Тема 5 МСФО IAS 40 Инвестиционная недвижимость Приложение

Тема 5. МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость“ Приложение № 27 к приказу № 217 от 28. 12. 2015 МФ РФ в ред. поправок, утв. Приказом Минфина России от 27. 06. 2016 № 98 н 1

План. 1. Определения 2. Критерии признания и первоначальная оценка 3. Последующие затраты и последующая оценка 4. Переклассификации и прекращение признания инвестиционной собственности 5. Раскрытие информации в примечаниях 2

Вопрос 1. Определения 3

МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» определяет порядок учёта инвестиционной собственности и соответствующие требования к раскрытию информации. 4

МСФО (IAS) 40 не рассматривает следующие виды имущества: 1. собственность, занимаемую владельцем (МСФО (IAS) 16 «Основные средства» ); 2. имущество, предназначенное для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности (МСФО (IAS) 2 «Запасы» ); 3. объекты незавершённого строительства или находящиеся на стадии реконструкции по поручению третьих лиц 5 (МСФО (IAS) 11 «Договоры на строительство» );

4. собственность, учитываемая в соответствии с МСФО (IAS) 17 «Аренда» (кроме случаев, когда: арендуется инвестиционная собственность на условиях финансовой аренды сдается инвестиционная собственность на условиях операционной аренды, которая учитывается по модели справедливой стоимости); 5. биологические активы, относящиеся к сельскохозяйственной деятельности (МСФО (IAS) 41 «Сельское хозяйство» ); 6. права на разработку минеральных ресурсов, полезных 6

Инвестиционная недвижимость (investment property) – собственность (земля, здание, либо часть здания, либо и то и другое), находящаяся в распоряжении собственника или арендатора по договору финансовой аренды с целью: 1. получения доходов от аренды 2. получения доходов от прироста стоимости собственности, или п. 1 и п. 2 Не для целей: 1. производства или поставки товаров, оказания услуг 2. для административного использования; 3. продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности. 7

Собственность, занимаемая владельцем (owner-occupied property) – собственность, находящаяся в распоряжении владельца или арендатора по договору финансовой аренды, предназначенная для использования в производстве или поставке товаров, оказания услуг или в административных целях 8

Справедливая стоимость (fair value) – цена, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства при проведении операции на добровольной основе между участниками рынка на дату оценки (МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» ). 9

Отличие инвестиционной собственности от собственности, занимаемой владельцем Денежные потоки, генерируемые инвестиционной собственностью, не связаны с остальными активами компании. 10

Примеры объектов инвестиционной собственности: 1. Земля, предназначенная для получения выгод от повышения ее стоимости в долгосрочной перспективе, а не для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной · хозяйственной деятельности 2. Земля, дальнейшее предназначение которой в настоящее время пока не определено. В случае если компания не приняла решение: будет использовать землю в качестве собственности, занимаемой владельцем, или для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности, считается, что земля предназначена для получения дохода от прироста ее 11 стоимости;

3. Здание, находящееся в собственности или в распоряжении компании по договору финансовой аренды и предоставленное в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды 4. Здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды 5. Объекты незавершённого строительства или объекты, находящиеся на стадии реконструкции, которые предполагается в будущем использовать в качестве инвестиционной собственности. 12

Если одна часть объекта может использоваться для получения доходов от аренды или от прироста стоимости собственности, а другая часть – для производства или поставки товаров, оказания услуг или для административных целей, необходимо учесть следующее: 1. Если данные части объекта могут быть реализованы (отданы в финансовую аренду) независимо друг от друга, то компания учитывает указанные части объекта по отдельности. 2. Если части объекта нельзя реализовать по отдельности, 13 объект считается инвестиционной собственностью только то тогда,

Иногда компания владеет недвижимостью, которую арендует и занимает материнская компания или другая компания группы. Такая недвижимость не может быть классифицирована в консолидированной финансовой отчётности как инвестиционная собственность, поскольку, с позиции группы, она является занимаемой владельцем. С точки зрения организации, владеющей этой недвижимостью, она является инвестиционной собственностью, если удовлетворяет определению. 14

Вопрос 2. Критерии признания и первоначальная оценка 15

Инвестиционная собственность признаётся, когда одновременно выполняются следующие критерии: 1. соответствие определению; 2. существует высокая вероятность получения компанией будущих экономических выгод от использования данного объекта инвестиционной собственности; 3. себестоимость объекта инвестиционной собственности может быть надёжно оценена. 16

Первоначальная оценка Объект инвестиционной собственности должен первоначально оцениваться по себестоимости. Себестоимость объекта инвестиционной собственности должна включать в себя: 1. покупную цену 2. прямые затраты по сделке (например, стоимость профессиональных юридических услуг, налоги на передачу прав собственности и прочее). 17

В себестоимость объекта инвестиционной собственности не включаются следующие затраты: 1. затраты по вводу в эксплуатацию, кроме тех случаев, когда такие затраты необходимы для приведения объекта в рабочее состояние; 2. первоначальные операционные убытки, например, до выхода на запланированный уровень сдачи офисных помещений в аренду; 3. затраты на сверхнормативное потребление материалов, трудовых и прочих ресурсов при 18 сооружении или реконструкции объектов собственности

Если объект инвестиционной собственности приобретается на условиях отсрочки платежа, он будет признаваться по приведённой (дисконтированной) стоимости будущих денежных выплат за него. Разница между стоимостью первоначального признания объекта инвестиционной собственности и суммарными выплатами признаётся как процентный расход на протяжении всего периода отсрочки 19

Объект инвестиционной собственности, полученный по договору финансовой аренды, учитывается в соответствии с требованиями МСФО (IAS) 17 «Аренда» . Компания может приобретать объект инвестиционной собственности путем обмена на другой актив/активы. Когда один актив приобретается в обмен на другой актив, то приобретаемый актив должен быть оценён по справедливой стоимости. За основу оценки может быть взята и справедливая стоимость передаваемого актива, если она точнее и легче определяется. носит коммерческий характер и справедливые Если сделка не стоимости не могут быть надёжно определены, то объект инвестиционной собственности признаётся в отчёте о 20 финансовом положении по балансовой стоимости переданного актива.

Вопрос 3. Последующие затраты и последующая оценка 21

Последующие затраты После того как актив становится готовым к использованию, капитализация затрат прекращается. Последующие затраты, связанные с обслуживанием и эксплуатацией объекта инвестиционной собственности (расходы на оплату труда, расходные материалы) списываются на затраты периода по мере их возникновения. Если часть инвестиционной собственности требует замены в течение срока её полезной службы, соответствующие затраты могут быть капитализированы, 22 если выполнены критерии признания актива.

Последующая оценка МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная собственность» предусматривает две модели последующего учёта объектов инвестиционной недвижимости: 1. модель учета по первоначальной стоимости; 2. модель учета по справедливой стоимости. Компания должна выбрать модель последующего учёта для всех объектов инвестиционной собственности. 23

Модель учёта по первоначальной стоимости После первоначального признания компания, выбравшая модель учёта по первоначальной стоимости, должна отражать все объекты инвестиционной собственности по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленного убытка от обесценения активов в соответствии с требованиями МСФО (IAS) 16 «Основные средства» . Если объект инвестиционной собственности отвечает критериям признания актива, предназначенного для продажи, он должен быть учтен в соответствии с МСФО 24 (IFRS) 5 «Необоротные активы, предназначенные для

Модель учёта по справедливой стоимости После первоначального признания компания, выбравшая модель учёта инвестиционной собственности по справедливой стоимости, должна оценивать всю свою инвестиционную собственность по справедливой стоимости, за исключением случаев, когда невозможно надежно оценить справедливую стоимость. Прибыль или убыток, возникающий от изменения справедливой стоимости инвестиционной собственности, необходимо относить на финансовый результат периода, в котором они возникли. 25 Справедливая стоимость инвестиционной

При определении справедливой стоимости инвестиционной собственности компания не вычитает затраты, которые могут возникнуть в связи с реализацией или прочим выбытием актива. Наилучшим подтверждением справедливой стоимости, являются действующие на активном рынке цены на аналогичное имущество, расположенное на той же территории, находящееся в том же состоянии, на которое распространяются схожие условия аренды и прочих договоров. 26

При отсутствии действующих цен на активном рынке компания учитывает информацию из различных источников, в том числе: 1. из действующих цен на активном рынке имущества иного характера, в другом 2. состоянии или на другой территории (либо имущества, на которое 3. распространяются другие условия аренды или иных договоров), 4. скорректированных с учётом имеющихся различий; 5. из наиболее близких по времени цен на менее активных рынках, скорректированных с учетом любых изменений экономических условий после даты заключения сделок по этим ценам; 27

3. из дисконтированных прогнозов будущих денежных потоков исходя из достоверных оценок будущих денежных потоков, в основе которых лежат условия действующих договоров аренды и иных контрактов, а также (где это возможно) данных из внешних источников, такие как действующие тарифы за аренду аналогичного имущества на той же территории. В оценке справедливой стоимости инвестиционной собственности не учитываются: 1. предстоящие капитальные вложения в целях обновления или совершенствования объектов инвестиционной собственности, 28 2. будущие экономические выгоды от предстоящих капитальных вложений

Невозможность достоверной оценки справедливой стоимости Предполагается, что компания всегда может надежно определить справедливую стоимость инвестиционной собственности. В исключительных случаях компания не может надежно определить справедливую стоимость инвестиционной собственности в момент её приобретения (или когда имеющийся объект впервые приобретает статус инвестиционной собственности после изменения его предназначения). 29 Это происходит лишь в тех случаях, когда сопоставимые сделки на

Если по данным компании нет надежной оценки справедливой стоимости инвестиционной собственности на стадии незавершенного строительства, но ожидается, что возможность надежной оценки справедливой стоимости появится по завершении строительства, данный объект инвестиционной собственности учитывается по себестоимости (сумме фактических затрат) до наиболее раннего из двух событий: 1. справедливая стоимость может быть надежна 30 определена; 2. строительство завершено

Если справедливая стоимость инвестиционной собственности (кроме инвестиционной собственности на стадии незавершенного строительства) не может быть надежно определена на постоянной основе, то в таких случаях для оценки инвестиционной собственности компании надлежит использовать модель учёта по первоначальной стоимости, изложенную в МСФО (IAS) 16 «Основные средства» . При этом нужно исходить из того, что ликвидационная стоимость такой инвестиционной собственности равна нулю, и компании следует применять положения МСФО (IAS) 16 вплоть до выбытия инвестиционной 31 собственности.

Вопрос 4. Переклассификации и прекращение признания инвестиционной собственности 32

Перевод объекта в категорию инвестиционной собственности или исключение объекта из данной категории производится только при изменении характера использования объекта, а именно: 1. владелец начинает занимать собственность – объект переводится из инвестиционной собственности в категорию «собственность, занимаемая владельцем» ; 2. начало реконструкции в целях реализации – объект переводится из инвестиционной собственности в запасы; 3. заканчивается период, в течение которого владелец занимает 33 собственность - объект переводится из категории «собственность, занимаемая владельцем» в инвестиционную

Если компания использует модель последующей оценки инвестиционной недвижимости по первоначальной стоимости, то при переклассификации объектов между категориями: 1. инвестиционной собственности, 2. «собственности, занимаемой владельцем» 3. запасов балансовая стоимость переклассифицируемых объектов не меняется для целей: учета, оценки раскрытия информации. 34

При переводе объекта инвестиционной собственности, отражаемой по справедливой стоимости, в категорию «собственность, занимаемая владельцем» «запасы» в качестве первоначальной стоимости объекта для последующего учёта согласно МСФО (IAS) 16 «Основные средства» или МСФО (IAS) 2 «Запасы» выступает его справедливая стоимость по состоянию на дату изменения характера его использования. 35

Если собственность, занимаемая владельцем, переходит в категорию инвестиционной собственности, учитываемой по справедливой стоимости, то компании следует применять положения МСФО (IAS) 16 «Основные средства» до даты изменения предназначения объекта. 36

Вплоть до момента, когда собственность, занимаемая владельцем, переходит в категорию инвестиционной собственности, отражаемой по справедливой стоимости, компании следует продолжать начисление амортизации указанной собственности и признавать убытки от её обесценения. Разница между балансовой стоимостью имущества и его справедливой стоимостью по состоянию на вышеуказанную дату учитывается так же, как переоценка в соответствии с МСФО (IAS) 16 «Основные средства» . 37

Уменьшение балансовой стоимости объекта относится на прибыль или убыток за период. Если переоценка не является первичной, то снижение стоимости будет осуществлено сначала за счёт снижения ранее признанных резервов по переоценке, и лишь затем будет относиться на прочие убытки в отчёте о прибылях и убытках; 38

Увеличение балансовой стоимости объекта учитывается следующим образом: 1. увеличение балансовой стоимости объекта в сумме, равной величине ранее признанного убытка от обесценения данного объекта, относится на прибыль или убыток за период. Увеличенная за счёт восстановления убытка от обесценения балансовая стоимость актива не должна превышать балансовую стоимость, которая была бы определена (за вычетом амортизации), если бы в предыдущие годы для актива не признавался убыток от обесценения; 39

2. оставшаяся часть суммы увеличения балансовой стоимости относится на Капитал (резерв по переоценке) и отражается в отчете о прочем совокупном доходе. При последующем выбытии объекта инвестиционной собственности включённый в состав капитала резерв переоценки может быть списан на счёт нераспределённой прибыли. Списание стоимости объекта от переоценки на счёт нераспределенной прибыли не отражается в отчёте о прибылях и убытках. 40

Для перевода объекта из запасов в категорию инвестиционной собственности, учитываемой по справедливой стоимости, разница между справедливой стоимостью объекта по состоянию на дату переклассификации и его предыдущей балансовой стоимостью следует отнести на прибыль или убыток за период. 41

Прекращение признания инвестиционной собственности Прекращение признания объекта инвестиционной собственности означает необходимость его исключения из отчета о финансовом положении, и это происходит: 1. при его выбытии; 2. если более не ожидается экономических выгод от его использования. 42

Выбытие объекта инвестиционной собственности может происходить следующими методами: 1. путем продажи - при определении даты выбытия такого актива компания применяет критерии МСФО (IAS) 18 «Выручка» 2. путем заключения договора финансовой аренды или продажи с обратной арендой - МСФО (IAS) 17 «Аренда» 43

Прибыль или убытки, возникающие в результате вывода из эксплуатации или выбытия объекта инвестиционной собственности, определяются как разница между чистыми поступлениями от выбытия и балансовой стоимостью актива и отражаются в отчёте о прибылях и убытках (если иное не установлено положениями МСФО (IAS) 17 «Аренда» по продаже с обратной арендой). Компенсация, предоставляемая третьими сторонами в связи с обесценением, утратой или передачей инвестиционной собственности, подлежит признанию в отчёте о прибылях и убытках, когда она становится подлежащей к получению. 44

Вопрос 5. Раскрытие информации в примечаниях 45

Общие требования Компании следует раскрывать следующую информацию: 1. модель учёта инвестиционной собственности; 2. при использовании модели учёта по справедливой стоимости необходимо раскрыть инвестиционную собственность, находящуюся в операционной аренде и учитываемую в составе инвестиционной собственности; 3. критерии, разработанные компанией в целях разграничения 46 объектов инвестиционной собственности и собственности, занимаемой

4. методы и существенные допущения, использованные при определении справедливой стоимости инвестиционной собственности. При этом указывается, что послужило основой для определения справедливой стоимости: • объективная рыночная информация • другие факторы (которые следует раскрыть) в связи с характером объекта и отсутствием сопоставимой рыночной информации; 47

5. степень, в которой справедливая стоимость объекта инвестиционной собственности основана на оценке независимого оценщика; 6. показатели, отраженные в отчёте о прибылях и убытках: – арендный доход от инвестиционной собственности; – прямые операционные расходы (в том числе расходы на ремонт и текущее обслуживание), относящиеся к инвестиционной собственности: от которой был получен арендный доход и которая не принесла арендного дохода в отчётном периоде 48

7. наличие и размер ограничений в отношении возможности реализации инвестиционной собственности либо распределения дохода или выручки от выбытия; 8. существенные договорные обязательства, касающиеся приобретения, строительства или реконструкции инвестиционной собственности либо договора на проведение ремонта, текущего обслуживания или улучшений инвестиционной собственности. 49