ТОМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ФОРМИРОВАНИЕ РЕГИОНАЛЬНЫХ СИСТЕМ

ТОМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ФОРМИРОВАНИЕ РЕГИОНАЛЬНЫХ СИСТЕМ ЖИЛИЩНОГО ЛИЗИНГА НА ОСНОВЕ РАЗВИТИЯ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ ФИНАНСОВЫХ ИНСТИТУТОВ Салагор И. Р. , ст. преподаватель Научный руководитель: д. э. н. , профессор Овсянникова Т. Ю. Томск - 2013

Рис. 1. Ввод в действие жилых домов в Российской Федерации Рис. 2. Ввод в действие жилых домов Томской области

Основные механизмы финансирования жилищного строительства в России: • • • долевое участие; жилищное кредитование (ипотека); развитие сектора арендного жилья; зачетное строительство; другие.

Долевое участие в строительстве: • сниженная стоимость объектов на «нулевой» стадии строительства; • строительные пирамиды, обманутые дольщики. 286 -ФЗ «О взаимном страховании» : договор о долевом участии в строительстве должен сопровождаться договором страхования гражданской ответственности застройщиков в отношении каждого участника долевого строительства.

Ипотечное кредитование Рис. 3. Динамика жилищного кредитования в Томской области Причины отказа населения от участия в ипотечных программах: • недостаточный уровень доходов (67 %) • высокие процентные ставки (39 %). Доходы населения Российской Федерации (по данным Росстата на 01. 07. 2012 г. ) 49, 3 % - имеют доход менее 15 тыс. руб. в месяц; 25 % – доход от 15 до 25 тыс. руб. ; 12 % – от 25 до 35 тыс. руб. 13, 7 % – свыше 35 тыс. руб. в месяц. Соответственно, как минимум, 75 % населения по своим финансовым возможностям не смогут воспользоваться ипотекой. Таким образом, потенциал наращивания объемов ипотечного кредитования практически исчерпан.

Развитие сектора арендного жилья Распоряжение правительства Российской Федерации от 29 августа 2012 г. N 1556 -р «Об утверждении перечня мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода» . К 2020 году в России 20 % жилья (около 30 млн. кв. м. ) должно вводиться для сдачи в социальную и коммерческую аренду (планы Минрегионразвития). ОАО «Томская домостроительная компания» (г. Томск): Проект «Арендный дом» (март 2012 г. , мкр. «Зеленые горки» ) 80 -квартирный жилой дом арендная плата: 12 тыс. руб. в месяц за 1 -комнатную квартиру без учета коммунальных платежей. Региональные власти субсидируют половину расходов жильцов.

Сравнение основных показателей по доходному дому и аренде 1 -комнатной квартиры эконом-класса в г. Томске

Основные условия повышения инвестиционной привлекательности доходных домов: 1. Доходные дома необходимо возводить в городах, где земля занимает существенную долю в себестоимости строительства. Участок должен передаваться девелоперу бесплатно, кроме того, с него необходимо снять обременения по коммуникациям и социальной инфраструктуре. 2. Наличие института долгосрочных инвесторов (пенсионные фонды или страховые компании, которые в настоящее время из-за ограничений в законодательстве не имеют возможности инвестировать в подобные активы). Вывод: развитие сектора арендного жилья, даже при условии государственного софинансирования арендной платы для определенных категорий граждан, не решит проблему привлечения инвестиций в финансирование массового жилищного строительства для решения жилищной проблемы.

Для дальнейшего роста жилищного строительства необходимы: • значимые изменения в жилищной политике; • создание новых финансовых институтов и механизмов, способных привлечь инвестиции в жилищную сферу и расширить круг домохозяйств, для которых комфортное жилье может стать доступным. Решение жилищного вопроса остается по-прежнему ответственностью государства, без решительных мер которого жилищную проблему решить невозможно. Одним из перспективных направлений в привлечении инвестиций на рынок жилья и в жилищное строительство может стать механизм жилищного лизинга, сочетающий в себе преимущества жилищного кредитования (привлечение дополнительных инвестиционных ресурсов для строительства или приобретения жилья) и жилищной аренды (распределенные на большой период времени платежи за жилищные услуги). Основой развития системы жилищного лизинга может стать создание специализированных финансовых институтов, выполняющих роли институтов развития – федерального лизингового фонда и региональных жилищных лизинговых компаний (РЖЛК).

Меры государственной поддержки лизинговой деятельности (гл. IV ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» ): – долевое участие государственного капитала в создании инфраструктуры лизинговой деятельности в отдельных целевых инвестиционно-лизинговых проектах; – финансирование из федерального бюджета и предоставление государственных гарантий в целях реализации лизинговых проектов; и др.

Схема организации жилищного лизинга на основе региональной лизинговой компании Администрация субъекта Федерации Учредительный договор Лизинговая компания Договор подряда Строительная организация Договор жилищного лизинга Лизингополучатель Лизинговые платежи жилье

Механизм формирования начального капитала жилищно-лизинговой компании Областной бюджет Строительная корпорация 50 % Рис. 1. Начальный капитал 25 % 50 % 75 % Начальный капитал Рис. 2. Государственно-частное партнёрство (ГЧП)

Механизм формирования начального капитала жилищно-лизинговой компании Областной бюджет Строительная корпорация Федеральный бюджет 50 % 100 % 25 % Федеральный бюджет Начальный капитал Рис. 3. Начальный капитал Рис. 4.

• • • Особенности инвестиционного портфеля жилищной лизинговой компании: Начальный инвестиционный портфель состоит из реальных активов – объектов жилой недвижимости, приобретаемой для передачи в жилищный лизинг. Стоимость портфеля лизинговой компании складывается из стоимости этих объектов жилой недвижимости. Особенностью жилищного лизинга является долгосрочный характер операций, следовательно, значительный срок возврата вложенного в инвестиционный портфель капитала. Бюджетные вложения могут быть использованы на этапе становления жилищной лизинговой компании. В дальнейшем система должна стать самофинансируемой, т. е. организована по схеме реинвестирования. На рефинансирование должны направляться средства из нераспределённой прибыли отчетного года, создавая и увеличивая собственный фонд жилья, предоставляемого в лизинг. При формировании инвестиционного портфеля жилищно-лизинговой компании необходимо учитывать структуру спроса лизингополучателей на конкретные объекты недвижимости и требования к ним (повышенная комфортность, улучшенная планировка, жильё экономкласса и т. д. ). Учитывая тенденции, сложившиеся на рынке жилья в настоящее время, можно предположить, что портфель инвестиций жилищной лизинговой компании будет сформирован, преимущественно, за счет квартир эконом-класса.

Формирование инвестиционного портфеля жилищно-лизинговой компании 1 -комн. 5 -комн. 20 % 1 -комн. 20 % 3 -комн. 20 % 50 % 2 -комн. 4 -комн. 20 % 40 % 3 -комн. Рис. 5. Рис. 6.

Рис. Схема финансовых потоков в жилищной лизинговой компании

Варианты формирования инвестиционного портфеля по срокам действия договоров жилищного лизинга Удельный вес договоров жилищного лизинга в общем объеме инвестиционного портфеля Вариант 1. Структура портфеля равномерно распределена по срокам действия договоров. Вариант 2. В структуре портфеля преобладают краткосрочные договора. Вариант 3. В структуре портфеля преобладают долгосрочные договора. 3 года 17 % 30 % 4 % 5 лет 17 % 24 % 9 % 7 лет 17 % 19 % 14 % 10 лет 16 % 14 % 19 % 12 лет 17 % 9 % 24 % 15 лет 16 % 4 % 30 % Итого: 100 % Срок действия договора жилищного лизинга Овсянникова Т. Ю. , Салагор И. Р. Финансовые модели жилищного лизинга

Поступления денежных средств от однократного размещения инвестиционного портфеля тыс. руб. Вариант 1. Равномерная структура. тыс. руб. Вариант 2. Преобладание краткосрочных договоров. тыс. руб. Вариант 3. Преобладание долгосрочных договоров. годы

Моделирование инвестиционного портфеля жилищно-лизинговой компании Показатели 1. Инвестиции в начальный капитал жилищно-лизинговой компании, всего: годы 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 204000 2. Выручка лиз. компании, всего: 48266 55931 64875 60344 67183 64887 70080 68718 72499 77094 в т. ч. выплаты за жилье 32456 37610 43624 38488 42755 40334 43294 42070 44073 46666 в т. ч. лиз. процент (7, 75%) 15810 18321 21251 21856 24428 24553 26786 26649 28426 30427 7181 8028 9001 10127 10335 11370 11489 12369 12480 13233 в т. ч. з/пл. , вкл. ВСН 1693 1778 1867 1960 2058 2161 2269 2382 2501 2626 ежегодные расходы 1000 1050 1103 1158 1216 1276 1340 1407 1477 1551 налог на имущество 4488 5201 6032 7009 7062 7933 7880 8501 9055 4. Чистый операционный доход 41085 47903 55873 50217 56848 53516 58591 56349 60019 63861 5. Налогооблагаемая прибыль ЖЛК 41085 47903 55873 50217 56848 53516 58591 56349 60019 63861 8217 9581 11175 10043 11370 10703 11718 11270 12004 12772 7. Чистая прибыль отчетного года 32868 38322 44699 40174 45478 42813 46873 45079 48016 51089 8. Отчисления на рефинансирование 32400 37800 44400 39000 45000 42600 46200 44400 46800 49200 9. Нераспределенная прибыль отчетного года 468 522 299 1174 478 213 679 1216 1889 10. Нераспределенная прибыль прошлых лет 468 990 1289 2462 2941 3154 3826 4505 5721 7610 11. Прирост инвестиционного портфеля 32400 37800 44400 39000 45000 42600 46200 44400 46800 49200 236400 274200 318600 321000 360600 358200 390000 386400 411600 438600 3. Расходы, всего: 6. Налог на прибыль (20%) 12. Стоимость текущего инвестиционного портфеля

Стоимость инвестиционного портфеля жилищно-лизинговой компании Первоначальный инвестиционный портфель тыс. руб. Прирост инвестиционного портфеля отчетный год 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 годы Прирост инвестиционного портфеля за прошлые годы нарастающим итогом

Жилищную лизинговую компанию можно рассматривать как специализированный финансовый институт Специализированные кредитно-финансовые институты занимают особое место в современной рыночной экономике. Финансовыми институтами являются банки, страховые компании, инвестиционные фонды и компании, пенсионный фонд и другие. Ведущую роль в современной финансовой системе играют банки – как основная форма финансовых институтов. Финансовый институт – это организация, участвующая в финансово-кредитной системе, подавляющую долю активов которой составляют финансовые активы. Финансовые институты оказывают услуги по передаче денежных средств и предоставлению займов и влияют на функционирование реальной экономики, действуя в качестве посредников в процессе превращения сбережений и других денежных средств в инвестиции. Как правило, финансовый институт эмитирует собственные ценные бумаги с целью использования аккумулированных средств для осуществления инвестиций в ценные бумаги других эмитентов.

• • В качестве специализированных финансовых институтов могут выступать институты развития. В России уже действуют подобные организации, успешно функционирующие в жилищной сфере: Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК); Фонд РЖС, основной целью деятельности которого является содействие развитию жилищного строительства; Банк жилищного финансирования – специализированный ипотечный финансовый институт, для которого жилищное финансирование – приоритетное направление деятельности; Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства НАМИКС, основным инструментом которого является малоэтажное жилье для обеспечения граждан России жильем эконом-класса. Вывод: Жилищная лизинговая компания также может быть создана в виде федерального специализированного института развития.

Выводы: 1. Развитие жилищного лизинга может стать одним из дополнительных механизмов финансирования инвестиций на рынке жилья и способствовать тому, чтобы жилье стало более доступным большему количеству граждан 2. Жилищный лизинг является финансовым механизмом, сочетающим преимущества ипотечного кредитования и арендных домов. 3. В основе функционирования системы жилищного лизинга лежит создание жилищных лизинговых компаний как специализированных финансовых институтов, аналогичных другим институтам развития. 4. Для начала деятельности ЖЛК необходим импульс со стороны государства по примеру АИЖК, при этом ЖЛК может быть создана в форме акционерного общества со 100 % участием государства. 5. Бюджетные вложения в уставный капитал жилищных лизинговых компаний могут быть использованы только на этапе становления жилищных лизинговых компаний для формирования начального инвестиционного портфеля, в последующем эта система должна стать саморефинансируемой. В дальнейшем жилищная лизинговая компания может использовать средства бизнеса и частных инвесторов, привлекая их в качестве акционеров. Таким образом, создание федерального лизингового фонда и сети лизинговых компаний как специализированных институтов развития могло бы стать пусковым механизмом для формирования и успешного развития жилищного лизинга в России.

Благодарю за внимание! Салагор И. Р. ФОРМИРОВАНИЕ РЕГИОНАЛЬНЫХ СИСТЕМ ЖИЛИЩНОГО ЛИЗИНГА НА ОСНОВЕ РАЗВИТИЯ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ ФИНАНСОВЫХ ИНСТИТУТОВ Томск - 2013