Тенденции рынка загородного жилья Московского региона в

«Тенденции рынка загородного жилья Московского региона в условиях экономического кризиса» Владислав Луцков Генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» Конференция "Анализ и прогноз развития рынка недвижимости, строительства и ипотеки" Март 2009

«Любой кризис хуже, чем представление о нем» Закон Мерфи Слово «кризис» , написанное по-китайски, состоит из двух иероглифов: один означает "опасность", другой – «благоприятная возможность» Джон Фицджералд Кеннеди 02 «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ» Март / 2009

Тенденции рынка недвижимости Московского региона в 2008 году НАЧАЛО ГОДА Ажиотажный спрос на жилье. Бурный рост цен. МАЙ Спад спроса. Перетекание спроса с рынка жилья Москвы в ближнее Подмосковье Снижение темпов роста цен. 4 КВАРТАЛ Стагнация спроса. Снижение уровня цен на всех рынках и во всех сегментах 03 «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ» Март / 2009

Рынок недвижимости Московского региона В 2009 году Квартиры Уровень цен Февраль 2009 Прирост с Декабря 2008 Рубли $ Городские квартиры в Москве 177, 9 тыс. руб. /кв. м 5541 $ за кв. м -4. 3% -17, 3% Городские квартиры в МО 84, 0 тыс. руб. /кв. м 2654 $ за кв. м -7, 6% -19, 0% Новостройки Москвы 198, 0 тыс. руб. /кв. м 5530 $ за кв. м +4, 2% -18, 1% Новостройки МО 70, 1 тыс. руб. /кв. м 1957 $ за кв. м +0, 6% -20, 9% Прирост за последнюю неделю -0, 1% Рынок регулярного жилья Московской области Прирост за последнюю неделю -0, 6% Стоимость 177, 8 тыс. руб. /кв. м Стоимость 83, 5 тыс. руб. /кв. м Рынок регулярного жилья Москвы 04 «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ» Март / 2009

Потенциальный/ Реализованный спрос Количество обращений с целью покупки квартиры на вторичном рынке Количество обращений с целью покупки загородного домовладения В 4 квартале 2008 года количество обращений сократилось более чем в 2 раза от уровня предыдущего квартала 05 «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ» В 4 квартале 2008 года количество обращений сократилось в 1, 9 раза от уровня предыдущего квартала Март / 2009

Потенциальный/ Реализованный спрос тыс. кв. м Обеспеченность населения жильем кв. м/человека По данным опроса, проведенного ВЦИОМ, в ноябре 2008 года, 48% населения считают инвестиции в недвижимость наиболее надежным средством для вложения денег. Ответ на аналогичный вопрос в октябре 2008 года собрал 06 «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ» Март / 2009 51%

Объемы ввода жилья в 2008 году Москва Московская область Россия Введено 3, 3 млн. кв. м жилья из запланированных на год 5, 3 млн. кв. м Введено 7, 8 млн. кв. м. По данным Росстата в 2008 году построено 63, 8 млн. кв. м жилья Прирост - 32% Прирост + 2, 5% Многоэтажное жилье: 4, 6 млн. кв. м (59%) Индивидуальное: 3, 2 млн. кв. м (41%) Прирост: + 4, 5% К концу 2008 года в большинстве регионов спрос был минимальным и поддерживался точечными закупками муниципальных и федеральных властей Из введенных в Москве 3, 3 млн. кв. м жилья 2, 47 млн. кв. м (75%) - социальное жилье 07 «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ» Март/ 2009

Рынок Ипотеки 08 «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ» Март / 2009

Влияние фактора девальвации рубля + 41% 09 «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ» Март / 2009

Изменение цен на недвижимость Квартиры Уровень цен Февраль 2009 Прирост за месяц Тыс. руб. /кв. м Рублевых цен, % Цены $, % Городские квартиры в Москве 177, 9 -0, 8% -7, 9% - 48, 9% Элитные городские квартиры в Москве 424, 4 8, 4% 1, 3% - 39, 7% Городские квартиры в МО 84, 0 -1, 6% -10, 4% - 51, 4% Новостройки Москвы 198, 0 2, 1% 1, 0% - 40, 0% Элитные новостройки Москвы 561, 0 2, 2% 7, 1% - 33, 9% Новостройки МО 70, 1 1, 3% 2, 3% - 38, 7% 10 «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ» Март/ 2009 Прирост за период октябрь08 -февраль09

Общее состояние рынка загородной недвижимости в 2008 году Июнь-Сентябрь 2008 года Снижение вывода на рынок новых объектов Дисбаланс структуры спроса и предложения Рост цен Октябрь 2008 года Рынок встал Количество сделок на рынке резко сократилось Итоги 2008 года Средняя удельная цена предложения 76, 3 тыс. руб. /кв. м За 2008 год рост рублевых цен составил +33, 1%, Рост долларовых цен +19, 1% 11 «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ» Март / 2009

Cпрос Коттеджные поселки Соотношение показов на объектах и звонков % max 57% max 51% min 27% 19% 2007 год 12 2008 год «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ» Март / 2009 min 20% 2009 год

Перспективы рынка загородной недвижимости в условиях кризиса Снижение цен застройщиками, предоставление скидок и бонусов во всех ценовых сегментах от эконома до элиты Снижение строительной себестоимости построить новый объект дешевле, чем завершить существующий проект Падение стоимости земли: • индивидуальные участки -20 -40% от докризисных цен • земля для бизнеса $0 Сокращение числа новых проектов и переформатирование существующих проектов: • соответствие заявленного качества и цены • перевод в область массового домостроения Существенное перераспределение собственности и появление новых игроков: • сделки М&А • «дочки» кредитных организаций • «из мелких в средние» (отсутствие долгов) 13 «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ» Март/ 2009

Изменения потребительских ожиданий и предпочтений, изменения рынка Некоторые переоцененные направления (Новая Рига, Минское, Киевское и Калужское ш. ) станут более доступны для потребителя Вслед за изменением структуры спроса девелоперы могут изменить концепцию «бумажных» проектов с понижением классности застройки, либо диверсифицируют ассортимент Предпочтения вряд ли изменятся в ближайшее время, учитывая инертность рынка загородных домовладений, и тем более инертность предпочтений Однако, при условии выхода интересных с ценовой точки зрения проектов на традиционно менее востребованных направлениях (Каширское, Новорязанское, Горьковское шоссе) потребитель будет готов их Рассматривать. Тем более что, чем дальше развивается застой в экономике, тем больше падают доходы 14 «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ» Март / 2009

Изменения потребительских ожиданий и предпочтений, изменения рынка Большое количество поселков бизнес-класса останется невостребованными в сегодняшних и прогнозируемых условиях при сохранении ценового коридора предыдущего периода При этом большинство земельных участков под застройку были приобретены на растущем рынке по высокой цене, что практически не дает девелоперу возможности дисконта на конечный продукт без изменения классности застройки. Повышение ликвидности загородных продуктов бизнес-класса путем трансформации в формат пригородов, с соответствующей социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой и имеющих статус муниципальных единиц. Соответственно, проект планировки будет проходить госэкспертизу. В элитном классе изменения предпочтений не ожидается. Возможно некоторое изменение структуры покупателей в сторону увеличения доли госслужащих. 15 «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ» Март / 2009

Изменения потребительских ожиданий и предпочтений, изменения рынка Эконом-класс и средний класс плохо представлены на рынке загородной недвижимости московского региона и поэтому нетенденциозен Ситуация может измениться уже в ближайшее время – потребители, понимая долгосрочность проблем в экономике, но будучи вынужденными решать «дачный» вопрос, будут готовы пойти в поселки на большем удалении от Москвы и менее качественные по конструктиву, но менее дорогие. Транспортная доступность играет одну из ключевых ролей. Больший спрос приходится на участки, распложенные вблизи скоростных магистралей. В приобретении земли в этих районах Подмосковья заинтересованы как частные лица, так и компании-девелоперы. В условиях высоких инвестиционных рисков девелоперы требуют от консультантов не столько рекомендаций по планировке и наполнению инфраструктуры, сколько советов по оптимизации временной и финансовой схемы проекта. 16 «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ» Март / 2009

Развитие ситуации на рынке загородной недвижимости в 2009 году 1 КВАРТАЛ 2009 Отсутствие покупательской активности Снижение количества сделок Вероятность всплеска отложенного спроса (март-апрель) Преобладание понижательного ценового тренда 2 КВАРТАЛ 2009 В этот период традиционно снижение ценовых показателей 3 КВАРТАЛ 2009 Возможно прояснение ситуации и перспектив развития рынка в зависимости от глубины и продолжительности кризиса 17 «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ» Март / 2009

Противоречивость прогнозов по базовым показателям на 2009 год • МЭР – Министерство экономического развития РФ • S&P – Standard & Poor’s • ЦЭИ МФПА – Центр экономических исследований Московской финансовопромышленной академии • ML – Merrill Lynch 18 «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ» Март / 2009

Угроза второй волны кризиса в 2009 году Standard&Poor’s и Джозеф Ям: ПРОГНОЗ Более 200 компаний в США объявят дефолт по своим обязательствам «Эффект домино» вызовет новую волну глобального экономического кризиса ИМЭМО РАН: ПРОГНОЗ Сворачивание инвестиционных программ и планов по развитию компаний Стагнация рынка Герман Греф: ПРОГНОЗ Стагнация экономики 19 Кризис продлится до 2011 года «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ» Март / 2009

Сценарные прогнозы развития ситуации в экономике ОПТИМИСТИЧНЫЙ СЦЕНАРИЙ 2009 год: Экономика РФ – нижняя точка кризиса. Начало кредитования реального сектора экономики и замедления спада производства. Цена нефти «Urals» = 50 $/баррель Положительный прирост ВВП. Потери бюджета РФ не выше 3 -5% ВВП Строительство: спад объемов строительства, накопление дефицита жилья и отложенного спроса. 2010 год: Восстановление банковской системы и увеличение объемов кредитования реального сектора Активизация строительной отрасли. 2011 – 2012 гг. : Уверенный рост экономики. УМЕРЕННО – ПЕССИМИСТИЧНЫЙ СЦЕНАРИЙ 2009 год: Середина года – вторая волна финансового кризиса, Сворачивание инвестиционных программ, прекращение кредитования реального сектора, отрицательный прирост ВВП. Усиление безработицы, снижение доходов населения на фоне сильной инфляции. Сильное сокращение спроса на рынке жилья. 2010 -2011 гг. : Стабилизация доходов населения, усиление функций государства в развитии/поддержке строительной отрасли. 2011 -2012 гг. : Начало роста цен на рынке жилья. КРИЗИСНЫЙ СЦЕНАРИЙ 2009 -2010 гг. : Крах банковской системы, корпоративные дефолты, массовое банкротство предприятий, резкое увеличение безработицы, снижение доходов населения, отсутствие государственных инвестиций Сокращение экспорта в 2 раза. Рост инфляции до 15, 1%. Сокращение инвестиций 15, 1%. На рынке жилья в 2009 году - обвал цен на уровне 30 – 40%, в 2010 г. снижение до -10%. Цена нефти «Urals» = 40 $/баррель Отрицательные тенденции продлятся до 2011 года. Положительные возможны не раньше 2012 года 20 «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ» Март / 2009

Сценарные прогнозы развития ситуации в экономике ПРОГНОЗ РАЗВИТИЯ ЦЕНОВОЙ СИТУАЦИИ В РУБЛЯХ СЦЕНАРИИ ОПТИМИСТИЧНЫЙ УМЕРЕННОПЕССИМИСТИЧНЫЙ КРИЗИСНЫЙ Вероятность прогноза 25% 50% 25% 2009 г. снижение 10 -15% снижение 15 -20% снижение 3040% 2010 г. стабилизация и начало роста , 5 -10% за год стабильность +/-5% снижение -10% уверенный рост 2025% среднегодовой рост 10 -15% стабилизация +/ -5% среднегодовой рост до 20% рост 10 -15% 2011 г. 2012 г. и далее 21 уверенный рост 2025% «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ» Март / 2009

Спасибо за внимание! Владислав Луцков Контакты Генеральный директор «АКЦ МИЭЛЬ» 109004, Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1 Февраль 2009 Телефон: +7(495) 777 -62 -61 e-mail: consulting@miel. ru Москва www. miel. ru 22 «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ» Март / 2009