ТИПОВЫЕ КОНТРАКТЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ИХ ПРИМЕНЕНИЮ при

ТИПОВЫЕ КОНТРАКТЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ИХ ПРИМЕНЕНИЮ при реализации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда

ЦЕЛИ РАЗРАБОТКИ ТИПОВЫХ ФОРМ КОНТРАКТОВ И МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ • Методическое содействие органам государственной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления в договорной работе • Единые стандарты договорного обеспечения защиты интересов государственного и муниципального заказчика • Понятные критерии выбора оптимального вида контракта в зависимости от местных условий ТИПОВЫЕ ФОРМЫ КОНТРАКТОВ, УТВЕРЖДЕННЫЕ ФОНДОМ, НОСЯТ РЕКОМЕНДАТЕЛЬНЫЙ ХАРАКТЕР

СРЕДСТВА ФОНДА И СРЕДСТВА ДОЛЕВОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ МОГУТ РАСХОДОВАТЬСЯ : на приобретение жилых помещений в многоквартирных домах (в том числе строительство которых не завершено, включая многоквартирные дома, строящиеся с привлечением средств граждан и (или) юридических лиц) или в домах, указанных в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса (дома блокированной застройки), на строительство таких домов, на выплату собственникам квартир в аварийном жилищном фонде, выкупной цены за изымаемые жилые помещения в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса (часть 6 статьи 16 Закона о Фонде ЖКХ)

ВИДЫ КОНТРАКТОВ Контракты на строительство • • Государственный (муниципальный) контракт на выполнение работ по строительству многоквартирного дома Государственный (муниципальный) контракт на строительство многоквартирного дома на условиях «под ключ» Контракты на приобретение жилых помещений • • • Договор на приобретение в государственную (муниципальную) собственность жилых помещений путем участия в долевом строительстве многоквартирного дома Договор купли-продажи жилого помещения в строящемся многоквартирном доме Договор купли-продажи жилого помещения Соглашение о выкупе жилого помещения

СТРУКТУРА КОНТРАКТА • • • Преамбула Предмет Цена и порядок оплаты Сроки выполнения работ (передачи помещений) Права и обязанности сторон Порядок приемки работ (порядок передачи результатов работ, помещений) Гарантийные обязательства Обеспечение исполнения обязательств Ответственность Расторжение контракта Заключительные положения

ОСНОВНЫЕ КОНТРАКТНЫЕ УСЛОВИЯ, СНИЖАЮЩИЕ РИСКИ НЕИСПОЛНЕНИЯ Определение этапов работ и поэтапная оплата • Авансовый платеж - не свыше 30% • Дальнейшая оплата – поэтапно с зачётом аванса • Последний платеж – не менее 10% от общей цены – после окончательной приемки Право на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора Право отказаться: • Просрочка начала выполнения работ более чем на 20 дней • Просрочка выполнения очередного этапа работ более чем на ___ дней • Систематическое (более 2 раз) несоблюдение требований к качеству работ (экспертиза) Обязанность отказаться: Исполнитель не соответствует требованиям закупки; Представил недостоверную информацию

ОСНОВНЫЕ КОНТРАКТНЫЕ УСЛОВИЯ, СНИЖАЮЩИЕ РИСКИ НЕИСПОЛНЕНИЯ Ответственность. Обязательность привлечения к ответственности Обеспечение исполнения обязательств (в том числе гарантийного обязательства) • Пени за просрочку – от 0, 01 до 0, 03 ставки рефинансирования • Штрафы – от 0, 3 % до 10% цены контракта Депозит или банковская гарантия: от 5 до 30% цены контракта (до 50 млн. ); от 10 до 30% цены контракта (свыше 50 млн. ), но не менее суммы аванса Для обеспечения гарантийного обязательства рекомендуется определять размер обеспечения в сумме от 5 до 10% цены контракта Проблемы: «Поставщик вправе предоставить обеспечение, уменьшенное на размер выполненных обязательств, предусмотренных контрактом…»

КОНТРАКТЫ НА СТРОИТЕЛЬСТВО • • • Заключаются по итогам открытого аукциона в электронной форме (Если цена госконтракта превышает 150 млн. р. , а муниципального контракта превышает 50 млн. р. возможно проведение открытого конкурса, закрытого конкурса, либо аукциона) Заказчик – субъект Российской Федерации или муниципальное образование Генеральный подрядчик – юридическое или индивидуальный предприниматель, имеющие свидетельство о допуске к работам по строительству многоквартирного дома.

КОНТРАКТ НА ВЫПОЛНЕНИЕ РАБОТ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА ЗАКАЗЧИК (ЗАСТРОЙЩИК) • Проектная документация • Разрешение на строительство • Участие в приемке работ • Строительный контроль • Оплата работ • Разрешение на ввод в эксплуатацию • Оформление в собственность ГЕНПОДРЯДЧИК • Наличие допусков • Выполнение полного комплекса работ в соответствии с технической документацией, техническими регламентами своими силами или силами субподрядчиков • Строительный контроль • Сдача результатов работ в предусмотренные договором сроки

КОНТРАКТ НА ВЫПОЛНЕНИЕ РАБОТ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА ПРЕИМУЩЕСТВА • Эффективный контроль за ходом строительства • Возможность оперативной замены Генподрядчика НЕДОСТАТКИ • Большая вовлеченность заказчика в процесс строительства и соответственно необходимость наличия квалифицированного персонала • Большая организационная нагрузка на заказчика

КОНТРАКТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА НА УСЛОВИЯХ «ПОД КЛЮЧ» ЗАКАЗЧИК • Техническое задание • Предоставление генподрядчику земельного участка (срочное безвозмедное пользование) • Контроль за выполнением работ • Оплата работ • Оформление в собственность ГЕНПОДРЯДЧИК (ЗАСТРОЙЩИК) • Наличие допусков • Инженерные изыскания, подготовка проектной документации • Разрешение на строительство • Выполнение полного комплекса работ в соответствии с технической документацией, техническими регламентами своими силами или силами субподрядчиков • Строительный контроль • Сдача результатов работ в предусмотренные договором сроки • Разрешение на ввод в эксплуатацию

КОНТРАКТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА НА УСЛОВИЯХ «ПОД КЛЮЧ» ПРЕИМУЩЕСТВА • Возможность эффективного контроля за ходом строительства • Незначительная организационная нагрузка на заказчика • Возможность достаточно оперативной замены Генподрядчика НЕДОСТАТКИ • Недостаточное регулирование данного вида договора в законодательстве и соответственно юридические риски

ДОГОВОРЫ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ • • • Целесообразно использование для отбора поставщика (продавца) процедуры электронного аукциона Участник долевого строительства, Покупатель – муниципальное образование Застройщик, Продавец – юридическое лицо, индивидуальный предприниматель, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок, являющееся застройщиком многоквартирного дома, на основании полученного разрешения на строительство

ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА • Оплата цены договора • Приемка готового объекта долевого строительства (квартиры) • Оформление права собственности ЗАСТРОЙЩИК • Обязательство построить дом и осуществление строительства дома, благоустройство территории • Выполнение всех функций застройщика • Разрешение на ввод дома в эксплуатацию • Передача готовой квартиры

ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ПРЕИМУЩЕСТВА • Незначительная организационная нагрузка на заказчика • Детальное регулирование отношений по долевому строительству в законодательстве, гарантии прав участника долевого строительства НЕДОСТАТКИ • Невозможность влиять на ход строительства • Невозможность смены застройщика дома

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СТРОЯЩЕМСЯ ДОМЕ ПОКУПАТЕЛЬ • Оплата цены договора • Регистрация перехода права собственности на квартиру • Приемка квартиры ПРОДАВЕЦ (ЗАСТРОЙЩИК) • Выполнение всех функций застройщика дома • Разрешение на ввод дома в эксплуатацию • Оформление на себя права собственности на квартиру • Передача квартиры

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СТРОЯЩЕМСЯ ДОМЕ ПРЕИМУЩЕСТВА • Незначительная организационная нагрузка на заказчика НЕДОСТАТКИ • Невозможность влиять на ход строительства • Невозможность смены застройщика дома • Слабое регулирование данного вида договора в законодательстве и как следствие юридические риски