Тема 8 Сравнительный рыночный подход к оценке недвижимости

Тема 8. Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости 1. 2. 3. Сущность метода анализа продаж объектов недвижимости. Методы определения и последовательность внесения поправок к цене. Расчет стоимости объектов с помощью валового рентного мультипликатора и общего коэффициента капитализации.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Стоимость объекта недвижимости при данном подходе равна средневзвешенной цене по проданным аналогам с учетом поправок, учитывающих их отличия от оцениваемого объекта: С = Ц+ П, где С – расчетная величина рыночной стоимости, руб. ; Ц – цена продажи аналогичного объекта (совокупности однородных аналогов); П – совокупная поправка к цене продаж сопоставимого объекта, учитывающая, в какой мере оцениваемый объект отличается от сопоставимого.

Основные требования к объекту аналогу: аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам; Ø сходные условия сделки. Ø

Условия применения сравнительного подхода: 1. Объект не должен быть уникальным. 2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Этапы сравнительного подхода: 1. 2. 3. Изучение рынка и выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости; Проверка достоверности информации о сделках; Анализ объектов и внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым объектом и каждым сопоставимым объектом. При этом фактически определяется цена, за которую был бы продан сопоставимый объект, если бы он обладал характеристиками оцениваемого объекта.

Преимущества сравнительного подхода: 1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 3. Статически обоснован. 4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода: 1. Различия продаж. 2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 4. Зависимость от активности рынка. 5. Зависимость от стабильности рынка. 6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Методы определения поправок к цене 1. Анализ парных продаж – сравниваются и анализируются несколько пар сопоставимых продаж. При этом парными называются продажи двух почти идентичных объектов недвижимости, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить и использовать в качестве поправки к фактической цене продажи сопоставимого объекта.

Методы определения поправок к цене 2. Метод регрессионного анализа основан на использовании следующих формул: V=B x X или V=B x X + a + c +…+ n, Где V – рассчитываемая стоимость объекта недвижимости; В – коэффициент, полученный для единицы сравнения; Х – замеренные данные для оцениваемого объекта недвижимости; а, c…n – положительные или отрицательные поправочные коэффициенты.

Методы определения поправок к цене 3. Метод расчета стоимости элемента, для которого необходима поправка – применяется в условиях недостатка рыночной информации о сделках купли-продажи недвижимости. Процесс сравнения оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами включает два компонента:

Методы определения поправок к цене А) элементы сравнения: - Состав имущественных прав; - Условия финансирования сделки; - Условия продажи; - Время заключения сделки с объектом-аналогом; - Местоположение и окружение; - Физические характеристики; - экономические характеристики объекта. Б) единицы сравнения.

Последовательность внесения поправок к цене Поправки в цены продаж сопоставимых объектов вносятся после того, как все элементы сравнения определены и различия оценены. Поправки могут быть ü в денежном выражении, эти поправки могут вноситься в стоимость оцениваемого объекта в любой последовательности; ü в процентах; первая процентная поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

Последовательность внесения поправок к цене ü ü в виде кумулятивных процентных поправок, которые определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок; в форме общей группировки – используется в случаях, когда имеется большое число продаж по сопоставимым объектам, что позволяет сузить рыночный разброс цен, не вводить отдельные поправки, а сравнивать объекты недвижимости в целом.

Валовой рентный мультипликатор Применяется для оценки арендуемого объекта недвижимости. Он представляет собой отношение цены продажи к потенциальной валовой выручке либо к действительной валовой выручке.

Расчет стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора осуществляется следующим образом: 1. Определяется годовая арендная ставка для данного объекта. 2. Рассчитывается оптимальный для данного сектора рынка валовой рентный мультипликатор, исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов. 3. Годовая арендная ставка для оцениваемого объекта умножается на оптимальный валовой рентный мультипликатор.

Оценить офисное здание, если его потенциальная валовая рентная выручка составляет 100 000 руб. Сопостави мые объекты Цена продажи, руб. Потенциаль ная валовая рента, руб. Валовой рентный мультиплик атор Здание № 1 Здание № 2 Здание № 3 800 000 130 000 6, 15 950 000 160 000 5, 93 650 000 100 000 6, 5 Итоговый рентный мультипликатор – 6, 19 Тогда стоимость офиса составит: 100 000 х 6, 19 = 619 000 руб.

Расчет стоимости объекта с помощью общего коэффициента капитализации Основан на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации данного объекта. При этом общий коэффициент капитализации отражает преобладающее соотношение между прибылью и ценой продажи для сопоставимых объектов, проданных на рынке.

Определить стоимость магазина, годовая прибыль от которого ожидается на уровне 65 000 руб. Сопостави мые объекты Прибыль, руб. Цена продажи, руб. Коэффицие нт капитализа ции Магазин № 1 72 000 600 0, 120 Магазин № 2 82 500 750 000 0, 110 Магазин № 3 47 250 450 000 0, 105 Общий коэффициент капитализации равен о, 112 или 11, 2% Тогда стоимость оцениваемого объекта составит: 65 000 / 0, 112 = 580 357 руб.