Тема Функциональный и внешний износ недвижимости

Тема: «Функциональный и внешний износ недвижимости»

Основная проблема объектов недвижимого имущества в России – высокая степень износа.

• Речь идет не только о физическом, но и о функциональном и внешнем видах износа зданий. Физический (хронологический) износ виден невооруженным взглядом, достаточно просто посмотреть на окружающие жилые, промышленные и коммерческие сооружения.

Функциональный износ – это обесценение объектов недвижимости в силу устаревших архитектурных и технических решений, которые применялись при возведении этих объектов.

Такой вид износа выражается в значительных затратах на реконструкцию зданий и сооружений, на приведение их в соответствии с установленными техническими требованиями законодательства. Порой устранение функционального износа является нецелесообразным, и объект недвижимости просто становится невыгодным и непригодным для эксплуатации.

Различают следующие виды функционального износа: Износ исправимый (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление); Износ неисправимый (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановление).

Исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления и вызывается: недостатками, требующими добавления элементов; недостатками, требующими замены или модернизации элементов; «сверхулучшениями» .

Внешний износ выражается в изменении цены недвижимости в условиях меняющейся окружающей среды (например, многие объекты военного назначения утратили свою актуальность, а их использование в других целях не представляется возможным). Здания могут обладать высокой степенью внешнего износа даже при отсутствии признаков функционального и физического износа.