покупка предприятия связана с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтернативным источникам финансирования, кроме того, предприятие имеет фиксированное местоположение, поэтому предложение не может быстро адаптироваться к потребностям рынка.
Продолжение Баланс спроса и предложения, обеспечиваемый конкуренцией, на рынках предприятий достигается редко. Предложение конкретного вида предприятий обычно отстает от рыночного спроса, так как достигается либо созданием нового предприятия (или бизнеса), либо реструктуризацией имеющегося. Сложность, инертность и длительный срок процесса создания предприятия (бизнеса) может привести к возникновению не рыночного равновесия, а избыточного предложения. Если спрос на данный вид бизнеса резко увеличивается, дополнительное предложение не может быть обеспечено быстро. При снижении спроса избыточное предложение также не может быть поглощено рынком быстро. Число потенциальных покупателей. Свободная конкурентная рыночная среда создается большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. В одно и то же время на конкретном сегменте рынка предприятий (назначение, ценовой диапазон, географический район) обычно действует ограниченное число покупателей и продавцов. Высокие цены на предприятие (бизнес) диктуют уровень покупательной способности, поэтому рынки предприятий (капиталов) чутко реагируют на изменение таких экономических индикаторов, как уровень и стабильность доходов, занятость трудоспособного населения, его миграция и т. д. Информированность участников сделки о состоянии рынка, поведении других участников рынка, рыночной активности, качестве товара и его заменяемости, о цене предложения и сделках для конкретного вида бизнеса или подобных предприятий гораздо ниже уровня эффективных рынков. У большинства людей отсутствует опыт сделок с предприятиями (бизнесом) из за их редкости, с другой стороны, покупатели настаивают на неразглашении сведений о сделке.
Продолжение Методы регулирования. Рынок предприятий (бизнеса) не обладает такой характерной чертой эффективного рынка, как саморегулирование, основанное на открытой и свободной конкуренции. Рынки предприятий регулируются федеральными, региональными и местными законами относительно прав собственности и процедуры купли продажи. Надежность прогнозирования рыночной ситуации. Несовершенство и неэффективность рынков предприятий не позволяют сделать правильный прогноз поведения рынка. В связи с тем, что рынок предприятий специфичен по своему функционированию, в первую очередь оценщики должны анализировать те факторы, которые делают его неэффективным. Это реакция участников рынка на конкретные характеристики предприятий и внешние факторы, определяющие их стоимость.
Участники рынка предприятий и их взаимосвязи Эмитент Документы на регистрацию Договор дарения, раздела, свидетельство о праве наследства Новый собственник предприятия Договор купли -продажи Собственник предприятия Договор найма Отчет об оценке Оценщик Кредитный договор Орган государственной регистрации Договор аренды Кредитор уме нты техн ичес кого учет а Технический паспорт Покупатель Договор о страховании Кредитный договор, Нотариус Дого вор об услу гах Риэлтор Заверение копий и подписей Закладные и, пулы закладных Страховщик Договор об услугах Финансовый брокер Бюро технической инвентаризации Док Пользователь по найму Субарендатор Договор о субаренде Арендатор
Мотивы поведения функциональных участников рынка предприятий Функциональные участники Мотивы поведения (интересы) на рынке недвижимости Владельцы Получение максимального дохода от деятельности предприятия Пользователи Хорошие условия функционирования и развития предприятия с невысокими расходами на его эксплуатацию Продавцы Продажа предприятия (или части его бизнеса) по наиболее высокой цене Покупатели Покупка предприятия с высокими техникоэксплуатационными и экономическими характеристиками по наименьшей цене Собственники Инвесторы Сохранение и увеличение стоимости предприятия (бизнеса) Получение максимальной прибыли на инвестированный в предприятие (бизнес предприятия) капитал при минимальных рисках
Субъекты рынка предприятий • продавцы и арендодатели. • покупатели и арендаторы. • профессиональные участники рынка институциональные неинституциональные
Институциональные участники рынка – субъекты, представляющие интересы государства и действующие от его имени: • • • организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование; федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода; федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство; органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов; органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений; органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений; конструкторы, проектировщики, строители, монтажники, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета; органы регистраторы прав на объекты предпринимательства и недвижимость и сделок с ними; государственные нотариусы.
Неинституциональные участники рынка предприятий – субъекты, работающие на коммерческой основе: риэлторы, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с предприятиями; оценщики, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов; кредиторы, занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием; девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости и бизнеса сервейеры, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов недвижимости; антикризисные и арбитражные управляющие исполнители, соответственно, внесудебного и судебного процесса финансового оздоровления предприятий Конструкторы, проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке; страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности; участники фондового рынка (брокеры, эмитенты), занимающиеся эмиссией и оборотом ценных бумаг (включая ценные бумаги, обеспеченные залогом недвижимого имущества); аналитики, занимающиеся исследованием рынка и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию; маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке; специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок; специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала; сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка.
Качественные характеристики рынка Активный (сильный) рынок — это рынок опережающего спроса и отстающего предложения и, как следствие, — рост цен. Активный рынок называют рынком продавцов, потому что последние могут диктовать более высокие цены. «Вялый» (слабый) рынок — это рынок покупателей, поскольку у них имеется преимущество, обеспечиваемое падением спроса на фоне относительного роста предложения. Покупатели данной ситуации формируют снижение цен.
Подходы к анализу рынка предприятий 1. Анализ от общего состояния экономики к конкретному предприятию или объекту недвижтмости 1 шаг — оценка рыночного равновесия. На основе сопоставления спроса и конкурирующего предложения делается вывод о наличии равновесия на рынке данного вида предприятий (бизнеса, объекта недвижимости) и перспективах сохранения ситуации. 2 шаг — анализ вероятного альтернативного использования имущества предприятия, оценка рыночной реакции на данный вариант и влияние на стоимость. Для этого рассматриваются физические и юридические характеристики предприятия (бизнеса, объекта недвижимости), а также его окружение. Вывод — заключение о наиболее эффективном использовании данного имущественного комплекса.
Продолжение 2. Анализ от конкретного предприятия к общему положению дел в экономике. 1 шаг — понимание физических, законодательных, нормативных и местных характеристик предприятия (бизнеса, объекта недвижимости), что позволит определить потенциальных участников рынка (покупателей, продавцов, пользователей, арендаторов и т. д. ) и, в конечном счете, оценить динамику спроса и предложения на конкретном сегменте рынка. Затем изучаются рыночные данные текущего и будущего спроса, объем доступного и предполагаемого предложения, определяется степень рыночного равновесия и прогнозируется конъюнктура рынка с учетом важнейших факторов (изменение численности, доходности и занятости населения, объем розничной торговли и т. д. ). 2 шаг — рассмотрение наиболее вероятных вариантов использования данного имущественного комплекса с точки зрения настоящей и перспективной рыночной поддержки и определение альтернативного наиболее доходного вида пользования.
Направления и способы изучения рынка Направления Способы Анализ эффективности инвестиций в недвижимость Анализ цен на объекты аналоги. Прогнозирование цен на объекты инвестиций. Изучение макроэкономических параметров и прогнозов их изменения. Оценка и прогнозирование затрат на проект Анализ ценовой ситуации Типизация объектов анализа по качеству, размеру, местоположению. Оперативная оценка средних ставок арендной платы по типам объектов. Исследования влияния параметров качества и размеров на средние ставки арендной платы. Анализ состояния рынка. Прогнозирование ставок арендной платы Анализ рынка при оценке объекта Подбор объектов аналогов, изучение их характеристик и цен. Определение поправок на качество и местоположение оцениваемого объекта и аналогов. Прогнозирование арендных ставок, коэффициента капитализации, ставки дисконтирования. Прогнозирование будущих затрат и доходов от объекта анализа Маркетинговый анализ рынка Описание продвигаемого объекта. Изучение предложения аналогичных объектов. Изучение экономического прогноза для микрорайона расположения объекта. Изучение субъектов рынка. Изучение платежеспособного спроса. Прогнозирование объема загрузки объекта Анализ состояния рынка Анализ характера развития и состояния экономики регионов. Изучение и оценка уровня доходов и накоплений, наличия потребности на конкретные виды объектов и платежеспособного спроса на них. Изучение состояния и состава фонда объектов города (района). Изучение состава строящегося фонда объектов и темпов строительства. Анализ объема и структуры сделок.
Взаимосвязь рынка предприятий с другими сегментами рынка Финансовый рынок Информационный рынок 1 2 3 4 5 6 Материальный Рынок 11 недвижимости 7 рынок Рынки юридических и страховых услуг 12 9 10 8 Рынок трудовых ресурсов Рынки проектных, изыскательских и строительных услуг 1 финансирование операций с бизнесом и его имущественным комплексом; 2 обеспечение возвратности; 3 информация о спросе, предложении, свершенных сделках, финансовом состоянии собственников и т. д. ; 4 государственная регистрация предприятия, бизнеса и сделок с ними; 5 материалы, оборудование, конструкции и т. д. ; 6 юридическое и страховое обслуживание сделок с его бизнесом и имуществом; 7 нотариальное заверение сделок; 8 судебное производство по сделкам; 9 проекты, изыскания, геодезия, экспертизы и другая документация, необходимая для строительства, реконструкции и эксплуатации имущественного комплекса предприятия; 10 строительно монтажные, наладочные и другие работы по созданию, ремонтам, эксплуатации и развитию имущественного комплекса предприятия; 11 материалы, оборудование, конструкции и т. д. после реконструкции или ликвидации объектов имущественного комплекса; 12 трудовые ресурсы.
ПРАВОВАЯ СРЕДА УПРАВЛЕНИЯ собственностью корпораций Основные характеристики правовой среды: • • уровень законодательных и нормативно правовых гарантий прав собственности; уровень сложности процедур оформления прав и обеспечения функционирования объекта; стабильность принципов фискальной и таможенной политики; нормативно правовое обеспечение гарантий прав инвесторов; законодательное обеспечение правил зонирования территории и градостроительства; уровень ограничений на функционирование и развитие объектов со стороны органов охраны памятников, ведомств; наличие правовых ограничений для мигрантов и иностранных граждан; уровень политических рисков как причин изменений нормативов, регламентов и правил функционирования рынка недвижимости. Законодательная база правовой среды управления недвижимостью: • • • Конституция РФ (закон высшей юридической силы); Кодексы РФ – Гражданский, Земельный, Жилищный, Водный, Градостроительный, Лесной; федеральные законы и другие акты Федерального собрания (постановления, положения).
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ Вещные права • право собственности (ст. 209); • право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265); • право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268); • право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294) • право оперативного управления имуществом (ст. 296). • право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 274, 277);
Общая собственность • долевая (доля каждого из собственников определена); • совместная (доли не определены) Субъективное право составляют три правомочия: владение, пользование, распоряжение • Владение фактическое обладание вещью. В этом праве юридически выражено состояние принадлежно сти вещи определенному лицу. Титульные владельцы : • собственник, • наниматель, • хранитель, • комиссионер и т. д
Сервитут – вещное право пользования чужой вещью в интересах определенного лица. Положительный сервитут – это право лица, имеющего сервитут, совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости. Отрицательный сервитут – это право требовать от собственника соседнего участка воздержания от тех или иных видов его использования.
Пользование возможность извлекать из имущества полез ные свойства, получать от него доходы. раво П пользования может возникать и без права собственности, на основе договоров аренды, найма жилого помещения, безвоз мездного пользования и др. Распоряжение возможность определять юридическую судьбу вещи передавать ее другим лицам в собственность, в производное владение и пользование, распоряжение. Право распоряжения обеспечивает возможность назначения и изменения юридической судьбы объекта, в том числе путем: • передачи полного права собственности на объект другому лицу (по договору купли продажи или мены); • передачи другому лицу части своих полномочий на правах доверительного управления, с частичным правом распоряжения и с полными правами владения и пользования; • передачи другому лицу части своих полномочий на правах аренды – всегда с правом пользования, чаще всего – одновременно с правом владения и пользования, иногда – дополнительно с частичным правом распоряжения путем сдачи части объекта в субаренду.
Основания приобретения права собственности (гл. 14 ГК РФ) : • первоначальные не зависящие от прав предшествую щего собственника на эту вещь. • производные право собственности на вещь основывается на праве предшествующего собственника по договору с ним. Основания прекращения права собственности (гл. 15 ГК РФ): • прекращение права собственности у одного лица, влекущие одновременно возникновение права собственности у другого лица (отчуждение собственником, отказ собственника от права собственности, взыскание имущества по обязательствам, выкуп, реквизиция, конфискация, национализация, приватизация); • прекращение права собственности без возникновения его у других лиц (уничтожение имущества, гибель).
Право пожизненного наследуемого владения обеспечивает субъекту этого права и его наследникам возможность реализовать по отношению к этому земельному участку права пользования и владения (в соответствии с целевым назначением земель, к которым участок отнесен) без права распоряжения. Право постоянного (бессрочного) пользования аналогично предыдущему, но без прав наследования и прав передачи участка другим лицам в аренду или в безвозмездное пользование без разрешения собственника. Право хозяйственного ведения обеспечивает унитарному предприятию реализацию полных прав пользования и владения, а по разрешению собственника – и ограниченного распоряжения (аренда, залог, вклад в уставный капитал) без ограничения целей использования имущества, но с правом собственника на получение части прибыли от этого использования. Право оперативного управления идентично предыдущему праву, но имеет дополнительные ограничения: по использованию имущества (только для целей уставной деятельности с возможностью изъятия части имущества при нецелевом использовании) и по распоряжению им (не предусмотрена возможность залога, сдачи в аренду и пр. даже с разрешения собственника).
Дополнительные правомочия: право на доход, получаемый при эксплуатации объекта; право на добровольное отчуждение (передачу другому лицу), потребление, трату, изменение по своему усмотрению — вплоть до уничтожения улучшений; бессрочность владения и защищенность от экспроприации (право на безопасность); запрещение использовать объект во вред другим людям; возможность изъятия объекта в уплату возмещения долга; гарантии восстановления нарушенных прав.
Обременение – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).
Профессиональное управление недвижимостью — сервейинг Виды компаний участников рынка управления недвижимостью : – – управляющие компании, которые обслуживают сразу несколько объектов недвижимости; управляющие компании, которые создаются целенаправленно «под объект» ; хозяйствующие подразделения собственников объектов недвижимости; компании застройщики, которые самостоятельно управляют возведенными ими объектами.
Задачи определения стратегии управления объектом недвижимости • выбрать наилучший и наиболее эффективный вариант использования объекта недвижимости; • определить субъект управления недвижимостью; • определить основные элементы стратегии маркетинга; • определить место объекта недвижимости в продуктово рыночной стратегии компании.
Основные этапы выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта анализа 1. 2. • • Формирование перечня всех возможных вариантов использования объекта. При этом в основу принимается классификация объектов по сегментам рынка Проверка соответствия рассматриваемых вариантов использования четырем критериям: законодательное разрешение; физическое осуществление; возможность управления; экономическая целесообразность и финансовая осуществимость.
На втором этапе следует: • определить какие варианты использования объекта соответствуют существующим нормативным документам в сфере градостроительства, санитарно гигиенических норм, противопожарной безопасности; • проанализировать существующие долгосрочные договоры, условия которых могут препятствовать изменению функционального назначения объекта; • учитывать экономическо организационное и техническо технологическое состояние, интеллектуальный капитал объекта, его местоположение, размеры. Итог второго этапа определение нескольких вариантов, отдача от которых максимальна 3. Подготовка для каждого из оставшихся вариантов долгосрочного, как правило на 3— 5 лет, бюджета управления объектом, по результатам анализа которого выбирается вариант, максимально удовлетворяющий целям собственника.
Виды стоимости недвижимого имущества
Стадии процесса оценки рыночной стоимости объекта недвижимости
Методы доходного подхода в оценке рыночной стоимости недвижимости Метод капитализации доходов. где С — стоимость объекта недвижимости; Rкап — коэффициент капитализации; ЧОД — чистый операционный доход Потенциальный валовой доход (ПВД) где S — оцениваемая площадь, м 2; Са — арендная ставка за 1 м 2. Действительный валовой доход (ДВД) ДВД = ПВД — Потери + Прочие доходы
Коэффициент недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости где Дп — доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора; Тс — средний период, в течение которого единица объекта недвижимости свободна; Н а — число арендных периодов в году Коэффициент потерь при сборе платежей где Кп — коэффициент потерь при сборе платежей; Па — потери при сборе арендных платежей.
Коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей где Кндп — коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей; Пнд — потери от недоиспользования площадей Чистый операционный доход (ЧОД) Коэффициент капитализации где Rкап — коэффициент капитализации; Rдк — ставка дохода на капитал; Rнв — норма возврата капитала; Δ — снижение стоимости недвижимости (изнашиваемая часть активов).
Пересчет номинальной ставки в реальную, и наоборот по формуле И. Фишера где Rн — номинальная ставка; Rр — реальная ставка; Jинф — годовой темп инфляции Методы расчета нормы возврата капитала (Rнвк). Метод Ринга где n — оставшийся срок экономической жизни, в годах
Метод Инвуда где фактор фонда возмещения (SFF); Y — ставка дохода на инвестиции (Rдох кап ). – Метод Хоскольда где Yб — безрисковая ставка. Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки где ЧОДi — чистый операционный доход i го объекта аналога; n — количество объектов аналогов; Сi — цена продажи i го объекта аналога.
Расчет коэффициента капитализации методом связанных инвестиций. где Rm — ипотечная постоянная; ДО — ежегодные выплаты по обслуживанию долга; К — сумма ипотечного кредита. Коэффициент капитализации для собственного капитала (Re) где Дв - денежные поступления до выплаты налогов; Ск величина собственного капитала Общий коэффициент капитализации (R) R = Rm ∙ M + (1 − M) ∙ Re, где М — коэффициент задолженности.
Метод дисконтированных денежных потоков Основные этапы оценки недвижимости. Этап 1. Определение прогнозного периода, который зависит от объема информации. Этап 2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года Рассчитывается несколько видов дохода от объекта: • потенциальный валовой доход; • действительный валовой доход; • чистый операционный доход; • денежный поток до уплаты налогов; • денежный поток после уплаты налогов. В российской практике вместо денежных потоков дисконтируют доходы: • ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами); • чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию; • облагаемую налогом прибыль.
Этап 3. Расчет стоимости реверсии — остаточной стоимости объекта при прекращении поступлений потока доходов. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью: • назначения цены продажи исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта; • принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения; • капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации; • определения ставки дисконтирования — ставки процента, используемой для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем, которая отражает взаимосвязь «риск — доход» , а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.
Методы расчета ставки дисконтирования Метод кумулятивного построения Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск Метод сравнения альтернативных инвестиций В качестве ставки дисконтирования принимается • требуемая инвестором доходность (задается инвестором); • ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору. Метод выделения — ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость
Этап 5. Расчет стоимости объекта недвижимости методом DCF где РV — текущая стоимость; Сt — денежный поток периода t; i — ставка дисконтирования денежного потока периода t; R — стоимость реверсии; n — длительность прогнозного периода, лет.
Методы рыночного (сравнительного) подхода в оценке рыночной стоимости недвижимости Алгоритм применения метода сравнения продаж 1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности. 2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице. 3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых. 4. Приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.
Основных элементы сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке 1. Права собственности на недвижимость. 2. Условия финансирования. 3. Условия продажи. 4. Состояние рынка. 5. Местоположение 6. Физические характеристики. 7. Экономические характеристики. 8. Использование. 9. Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.
Метод, основанный на анализе доходных показателей объектов сравнения, активно продающихся на рынке. Его основные показатели Валовой рентный мультипликатор - отношением цены продажи либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному валовому доходу Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле где Цоб — вероятная цена продажи оцениваемого объекта; ПВДоб — валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта; ВРМа — усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам; Цiа — цена продажи i го сопоставимого аналога; ПВДiа — потенциальный валовой доход i го сопоставимого аналога; m — количество отобранных аналогов.
Общий коэффициент капитализации (ORR) - равен отношению чистого операционного дохода к цене продажи Для его применения на рынке отбираются продажи с аналогичной объекту оценки степенью риска и потоками доходов. Затем для каждого объекта сравнения определяется ORR путем деления чистого операционного дохода на цену продажи и выводится его среднее, или средневзвешенное, значение. Стоимость объекта оценки получают умножением найденного значения ORR на прогнозируемую величину его чистого операционного дохода (NOI).
Методы затратного (имущественного) подхода Этапы применения: Этап 1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания, сооружения. Этап 2. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения на действительную дату оценки. Существует три основных методики определения восстановительной стоимости, или стоимости замещения, объекта. 1. Методика сравнительной единицы измерения (или методика удельной стоимости) заключается в умножении скорректированной стоимости выбранной для расчета единицы измерения объекта на количество единиц оцениваемого объекта.
2. Сметная методика заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь. 3. Индексная методика заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс. Этап 3. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономического устаревания. Этап 4. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом. Этап 5. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка.
Скачать презентацию Управление корпоративной собственностью Объекты, отнесенные к недвижимости
Управление корпоративной собственностью.ppt