УПРАВЛЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ И МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ
СОБСТВЕННОСТЬ: ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ 2
ТРИ ВОПРОСА К ЭКОНОМИСТАМ И ПОЛИТИКАМ ОБ ОТНОШЕНИИ СОБСТВЕННОСТИ В какую социально экономическую систему трансформируется существовавшая социально экономическая система в России до начала процесса ее трансформации и что будет представлять собой новая система отношений собственности? Какую роль в процессе и в результате перехода к новой социально экономической системе будет играть государственная и муниципальная собственность? Какую систему управления государственной и муниципальной собственностью необходимо формировать? 3
СОБСТВЕННОСТЬ, КАК СИСТЕМНАЯ КАТЕГОРИЯ Системный подход требует учета всей системы определяющих ее содержание факторов и условий: экономических, организационных, социальных, политических, исторических, духовных, ментальных, этнических и т. д. , и опираться лишь на отдельные из них, тем более не основные, а волевые, с учетом интересов лишь отдельных слоев общества, то такой подход к анализу, как правило, приводит к противоречивым выводам. 4
ТРАНСФОРМАЦИЯ ОТНОШЕНИЙ СОБСТВЕННОСТИ Трансформация отношений собственности может быть эффективной, если она происходит в результате экономической реформы, а не очередной революции, военной или бархатной, является естественным, а не искусственно волевым процессом, определяется прежде всего внутренними, национальными потребностями, а не внешними обстоятельствами. Естественность, системность трансформации отношений собственности требует необходимости учета наследственности, необходимой изменчи вости и селективного отбора этих изменений с точки зрения потребностей сохранения динамической устойчивости российской экономики и общества в целом. 5
СОБСТВЕННОСТЬ КАК ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ЯВЛЕНИЕ Экономическую сущность, содержание и формы собственности изучали и изучают на протяжении всей истории развития общества, начиная с Платона и Аристотеля, но до сих пор серьезного труда по данному вопросу нет. Собственность является основой любой социально экономической системы, любого экономического строя. Это многогранная, системная экономическая категория. В собственности выражается всеобщая связь всех сторон социально экономической системы, и прежде всего СОЦИАЛЬНОГО и ЭКОНОМИЧЕСКОГО компонентов. 6
ОТНОШЕНИЯ СОБСТВЕННОСТИ Отношения собственности определяют социальную среду хозяйственной деятельности. Отношения собственности, определяя условия производства и труда, социальные льготы и гарантии, создают условия, побуждающие к результативному труду не только собственников, но и менеджеров и других наемных работников. Собственность определяет социальную структуру; деля общество на собственников и несобственников. Отношения собственности имеют общественный характер, поскольку их наличие возможно лишь в рамках определенного общества. 7
СТРУКТУРА СИСТЕМЫ ОТНОШЕНИЙ СОБСТВЕННОСТИ 8
ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ СОБСТВЕННОСТИ Экономическое содержание собственности раскрывается через всю систему производственных отношений каждой данной социально экономической системы. Собственность — реальное производственное отношение. Объекты собственности (ее материальная основа), и сами отношения Собственности воспроизводятся прежде всего в процессе производительного труда, в процессе производства. Составляющими производства являются вещественные (средства производства) и личные (рабочая сила) факторы. 9
ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ СОБСТВЕННОСТИ Сущность собственности отражает способ соединения средств производства и рабочей силы (через внеэкономическое насилие, куплю продажу рабочей силы, непосредственное соединение в одном лице собственника средств производства и рабочей силы и т. д. ). Отношения собственности многогранны, как многогранны и сами объекты собственности (средства производства, продукты потребления, земля, природные ресурсы и т. д. ). Материальной основой собственности является отношение к условиям и результатам производства как к своим. 10
ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ СОБСТВЕННОСТИ Материальной основой собственности является отношение человека (коллектива, общества) к вещи как своей, как полное господство и распоряжение вещами, высшая степень контроля над всеми вещами, в процессе которого присваивается или отчуждается вещь, и прежде всего средства производства как основное условие жизнедеятельности и удовлетворения потребностей людей. Ключевое в системе отношений собственности — соединение работника со средствами производства. Оно в конечном счете определяет и сущность отношений собственности, кто и как в конечном итоге присваивает общественное богатство, а кто и как от него отчужден. 11
ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ СОБСТВЕННОСТИ СОБСТВЕННОСТЬ — это исторически определенная форма присвоения потребительных стоимостей, выражающая социально экономические отношения между людьми по поводу их присвоения одними субъектами (индивидуумами, коллективами, государством, обществом) и соответствующего отчуждения от других. 12
ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ СОБСТВЕННОСТИ В «Толковом экономическом и финансовом словаре» И. Бернара и Ж. К. Колли дается следующее определение собственности: «право, на основании которого то или иное лицо (юридическое или физическое) распоряжается имуществом по собственному усмотрению» . Там же отмечается (с точки зрения экономистов), «собственность — это социальное явление, имеющее повсеместное распространение и по разному регулируемое, от чего в значительной степени зависит и тип экономической системы» . Юридическая категория «собственность» отражает права собственности, выражая отношения принадлежности имущества субъектам собственности. 13
ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ СОБСТВЕННОСТИ Американское и английское право включает от 10 до 12 правомочий собственника, которые могут в самых разных сочетаниях принадлежать разным лицам. Согласно неоинституционалистской экономической теории право собственности — это «пучок прав» , включающий следующие 10 элементов – право владения, пользования, управления, обладания доходом, суверена, на безопасность, на передачу благ в наследство, на бессрочность обладания благами, запрета на использование способа, наносящего вред внешней среде, на собственность в виде взыскания, обеспечивающего восстановление правомочий. 14
ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ СОБСТВЕННОСТИ Рассматривая систему управления собственностью мы рассматриваем отношения между субъектами и объектами управления (собственности). Субъектами собственности, как уже отмечалось, могут быть индивидуумы, семьи, социальные группы, корпорации, государство, общество и др. К объектам собственности относятся земля, ее недра, средства производства естественного происхождения и промышленного изготовления, имущество потребительского предназначения, информация, рабочая сила и пр. 15
ЮРИДИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ СОБСТВЕННОСТИ Собственность в юридическом отношении – юридическое право на принадлежность материальных и духовных ценностей, денежных средств их собственникам, право на владение, использование и распоряжение объектом собственности. Эти права закрепляются в нормах законов. Право собственности это право контролировать использование определенных ресурсов и распределять возникающие при этом затраты и выгоды. 16
ЮРИДИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ СОБСТВЕННОСТИ Право собственности выражает отношение к вещи «как к своей» или «как к чужой» , т. е. строится по формуле: Откуда берется право собственности и как оно реализуется? 17
ЮРИДИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ СОБСТВЕННОСТИ Объектом собственности может быть: недвижимое имущество (квартира, дом, участок земли и т. д. ); движимое имущество (машина, яхта, оборудование, мебель и т. п. ); а также интеллектуальная собственность (изобретения, программные продукты, рукописи, достижения в искусстве и другие продукты человеческого интеллекта). Субъектами собственности могут выступать отдельные лица, их ассоциации, социальные группы и общество в целом, которые присваивают те или иные блага. 18
ЮРИДИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ СОБСТВЕННОСТИ В отношениях «субъект объект собственности» высшую социальную и экономическую значимость имеет отношение людей по поводу присвоения объектов собственности. Система отношений собственности не может эффективно управляться без четкого разграничения и взаимосвязи собственности и отношений владения, пользования, распоряжения. Каждая из этих категорий одновременно является и экономической, и правовой. 19
СОВОКУПНОСТЬ ПРАВОМОЧИЙ СОБСТВЕННИКА В российском праве существует более узкое понимание права собственности. Это так называемая триада правомочий. 20
КАТЕГОРИИ СОБСТВЕННОСТИ: ВЛАДЕНИЕ Владение, так же как и собственность, одновременно и экономическое, и юридическое понятие, выражающее отношения между собственником и хозяйствующим субъектом. Владение – физическое обладание вещью. Законное владение имуществом всегда имеет правовое основание (закон, договор, административный акт). Владелец наделяется правом самостоятельного хозяйствования и свободного распоряжения продуктом, созданным с помощью средств производства, переданным во владение. Но, в отличие от собственника, правомочия владельца являются производными от собственника и определяются не только законом, но и волей последнего. 21
КАТЕГОРИИ СОБСТВЕННОСТИ: ПОЛЬЗОВАНИЕ Пользование выражает экономические и юридические отношения по поводу извлечения полезных свойств из объекта как блага в соответствии с его назначением и желанием пользователя. Один субъект может быть и владельцем, и пользователем. Отношение пользования пользователь осуществляет на основе условий других субъектов собственности — владельца или распорядителя. 22
КАТЕГОРИИ СОБСТВЕННОСТИ: РАСПОРЯЖЕНИЕ Распоряжение — экономическое и юридическое отношение по поводу реализации отношений собственности. Распоряжение – право определять юридическую судьбу вещи. Оно осуществляется чаще всего путем совершения различных сделок (купли продажи, мены, дарения). Распорядитель собственности имеет право поступать с объектом любым способом в рамках закона, включая передачу объекта другим субъектам и его ликвидацию. Распорядитель реализует основные полномочия собственника. Ограниченное распоряжение собственностью осуществляется на правах хозяйственного ведения или оперативного управления. 23
ВЫВОДЫ: Собственность — это исторически определенная форма присвоения благ (потребительных стоимостей), выражающая социально экономические отношения присвоения этих благ одними субъектами (индивидуумами, коллективами, государством, обществом) и соответствующего отчуждения их от других субъектов. 24
ВЫВОДЫ: Государственная собственность выражает отношения между людьми по поводу присвоения благ в целях реализации государственных и публичных интересов. В этом ее основное, родовое специфическое отличие от частной собственности, выражающей интересы ее субъектов. Государственная собственность выражает высшую форму обобществления отношений присвоения благ. 25
ВЫВОДЫ: Управление государственной собственностью представляет собой систему организационно экономических отношений между ее различными субъектами, между ними и менеджерами по поводу организации воспроизводства, использования и трансформации присвоения ее объектов посредством экономических функций, форм и методов с целью достижения интересов общества и государства. 26
ФОРМЫ И ВИДЫ СОБСТВЕННОСТИ 27 Сегодня отношения собственности в России регулируются Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ и рядом федеральных законов, которые определяют понятие собственности, права собственников, формы собственности, провозглашают равноправие всех форм собственности.
ФОРМЫ СОБСТВЕННОСТИ В настоящее время наибольшее значение имеют три основные вида собственности: частная (индивидуальная и коллективная), государственная (общественная) и муниципальная (коммунальная) 28
ФОРМЫ СОБСТВЕННОСТИ: ЧАСТНАЯ В условиях частной собственности собственником является тот, чье слово в решении вопросов об использовании ресурса признается окончательным. В собственности граждан и юридических лиц в России может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов, которые по закону не могут принадлежать физическим и юридическим лицам. Количество и стоимость имущества, находящегося в частной собственности, не ограничиваются. Коммерческие и некоммерческие организации являются собственниками имущества, передаваемого им в качестве вкладов (взносов) учредителями, а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям. [Гражданский кодекс РФ, ч. 1. ст. 213]. 29
ФОРМЫ СОБСТВЕННОСТИ: ГОСУДАРСТВЕННАЯ Государственной собственностью в России является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ – республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта РФ). [Гражданский кодекс РФ, ч. 1, ст. 214]. Преобладание государственной формы собственности ведет к возникновению государственной монополии, которая пагубна для развития экономики страны, для потребителя, населения и чрезвычайно выгодна для производителя. 30
ФОРМЫ СОБСТВЕННОСТИ: МУНИЦИПАЛЬНАЯ Муниципальная собственность имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, которые на основании соответствующего законодательства (в РФ на основании Гражданского кодекса) владеют, пользуются и распоряжаются им. Муниципализация означает передачу государственной властью права собственности на землю предприятию; строения органам городского (сельского) самоуправления. 31
ФОРМЫ СОБСТВЕННОСТИ: МУНИЦИПАЛЬНАЯ От имени муниципальных образований права собственника осуществляют органы местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ и уставами муниципальных образований, непосредственно население. Объектами муниципальной собственности становятся, прежде всего, системы жизнеобеспечения населенных мест (водопровод, канализация, тепло и газоснабжение, транспорт, жилищный фонд и т. д. ). 32
ФОРМЫ СОБСТВЕННОСТИ В РФ различают еще два вида собственности: 1) общую долевую, когда определяется доля каждого из собственников (двух или нескольких лиц) в праве собственности на имущество; 2) общую совместную – без определения таких долей. 33
ФОРМЫ СОБСТВЕННОСТИ В настоящее время в России, как и в большинстве стран мира, выделяются следующие формы собственности: 1. государственная (в том числе федеральная и субъектов Федерации), 2. муниципальная (городов, районов, сел), 3. собственность общественных объединений (организаций), 4. частная (индивидуальная, групповая), общая (совместная и долевая) и др. 34
КЛАССИФИКАЦИЯ ФОРМ СОБСТВЕННОСТИ а) по форме присвоения Индивидуальная Личное подсобное хозяйство, трудовое хозяйство, индивидуальная трудовая деятельность, личная собственность. Коллективная Кооперативы, коллективные предприятия, арендные предприятия, товарищества, акционерные предприятия, ассоциации и т. д. Государственная Общегосударственная, муниципальная, образования на территории государства. б) по форме права собственности Частная Граждан, юридических лиц (предприятий, объединений, организаций). Государственная Федеральная, республик и других образований в составе государства, муниципальная. Совместная Совместных предприятий и организаций 35
ВИДЫ И ФОРМЫ СОБСТВЕННОСТИ В РФ Российская собственность Государственная собственность Федеральная собственность Собственность субъектов Федерации Муниципальная собственность Собственность общественных объединений (организаций) Частная собственность Смешанная российская собственность (без иностранного участия) Российская собственность в составе смешанной собственности с иностранным участием Иностранная собственность Собственность международных организаций Собственность иностранных государств Собственность иностранных юридических лиц, граждан и лиц без гражданства Смешанная иностранная собственность (без российского участия) Иностранная собственность в составе смешанной собственности с российским участием Смешанная собственность с совместным российским и иностранным участием 36
ГОСУДАРСТВЕННАЯ И МУНИЦИПАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ 37
ГОСУДАРСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ Государственная собственность как экономическая категория означает принадлежность имущества народу в лице избранных им представительных органов государственной власти. Право государственной собственности в объективном смысле представляет собой совокупность правовых норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ народу (населению соответствующей территории) в лице избранного им представительного органа государственной власти, а также устанавливающих порядок приобретения, использования и отчуждения государственного имущества. 38
ГОСУДАРСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ ГК РФ Статья 214. Право государственной собственности 1. Государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации — республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации). 2. Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. 3. От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса. 4. Имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296). Средства соответствующего бюджета и иное государственное имущество, не закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями, составляют государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа. 5. Отнесение государственного имущества к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации осуществляется в порядке, установленном законом. 39
ГОСУДАРСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ Субъектами права государственной собственности является Российская Федерация в целом (федеральная государственная собственность) либо субъект Российской Федерации республика в составе Российской Федерации, край, область, автономная область, автономный округ, города Москва и Санкт Петербург (государственная собственность субъекта РФ). Круг объектов федеральной собственности неограничен. В ней может находиться любое имущество. 1. 704. 958 объектов учтено в реестре федерального имущества (на 24. 05. 2010) 570. 956. 808 гектаров земли зарегистрировано в собственности Российской Федерации 3124 акционерных обществ. Круг объектов собственности субъектов РФ несколько уже. В ее состав не могут входить объекты исключительной федеральной собственности. 40
ГОСУДАРСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ Порядок разграничения объектов федеральной собственности и собственности субъектов Российской Федерации устанавливается специальным законом. Впредь до его принятия в соответствии со ст. 4 Вводного закона на территории Российской Федерации действует порядок, установленный постановлением Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г. No. 3020 1 и распоряжением Президента РФ от 18 марта 1992 г. No. 114 РП "Об утверждении Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядок оформления прав собственности" 41
ГОСУДАРСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ Согласно ст. 9 Конституции земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. При этом действует презумпция принадлежности земли и других природных ресурсов к объектам государственной собственности, если отсутствуют какие либо доказательства принадлежности их к собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований 42
ГОСУДАРСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ В соответствии со ст. 1 Закона о недрах недра, включая подземное пространство и содержащиеся в них полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются объектом исключительной государственной собственности. Соответственно участки недр не могут быть предметом купли продажи, дарения, наследования, залога или отчуждения в иной форме. Согласно ст. 19 Лесного кодекса лесной фонд находится в федеральной собственности Российской Федерации и часть лесного фонда Российской Федерации может быть передана в собственность субъекта РФ. В соответствии со ст. 34 Водного кодекса в Российской Федерации устанавливается государственная (Российской Федерации в целом и субъектов РФ) собственность на водные объекты. Муниципальная (ст. 39) и частная (ст. 40) собственность могут распространяться только на обособленные водные объекты. 43
ГОСУДАРСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ Наиболее широкими полномочиями по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности располагает Правительство РФ (п. "г" ч. 1 ст. 114 Конституции, п. 15 постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. в ред. постановления Верховного Совета РФ от 21 июля 1993 г. , Указ Президента РФ от 28 октября 1994 г. No. 2027 "О полномочиях Правительства Российской Федераций по осуществлению передачи объектов федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность" и др. ). Правительство РФ вправе делегировать свои полномочия по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности федеральным органам исполнительной власти, а также органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации. 44
ГОСУДАРСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ Все государственное имущество, независимо от того, принадлежит оно РФ в целом или ее субъекту, подразделяется на две основные группы: а) имущество, закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями (гл. 19 ГК); б) средства соответствующего бюджета и иное государственное имущество, не закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями, составляющие государственную казну Российской Федерации или государственную казну субъекта РФ. Согласно ст. 126 ГК Российская Федерация в целом или ее субъект призваны отвечать по своим обязательствам только тем имуществом, которое составляет их государственную казну. 45
ГОСУДАРСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ: РОСИМУЩЕСТВО Федеральное агентство по управлению государственным имуществом: является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в области приватизации и полномочия собственника, в том числе права акционера, в сфере управления имуществом Российской Федерации (за исключением случаев, когда указанные полномочия в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляют иные федеральные органы исполнительной власти); осуществляет полномочия государственного финансового контрольного органа в случаях, предусмотренных Федеральным законом О несостоятельности (банкротстве), а также полномочия собственника имущества должника федерального государственного унитарного предприятия при проведении процедур банкротства; является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 77 Федерального закона Об акционерных обществах 46
РОСИМУЩЕСТВО: СТРУКТУРА Управление учета и ведения реестра федерального имущества Управление земельного фонда Управление имущества государственной казны, обеспечения имущественной основы деятельности публичных образований, федеральных органов власти и организаций Управление приватизации государственного имущества Управление по работе с арестованным имуществом и государственной собственностью Управление по распоряжению имуществом, обращенным в собственность государства и иным изъятым имуществом Управление имущества силовых ведомств, правоохранительных и судебных органов Экспертно правовое управление Управление инфраструктурных отраслей и организаций военно промышленного комплекса 47
РОСИМУЩЕСТВО: СТРУКТУРА Управление организаций промышленности, сельского хозяйства и природопользования Управление организаций непроизводственной сферы и зарубежной собственности Управление организации оценки федерального имущества и аудита Управление организации работы территориальных органов Управление материально технического обеспечения и государственного заказа Управление имущества организаций научной сферы Финансовое управление Управление информационной политики Управление делами Отдел режима и секретного делопроизводства Управление продаж и предпродажной подготовки приватизируемого имущества 48
МУНИЦИПАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ Муниципальная собственность – это собственность муниципального образования (ст. 215 ГК РФ), то есть имущество городских и сельских поселений, а также их финансы, которые – в то же время – выделены в отдельную составляющую (совокупность денежных средств, формируемых и используемых для решения вопросов, связанных с финансированием тех или иных мероприятий). В настоящее время муниципальная собственность закреплена в качестве одной из форм собственности – наряду с частной, государственной и иными. 49
МУНИЦИПАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ Основным документом, по которому произошло деление собственности на государственную и муниципальную, было Постановление Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020 1 «О разграничении государственной собственности Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов федерального значения Москвы и Санкт Петербурга и муниципальную собственность» . 50
МУНИЦИПАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ Главным субъектом владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью является местное сообщество (население муниципального образования). Органы местного самоуправления лишь «управляют муниципальной собственностью» . И на этом основании являются второстепенными субъектами права муниципальной собственности. К таковым можно отнести: глава муниципального образования; представительный орган муниципального образования; структурные органы и подразделения местной администрации; орган управления муниципальным хозяйством; муниципальные унитарные предприятия и муниципальные учреждения; другие организации с правом управления муниципальной собственностью. 51
МУНИЦИПАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ К муниципальной собственности Закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» относит: средства местного бюджета, муниципальные внебюджетные фонды; имущество органов местного самоуправления; муниципальные земли, местные природные ресурсы; муниципальные хозяйствующие субъекты; муниципальные банки и кредитно кассовые учреждения; муниципальный жилищный фонд и нежилые помещения; муниципальные социально культурные учреждения; другое движимое и недвижимое имущество. 52
МУНИЦИПАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ Дополнительно, в состав муниципальной собственности в качестве материальных объектов входят: имущество органов местного самоуправления, муниципальные земли и природные ресурсы, находящиеся в муниципальной собственности; муниципальные предприятия и организации, муниципальные банки и другие финансово кредитные организации, муниципальные жилищный фонд и нежилые помещения, муниципальные учреждения различных отраслей, другое движимое и недвижимое имущество. 53
МУНИЦИПАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ В собственности муниципальных образований может находиться: 1) имущество, предназначенное для решения установленных настоящим Федеральным законом вопросов местного значения; 2) имущество, предназначенное для осуществления отдельных государствен ных полномочий, переданных органам местного самоуправления, в случаях, ус тановленных федеральными законами субъектов Российской Федера ции, а также имущество, предназначенное для осуществления отдельных полно мочий органов местного самоуправления, переданных им в порядке, предусмот ренном частью 4 статьи 15 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» ; 3) имущество, предназначенное для, обеспечения деятельности органов мест ного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления, муниципаль ных служащих, работников муниципальных предприятий и учреждений в соот ветствии с нормативными правовыми актами представительного органа муници пального образования; 4) имущество, необходимое для решения вопросов, право решения, которых предоставлено органам местного самоуправления федеральными законами и которые не отнесены к вопросам местного значения. 54
МУНИЦИПАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ Право муниципальной собственности может быть приобретено следующими способами: путем изготовления (создания) новой вещи (например, недвижимого имущества); путем получения поступлений (доходов, продукции, плодов) в результате использования уже имеющегося муниципального имущества; на основании договора купли продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждения этого имущества; по наследству в соответствии с завещанием или законом; по решению суда (например, в отношении бесхозяйного недвижимого имущества); в установленном порядке (к примеру, как находка или как клад). 55
МУНИЦИПАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ Органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имущест вом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное иму щество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами. 56
МУНИЦИПАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ В муниципальной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; право муниципальной собственности, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством. В муниципальной собственности могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю". В субъектах Российской Федерации городах федерального значения Москве и Санкт Петербурге земельные участки в муниципальную собственность при разграничении государственной собственности на землю не передаются. 57
МУНИЦИПАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ Право муниципальной собственности прекращается: в случае гибели или уничтожения имущества; при отчуждении имущества другим лицам, в том числе приватизации; в порядке разграничения муниципальной собственности; путем обращения взыскания на имущество по обязательствам муниципального образования в порядке, предусмотренном законом РФ или договором; по иным основаниям, предусмотренным законами РФ. 58
МУНИЦИПАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ Пункт 4 статьи 29 Федерального закона «Об общих принципах…» гласит, что порядок и условия приватизации муниципальной собственности определяются населением непосредственно или представительными органами муниципального образования. Доходы от приватизации муниципальной собственности в полном объеме поступают в местный бюджет. 59
МУНИЦИПАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 123 ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» определяет основные способы приватизации муниципального имущества: продажа муниципального имущества на аукционе, в том числе акций созданных в процессе приватизации открытых акционерных обществ на специализированном аукционе; продажа муниципального имущества на коммерческом конкурсе с инвестиционными и (или) социальными условиями; продажа акций, созданных в процессе приватизации открытых акционерных обществ их работниками; выкуп арендованного муниципального имущества; преобразование муниципальных унитарных предприятий в открытые акционерные общества, 100% акций которых находятся в муниципальной собственности; внесение муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы хозяйственных обществ; отчуждение находящихся в муниципальной собственности акций созданных в процессе приватизации открытых акционерных обществ владельцами муниципальных ценных бумаг, удостоверяющих право приобретения таких акций. 60
МУНИЦИПАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ: Г. КАЛИНИНГРАД Комитет имущества и земельных ресурсов: Председатель Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Заместитель председателя Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Управление имущественных отношений Отдел управления казной Отдел приватизации Отдел распоряжения объектами нежилого фонда Управление земельных отношений Отдел правоустанавливающих документов Отдел разграничения собственности на землю и землеустройства Отдел договорных отношений Отдел исполнения условий договора Управление учета и найма жилья Отдел специализированного жилищного фонда Отдел учета жилищного фонда Отдел гражданско правовых сделок с жильем Общий отдел Отдел планирования и администрирования доходов Отдел ведения реестров Отдел муниципального контроля 61
УПРАВЛЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ И МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ В УНИТАРНЫХ ПРЕДПРИЯТИЯХ И АО 62
ОРГАНИЗАЦИОННО ПРАВОВЫЕ ФОРМЫ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ В настоящее время, как известно, функционируют следующие организационно правовые формы государственных предприятий: государственные унитарные предприятия, которые подразделяются на казенные (основанные на праве оперативного управления) и коммерческие (на праве хозяйственного ведения); акционерные общества (АО), которые по величине в их уставном капитале государственного капитала под разделяются на АО: со 100% ным государственным ка питалом; с контрольным пакетом акций (51% акций) государства с формальной и реальной точек зрения; с реальным контрольным пакетом акций (от 20 до 50%) государства; с пакетом акций государства, позволяющим ему накладывать «вето» на решения общего собрания и совета директоров на стратегические решения, наносящие ущерб государственным интересам, ( «золотая акция» , государственный пакет акций от 10 до 20%). 63
СТРУКТУРА ФЕДЕРАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА В ПРЕДПРИЯТИЯХ Российская Федерация по состоянию на 1 января 2010 г. является собственником имущества 3517 федеральных государственных унитарных предприятий, акционером 2950 акционерных обществ. 64
Отрасль экономики Непроизводственная сфера Количество федеральных государственных унитарных предприятий 1424 Промышленность, включая: машиностроение 292 легкую промышленность 59 пищевую промышленность 27 металлургическую промышленность химическую и нефтехимическую промышленность лесную промышленность 14 иную промышленность 120 Строительство 252 Сельское хозяйство 410 Транспорт и связь 338 Прочие отрасли 440 Итого 3517 Федеральные государственные унитарные предприятия распределены по отраслям экономики следующим образом: 47 94 65
Отрасль экономики Непроизводственная сфера Количество акционерных обществ с участием Российской Федерации 1162 Промышленность, включая: машиностроение 245 легкую промышленность 11 пищевую промышленность 46 полиграфическую промышленность металлургическую промышленность химическую и нефтехимическую промышленность лесную промышленность 158 иные отрасли 112 Строительство 160 Сельское хозяйство 397 Транспорт и связь 269 Прочие отрасли Итого 288 2950 Акционерные общества, акции которых находятся в федеральной собственности, распределены по отраслям экономики следующим образом: 31 36 35 66
Доля находящихся в федеральной собственности акций акционерных обществ (процентов уставного капитала) 100 процентов Количество акционерных обществ 1757 От 50 до 100 процентов 138 От 25 до 50 процентов 358 25 и менее процентов 697 По размеру федерального пакета акций в уставном капитале акционерного общества пакеты акций распределены следующим образом: 67
УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ В соответствии со ст. 113 Гражданского кодекса РФ унитарное предприятие представляет собой организацию, не наделенную правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество. Это имущество неделимо и не может быть распределено по вкладам (долям, паям), в том числе и между работниками предприятия. Его собственником может быть или государство, или муниципалитет. Унитарному предприятию имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. 68
УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ Единственным учредительным документом унитарного предприятия является его устав, в котором определяются размер и порядок образования его уставного капитала — материального условия, гарантирующего возможность осуществления им правоспособных целей и обусловленных ими функций. Органом унитарного предприятия как юридического лица является его руководитель, назначаемый собственником или его уполномоченным органом. Руководи тель унитарного предприятия не подотчетен собранию трудового коллектива или какому либо другому органу, кроме собственника или уполномоченного им органа. 69
УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ По действующему законодательству правовое положение унитарного предприятия определяется двумя нормативно правовыми актами — Гражданским ко дексом РФ и Законом о государственном и муниципальном унитарном предприятии. В настоящее время нет ни должного надзора, ни обоснованного механизма управления собственностью в унитарных предприятиях. 70
УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ: КОММЕРЧЕСКИЕ В соответствии с Гражданским кодексом РФ государственное унитарное предприятие на праве хозяйственного ведения (коммерческое) создается по решению уполномоченного на то государственного или местного органа, который утверждает его устав. В Гражданском кодексе РФ содержатся ограничения для данных предприятий в отношении владения, пользования и распоряжения закрепленным за ними имуществом: на продажу недвижимого имущества; сдачу его в аренду, под залог и в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и т. д. 71
УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ: КОММЕРЧЕСКИЕ Унитарное коммерческое предприятие может открывать дочерние общества, передавая им часть имущества на правах хозяйственного ведения. Унитарные коммерческие предприятия самостоятельно принимают решения по вопросам использования материальных и трудовых ресурсов, ведут хозяйствование на основе самофинансирования в целях получения прибыли. Сама по себе юридическая конструкция права хозяйственного ведения предоставляет его субъекту широкий круг полномочий по управлению собственностью данного типа унитарного предприятия. 72
УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ: ФЕДЕРАЛЬНОЕ КАЗЕННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ Вторым видом унитарного государственного предприятия является предприятие, основанное на праве оперативного управления (федеральное казенное предприятие). Оно может быть создано только на базе имущества, находящегося в федеральной собственности. Казенное предприятие находится в ведении органа исполнительной власти, осуществляющего прямое государственное управление им по вопросам производства, политики цен, материального стимулирования работников. 73
УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ: ФЕДЕРАЛЬНОЕ КАЗЕННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ Казенные предприятия вправе отчуждать или другим способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия его собственника. Собственник данного имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество и распоряжаться им по своему усмотрению. Уполномоченный государством орган осуществляет тотальный контроль за деятельностью казенного предприятия. По существу казенные предприятия мало чем отличаются от бюджетных организаций, жестко контролируемых государством. 74
УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ: ФЕДЕРАЛЬНОЕ КАЗЕННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ 1. Государственная собственность в рамках казен ных предприятий не имеет реального субъекта государственной собственности ни в лице уполномоченного государством органа, ни в лице руководителя самого предприятия. 2. Жесткие рамки исполнительной деятельности менеджера сводят на нет материальные стимулы к раскрытию его предпринимательских способностей, в том числе и предпринимательскому и рациональному хозяйственному риску, являющемуся источником получения добавочной прибыли. 75
УПРАВЛЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ В АО С ГОСУДАРСТВЕННЫМ КАПИТАЛОМ Акционерные общества с государственным участием появились в ходе приватизации, когда публичные образования стали совладельцами «многомиллионного акционерного капитала» . Другой путь поступления акций в государственную собственность – участие Российской Федерации, субъектов РФ в создании новых откры тых акционерных обществ путем внесения государственного имущества в уставные капиталы таких обществ в качестве оплаты акций. 76
УПРАВЛЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ В АО С ГОСУДАРСТВЕННЫМ КАПИТАЛОМ Российской Федерации принадлежат 100% акций в ОАО «Российские железные дороги» , не менее 50% плюс одна голосующая акция – в ОАО «Газпром» , ОАО «Сбербанк России» , существенные пакеты акций в акционерных обществах энергетики и электрификации (реорганизация предприятий и перераспределение государственных пакетов акций еще не завершены) и т. д. 77
УПРАВЛЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ В АО С ГОСУДАРСТВЕННЫМ КАПИТАЛОМ Управление принадлежащими государству акциями в некоторой степени напоминает управление государственными предприятиями и учреждениями, поскольку акция представляет собой как самостоятельный предмет управления, так и средство участия и управления акционерным обществом. Управлении принадлежащими государству акциями ведется в двух направлениях: первое – управление собственно акциями, когда реализация правомочий собственника в отношении акций не предполагает участия в управлении обществом; второе – управление (участие в управлении) акционерным обществом, его деятельностью путем осуществления прав, удостоверенных акциями. 78
УПРАВЛЕНИЕ ПРИНАДЛЕЖАЩИМИ ГОСУДАРСТВУ АКЦИЯМИ КАК ЦЕННЫМИ БУМАГАМИ Основные формы управления: 1) отчуждение акций путем приватизации; 2) передача акций в доверительное управление; 3) передача акций государственным корпорациям и иным государственным организациям. Материальным объектом соответствующих правоотношений выступают конкретные, находящиеся в государственной собственности ценные бумаги (п. 2 ст. 130, ст. 142 ГК РФ). 79
УПРАВЛЕНИЕ ПРИНАДЛЕЖАЩИМИ ГОСУДАРСТВУ АКЦИЯМИ КАК ЦЕННЫМИ БУМАГАМИ Специфика приватизации заключается в использовании при этом особых способов (продажа акций на специализированном аукционе, через организатора торговли на рынке ценных бумаг, по результатам до верительного управления), а также в других процедурных особенностях административной деятельности. Акции стратегических акционерных обществ включаются в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества после принятия соответствующего решения Президентом РФ. 80
УПРАВЛЕНИЕ ПРИНАДЛЕЖАЩИМИ ГОСУДАРСТВУ АКЦИЯМИ КАК ЦЕННЫМИ БУМАГАМИ Передача акций в доверительное управление производится на конкурсной основе и также предполагает специальный порядок действий административных органов. Модель доверительного управления (когда акции передаются в управление частным лицам) вполне удобна, эффективна и способствует становлению разграничения публичного и частного права. Неприемлемой представляется передача акций в доверительное управление непосредственно эмитенту. 81
УПРАВЛЕНИЕ ПРИНАДЛЕЖАЩИМИ ГОСУДАРСТВУ АКЦИЯМИ КАК ЦЕННЫМИ БУМАГАМИ Последнее время все более «популярным» становится создание государственных корпораций, некоторым из которых передаются в собствен ность акции, принадлежащие Российской Федерации. Государственные корпорации, за редким исключением, не ограничиваются отчуждением переданных им акций, что по существу означает возможность скрытой приватизации государственных пакетов акций помимо конкурсных процедур. 82
РЕАЛИЗАЦИЯ ГОСУДАРСТВОМ ПРАВ АКЦИОНЕРА Управление (участие в управлении) акционерными обществами – основное направление правоприменительной деятельности, если находящиеся в государственной собственности акции не планируются к приватизации и (или) не переданы третьим лицам. В рамках такого управления на первый план выступает не собственно акция, а права, ею удостоверенные. 83
РЕАЛИЗАЦИЯ ГОСУДАРСТВОМ ПРАВ АКЦИОНЕРА Формы участия в управлении: осуществление прав акционера открытого акционерного общества (основная форма); представление интересов государства в совете директоров открытого акционерного общества (вторичная, дополнительная форма); участие в управлении акционерным обществом посредством использования специального права – «золотой акции» (специальная форма). Нормативной основой управления выступает прежде всего гл. VII Федерального закона «О приватизации государственного и муниципаль ного имущества» от 21. 12. 2001 № 178 ФЗ, а также подзаконные нормативные акты Правительства РФ. 84
РЕАЛИЗАЦИЯ ГОСУДАРСТВОМ ПРАВ АКЦИОНЕРА Административно процессуальная форма волеизъявления государства как акционера включает: 1) определение компетентного административного органа, формирующего волеизъявление (позицию акционера); 2) установление порядка взаимодействия между таким ад министративным органом и другими заинтересованными органами ис полнительной власти, т. е. порядка выработки единого волеизъявления (позиции акционера); 3) назначение представителя для участия в общем собрании акционеров (представителями могут быть лица, замещающие государственные должности, а также иные лица); 4) оформление позиции акционера в виде письменной директивы (решения, указания), выдаваемой представителю. 85
ОСОБЕННОСТИ УПРАВЛЕНИЯ АО СО СТОПРОЦЕНТНЫМ ГОСУДАРСТВЕННЫМ УЧАСТИЕМ Серьезной спецификой отличается управление стратегическими акционерными обществами, 100% акций которых находится в государствен ной собственности. В соответствии с п. 3 ст. 47 Федерального закона «Об акционерных обществах» от 26. 12. 1995 № 208 ФЗ в обществе, все голосующие акции которого принадлежат одному акционеру, решения по во просам, относящимся к компетенции общего собрания акционеров, принимаются этим акционером единолично и оформляются письменно. Управление такими акционерными обществами носит прямой, непосредственный характер (хотя и в рамках акционерного законодательства), а волеизъявление единственного акционера, которое имеет решаю щее значение, осуществляется в административно процессуальной форме. 86
«ЗОЛОТАЯ АКЦИЯ» По специальному праву «золотая акция» Правительство Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления назначают соответственно представителей Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в совет директоров и ревизионную комиссию АО. Эти представители имеют право: а) вносить предложения в повестку дня годового общего собрания акционеров и требовать созыва внеоче редного собрания акционеров; б) на участие в общем собрании и вето принятии : им решения: о внесении изменений и дополнений в устав АО или об утверждении его устава в новой ре дакции; о реорганизации АО; о ликвидации АО, о назначении ликвидационной комиссии и об утверждении промежуточного и окончательного ликвидационных балансов; об изменении уставного капитала АО; о заключении крупных сделок АО, в совершении которых имеется заинтересованность; в) доступа ко всем документам АО (при этом они несут ответственность за разглашение служебной и коммерческой тайны); г) получать у держателя реестра ценных бумаг АО данные об имени (наименовании) зарегистрированных в указанном реестре владельцев ценных бумаг АО, ко личестве, категории (типе) и номинальной стоимости принадлежащих им ценных бумаг; д) обратиться в суд с иском к члену совета дирек торов АО, единоличному исполнительному органу АО, члену коллегиального исполнительного органа АО, а равно к управляющей организации о возмещении убытков. 87
АРЕНДА КАК ИНСТРУМЕНТ УПРАВЛЕНИЯ И ФОРМА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СОБСТВЕННОСТИ 88
СУЩНОСТЬ АРЕНДЫ В отношении происхождения слова "аренда" нет единой точки зрения. Иногда указывается, что это слово происходит от латинского arrendare сдавать внаем, а иногда связывают аренду с польским словом arenda, так как, видимо, латинский термин обосновался вначале в Польше, а уже затем проник в Россию. Иногда аренду заменяют словами "имущественный наем". Гражданский Кодекс Российской Федерации, в котором аренде посвящена специальная глава 34, не содержит развернутого определения понятия "аренда". 89
Аренду принято характеризовать как юридически оформленное предоставление имущества, объектов недвижимости, земли их собственником (арендодателем) во временное пользование другим лицам (арендаторам) на договорных условиях, за плату. Более полная формулировка: Аренда это основанное на договоре временное возмездное владение и пользование или временное пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями и другими имущественными комплексами, зданиями, сооружениями, оборудованием, транспортными средствами и другими вещами, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. 90
АРЕНДА КАК ОТНОШЕНИЕ СОБСТВЕННОСТИ Для передачи имущества в аренду достаточно, чтобы арендодатель был распорядителем или обладал делегированными ему со стороны собственника (владельца) правами распорядительства. Далее возможны две ситуации: распорядитель имущества готов на возмездных началах при соблюдении определенных условий передать в пользование другому лицу, Которое становится арендатором, имущественный комплекс, находящийся в его распоряжении. распорядитель имущества передает на условиях возмездности и при соблюдении определенных ограничений находящийся в его распоряжении имущественный комплекс арендатору в частичное владение и пользование. 91
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ Договор аренды и сущность арендных отношений заведомо предопределяют передачу арендодателем арендатору основного круга прав пользования, но и в этом случае арендодатель вправе устанавливать ограничения в виде, например, использования объекта только по определенному назначению. При одновременной передаче арендатору как прав пользования, так и прав владения, которые не вытекают автоматически из прав пользования, необходимо указывать какие именно права владения передаются и в какой форме. 92
СПОСОБ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ Сохранение натуральных свойств в процессе использования объекта аренды является важным признаком аренды. В экономическом аспекте объектом аренды может быть любая вещь, которая потребляется без потребления вещества, материальной субстанции, (из которых эта вещь создана), приводящего к уменьшению количества данной субстанции, не обусловленного естественными процессами старения, износа. 93
НЕПОТРЕБЛЯЕМАЯ ВЕЩЬ В статье 607 Гражданского Кодекса РФ под "не потребляемыми вещами" понимаются такие объекты, потребление которых не влечет за собой уменьшение количественных параметров объекта (размеров, объема, площади, веса), или отсечение части объекта, что имеет место при непосредственном, прямом потреблении массы, тела объекта, когда его материальная субстанция съедается, поглощается, используется в виде материала для изготовления другой субстанции. 94
СРОК АРЕНДЫ Минимальный срок, на который объект передается в пользование, достаточный, чтобы назвать такую передачу арендой, должен быть не меньше периода, требуемого для извлечения, получения арендатором (пользователем) всего комплекса полезных свойств, который способен предоставить объект аренды в соответствии с его назначением и в целях получения которого арендатор заключает договор об аренде. Максимальный срок не должен превосходить срока полной амортизации объекта, устанавливаемого нормативным образом, или срока службы объекта, устанавливаемого расчетным либо экспертным образом по определенным методикам. 95
ПРЕДЕЛ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ Если сам факт возмездности аренды не порождает сомнений и отличает ее от безвозмездного пользования, то проблема предельного нижнего уровня оплаты, существует. Ведь даже копеечная оплата тут же переводит формально безвозмездное пользование в аренду со всеми вытекающими отсюда последствиями. Без установления нижнего предела платы за пользование имуществом, предоставленным в аренду, условие возмездности, платности теряет смысл и граница между арендой и безвозмездным пользованием практически исчезает. 96
ОБЪЕКТЫ АРЕНДЫ (УКРУПНЕННЫЕ ГРУППЫ) земельные участки, имеющие определенные границы, местоположение, правовой статус, отражаемые в государственном земельном кадастре; ограниченные природные зоны и обособленные природные объекты, заповедные зоны; источники полезных ископаемых; другие виды недвижимости: здания, сооружения, жилые и нежилые помещения; имущественные комплексы действующих предприятий; движимое имущество; права, требования, долги; объекты интеллектуальной собственности. 97
ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ Земельные участки в виде земель сельскохозяйственного назначения, приусадебных участков представляют один из самых важных и крупных объектов аренды государственной и муниципальной собственности. Земельные участки под предприятиями, зданиями, сооружениями представляют неотъемлемый элемент аренды самих предприятий, зданий, сооружений. Земельные участки под застройку представляют специфический объект аренды, необходимость в котором возникает в условиях, когда застройщик воздвигает временное или постоянное сооружение на не принадлежащем ему на правах собственности земельном участке. 98
ВОДНЫЕ ОБЪЕКТЫ, ЛЕСНОЙ ФОНД, УЧАСТКИ НЕДР Водные объекты могут выступать в качестве объектов аренды согласно Водному Кодексу РФ, принятому 16 ноября 1995 г. Аренда участков лесного фонда предусмотрена Лесным Кодексом РФ от 29 января 1997 г. Участки недр, источники полезных ископаемых представляют пока наименее ясный и очевидный объект аренды государственной и муниципальной собственности. 99
ЗДАНИЯ (НЕЖИЛЫЕ), СООРУЖЕНИЯ Здания (нежилые) есть архитектурно строительные объекты, состоящие из несущих и ограждающих конструкций, фундамента, стен и крыши, образующих наземный замкнутый объем. Зданием принято считать отдельно стоящее строение. Сооружения есть инженерно строительные объекты, назначением которых является создание условий и возможностей осуществления обширного круга видов производственной деятельности и технических функций, не связанных с непосредственной обработкой, изменением формы продукции, представляющие опорные, поддерживающие, ограждающие, несущие устройства и конструкции. 100
ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ Жилые здания, помещения представляют обширную группу объектов в виде жилых домов, специализированных домов (общежитии, доходных домов, домов интернатов, гостиниц, приютов, специальных домов для одиноких престарелых и др. ), квартир, комнат, служебных жилых помещений, иных помещений, пригодных для проживания. К жилым домам и строениям относятся здания, используемые не только для жилья, но при условии, что не менее половины площади используется для проживания людей. Жилые помещения могут находиться внутри зданий другого назначения, но при условии, что эти помещения приспособлены для жилья. Отметим, что аренда жилых домов и помещений регулируется отдельной главой Гражданского Кодекса РФ (гл. 35 "Наем жилого помещения"). 101
НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ Нежилые помещения образуют части домов, зданий, не представляющие помещения, предназначенные для жилья, которые в соответствии с присущими им свойствами могут быть использованы для других общественно признанных видов деятельности, в частности, для производственных, торговых, административных, коммунально бытовых, культурно просветительных, образовательных, спортивных, лечебно санаторных, оздоровительных целей, включая разные виды предпринимательской деятельности. На аренду нежилых помещений распространяется действие параграфа 4 "Аренда зданий и сооружений" главы 34 части второй Гражданского Кодекса РФ (ст. 650 655). 102
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122 ФЗ предписывает фиксировать аренду недвижимого имущества посредством государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Реестр содержит информацию о существующих и прекращенных правах собственности на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. 103
ПРОКАТ Сдача в аренду имущества, предоставляемого арендатору в потребительских целях арендодателем, осуществляющим такую сдачу в качестве постоянной предпринимательской деятельности, именуется прокатом. Правила проката имущества определяются параграф 2 "Прокат" главы 34 Гражданского Кодекса РФ (ст. 626 631). Договор проката заключается на срок до одного года. 104
ФИНАНСОВЫЙ ЛИЗИНГ Особую форму аренды в виде лизинга представляет финансовый лизинг, правила осуществления которого определены параграфом 6 "Финансовая аренда (лизинг)" главы 34 Гражданского Кодекса РФ (ст. 665 670). Суть финансового лизинга состоит в том, что арендодатель приобретает в собственность указанное арендатором имущество у продавца, также определенного арендатором, и затем предоставляет арендатору выбранное им имущество в аренду для предпринимательских целей. 105
ДЕНЬГИ И ЦЕННЫЕ БУМАГИ, ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА, ТРЕБОВАНИЯ И ДОЛГИ, ОБЪЕКТЫ ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ И ДР. К числу возможных объектов аренды правомерно относить и такие объекты гражданских прав как деньги и ценные бумаги, имущественные права, требования и долги, объекты интеллектуальной собственности (исключительные права в виде идентифицируемых нематериальных активов результатов интеллектуальной деятельности, которые могут быть объектами гражданского оборота, например, авторские права, изобретения, промышленные образцы, товарные знаки, знаки обслуживания, фирменные наименования, другие средства индивидуализации). Все это особые объекты, правила предоставления которых в аренду регулируются локальными нормативными актами. 106
АРЕНДНЫЕ ОТНОШЕНИЯ И ИХ СУБЪЕКТЫ Простейшая в своей исходной форме биполярная связка "арендодатель - арендатор", объединяет двух главных субъектов арендных правоотношений. (Комитеты по управлению имуществом республик в составе Российской Федерации, городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах) осуществляют полномочия арендодателя и являются правопреемниками по договорам аренды, в том числе с правом выкупа. ) 107
БАЛАНСОДЕРЖАТЕЛЬ Балансодержатель это хозяйствующий субъект арендодателя, обычно обладающий правом хозяйственного ведения или оперативного управления сдаваемым в аренду имуществом, отвечающий за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт арендуемого объекта. Наряду с собственником арендуемого имущества и уполномоченным им арендодателем активным субъектом арендных правоотношений совместно с арендодателем выступает "балансодержатель" арендуемого имущественного комплекса в виде юридического лица, на балансе которого находятся здания, сооружения, нежилые помещения, передаваемые в аренду. 108
Цепь отношений: "собственник арендуемого объекта" - "арендодатель" "балансодержатель объекта" "арендатор", весьма характерная для аренды объектов государственной федеральной, государственной субфедеральной и муниципальной собственности. В условиях, когда имеет место субаренда, вторичным арендодателем становится сам арендатор. Цепочка участников арендных отношений: собственник-арендодатель, балансодержатель, арендатор и субарендаторы. 109
АРЕНДНЫЕ ОТНОШЕНИЯ Арендные отношения это экономические и правовые отношения между арендатором и арендодателем по поводу владения и использования широкого круга объектов собственности, переданных арендодателем во временное возмездное пользование арендатору. Построение и практическая реализация арендных отношений, соблюдение их правил и норм, предусмотренных законодательством и договором аренды, определяющим образом влияют на эффективность аренды, получение взаимной выгоды нанимателем и наймодателем. 110
ДОГОВОР АРЕНДЫ Договор аренды это форма фиксации, юридического закрепления экономических по своей природе отношений между арендатором и арендодателем в связи с хозяйственным использованием одним лицом имущества, принадлежащего другому лицу. Правовая сторона арендных отношений проявляется в переходе прав собственности (владения, пользования), тогда как характер хозяйственного использования объекта аренды, получаемая от этого выгода, взаимные расчеты между арендатором и арендодателем воплощают экономические, финансовые отношения. 111
АРЕНДНОЕ ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ 112
АРЕНДНАЯ ПЛАТА Гражданский Кодекс РФ определяет арендную плату как плату за пользование имуществом. От арендной платы во многом зависит эффективность арендной деятельности как одного из видов предпринимательства. Экономического понятия арендной платы практически не используется и определения не имеет. 113
ВЕЛИЧИНА И СТАВКА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ Величина арендной платы это денежная сумма, которую арендатор имущества уплачивает арендодателю (в определенной части балансодержателю имущества) за пользование объектом аренды в течение определенного периода времени (месяца, года). Ставка арендной платы или удельная величина арендной платы это денежная сумма, уплачиваемая за пользование единицей количества (площади, объема, веса, стоимости) имущества. 114
ЕДИНИЦА МЕРЫ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОБЪЕКТОВ Ставка арендной платы есть частное от деления величины арендной платы на количественную меру, количество единиц арендуемой "массы", содержа щихся в арендуемом объекте. Соответственно величина арендной платы определяется умножением ставки арендной платы на количественную меру объекта аренды в предположении, что все единицы меры равноценны. Наиболее распространенной единицей меры имущественных объектов служит квадратный метр площади, в этом случае ставка арендной платы есть денежная сумма, уплачиваемая за аренду одного квадратного метра площади арендуемого объекта. 115
ЦЕНА АРЕНДЫ Ставка арендной платы в экономическом отношении представляет ценовую категорию и должна трактоваться как цена, по которой единица имущества предоставляется собственником в пользование арендатору на определенный период времени. Различают: Договорную цену. Цену собственника. Цену арендатора. 116
ДОГОВОРНАЯ ЦЕНА Гражданский Кодекс РФ, устанавливая, что величина арендной платы, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды, по сути придает ей статус договорной цены. Механизмы установления этой специфической договорной цены законодательно не прописаны, все внимание в Кодексе уделено структуре платежей, срокам их внесения, порядку изменения арендной платы в процессе аренды. 117
ЦЕНА СОБСТВЕННИКА И АРЕНДАТОРА Характеризуя ставку арендной платы как рыночную цену купли продажи, как продукт взаимодействия спроса и предложения, мы получаем возможность привлечь к рассмотрению и различить такие категории как цена собственника (цена аренды, которую хотел бы получить собственник арендуемого имущества) и цена арендатора (цена аренды, которую способен и согласен уплатить арендатор). 118
ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ И СПРОСА Практически, в явно обозначенном виде существует только верхняя граница ценового интервала, да и то, если она обозначена арендода телем, то есть в условиях, когда он четко объявил цену предложения аренды в виде ставки арендной платы или общей величины платы. Так как претендентов на право стать арендаторами может существовать значительное количество, то нижняя граница ценового интервала, будучи ценой спроса, способна изменяться в некоторых пределах. При прочих равных условиях арендодатель предпочтет склонять к своей цене предложения того потенциального арендатора, цена спроса ко торого наиболее близка к цене предложения или которого проще склонить к согласию на запрашиваемую цену. 119
СВЯЗЬ ВЕЛИЧИНЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ СО СРОКОМ ЕЕ ВНЕСЕНИЯ Величина арендной платы должна быть увязана со сроком ее внесения. Чем позже вносится арендная плата, тем больше должна быть ее величина. АП = НАП (1+ПС)Т 0 , где: АП величина арендной платы за месяц (год); НАП номинальная величина (ставка) арендной платы за месяц (год) при своевременном ее внесении; ПС месячная (годовая) учетная ставка банковского кредитного процента исчисленная в относительных единицах (в процентах де ленных на 100%) с учетом инфляции; Т 0 время просрочки внесения платы, исчисленное месяцах (годах). 120
АРЕНДА МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ Влечет за собой ряд проблем: § льготирования арендной платы речь идет об установлении зависимости величины арендной платы от доходов и имущественного состояния арендатора с одной стороны (принцип адресности арендной платы) и от принимаемых арендатором условий целевого использования объектов аренды в соответствии с их социальным на значением(принцип целевой обусловленности арендной платы). 121
социальные приоритеты – проявляются в форме первоочередного предоставления права аренды объектов го сударственной и муниципальной собственности тем арендаторам зе мельных участков и недвижимости, которые соглашаются в полной мере принять условия целесообразного с социальных позиций при менения объекта. § минимально допустимого норматива доходности аренды – В этом отношении рациональной и даже оптимальной в определенном смысле слова допустимо считать уровень арендной платы, обеспечи вающийравные выгоды участникам сделки. § 122
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ И СОЦИАЛЬНАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ АРЕНДЫ ОБЪЕКТОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ И МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ 123
ПОДХОДЫ К ПРЕДОСТАВЛЕНИЮ В АРЕНДУ ИМУЩЕСТВА Государственные и муниципальные органы, наделенные полномочиями сдачи недвижимого имущества в аренду, руководствуются не только принципом извлечения за счет арендных платежей экономической выгоды, текущей прибыли. Наряду с прибыльностью, рентабельностью аренды столь же важным мотивом предоставления права аренды по договору, как уже отмечалось, может стать и становится социальная целесообразность, удовлетво рение социальных запросов граждан, достижение общественной полезности. 124
ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ЭФФЕКТ АРЕНДЫ Экономический эффект аренды за определенный период опре деляется как измеряемый в денежном исчислении валовой или чис тый (за вычетом налогов) доход арендодателя, получаемый им за счет сдачи объекта в аренду на данный период. Принято различать расчетный (ожидаемый) экономический эф фект, определяемый в процессе заключения договора об аренде, и реальный эффект, величина которого определяется по результатам определенного периода арендных отношений. 125
ВЕЛИЧИНА ЭКОНОМИЧЕСКОГО ЭФФЕКТА Величину экономического эффекта в виде дохода, получаемого арендодателем за нормативно заданный период времени, право мерно считать такжеабсолютным показателем экономической эффективности, выраженным в денежных единицах. Более представительным показателем экономической эффектив ности аренды следует считать отношение экономического эффекта к объему денежных средств арендодателя, которые обусловили достижение эффекта, именуемое относительной эффективностью или просто эффективностью 126
АБСОЛЮТНЫЙ ЭКОНОМИЧЕ КИЙ ЭФФЕКТ СКИЙ С Эабс = Да = АПс(1 а)в, где: Да полный чистый доход арендодателя за рассматриваемый пери од в денежном исчислении в текущих или приведенных к определенному времени ценах; АПС суммарная величина арендной платы, которую должен полу чить арендодатель за весь рассматриваемый период; а доля суммарной величины арендной платы, затрачиваемая арендодателем на покрытие эксплуатационных расходов, внесение налогов, платежей, сборов, связанных с арендой; в доля рассматриваемого периода времени, в течение которой имеет место и оплачивается аренда объекта. 127
ОТНОСИТЕЛЬНЫЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ЭФФЕКТ АРЕНДЫ Эотн =Да/ Со =АПС(1 а)в /Со , (2. 3) где: С 0 оценка денежной стоимости объекта аренды, выраженная в те кущих или приведенных к определенному времени ценах, отнесеная к периоду аренды; Да, АПс, а, в величины, входящие в предыдущую формулу 128
НОРМАТИВНОГО СРОКА ОКУПАЕМОСТИ Выразим величину срока окупаемости Ток соотношением Ток = Со/Даг , (1) где: Со исходная оценка стоимости объекта аренды Даг чистый годовой доход от аренды в ценах исходного периода. Нормативное значение срока окупаемости, определяемого соотношением (1), устанавливает арендодатель, исходя прежде всего из потенциально достижимого уровня арендной платы и чистого дохода. 129
СОЦИАЛЬНУЮ ЭФФЕКТИВНОСТЬ АРЕНДЫ Социальная эффективность аренды определяется мерой полезности, которую приносит аренда обществу, государству, региону, определенным группам и слоям населения. Полезность определяется вкладом в удовлетворение таких социальных запросов, как нужды образования, здравоохранения, культуры, экологии, общественной безопасности. Величина социальной эффективно сти, как правило, не поддается строгой количественной оценке, суж дение о ней вырабатывается на основе качественных методов, сопо ставлений, экспертных оценок. 130
Государственные и муниципальные органы управления арендуемым имуществом, предоставляя льготы социально значимым арендаторам, понимают, что получаемый при этом социальный эффект предотвращает экономический и моральный ущерб, который наносится государству и обществу при чисто коммерческом подходе к аренде. 131
МЕТОДЫ И МОДЕЛИ ФОРМИРОВАНИЯ И УСТАНОВЛЕНИЯ ВЕЛИЧИНЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ 132
ФОРМИРОВАНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ Под формированием арендной платы будем понимать процедуры определения ее величины путем оценок, расчетов, проводимых по принятым методикам, посредством сравнений, а также в ходе торга, основе действия рыночных механизмов спроса и предложения. 133
УСТАНОВЛЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ установлением арендной платы будем подразумевать ее назна чение уполномоченными органами, согласование величины платы, или ставок арендной платы между арендодателями и арендаторами, включение согласованной величины (ставок) в договор об аренде в качестве одного из его условий. Под 134
МОДЕЛИ И МЕТОДЫ ФОРМИРОВАНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ Модели формирования арендной платы могут быть представлены в виде следующей совокупности: 1) рыночные методы; 2) модели, основанные на базисных ставках; 3) методы расчета на основе затрат; 4) модели, опирающиеся на учет доходности аренды; 5) методы аналогий. 135
РЫНОЧНОЕ АРЕНДНОЕ ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ В целом на рынках объектов аренды при всей неоднородности представленных на них товаров складываются совокупный спрос и совокупное предложение на аренду группы родственных объектов, таких как жилые помещения, нежилой фонд, земельные участки, палатки, киоски, транспортные средства, оборудование. Благодаря проявлению совокупного спроса и предложения на рын ках аренды правомерно утверждать, что средний уровень арендной платы на определенные группы объектов складывается под воздей ствием изменяющихся во времени и зависящих от многих факторов величин общего рыночного спроса и предложения на аренду объек тов этой группы. 136
Инструментом рыночного установления арендной платы на достаточно своеобразные, уникальные объекты способны стать только специфические рынки в виде аукционов и конкурсов, в итоге проведения которых и определяется рыночная цена аренды. Если на аукционе объектов аренды не представлено значительное количество потенциальных арендаторов, предъявляющих спрос на предлагаемые объекты, то естественное формирование рыночной цены не происходит. 137
АУКЦИОННЫЙ СПОСОБ Аукционный способ формирования арендной платы обладает той особенностью, что требует первоначального установления стартовой цены (минимального уровня при английском аукционе и максимально при голландском). Такая цена назначается организаторами аукциона, поэтому даже в условиях аукционного рынка в нем присутствует "нерыночный" элемент, что обусловливает потребность сочетания ры ночного способа арендного ценообразования с определением вели чины арендной платы на основе экспертизы оценок, расчетов, аналогий. 138
МЕТОДЫ АРЕНДНОГО ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ, ОСНОВАННЫЕ НА БАЗИСНЫХ СТАВКАХ Общая формула расчета арендной платы согласно этой модели может быть представлена дво яким образом. В первом варианте расчетная формула имеет вид: АП = БС*V*К 1*К 2*. . . *Кn , (2) где: АП расчетная величина арендной платы за фиксированный период (месяц, год); БС базисная ставка арендной платы за единицу количественного измерителя величины объекта аренды, например, за единицу площа ди; V количественный измеритель величины объекта аренды, напри мер, площадь объекта; К 1, К 2, . . . , Кn корректирующие коэффициенты, повышающие или по нижающие плату в зависимости от конкретных характеристик и усло вий аренды (коэффициенты приведения базисной ставки к реальной); n количество свойств, качеств, способных существенно влиять на цену спроса. 139
Второй вариант расчетной зависимости представлен формулой: АП = (БС + Б 1 + Б 2 +. . . + Бп) * V, (3) где: АП расчетная величина арендной платы за фиксированный период времени; БС базисная ставка арендной платы за единицу количественной меры объекта аренды, например, за единицу площади; Б 1, Б 2 , . . . Бп изменение {увеличение или уменьшение) ставки в сравнении с базисной в зависимости от конкретных качеств, свойств объекта аренды, влияющих на спрос и цену; V объемный параметр, количественная мера объекта аренды, на пример, площадь арендуемого объекта; n количество свойств, качеств объекта, способных существенно влиять на цену спроса. 140
КОРРЕКТИРУЮЩИЕ ИЛИ КОЭФФИЦИЕНТАМИ ПРИВЕДЕНИЯ Если представить Бi = БС*Кi, (4) где: для базисного объекта Кi = 0, а если качественное свойство объекта выше базисного уровня, то Кi > 0, а если уровень качества ниже базисного, то Кi< 0. Коэффициенты Кi в дальнейшем именуются корректирующими или коэффициентами приведения. 141
Подставляя в формулу (3) значения Б 1, Б 2, . . . Бп, определяемые зависимостями вида (4), приходим к расчетной зависимости используемой для формирования арендной платы, в виде: АП = БС* V *(1 + К 2+. . . + Кп), (5) При расчете величины арендной платы по формуле (5) базисная цена АПб определяется в виде произведения базисной ставки БС на объемную характеристику V объекта аренды. АПб = БС* V, (6) К установленному таким образом значению базисного показателя арендной платы прибавляются или вычитаются дополнительные со ставляющие, отражающие отличие качества арендуемого объекта от базисного. 142
Отдельные надбавки к арендной плате АП или скидки с нее могут быть не связаны непосредственным образом с базисной ставкой БС или базисной ценой АПб. В этом случае вместо расчетной зависи мости (6) следует использовать более универсальную формулу АП = АПб(1 + К 1+К 2+. . . + Кп)+АП 1 + АП 2 +. . . +АПm, (7) где: АП 1 , АП 2 , . . . АПт надбавки или скидки с арендной платы, не пропорциональные базисной цене АПб базисная величина арендной платы, определяемая по формуле (6) или иным образом, m общее количество надбавок и скидок. 143
Возможно сочетание первого и второго метода расчета посредством применения комбинированного метода, при использовании кото рого часть корректирующих коэффициентов качества умножается, а часть складывается. Расчетная формула при таком подходе получает вид: АП = АПб*К 1*К 2*. . . *Кр(1+Кр+1+. . . + Кп)+ АП 1 + АП 2 +. . . +АПm, (8) Однако подобное усложнение расчетной зависимости в общем случае нельзя признать целесообразным. 144
Суть модели, как ясно из ее математической формы, состоит в первоначальном установлении базисной цены АП аренды в виде базисной ставки БС, умноженной на объемный показатель V арендуемого объекта (общая площадь, количество единиц), как следует из формулы (6). Связывая корректирующие коэффициенты в форме множителей корректирующими коэффициентами в форме слагаемых соотноше нием К 1*К 2*. . . *Кп = 1 + К 1+К 2 +. . . + Кп, (9) несложно осуществить переход от расчетной формулы в виде (2) к расчетной зависимости в виде (5). 145
МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ ОБЪЕКТА Существует несколько методов основанных на затратном механизме образования цены арендной платы: Затратный метод ценообразования Нормативные методы оценки Метод оценки рыночной стоимости арендуемых объектов на основе известных рыночных цен объектов аналогов Метод определения рыночной стоимости объекта аренды на основе капитализации будущего, потенциально возможного дохода Оценка рыночной стоимости арендуемого объекта недвижи мости на основе затрат на его создание и последующее улучше ние за вычетом потери стоимости вследствие износа 146
ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ Собственник продаваемых товаров, услуг полагает, что цена продажи должна заведомо превосходить затраты, расходы на объект собственности и приносить прибыль. "Ц" – цена формируется согласно формуле: Ц = 3 + П, (13) где: 3 затраты продавца на единицу оцениваемого товара; П прибыль от продажи единицы товара. Приводимая формула часто трансформируется к виду: Ц = 3(1+R), (14) где: R рентабельность продажи, исчисленная по отношению к затра там, то есть отношение прибыли к затратам, норма прибыли (на практике это 0, 1 – 0, 5). 147
Учет затрат, который обычно производится применительно к объекту в целом, в связи с чем и арендную плату приходится определять не в виде удельной ставки, а в объеме всего платежа за фиксированный срок. Формула арендной платы, определяемой на основе затратного подхода, имеет вид АП = З Зар + ПРад, (15) где: З полные затраты, связанные с содержанием и восстановлением (поддержанием) объекта аренды за фиксированный период времени, исчисленные в рыночных ценах; Зар затраты, оплачиваемые непосредственно арендатором за тот же фиксированный период времени, в сопоставимых ценах; ПРад прибыль, которую должен получить арендодатель за фикси рованный период времени в сопоставимых ценах. 148
ЗАТРАТЫ НА УЛУЧШЕНИЕ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ Затраты на которые подлежат возмещению, отнесены: планово предупредительный ремонт; реконструктивные работы, переоборудование; реставрация; ремонт инженерных коммуникаций; капитальный ремонт оборудования; модернизация и техническое переоснащение оборудования; благоустройство территории. 149
НОРМАТИВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ Нормативные методы оценки стоимости объектов недвижимости опираются на данные, зафиксированные в нормативных материалах, документах, или на содержащиеся в официальных методиках, инструкциях расчетные схемы, алгоритмы, рекомендуемые для использования в процессе оценивания. 150
МЕТОД ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АРЕНДУЕМЫХ ОБЪЕКТОВ НА ОСНОВЕ ИЗВЕСТНЫХ РЫНОЧНЫХ ЦЕН ОБЪЕКТОВ АНАЛОГОВ Применение этого метода связано с необходимостью учета неизбежных различий объекта оценки и сравниваемого с ним объекта аналога. Установление арендной платы на основе аналогий может включать в качестве составной части использование базисной цены объекта. Метод аналогий правомерно относить к норматив ным в тех случаях, когда он рекомендован нормативными документами. 151
Оценка рыночной стоимости арендуемого объекта недвижимости на основе затрат на его создание и последующее улучшение за вычетом потери стоимости вследствие износа мало чем отличается от расчета по формуле "начальная балансовая стоимость минус амортизация". Преимущество заключается в том, что данный метод основывается не на прямом использовании данных баланса основных средств, а на применении калькуляционных расчетов, позволяющих полнее учесть затраты на объект, его реальный износ и исчислить их в текущих рыночных ценах. 152
МЕТОД ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ НА ОСНОВЕ КАПИТАЛИЗАЦИИ БУДУЩЕГО, ПОТЕНЦИАЛЬНО ВОЗМОЖНОГО ДОХОДА Опирается на исходное положение, согласно которому покупатель согласен заплатить за объект цену, не превышающую суммарный доход (прибыль), который он получит за счет эксплуатации объекта в течение оставшейся части его жизненно го цикла (срока окупаемости) с учетом дисконтирования затраченных средств и получаемого дохода (приведения их к исходному времени). 153
Если рыночная стоимость объекта РС определена тем или иным из указанных способов, то арендодатель вправе полагать, что он должен получать от объекта аренды прибыль ПРад пропорциональную ры ночной стоимости объекта и стандартной норме прибыли, то есть ПРад=РСх. Мп, (16) где: РС рыночная стоимость арендуемого объекта; МП норма прибыли на капитал, вложенный в аренду. Величина арендной платы на основе затратного подхода формиру ется посредством внесения в формулу (15) величины прибыли, оп ределяемой по формуле (16). В итоге формула расчета арендной платы приобретает вид: АП = З Зар+РСх. Мп, (17) 154
МЕТОДЫ, ОПИРАЮЩИЕСЯ НА УЧЕТ ДОХОДНОСТИ АРЕНДЫ ДЛЯ АРЕНДАТОРА В модели, основанной на доходности арендатора, прибыль арендодателя определяется в виде доли прибыли арендатора, получаемой им от выгодного ис пользования объекта аренды. Математическая модель арендной платы АП, установленной с учетом доходности объекта аренды, имеет вид: АП = Зад + Кд*ПРар, (18) где: Зад затраты, связанные с содержанием и восстановлением объек та аренды за фиксированный период времени, которые несет, опла чивает арендодатель; ПРар чистая прибыль в денежном исчислении, получаемая аренда тором от использования объекта аренды за тот же фиксированный период времени; Кд доля валовой или чистой прибыли арендатора, отчисляемая арендодателю. 155
В условиях, когда предпринимательская прибыль арендатора невелика или он скрывает ее истинную величину от арендодателя, при определении арендной платы допустимо использовать комбинированную модель. При таком подходе формула арендной платы получает вид: АП = Зад + Nп*РС + Кд*ПРар, (19) где: Зад затраты арендодателя на содержание, поддержание и восста новление объекта аренды за фиксированный период времени, соот ветствующий внесению арендной платы; Мп норма прибыли арендодателя, получаемой им от арендатора в виде процента за предоставленный на фиксированный отрезок вре мени физический капитал; РС рыночная стоимость объекта аренды (предоставленный арен датору физический капитал в денежном исчислении); Кд доля прибыли арендатора, отчисляемая арендодателю в оплату за предоставленный фактор предпринимательской деятельности; ПРар прибыль арендатора от коммерческого использования объ екта аренды за фиксированный период, соответствующий внесению арендной платы. 156
МЕТОД ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВЕЛИЧИНЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ НА ОСНОВЕ АНАЛОГИЙ Метод аналогий относится к числу наиболее универсальных способов ценообразования, но область его применения ограничена ус ловиями наличия аналога, близкого по своим свойствам к оцениваемому объекту, а также знания рыночной цены такого аналога. Целесообразно при определении величины арендной платы на основе аналогий использовать в качест вебазы сравнения не один, а группу родственных по виду и целе вому назначению объектов, оперируя средними величинами арендной платы за использование объекта, входящего в представительную группу. 157
МЕТОД АНАЛОГИЙ, ИМЕНУЕМЫЙ ИНОГДА МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ В основе метода аналогий лежит простая зависимость, по свое структуре воспроизводящая формулу (5). АП = АП 0*К 1*К 2. *. . . *Кп, (20) где: АП искомая арендная плата за пользование объектом, вновь сда ваемым в аренду; АП 0 известная арендная плата, взимаемая за аренду объекта ана лога; К 1, К 2, . . . КП коэффициенты приведения арендной платы за объект аналог к плате за вновь арендуемый объект. 158
При всем разнообразии возможных различий между объектом, сдаваемым в аренду, и объектами, избранными в виде типовых аналогов, основные различия, требующие использования коэффициентов приведения, следующие: объемные характеристики объекта (площадь, объем и др. ); место расположения объекта, его доступность, наличие транспортных коммуникаций; среда, окружающая объект (экологическая, социальная); качественные характеристики объекта; возрастные параметры, состояние объекта; перспективность, возможность развития объекта; различие в сроках установления арендной платы, приводящие к ее изменению вследствие инфляции, перемен в рыночной конъюнктуре; историческая, культурная ценность объекта. 159
ВЛИЯНИЕ МЕТОДОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ НА ЭКОНОМИЧЕСКУЮ ЭФФЕКТИВНОСТЬ АРЕНДЫ Эффективность аренды объектов муниципальной собственности города (региона) в целом в условиях перехода к рыночной экономике зависит не столько от самой величины арендной платы и ее поддержания на высоком уровне, сколько от использования арендных возможностей города, вовлечения в аренду потенциально пригодных для нее, имеющихся в распоряжении городских властей объектов. 160
БЕРЕГИТЕ ПРИРОДУ – ЭТО НАШЕ ПРОШЛОЕ, НАСТОЯЩЕЕ И БУДУЩЕЕ! 161
Скачать презентацию УПРАВЛЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ И МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ СОБСТВЕННОСТЬ ОСНОВНЫЕ
УГМС_лекции_ИГО.ppt