Тема 4. Затратный подход к оценке

Тема 4. Затратный подход к оценке недвижимости • Вопрос 1. Экономическое содержание затратного подхода. Сфера применения затратного подхода • Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. 1

Экономическое содержание затратного подхода. Сфера применения затратного подхода • 1. Определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ, и отвечающих наиболее эффективному использованию земельного участка; • 2. Определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости, если имеется надежная информация для расчета износа; 2

• 3. Определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения; • 4. Определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки; • 5. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода. 3

• Затратный подход используется для оценки объектов в целях страхования; • Затратный подход используется для определения оптимального числа строений, устранения неоправданной избыточности. 4

• Затратный подход нецелесообразно использовать: • если здание старое и не представляет наиболее эффективный вид использования; • Если полностью отсутствуют данные для оценки предпринимательской прибыли. • Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. 5

Затратный подход к оценке недвижимости Этапы 1 этап. Оценка стоимости земельного участка как незастроенного с учетом варианта его наиболее эффективного использования. 2 этап. Расчет полной восстановительной стоимости зданий как суммы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли. 3 этап. Расчет общего накопленного износа здания как суммы физического, функционального и внешнего старения. 4 этап. Расчет остаточной стоимости зданий как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа 5 этап. Расчет стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости строений. 6

Затратный подход к оценке недвижимости Выбор вида стоимости (стандарта) : • Стоимость воспроизводства. • Стоимость замещения 7

Полная восстановительная стоимость Предпринима Прямые Косвенные тельское строительные затраты вознаграж затраты дение 8

Затратный подход к оценке недвижимости Нормативно-информационная база ценообразования и сметного нормирования в строительстве предполагает использование Строительных норм и правил или СНи. Пов 9

База расчета предпринимательского дохода • Прямые затраты • Сумма прямых и косвенных затрат • Общая сумма прямых, косвенных затрат и стоимости участка • Стоимость завершенного строительства 10

Затратный подход к оценке недвижимости Восстановительная стоимость строений – это смета затрат на возведение копии оцениваемого здания на дату оценки или стоимость нового здания, аналогичного оцениваемому. 11

Затратный подход к оценке недвижимости Выбор вида стоимости (стандарта) : • Стоимость воспроизводства. • Стоимость замещения 12

Методы определения полной восстановительной стоимости строительства Метод разбивки сравнительной количественного по компонентам единицы обследования 13

Затратный подход к оценке недвижимости(Метод сравнительной единицы) Сзд. = Се. с. × So × К 1 × К 2 × К 3 × К 4 х. К 5 Где: Сзд. - стоимость оцениваемого объекта; Се. с. - стоимость 1 кв. или кубического м типичного сооружения на базовую дату; Sо - количество единиц сравнения (площадь или объем оцениваемого объекта) К 1 – коэффициент перевода в цены 1984 г. К 2 - коэффициент перевода в цены на дату оценки; К 3 - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика; К 4 - учитывающий выявленные отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением по площади, объему, прочим физическим параметрам; К 5 - коэффициент, учитывающий НДС 14

Затратный подход к оценке недвижимости Общий накопленный износ – это потеря стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. 15

Затратный подход к оценке недвижимости Физический износ — это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил. Функциональный износ представляет потерю стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. Внешний (экономический) износ представляет собой потерю стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов. 16

Методы расчета износа • Метод срока службы • Метод разбивки • Метод капитализации потерь в ставках арендной платы • Метод парных продаж • Метод рыночной выборки 17

Затратный подход к оценке недвижимости Метод срока жизни Срок физической жизни Срок экономической жизни ввод Дата Прекращение эксплуатации Снос оценки Хронологический Остаточный срок (фактический) экономической жизни возраст (службы) Эффективный (действительный) возраст 18

Затратный подход к оценке недвижимости Метод срока службы Изн. (%) = Хр. В. / Физ. Ж. Изн. (%) = Эфф. В. / Эк. Ж. Изн. (%) = Эфф. В. / (Эфф. В. + Ост. эк. ж. ) 19

Методы расчета общего накопленного износа • Метод срока службы • Метод рыночной выборки • Метод разбивки • Метод парных продаж 20

Метод рыночной выборки. Этапы оценки • 1. Отбор аналогов. • 2. Внесение поправок на выявленные различия, включая переданные имущественные права, финансирование и условия сделки • 3. Оценка земли по каждому аналогу. • 4. Расчет остаточной стоимости схожих зданий как разница между ценой объекта и стоимостью земли. 21

Метод рыночной выборки. Этапы оценки • 5. Расчет ПВС зданий для каждого аналога на момент продажи • 6. Расчет в денежном выражении общего накопленного износа как разницы ПВС строений и и их остаточной стоимости. • 7. Расчет процента износа по каждому аналогу как отношение суммы износа к ПВС аналога. • 8. Если разброс процента износа не велик, то средний % износа можно применить к оцениваемому объекту. Если разброс процента износа значителен по аналогам, то 22

Метод рыночной выборки. Этапы оценки • определяется срок фактической или эффективной службы каждого аналога, затем определяется годовая норма износа по каждому аналогу и рассчитывается диапазон годовой нормы износа в %. • 9. Расчет годовой нормы износа для оцениваемого объекта. • 10. Расчет процента общего износа для оцениваемого объекта( умножаем годовую норму износа на фактический возраст здания. 23

Показатель Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Цена прод. 200000 180000 350000 объекта недв. Стоим. зем. 55000 45000 180000 участка (-) Остаточн. 145000 135000 170000 стоим. здан Полн. вост 230000 195000 275000 стоим Сумма общего 85000 60000 105000 износа, % 37, 0 30, 8 38, 2 24

• Диапазон значений износа от 30, 8 до 38, 2%, поэтому его не пересчитываем в годовую величину. • Если ПВС оцениваемого здания равна 270000, а норма износа как среднеарифметическое на уровне 35, 3, то стоимостная величина износа составит: 270000 х 0, 353= 95400 25

Пример расчета износа методом рыночной выборки с разными сроками фактической жизни Показатель Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Цена прод. объек. нед. 900000 600000 800000 Стоим. зем. участка(-) 180000 120000 150000 Остаточ. стоим. здан 720000 480000 650000 ПВС зданий 1050000 950000 1200000 Сумма общего износа 330000 550000 Норма износа, % 31, 4 55, 8 45, 8 Срок факт. службы, лет 9 18 14 Среднегодовая норма 31, 4: 9=3, 55, 8: 18= 45, 8: 14= износа, % 5 3, 1 3, 3 26

• Фактический возраст оцениваемого здания составляет 10 лет, а годовая норма износа, определенная как среднеарифметическое, составляет 3, 3% в год, Следовательно процент общего износа оцениваемого здания составит 3, 3 х10=33% 27

Методы расчета физического износа • Метод разбивки • Метод срока службы • Метод рыночной выборки 28

Методы расчета функционального износа • Метод разбивки • Метод капитализации потерь в ставках арендной платы 29

Методы расчета внешнего (экономического) износа • Метод капитализации потерь в ставках арендной платы • Метод парных продаж 30