Тема: ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Вопросы: Сущность рынка недвижимости 2. Ценообразование в ремонтно -строительном производстве 3. Обоснование ставок арендной платы за сдаваемые в аренду здания и помещения 1.
1. Сущность рынка недвижимости Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Национальный рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных и локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т. д.
Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой. К основным функциям рынка недвижимости относятся: Ø Ø Ø информация о ценах, спросе и предложении; посредничество – установление связей между потребителями, спросом и предложением; свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности; перераспределение инвестиций в объекты недвижимости; обеспечение свободы предпринимательства; эффективное решение социальных программ.
Рынок недвижимости является составной частью рыночного пространства. На нем, как и на других рынках, отношение спроса и предложения определяет цену, но высота цены определяет отношение спроса и предложения. Если возрастает спрос, то возрастает цена; но если возрастает цена, то падает спрос, а если падает цена, то спрос возрастает. Далее, если возрастает спрос, а потому и цена, то возрастает предложение, потому что производство становится выгодным. Таким образом, цена определяет спрос и предложение, спрос и предложение определяют цену; далее спрос определяет предложение, а предложение определяет спрос. Кроме того, все эти колебания имеют тенденцию к выравниванию.
С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности рынок недвижимости имеет свои достоинства и недостатки.
Оценка недвижимости, определение ее рыночной стоимости как преобладающей для этого вида недвижимости цены, производится многими методами, результаты которых нужно согласовывать между собой. «Процедура согласования» полученных разными методами результатов не сводится к вычислению среднего арифметического, а требует взвешивания значимости каждого подхода для конкретной ситуации, целей оценки, вида имущества и других обстоятельств. Существует 3 метода оценки цен недвижимости: Ø сравнительный; Ø затратный; Ø доходный.
Сравнительный метод Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости: 1. Объект не должен быть уникальным. 2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы. Сравнительный подход базируется на принципах: · замещения; · сбалансированности; · спроса и предложения. Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях. Основные критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости: 1. Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием. 2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка. 3. Условия продажи и время продажи. 4. Местоположение. 5. Физические характеристики. Но одним из, и главным недостатком, является его объемность в достоверное информации, которую возможно получить лишь на массовых рынках недвижимости, при чем со временем полученная информация устаревает, и достоверность оценки снижается; также он не учитывает ожидания.
Доходный метод Данный метод оценки основывается на постоянно повторяющихся наблюдениях – чем выше доход, который приносит недвижимость, тем дороже она стоит. Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т. е. отражает: · качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; · риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. Доходный подход используется при определении: · инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта; · рыночной стоимости.
Затратный метод Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Преимущества затратного подхода: При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях: · технико-экономический анализ стоимости нового строительства; · обоснование необходимости обновления действующего объекта; · оценка зданий специального назначения; · при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка; · анализ эффективности использования земли; · решение задач страхования объекта; · решение задач налогообложения; · при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами. Недостатки затратного подхода: 1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 6. Отдельная оценка земельного участка от строений. 7. Проблематичность оценки земельных участков.
Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке. Вывод итоговой величины стоимости должен сопровождаться учетом допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации. Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того, рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. В связи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать в аренду свою собственность (исключая сегменты рынка, где спрос значительно превышает предложение), рынок недвижимости является неликвидным. Формирование цены на рынке недвижимости происходит под воздействием внешних и внутренних факторов. Выделяют следующие группы внешних факторов: • макроэкономические факторы; • микроэкономические факторы; • социальное положение в регионе.
Макроэкономические факторы характеризуют экономические условия в стране. К макроэкономическим факторам относят: • валовой внутренний продукт (ВВП); • уровень инфляции; • ставки доходности по финансовым инструментам; • деньги на руках у населения; • доходы населения; • уровень занятости трудоспособного населения; • состояние торгового баланса; • индекс потребительских цен на товары и услуги. Микроэкономические факторы описывают экономическое положение в отдельном регионе. Среди них выделяют следующие факторы: • общая экономическая ситуация в регионе; • темпы развития региона; • диверсификация занятости работоспособного населения; • инвестиционный поток. Социальное положение в регионе характеризуются следующими факторами: • доля трудоспособного населения в общей численности населения; • миграционные потоки; • демографическая ситуация; • уровень безработицы в регионе.
К внутренним факторам рынка недвижимости относят: • институциональные факторы; • динамичность (инерционность) рынка; • динамика объема и соотношение спроса и предложения; • соотношение цен первичного и вторичного рынка; • информационная обеспеченность и открытость рынка. Институциональные факторы, влияющие на рынок недвижимости, включают в себя: • государственное регулирование; • налоговое регулирование, касающееся сделок с недвижимостью. Объем и динамика спроса на рынке недвижимости определяется следующими факторами: • платежеспособностью населения; • изменением во вкусах и предпочтениях населения. Объем предложения на рынке определяется: • наличием резерва объектов недвижимости; • объемами нового строительства.
2. Ценообразование в ремонтностроительном производстве Ремонтно-строительное производство включает широкий круг услуг по новому строительству, реконструкции, техническому перевооружению, капитальному ремонту зданий и сооружений, выполнению земляных работ, изготовлению фундаментов, перегородок, стен. Право регулирования ценообразования в строительстве в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь № 285 от 19 мая 1999 г. в редакции Указа № 487 от 5 ноября 2003 г. предоставлено Министерству архитектуры и строительства и осуществляется на основе Положения о региональных центрах по ценообразованию в строительстве. Функционирует Республиканский научно-технический центр по ценообразованию в строительстве (РНТЦ), который разработал концепцию ценообразования, определившую единые подходы к расчету сметной стоимости в базисных ценах 1991 г. И в текущем уровне цен, порядок расчета и применения индексов изменения стоимости ремонтно-строительных работ.
Сметная стоимость ремонтно-строительных работ определяется через систему сметных нормативов. Сметные нормативы должны обеспечивать достоверность сметной стоимости, соответствовать общественно необходимым затратам, быть экономически обоснованными. Нормативносправочная база в строительстве включает нормы расходы трудовых, материальных ресурсов, затрат на эксплуатацию строительных машин. В соответствии с Постановлением Совета Министров Республики Беларусь № 997 от 6 июля 2001 г. «О переходе на ресурсно-сметные нормы в строительстве» используются новые ресурсно-сметные нормы (РСН) в базисном уровне цен 1991 г. Они сформированы по технологическим и экономически обоснованным нормам 2000 г. в базисных ценах 1991 г. Это позволило создать единую нормативную базу для капитального строительства и ремонта. В целях обеспечения противозатратного механизма в строительстве и совершенствования вопросов ценообразования в 2004 г. утверждена Инструкция о порядке формирования договорной (контрактной) цены подрядных работ и расчетов между заказчиком и подрядчиком при строительстве объектов.
К числу важнейших нормативных документов для определения базисной и текущей стоимости ремонтно-строительных работ можно отнести: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Сборник единичных сметных норм на ремонтно-строительные работы; Методические указания по определению стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений и составлению сметной документации с применением РСН; 19 сборников РСН на ремонтно-строительные работы , а также 2 сборника дополнений к ним; Сборник РСН затрат на строительство временных зданий и сооружений; Сборник РСН дополнительных затрат при производстве строительномонтажных работ в зимнее время; Указания по применению РСН. Основным документом, определяющим стоимость строительства или ремонта, является сводный сметный расчет. В нем выделяются затраты подрядной организации, заказчика, проектной, экспертной организации и т. д. Включение статей затрат в сводный сметный расчет осуществляется в соответствии с Методические указания по определению стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений и составлению сметной документации с применением РСН.
Методологические подходы являются едиными для всех видов строительства (нового строительства, реконструкции, ремонта и т. п. ). Может использоваться один из 3 методов расчета стоимости ремонтно-строительных работ (РСР) в текущих ценах: Ø Ресурсный; Ø Ресурсно-индексный; Ø Базисно-индексный. При использовании ресурсного метода производится калькулирование стоимости РСР в текущих ценах (прогнозных) ценах и тарифах, необходимых для реализации проекта. Ресурсно-индексный метод основан на сочетании ресурсного метода с системой индексов цен на ресурсы. Одни затраты (стоимость материалов) определяются в текущем уровне цен на основе калькулирования, другие - рассчитываются путем умножения базисной стоимости на соответствующий индекс цен. Индексы изменения стоимости ремонтно - строительных работ по элементам затрат ежемесячно рассчитывает РНТЦ. Эти индексы рассматриваются Межведомственной комиссией по ценообразованию в строительстве при Министерстве архитектуры и строительства и Министерстве экономики, утверждаются и доводятся до организаций. Базисно-индексный метод основывается на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к сметной стоимости, определенной в базисном уровне.
3. Обоснование ставок арендной платы за сдаваемые помещения Действующими нормативными документами для организации необходимо наличие обоснования применяемых ставок арендной платы при сдаче имущества в аренду. Указом Президента Республики Беларусь № 495 от 30 сентября 2002 г. было утверждено Положение об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в республиканской собственности, и условиях освобождения от арендной платы и предоставления их в безвозмездное пользование. Действует Положение об определении размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности с изменениями и дополнениями, внесенными Постановлением Министерства экономики, Министерства финансов, Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь, № 24/5/13 от 29 января 2004 г. Арендная плата рассчитывается за месяц на основе арендуемой площади общественных, административных и переоборудованных производственных помещений и ставки арендной платы за 1 м 2 арендуемой площади. Арендная плата вносится резидентами Республики Беларусь в белорусских рублях по курсу Национального банка к евро на день оплаты, а нерезидентами -в одной из конвертируемых валют или российских рублях по соглашению сторон. Ставка арендной платы определяется исходя из базовой ставки с применением ряда понижающих и повышающих коэффициентов.
Создана Республиканская комиссия по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности. В соответствии с решением данной комиссии право ввода для отдельных видов деятельности и категорий арендаторов понижающих или повышающих коэффициентов предоставлено облисполкомам и Минскому горисполкому - по объектам, находящимся в коммунальной собственности; комиссии по арендным отношениям Управления делами Президента Республики Беларусь. Повышающие коэффициенты могут устанавливаться в размере от 1, 5 до 20 к базовым ставкам арендной платы. В зависимости от категории арендаторов и вида деятельности применяются: 1. Понижающие коэффициенты: Ø за площади, арендуемые индивидуальными предпринимателями и организациями с числом работающих инвалидов более 50%, творческими союзами, общественными объединениями; Ø за площади, арендуемые редакциями государственных газет и журналов, финансируемых из бюджета, государственными организациями связи, государственными юридическими лицами, осуществляющими отпуск медицинских и фармацевтических товаров на льготных условиях; Ø за площади, арендуемые государственными и негосударственными образовательными и воспитательными учреждениями для учебных целей, юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями для организации бытового обслуживания населения, организации розничной торговли, размещения аптек, аптечных киосков, пунктов и складов; Ø за площади, арендуемые органами Фонда социальной защиты населения, центрами поддержки предпринимательства. 2. Повышающие коэффициенты - за площади, арендуемые для организации игорного бизнеса и оказания высокорентабельных услуг (риэлтерских, туристических и др. ).
Коэффициент месторасположения производственных зданий, сооружений и помещений устанавливается облисполкомами и Минским горисполкомом в размере от 0, 6 до 1, 0 в зависимости от месторасположения здания или сооружения в пределах населенного пункта. Коэффициент комфортности применяется в размере: Ø 0, 40 – для мансардных помещений с высотой наклонного потолка от 1, 6 до 0, 8 м; Ø 0, 50 – для помещений без естественного освещения; Ø 0, 75 – для помещений с коэффициентом естественного освещения, значение которого ниже или равно 0, 5 от нормального показателя, для складских зданий и помещений, при отсутствии в них постоянных рабочих мест для работающих там специалистов данный коэффициент не применяется; Ø 0, 75 – для подвальных помещений; Ø 0, 8 – для мансардных помещений при высоте наклонного потолка не менее 1, 6 м; Ø 0, 90 – для помещений , расположенных в цокольном этаже; Ø 0, 9 – для зданий, не имеющих центрального водоснабжения и водоотведения. Таким образом, ставка арендной платы (Ас) определяется по формуле: Ас = Аб * Кмест * Ккомф * Кавд * Кэф,
где, Аб-базовая ставка арендной платы за 1 м 2 арендуемой площади в евро; Кмест- коэффициент месторасположения производственных зданий, сооружений и помещений на территории населенного пункта; Ккомф- коэффициент комфортности; Кавд-коэффициенты в зависимости от категории арендатора и вида деятельности; Кф – коэффициент эффективности. Коэффициент эффективности устанавливается по соглашению сторон в зависимости от спроса и предложения на производственные здания, сооружения и помещения в данном регионе в размере от 0, 5 до 3, 0. Соответственно арендная плата за месяц (АП) определяется умножением ставки арендной платы на арендуемую площадь (Пар) по формуле: АП = Ас*Пар Для расчета арендуемой площади определяется отношение общей площади здания (включая лестничные клетки, антресоли, переходы, остекленные веранды, галереи и балконы зрительных залов) к нормируемой (общей площади здания за исключением коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, санузлов, лифтовых шахт и т. п. ). Это отношение составляет коэффициент перевода нормируемой площади в арендуемую. Он берется по расчету, но в размере не выше 1, 3.
СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!!! Выполнили студентки группы М-42: Карчевская Е. Полякова К. Дубовик С.
Скачать презентацию Тема ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ Вопросы Сущность
М-42 Рыбальченко.ppt