ТЕОРИИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ Ú 1. Особенности экономической оценки объектов. Ú 2. Теории экономической оценки: • Теория «даровых благ» ; • затратная; • результатная; • рентная; • «Ущербная» ; • Интегральная. Ú 3. Показатели экономической оценки объектов. Гречановская И. Г. Экономика недвижимости. Зт. К. -ОГАСА, 2011. - Л 3. 1
1. ОСОБЕННОСТИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ ØЭкономическая оценка природноÚ Методологическая основа экономической ресурсного потенциала – один из самых оценки недвижимости - теории оценки природно-ресурсного потенциала. теории. сложных разделов экономической Ú Перенос этих теоретических подходов на Ø Причины: недвижимость в целом допускается, имеют • природные объекты без приложения труда не исходя из определения недвижимого имущества. стоимости, а точнее их стоимость иррациональна; • в странах с рыночной экономикой сложно установить исходные условия формирования величины стоимости; • в странах с централизованной плановой экономикой проблема экономической оценки не являлась особо актуальной. Гречановская И. Г. Экономика недвижимости. Зт. К. -ОГАСА, 2011. - Л 3. 2
ФУНКЦИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ Ú учет природных ресурсов и условий, капитальных объектов, фиксчерсов. Ú выбор вариантов использования недвижимости, в том числе природноресурсного потенциала региона. Основная информация по вариантам землепользования должна содержаться в государственном земельном кадастре – своде сведений об определенных объектах. Гречановская И. Г. Экономика недвижимости. Зт. К. -ОГАСА, 2011. - Л 3. 3
2. ТЕОРИИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ Ú Теория «даровых благ природы» ; Ú Затратная теория; Ú Результатная теория; Ú Затратная + результатная теория; Ú Рентная теория; Ú Оценка на основе экономического ущерба; Ú Интегральная оценка. Гречановская И. Г. Экономика недвижимости. Зт. К. -ОГАСА, 2011. - Л 3. 4
ТЕОРИЯ «ДАРОВЫХ БЛАГ» УСЛОВИЯ РЕАЛИЗАЦИИ Ú 1. Общенародная собственность на природные ресурсы; Ú 2. Безграничность природно-ресурсного потенциала; Ú 3. Отсутствие необходимости (ограничения) денежной оценки ресурсов. ОСОБЕННОСТИ И НЕДОСТАТКИ Ú 1. Недопустимость использования в связи с ограниченностью природных ресурсов; Ú 2. Не может иметь практического использования. Гречановская И. Г. Экономика недвижимости. Зт. К. -ОГАСА, 2011. - Л 3. 5
ЗАТРАТНАЯ ТЕОРИЯ УСЛОВИЯ РЕАЛИЗАЦИИ Ú 1. Оценка по затратам на освоение и поддержание объектов природопользования в состоянии, пригодном для эксплуатации; Ú 2. Общенародная собственность на природные ресурсы; Ú 3. Безграничность природно-ресурсного потенциала; Ú 4. Одноцелевое назначение оцениваемого ресурса. МЕТОДЫ РАСЧЕТА Ú 1. Прямой счет; Ú 2. Укрупненных расчетов (приведенные затраты): Сэ+Ен Кэ min вложения, грн. Капитальные Гречановская И. Г. Экономика Нормативный коэффициент эффективности Текущие расходы, грн. /год недвижимости. Зт. К. -ОГАСА, 2011. - Л 3. 6 капитальных вложений
ЗАТРАТНАЯ ТЕОРИЯ ОСОБЕННОСТИ И НЕДОСТАТКИ Ú 1. Лучшие участки в абсолютном выражении имеют оценку ниже, чем худшие; Ú 2. Влияние конкретных условий эксплуатации; Ú 3. Не учитывает ограниченность и дефицитность ресурсов. УСЛОВИЯ ПРИМЕНЕНИЯ Ú 1. Идентичность натуральных характеристик однородных объектов; Ú 2. Учет, анализ, планирование хозяйственной деятельности субъекта пользования. Гречановская И. Г. Экономика недвижимости. Зт. К. -ОГАСА, 2011. - Л 3. 7
РЕЗУЛЬТАТНАЯ ТЕОРИЯ УСЛОВИЯ РЕАЛИЗАЦИИ Ú 1. Общенародная собственность на экономические ресурсы; Ú 2. Безграничность природно-ресурсного потенциала; Ú 3. Одноцелевое назначение оцениваемого ресурса. ОЦЕНКА по: себестоимости продукции (С), Доходу (Ц); Или чистому доходу от реализации (П); С=c q S Себестоимость, грн. /ед. Ц=p q S П=( p q S - C ) t Производительность Цена, Гречановская И. Г. Экономика (урожайность), ед. /м 2 грн. /ед. недвижимости. Зт. К. -ОГАСА, 2011. - Л 3. Объем (площадь), м 2 8
РЕЗУЛЬТАТНАЯ ТЕОРИЯ ОСОБЕННОСТИ И НЕДОСТАТКИ Ú 1. На лучших участках себестоимость продукции ниже, чем на худших; Ú 2. Влияние конкретных условий эксплуатации; Ú 3. Не учитывает ограниченность и дефицитность ресурсов; Ú 4. Не могут служить базой для сравнительной оценки разнородных ресурсов; Ú 5. Необходимо уточнение, является ли оценка продукции оценкой участка. УСЛОВИЯ ПРИМЕНЕНИЯ Ú 1. Равные затраты на производство единицы продукции; Ú 2. Учет, анализ, планирование хозяйственной деятельности субъекта природопользования. Гречановская И. Г. Экономика недвижимости. Зт. К. -ОГАСА, 2011. - Л 3. 9
ЗАТРАТНАЯ + РЕЗУЛЬТАТНАЯ ТЕОРИЯ Ú УСЛОВИЯ РЕАЛИЗАЦИИ; Ú УСЛОВИЯ ПРИМЕНЕНИЯ; Ú ОСОБЕННОСТИ И НЕДОСТАТКИ КАК В ПРЕДЫДУЩИХ ТЕОРИЯХ. Гречановская И. Г. Экономика недвижимости. Зт. К. -ОГАСА, 2011. - Л 3. 10
РЕНТНАЯ ТЕОРИЯ УСЛОВИЯ РЕАЛИЗАЦИИ Ú 1. Ограниченность природно-ресурсного потенциала; Ú 2. Наличие конкретных собственников ресурсов; Ú 3. Приложение капитала; Ú 4. Обязательная реализация продукции. R = p q - ( 1 + b ) K Средний доход на капитал в промышленности, грн. /грн. К Вложенный капитал, грн. R = p q - ( С + Ен Кэ) Гречановская И. Г. Экономика недвижимости. Зт. К. -ОГАСА, 2011. - Л 3. 11
РЕНТНАЯ ТЕОРИЯ ОСОБЕННОСТИ И НЕДОСТАТКИ Ú 1. Необходимость постоянной корректировки; Ú 2. Поддержание условий формирования. УСЛОВИЯ ПРИМЕНЕНИЯ Ú Не ограничены. Гречановская И. Г. Экономика недвижимости. Зт. К. -ОГАСА, 2011. - Л 3. 12
"УЩЕРБНАЯ" ТЕОРИЯ УСЛОВИЯ РЕАЛИЗАЦИИ Ú 1. Выбытие ресурса из оборота; Ú 2. Индивидуальный подход. У= ( p q S ) У = ( C + Eн КВ ) q S ОСОБЕННОСТИ И НЕДОСТАТКИ Ú 1. Особые условия для формирования; Ú 2. Многовариантность. УСЛОВИЯ ПРИМЕНЕНИЯ Ú 1. При расчете компенсационных затрат. Гречановская И. Г. Экономика недвижимости. Зт. К. -ОГАСА, 2011. - Л 3. 13
ИНТЕГРАЛЬНАЯ ТЕОРИЯ УСЛОВИЯ РЕАЛИЗАЦИИ Ú 1. Выбор приоритетных потребителей; Ú 2. Определение эффектов и ущерба, возникающих при использовании ресурсов. f(Э; У) ОСОБЕННОСТИ И НЕДОСТАТКИ Ú 1. Слабая методическая база. УСЛОВИЯ ПРИМЕНЕНИЯ Ú 1. Выбор вариантов функционирования объектов в регионе; Ú 2. Обоснование проектных решений. Гречановская И. Г. Экономика недвижимости. Зт. К. -ОГАСА, 2011. - Л 3. 14
3. ПОКАЗАТЕЛИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НАТУРАЛЬНЫЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ СТОИМОСТНЫЕ ЦЕНА ПРОДУКЦИИ КАЧЕСТВЕННЫЕ ЗАТРАТЫ УЩЕРБ ПРИБЫЛЬ РЕНТА ОТНОСИТЕЛЬНЫЕ ЦЕНА ОБЪЕКТА Гречановская И. Г. Экономика недвижимости. Зт. К. -ОГАСА, 2011. - Л 3. ИНТЕГРАЛЬНАЯ ОЦЕНКА 15
Скачать презентацию ТЕОРИИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ Ú 1 Особенности экономической
2011 Л3 теории экономической оценки.ppt