Тема 8 Доходный подход к оценке недвижимости 1

Тема 8. Доходный подход к оценке недвижимости 1. 2. 3. Сущность доходного подхода к оценке недвижимости. Метод прямой капитализации дохода. Метод дисконтированных денежных потоков.

Доходный подход направлен на получение данных об объекте недвижимости с точки зрения инвестора. При применении доходного подхода основой для расчетов служит доход, который, как предполагается, может принести объект недвижимости в будущем при его использовании в коммерческих целях.

Основой данного подхода является определение текущей стоимости будущих доходов, которые может получить собственник объекта недвижимости при коммерческом использовании оцениваемой недвижимости. Доходный подход заключается в перерасчете потоков будущих доходов в их текущую стоимость.

Доходы (прибыли), создаваемые недвижимым имуществом, поступают к владельцу в виде: Текущих денежных поступлений; Будущих доходов от арендной платы; Доходов от прироста капитала, реализуемых при продаже недвижимости в будущем.

Основные этапы оценки доходным подходом 1. Определение будущего валового дохода. При этом определяются: • потенциальный валовой доход, т. е. доход, который объект может принести за год при полной загрузке площадей до вычета операционных издержек; • действительный валовой доход, исходя из потенциального валового дохода, из которого вычитаются потери при сборе платежей, и добавляется дополнительный доход от объекта недвижимости.

Основные этапы оценки доходным подходом 2. Вычитание операционных издержек. Оценщик анализирует операционные расходы, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта и обеспечивающие получение валового дохода, которые отражены в балансе организации.

Основные этапы оценки доходным подходом 3. Определение и корректировка чистого (операционного) дохода. В чистом доходе не учитываются расходы по обслуживанию кредитов и амортизационные отчисления. 4. Определение окончательной стоимости недвижимости.

Доходный подход применяется, если существует достоверная информация для прогнозирования будущих доходов, которые объект оценки способен приносить, а также расходов, связанных с его содержанием и эксплуатацией. На практике используются два основных метода: 1) капитализация доходов (или метод прямой капитализации); 2) дисконтирование денежных потоков.

Метод прямой капитализации используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся доходы. В основе данного метода лежит определение ставки капитализации (коэффициента капитализации), учитывающей как чистую прибыль от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости, так и возмещение капитала, затраченного на его приобретение.

Метод прямой капитализации основан на том, что доход от использования объекта недвижимости и выручка от его продажи капитализируются в текущую стоимость, которая и будет стоимостью объекта недвижимости.

Капитализация дохода – это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. Ниже представлена базовая формула доходного подхода: С = ЧД/К где: С – стоимость недвижимости; ЧД – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период; К – норма дохода или прибыли – это коэффициент или ставка капитализации.

Методы расчета ставки капитализации: 1. Метод прямого сопоставления заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Сравниваются основные характеристики объектов, на основе чего выбираются объекты-аналоги. Ставка капитализации оцениваемого объекта берется одинаковой со ставкой объектааналога либо рассчитывается на основе среднего арифметического в случае множества объектов-аналогов;

Методы расчета ставки капитализации: метод связанных инвестиций (собственного и заемного капитала) применяется в случае, когда на приобретение недвижимости использовался собственный и заемный капитал в известной пропорции. В этом случае ставка капитализации на заемные средства(ипотечная постоянная) определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. 2.

Метод связанных инвестиций (собственного и заемного капитала) Ставка капитализации на собственные средства определяется как отношение денежных поступлений до вычета налогов к сумме вложенных собственных средств. Отражает ожидаемую инвестором прибыль на вложенный собственный капитал. Общая ставка капитализации определяется путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общей сумме вложенного капитала.

Методы расчета ставки капитализации: 3. метод связанных инвестиций (земли и здания) применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса: зданию и земельному участку. Суть метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и здания, стоящего на ней. Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса;

Методы расчета ставки капитализации 4. Mетод Эллвуда является модифицированным методом связанных инвестиций (заемного и собственного капитала), учитывающим продолжительность периода капиталовложений и изменение со временем стоимости объекта недвижимости.

Методы расчета ставки капитализации 5. Кумулятивный метод (метод суммирования) заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента – ставка дохода на инвестиционный капитал – разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирования этих компонентов и рассчитывается ставка капитализации. К безрисковой ставке дохода прибавляются поправки на риски, связанные с вложениями инвестиций в конкретный тип объектов, неэффективным управлением инвестициями, низкой ликвидностью фондов и др.

Кумулятивный метод (метод суммирования) Вторая составляющая общего коэффициента капитализации – ставка возмещения капитала – часто рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала. Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала.

Преимущества метода прямой капитализации дохода ♦простота расчетов, ♦мало предположений; ♦отражение состояния рынка; ♦дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).

Метод прямой капитализации дохода не следует применять, когда: ♦отсутствует информация о рыночных сделках; ♦объект не находится в режиме стабильного функционирования (строительство или реконструкция), ♦объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия или пожара.

Метод дисконтированных денежных потоков Применяется, когда динамика изменения дохода значительна или эти изменения носят нерегулярный характер. По сравнению с методом прямой капитализации, в котором используются одномоментные параметры, метод дисконтированных денежных потоков является более предпочтительным, так как учитывает доходы и расходы от использования объекта недвижимости за прогнозный период.

Метод дисконтированных денежных потоков Дисконтирование денежных потоков представляет собой преобразование величины дохода, ожидаемого в будущем, в текущую стоимость. Стоимость объекта недвижимости по данному методу равна сумме текущих стоимостей будущих доходов, включая доход от его будущей перепродажи (реверсии).

Метод дисконтированных денежных потоков

Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости, или как норма отдачи собственного капитала при условии, что объект приобретен на собственные средства, или как средневзвешенная стоимость капитала при условии привлечения заемных средств.

Преимущества метода дисконтирования денежных потоков ♦считается лучшим теоретическим методом; ♦учитывает динамику рынка, ♦учитывает неравномерную структуру доходов и расходов; ♦работает, когда доход и рынок нестабильны; ♦работает, когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.

Недостатки метода дисконтирования денежных потоков ♦вероятность ошибки в прогнозировании; ♦достаточная сложность; ♦силен фактор «симпатии» оценщика.