Управленческая экспертиза
Общие требования Управленческая экспертиза направлена на выявление эффективности системы управления объектом недвижимости, выработку «лучшей и наиболее эффективной» схемы рекомендуемого управления объектом на основе анализа «лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ)» , а также данных, полученных в рамках предыдущих экспертиз. В общем виде основными этапами управленческой экспертизы являются: Установление перечня ее предмета, объекта, задач; Разработка соответствующим им апробированных и приемлемых индикаторов и решений; Подготовка рекомендаций; Осуществление экспертизы.
Перечень предметов управленческой экспертизы объекта недвижимости устанавливается исходя из главных целей управления недвижимостью с учетом сбалансированности интересов пользователей, владельцев, организаций и фирм, предлагающих услуги в области недвижимости, государственных и муниципальных органов управления. Предметом управления объектом недвижимости служит обычно то материальное явление, которое происходит в составе производственнохозяйственных или административно-хозяйственных функций и определяет совокупность общих предметов деятельности, участвующих в этом процессе работников аппарата управления всех его участников.
Общий предмет управления (данный объект недвижимости) может объединять ряд частных или единичных конкретно-ориентированных предметов управления: Обоснование ЛНЭИ объекта недвижимости (изучение рынка и соответствующие маркетинговые исследования, изучение и поиск возможных источников инвестирования, формирование портфеля заказов на использование объекта недвижимости, подбор управляющих компаний, арендаторов, клиентов, пользователей и других участников процесса);
• Исследование и изучение возможных финансовых потоков (оттоки и притоки финансовых ресурсов, связанных с использованием ОН, его эксплуатацией, поддержанием и развитием) • Исследование и изучение возможных потоков технических ресурсов, в том числе используемых во всех технических системах, включая инженерное оборудование, а также для их ремонта и эксплуатации (выбор эффективных способов возмещения предметов и средств труда, обеспечение профилактических осмотров, ремонтов и поддержание работоспособного состояния всех технических систем
Задачами пользователя являются определение потребности в помещениях, приобретение помещений, управление рациональным использованием помещений, управление информацией, экономическое и юридическое управление недвижимостью, а также обслуживанием объекта недвижимости и оказанием услуг. Таким образом, можно выделить блок управленческих задач. С учетом целей управления объектами недвижимости и используемых подходов формируются задачи всех основных участников этого процесса.
При разработке рекомендаций по управленческой экспертизе необходимо взаимосвязано рассматривать управляющую и управляемую подсистемы. Следует обосновать состав тех параметров управляющей подсистемы, которые должны формироваться и отслеживаться при стратегическом, тактическом и оперативном управлении. По каждому из конкретных управленческих мероприятий должны быть определены субъекты управления, периоды управления, обусловливаемые периодами жизненного цикла объектов управления, и ожидаемые результаты. Анализируется организационная структура предприятия, организации, фирмы и т. п. Результаты анализа представляются и в графическом виде.
Управление предприятиями жилищнокоммунального комплекса -управление имущественным комплексом муниципального предприятия коммунального хозяйства; -управление коммерческой недвижимостью муниципального образования, в том числе управление муниципальным доходным домом и др. Предметом управления являются экономические отношения в процессе управления имущественными комплексами муниципальных и коммерческих предприятий жилищно-коммунального хозяйства.
Главной задачей управленческой экспертизы (УЭ) по теме управление имущественным комплексом муниципального предприятия коммунального хозяйства является определение необходимости, возможности и направлений реструктуризации предприятия на основе анализа и оценки эффективности его деятельности. Главной задачей УЭ по теме управление коммерческой недвижимостью муниципального образования, в том числе управление муниципальным доходным домом является проведение комплексного анализа факторов, влияющих на эффективность управления процессом эксплуатации объекта коммерческой недвижимости.
Реконструкция и обновление сложившейся застройки города Тематика данного направления может быть следующей: реконструкция и эксплуатация, как отдельных объектов, так и комплексов объектов социально бытового назначения, жилых комплексов включая уникальные здания и сооружения. Например, целью исследования в дипломном проекте, посвященном реконструкции и управлению развлекательным комплексом анализ реконструируемого кинотеатра для определения модели управления и эксплуатации с целью повышения конкурентоспособности предприятия на рынке развлекательных услуг, обоснование коммерческой эффективности проекта.
В данном блоке рассматриваются следующие вопросы: Описание архитектурных, объемно-планировочных и конструктивных решений объекта изучения. Анализ рынка, определение портрета типичного покупателя, определение основных показателей коммерческой эффективности проекта. Анализ существующей структуры управления с помощью единой управляющей компании, схема развития этой компании с целью создания эффективной управляемой системы. Анализ основных документов на право владения, пользования и расположения земельным участком.
Реконструкция и управление предприятиями стройиндустрии Тематика данного направления может быть представлена как управление процессом реконструкции производственного предприятия, управление комплексом зданий предприятия, управление непрофильной недвижимостью производственного предприятия и др. Предметом управления будут являться факторы производства, которые можно рассматривать, с одной стороны, как совокупность технических, технологических и организационных факторов, а с другой стороны, как такие факторы как капитал, труд, менеджмент и др.
В данном блоке рассматриваются следующие вопросы: разработка ТЭО для переоборудования и реконструкции уже имеющихся зданий и сооружений; проработка вариантов оптимального технического решения по реконструкции, развитию и использованию основных фондов; поиск и привлечение инвестора, заинтересованного в продукции предприятия; разработка схемы управления предприятием и предложений по реализации инвестиционного проекта; подготовка заключения об эффективности проекта; разработка организационных и технологических предложений по эффективному управлению заводом.
Управление земельно-имущественным комплексом Целью работы на тему «Управление земельно-имущественным комплексом компании ООО «„„„„» (коммунальноскладская зона)» является определение рыночной стоимости объекта недвижимости (складского здания) и анализ принимаемых по отношению к нему управленческих решений.
На основании результатов методов оценки формируется экономически обоснованная оперативная система управления имуществом, которая дает возможность проведения экономического анализа эффективности его использования, т. е. оценки эффективности административной и инвестиционной политики; осуществления целевого управления финансовыми ресурсами с помощью ставок арендной платы; формирования и планирования доходных и расходных статей бюджета собственника имущества. Расчет периода окупаемости позволяет определить выгодность вложения инвестиций в данный объект и сравнить два варианта использования объекта (аренда и продажа).
В данном направлении рассматриваются следующие вопросы: анализ рынка складских площадей и рынка земли для определения экономической целесообразности, с точки зрения рынка, реализации проектов приобретения в собственность подобных объектов с последующей сдачей их в аренду. оценка рыночной стоимости складского здания тремя подходами. перспективы использования рыночной стоимости для эффективного управления объектом недвижимости. расчет периода окупаемости находящегося в аренде здания. организация содержания и обслуживания земельноимущественного комплекса.
Оценка недвижимости и бизнеса Тематика данного направления включает два направления: Оценка и управление стоимостью бизнеса компаний; Оценка объекта недвижимости. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) необходима для выбора обоснованного направления реструктуризации предприятия. В процессе оценки бизнеса выявляются прошлые и будущие результаты управления предприятием (бизнесом), которые соответствуют его максимальной эффективности, а, следовательно, и более высокой рыночной стоимости, что является основной целью собственников капитала и задачей менеджеров фирм в рыночной экономике.
На основании результатов методов оценки бизнеса формируется экономически обоснованная система управления имуществом, которая дает возможность проведения экономического анализа эффективности его использования. Управление стоимостью компании с целью ее увеличения в долгосрочной перспективе позволяет компании в максимальной степени удовлетворить интересы собственников компании, определить оптимальные стратегические направления своего развития и выработать систему управленческих мер, способствующих достижению поставленных целей.
Реализация инвестиционного проекта строительства многоквартирного дома или жилищного комплекса и оценка его эффективности Тематика данного направления может быть следующей управление инвестиционностроительным проектом, проблемы использования земельного участка при реализации инвестиционного проекта, разработка управленческих решений по привлечению инвестиций, привлечение денежных средств участников долевого строительства, управление реализацией инвестиционного проекта.
Данная тематика предусматривает рассмотрение следующих вопросов и задач: управление инвестиционным определение объемов инвестиций; процессом; расчет основных инвестиционных параметров (чистый дисконтированный доход, доходности, срок окупаемости, безубыточности и др. ). индекс точка
В работах, посвященных данной тематике анализируется весь путь прохождения согласования и получения разрешений и заключений по проекту строительства многоквартирных домов или жилых комплексов, от создания концепции до получения разрешения на строительство, государственной регистрации прав собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирных домов или жилых комплексов. Проводится экспертиза местоположения будущего объекта недвижимости как фактор инвестиционной привлекательности строительства многоквартирных домов или жилых комплексов для инвесторов и заказчиков строительства.
Результатом их рассмотрения при подготовке ВКР по данному направлению является оценка результатов инвестиционностроительного процесса в целом рентабельность, жизнеспособность и эффективность и надежность финансовых вложений, а также оценка степени ответственности выполнения обязательств перед участниками инвестиционностроительного процесса (долевого строительства), будущими собственниками, которые являются основными качественными показателями инвестиционного проекта.
Проблема эффективного управления многоквартирным домом или жилищным комплексом при завершении строительства и передаче в управление и эксплуатацию. Тематика данного направления может быть следующей: задачи, связанных с завершением строительством объектов жилищной недвижимости и передачей многоквартирных домов или жилых комплексов в управление; особенности передачи объектов в управление государственным, муниципальным и частным управляющим организациям; объективные предпосылки оценки качества управления многоквартирными домами и жилыми комплексами в зависимости от организационно правовой формы организаций, осуществляющих управление жилищным фондом.
В ВКР должны быть отражены современные требования по передаче завершенных строительством объектов жилищной недвижимости с учетом нового жилищного законодательства в управление управляющим организациям независимо от организационно-правовой формы. Должны быть рассмотрены возможности передачи объектов жилищной недвижимости на основе проведения органом местного самоуправления открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для передачи им в управление исследуемые в ВКР многоквартирные дома и жилые комплексы
Результатом рассмотрения данных вопросов при подготовке ВКР должны быть сделаны выводы на основе которых даны рекомендации и предложения, позволяющие оценить наиболее эффективную и надежную управляющую организацию, обеспечивающую возможности качественного содержания объектов жилищной недвижимости, поддержания и повышения ее ликвидности.
Управление многоквартирными домами и жилыми комплексами Данная тематика связана с раскрытием задач по обеспечению реализации прав и обязанностей собственников (частных, государственных, муниципальных) по управлению многоквартирным домом или жилыми комплексами, условий перехода на договорные отношения между собственниками и управляющими организациями. Управление общим имуществом объекта жилищной недвижимости многоквартирного дома, как предмет договорных отношений между собственниками разных форм собственности и управляющей организацией.
Предметом управления являются экономические отношения в процессе управления общим имуществом многоквартирного дома между различными субъектами - собственниками жилых (нежилых) помещений и субъектами управления, действующими на основании договоров с собственниками. Главной задачей работы по теме управление многоквартирными домами и жилыми комплексами является проведение комплексного анализа факторов, влияющих на эффективность управления процессом содержания, эксплуатации и ремонта на протяжении всего жизненного цикла использования объекта жилищной недвижимости.
В работе должно быть обоснование на конкретном, рассматриваемом в дипломной работе, объекте жилищной недвижимости, условий выбора собственниками формы управления в соответствии с Жилищным Кодексом РФ, обоснование причин и факторов, обусловливающих данный выбор. . Раскрыты условия формирования конкурентной среды и рынка управленческих услуг для реализации возможности выбора собственниками управляющих и обслуживающих жилищную недвижимость организаций с учетом соответствующих стандартов качества, и перехода к оплате за потребляемые услуги по фактическим затратам. Результатом рассмотрения данных вопросов при подготовке ВКР должна быть оценка эффективности выбранного способа управления многоквартирным домами и жилыми комплексами.
Основные показатели при эксплуатации недвижимости 1. Поступления Валовой потенциальный доход (GPI) Первый шаг при проведении этого анализа — подсчет валового потенциального дохода от объекта недвижимости. ВПД подсчитывается путем перемножения либо общей арендуемой площади, либо числа всех арендуемых помещений на время сдачи и на предполагаемый тариф (ренту). Например: 100 помещений х $500 в месяц х 12 месяцев - $ 600. 000 GPI или 100. 000 кв. м х $1200 (рыночной стоимости) за кв. м = $ 1. 200. 000 GPI
Прочие доходы Для составления эксплуатационной базы прочие доходы подсчитываются путем умножения определенной суммы либо на количество квадратных метров, либо на количество единиц помещений, умноженных на срок аренды. 100 помещений х $50 в месяц х 12 месяцев = $ 60000 или 100. 000 кв. м х $10 за кв. м - $10. 000
Вакантность или фактор непоступления платежей — это тот процент GPI, который будет недополучен. Обычно его устанавливают на уровне 5% для квартир, офисов и объектов розничной торговли. Для меблированных комнат (временного жилья) можно предусматривать 30% — 35% вакантности. Нужно тщательно ознакомиться с текущим уровнем вакантности помещений данного типа.
$600. 000 GPI 6. 000 Прочие доходы 606. 000 Общий потенциальный доход 5% Фактор вакантности $ 30. 300 Вакантность Фактический валовой доход (ЕGI) - Фактический валовой доход (ЕGI) состоит из суммы поступлений арендной платы плюс все прочие доходы, минус фактор вакантности. Валовой потенциальный доход (GPI I) + Прочие доходы - Фактор вакантности или непоступления платежей (%) = Фактический валовой доход (EGI) $600. 000 GPI 6. 000 Прочие доходы 606. 000 Общий потенциальный доход 5 % Фактор вакантности или непоступления платежей $ 30. 300 Вакантность
2. Эксплуатационные расходы Ниже приводятся три метода, которыми пользуются при расчете эксплуатационных расходов. Они определяются как процент от фактического валового дохода, либо как удельные затраты на одно помещение или на один квадратный метр.
Процент от фактического валового дохода (%EGI) При этом методе все эксплуатационные расходы делятся на фактический валовой доход. Результаты могут оказаться искаженными в том случае, если арендные ставки по объекту слишком низки из-за перенасыщенности рынка предложением. Кроме того, следует учитывать, что новые объекты имеют тенденцию к более низким процентным показателям из-за того, что у них меньше расходов на техническое обслуживание. = % EGI Удельные затраты на одно помещение Этот метод используют многие владельцы, сдающие квартиры. Общие эксплуатационные расходы делятся на общее количество сдаваемых помещений. Этот метод может дать искаженный результат, потому что в маленьких объектах обычно более высокий показатель расходов в долларах на помещение из-за меньшего числа помещений, на которые раскладываются расходы.
Удельные затраты на одно помещение Этот метод используют многие владельцы, сдающие квартиры. Общие эксплуатационные расходы делятся на общее количество сдаваемых помещений. Этот метод может дать искаженный результат, потому что в маленьких объектах обычно более высокий показатель расходов в долларах на помещение из-за меньшего числа помещений, на которые раскладываются расходы. Эксплуатационные расходы --------------------= Расходы в долларах на одно помещение Количество сдаваемых помещений Удельные затраты на одно помещение могут рассчитываться на основании фиксированных и переменных расходов.
Фиксированные расходы более прогнозируемы и имеют тенденцию не изменяться в зависимости от заселенности объекта. Они включают затраты по следующим статьям: • Коммунальные услуги — в местах общего пользования • Налоги на недвижимость • Страхование • Услуги по контрактам
3. Переменные расходы Это те расходы, которые меняются в зависимости от заселенности объекта, например: • Оплата труда персонала • Ремонт и техобслуживание • Коммунальные услуги — если оплачиваются домовладельцем • Общие и административные • Оплата менеджмента • Оплата специалистам • Маркетинг • Расходные материалы • Техобслуживание сдаваемых помещений • Депозиты и закладные • Банковские расходы По этому методу ведется расчет удельных расходов по общей или полезной площади объекта в кв. м.
Эксплуатационные расходы -------------------------------= Расходы в рублях на Площадь в кв. м кв. м (общая или полезная) Чистый доход от эксплуатации (NOI) Когда определены эксплуатационные расходы, можно вычислить чистый доход от эксплуатации объекта недвижимости. Фактический валовой доход (EGI) Эксплуатационные расходы = Чистый доход от эксплуатации (NOI) Обслуживание долга — это та сумма, которая выплачивается периодически за пользование заемными средствами. Эти платежи состоят из процентов по невыплаченному остатку ссуды и очередного платежа в погашение ссуды.
4. Наличные средства до уплаты налогов Из чистого дохода от эксплуатации (NOI) вычитается сумма на обслуживание долга по данному объекту. Полученная цифра дает сумму поступлений наличных средств до налогообложения (ВТCF). Чистый доход от эксплуатации (NOI) Обслуживание долга = Наличные средства до уплаты налогов
5. Расходы, учитываемые на забалансовых счетах К этим расходам относятся: Комиссии по аренде Благоустройство для арендаторов Капитальные затраты
Наличные средства после уплаты налогов Размер наличных средств после уплаты налогов (АТСР) подсчитывается путем вычитания сумм налогов, подлежащих уплате, из суммы наличных средств до уплаты налогов и расходов, учитываемых на забалансовых счетах. Наличные средства до уплаты налога -Комиссионные за аренду -Благоустройство для арендаторов -Капитальные затраты -Причитающийся налог = Наличные средства после уплаты налога
11. Выполнение управленческой экспертизы. По результатам преддипломной практики должны быть уточнены объект и предметы управления будущей ВКР. В данной части работы должен быть представлен анализ и результаты объекта исследования с позиции эффективного управления жилищной недвижимостью. В соответствии с выбранной темой дипломного проекта определяются цели и задачи проведения управленческой экспертизы на основе рассматриваемого объекта исследования. При этом возможно проведение исследования, включающего или сочетающего несколько выше приведенных задач, которые более подробно и углубленно раскрывают сущность объекта исследования и конкретизируют общие и частные условия предметов управления.
При разработке данной части дипломного проекта Объект управления должен рассматриваться как система, включающая подсистемы на стадии его создания, со стороны участников, и далее взаимоувязанные управляющую и управляемую подсистемы. При этом в зависимости от выбранного периода управления объекта жилой недвижимости должны обосновываться состав и структура выбранных параметров управляющей подсистемы, которые должны формироваться и реализовываться на данном периоде жизненного цикла объекта жилой недвижимости. Соответственно, по каждому из конкретных управленческих мероприятий должны быть определены субъекты управления, периоды управления, обусловленные рассматриваемыми периодами жизненного цикла объекта управления, и ожидаемые результаты.
Данный раздел работы должен быть представлен не менее 1/5 объема дипломного проекта, завершаться выводами, предложениям и рекомендациями, а также содержать табличный, графический материал и приложения.
Скачать презентацию Управленческая экспертиза Общие требования Управленческая экспертиза направлена
57a719c60824a85487953a5106e4d0d4.ppt