УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Доходный подход к оценке недвижимости Рыночная

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Доходный подход к оценке недвижимости: Рыночная стоимость объекта недвижимости = Текущая стоимость будущих доходов (выгод) от владения объектом недвижимости

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Доходный подход к оценке недвижимости: Рыночная стоимость объекта недвижимости = Стоимость прав на получение доходов, приносимых объектом недвижимости

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Основное предположение доходного подхода: § Потенциальный инвестор не заплатит за данный объект недвижимости сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта. § Собственник не продаст свой объект недвижимости по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов.

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Область применения доходного подхода: § Оценка объектов коммерческой недвижимости § Оценка объектов способных приносить доход (выгоду) своему владельцу

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Основной недостаток доходного подхода: § В отличие от других подходов к оценке, доходный подход основан на прогнозных данных (стоимость недвижимости зависит от точности прогноза)

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Принципы, лежащие в основе доходного подхода Принцип ожидания Принцип замещения Принцип предельной продуктивности

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Основные методы оценки недвижимости в доходном подходе Метод дисконтирования денежных потоков Метод прямой капитализации

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Основа для прогнозирования доходов от недвижимости – анализ арендных соглашений: § условия, содержащиеся в арендных договорах § характеристика арендных площадей

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Виды арендных договоров: § Краткосрочные (до 1 года) § Среднесрочные (от 1 года до 3 лет) § Долгосрочные (свыше 3 х лет)

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Контрактная арендная ставка – величина арендных платежей, указанная в арендном соглашении (договоре) Рыночная арендная ставка – наиболее вероятная величина арендной платы, за которую осведомлённый и не обязанный ставать своё имущество в аренду арендодатель согласился бы сдать, осведомлённый и не обязанный арендовать арендатор согласился бы взять это имущество в аренду

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Метод дисконтирования денежного потока: Область применения метода: § если с течением времени изменение величины дохода от объекта недвижимости значительно или изменения имеют нерегулярный характер

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Этапы расчета стоимости объекта недвижимости методом ДДП: 1. Определение длительности прогнозного периода 2. Расчёт потенциального валового дохода ( ПВД ) 3. Определение процента потерь дохода 4. Расчёт действительного валового дохода ( ДВД ) 5. Расчёт годовых операционных расходов 6. Определение величины отчислений в фонд замещения 7. Расчёт чистого операционного дохода ( ЧОД ) 8. Расчёт величины стоимости в постпрогнозный период (реверсии) 9. Расчёт ставки дисконтирования 10. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 1. Этап. Определение длительности прогнозного периода § Прогнозным является период времени, длящийся до тех под, пока величина доходов от объекта недвижимости не стабилизируется § Максимально возможный период прогнозирования в текущих рыночных условиях (зависит от стабильности общей экономической ситуации в стране и регионе)

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 2. Этап. Расчет потенциального валового дохода § Потенциальный валовый доход (ПВД) – годовой доход, приносимый недвижимостью при 100% й загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат. 14

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 3. Этап. Определение процента потерь дохода § От неполной занятости площадей § От частой смены арендаторов § От нарушения графика арендных площадей К потерь = Потери арендной платы / ПВД. 15

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 4. Этап. Расчет действительного валового дохода (ДВД) ДВД = ПВД × (1 – К потерь)

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 5. Этап. Расчет операционных расходов ( ОР ) Постоянные Налог на имущество Плата за землю Страхование Переменные Коммунальные платежи Текущий ремонт З/плата обслуживающего персонала Обеспечение безопасности Расходы на управление и т. д.

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 6. Этап. Определение величины отчислений в фонд замещения (ОФЗ) § Отчисления в фонд замещения – периодические отчисления для накопления средств на проведение капитальных ремонтов (реконструкций) объекта недвижимости, с заменой вышедшего из строя оборудования и конструктивных элементов здания (сооружения). 18

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 7. Этап. Расчет чистого операционного дохода ( ЧОД ) ЧОД = ДВД – ОР – ОФЗ ( NOI )

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 8. Этап. Расчет величины реверсии Реверсия – предполагаемая цена перепродажи объекта недвижимости в конце срока владения (или прогнозного периода) Определяется на основе анализа цен продаж подобных объектов и прогнозе изменения цен на рынке недвижимости

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 9. Этап. Расчет ставки дисконтирования: i = rf + rликв. + rупр. + rинв. 21 где rf – безрисковая ставка, % rликв. – надбавка за низкую ликвидность, % rупр. – надбавка за необходимость управления инвестиционным проектом, % rинв. – инвестиционный риск, %

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Метод экспертной оценки рисков § § § от 0% до 1% минимальный уровень риска от 1% до 2% невысокий уровень риска от 2% до 3% средний уровень риска от 3% до 4% высокий уровень риска от 4% до 5% максимальный уровень риска

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 10. Этап. Определение рыночной стоимости объекта оценки: n V = [ Σ NOIf / (1+i)f ] + FV / (1+i)n f=1 23

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Метод прямой капитализации Область применения метода: – если доходы от объекта недвижимости постоянны или плавно изменяются с незначительным темпом в обозримом прогнозном периоде. 24

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Этапы расчета стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 25 Расчёт потенциального валового дохода ( ПВД ) Определение процента потерь дохода Расчёт действительного валового дохода ( ДВД ) Расчёт годовых операционных расходов Определение величины отчислений в фонд замещения Расчёт чистого операционного дохода ( ЧОД ) Расчёт ставки капитализации Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Ставка капитализации ( R ) – рыночный показатель соотношения величины дохода, приносимого объектом недвижимости, и его рыночной стоимостью (ценой продажи на открытом рынке). 26

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Методы определения ставка капитализации ( R ) § Метод рыночной экстракции § Метод кумулятивного построения. 27

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Метод рыночной экстракции – расчёт ставки капитализации на основе обработки массивов данных о ценах продаж аналогичных оцениваемому объектов недвижимости и доходах, приносимых этими объектами владельцам недвижимости. Используется аппарат математической статистики. R = NOI / V 28

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Метод кумулятивного построения R = Ron + Roff Ron – ставка дохода на инвестируемый капитал (i), % Roff – норма возврата вложенного капитала, % 29

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Методы расчёта нормы возврата вложенного капитала Метод Ринга: Roff = 1 / n n – оставшийся срок жизни объекта недвижимости Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока владения объектом недвижимости 30

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Методы расчёта нормы возврата вложенного капитала Метод Инвуда: Roff = SFF (n, Y) SFF – фактор фонда возмещения n – оставшийся срок жизни объекта недвижимости Y – ставка дохода на инвестируемый капитал, % (Ron) Возврат капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции 31

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Методы расчёта нормы возврата вложенного капитала Метод Хоскольда: Roff = SFF (n, Yf) SFF – фактор фонда возмещения n – оставшийся срок жизни объекта недвижимости Yf – безрисковая ставка дохода, % Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке 32

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Определение рыночной стоимости объекта недвижимости V = NOI / R V – рыночная стоимость объекта недвижимости NOI – чистый операционный доход (ЧОД) R – ставка капитализации 33

РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА 1. Оценка недвижимости. — 11 е изд. / Пер. с англ. под общ. ред. И. Л. Артеменкова. — 2 е изд. , испр. и доп. — М. : 00 "Рос сийское общество оценщиков", 2007. 2. Грязнова А. Г. , Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник 2 е изд. , перераб. и доп. М. 2007 3. Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д ра экон. наук, проф. Федотовой М. А. М. , 2007. 4. Оценка недвижимости : учебное пособие для студ. вузов, обуч. по спец. экономики и управления (060000). / Л. Н. Тепман ; под ред. В. А. Швандара. 2 е изд. , перераб. и доп. М. : ЮНИТИ ДАНА, 2006.

Использование материалов презентации Использование данной презентации, может осуществляться только при условии соблюдения требований законов РФ об авторском праве и интеллектуальной собственности, а также с учетом требований настоящего Заявления. Презентация является собственностью авторов. Разрешается распечатывать копию любой части презентации для личного некоммерческого использования, однако не допускается распечатывать какую либо часть презентации с любой иной целью или по каким либо причинам вносить изменения в любую часть презентации. Использование любой части презентации в другом произведении, как в печатной, электронной, так и иной форме, а также использование любой части презентации в другой презентации посредством ссылки или иным образом допускается только после получения письменного согласия авторов.