Тема 4: ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ІНВЕСТИЦІЙНОГО КРЕДИТУ 1. Зміст та характеристика забезпечення інвестиційного кредиту 2. Види застави при інвестиційному кредитуванні 3. Організація заставного механізму при інвестиційному кредитуванні 4. Оцінка вартості застави 1/31/2018 Майорова Т. В. 1
Роль застави у кредитуванні інвестиційних проектів 1) Застава – вторинне джерело повернення кредиту 2) Застава – є стимулом для позичальника до повернення заборгованості 3) Застава - це джерело інформації про стан бізнесу позичальника 4) Застава – як чинник, що обмежує нарощення забезпеченої кредиторської заборгованості 1/31/2018 Майорова Т. В. 2
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про Заставу» від 10 лютого 1992 р. № 2654 ХІІ Застава – це спосіб забезпечення зобов'язань, в силу якого кредитор (заставодержатель) має право в разі невиконання боржником (заставодавцем) забезпеченого зас тавою зобов'язання одержати задоволення з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами 1/31/2018 Майорова Т. В. 3
2. ВИДИ ЗАСТАВИ ПРИ ІНВЕСТИЦІЙНОМУ КРЕДИТУВАННІ 1. • • • Застава майна: іпотека (застава нерухомого майна: будівлі, споруди, ділянки землі тощо) застава рухомого майна (транспортні за соби, сільськогосподарські машини, устатку вання і т. д. ) застава товарів в переробці чи обігу (си ровина, напівфабрикати, готова продукція) застава депозитів, валютних цінностей, виробів з цінних металів (заклад) застава цінних паперів 2. Застава майнових прав: • орендатора • замовника з договору підряду • комісіонера з договору комісії Закон України «Про заставу» від 10 лютого 1992 р. № 2654 -ХІІ 1/31/2018 Майорова Т. В. 4
• • майнові права на грошові депозити, що розміщені в банку, який має офіційний кредитний рейтинг не нижчий, ніж «інвестиційний клас» ; іменні ощадні сертифікати, що випущені банком кредитором, або майнові права на грошові кошти позичальника чи майнового поручителя, що розміщені на депозиті в банку кредиторі дорогоцінні метали, які належать позичальнику і знаходяться на зберіганні в банку кредиторі державні цінні папери недержавні цінні папери – облігації та акції підприємств, що мають активний ринок, ощадні сертифікати на пред’явника, що випущені банком кредитором, ощадні сертифікати інших банків, інвестиційні сертифікати зареєстроване нерухоме майно інші майнові права Постанова НБУ «Про порядок формування та використання резерву для відшкодування можливих втрат за кредитними операціями» від 6 липня 2000 року № 279. 1/31/2018 Майорова Т. В. 5
3. ОРГАНІЗАЦІЯ ЗАСТАВНОГО МЕХАНІЗМУ ПРИ ІНВЕСТИЦІЙНОМУ КРЕДИТУВАННІ 1. Рекомендації до вибору заставного майна Предмет застави має бути таким, що: • вільно відчужується (тобто не повинен бути під арештом, на нього не повинно бути звернено стягнення, не находитись в оренді у третьої особи, тощо); • вартість якого можна реально оцінити • може довго зберігатися та зберігання його відносно недороге • реалізувати його можна в найкоротший термін 1/31/2018 Майорова Т. В. 6
Не можуть бути предметом застави та не підлягають оцінці: • національні, культурні та історичні цінності, що перебувають у державній власності і занесені або підлягають занесенню до Державного реєстру національного культурного надбання • вимоги, що мають особистий характер, а також інші вимоги, застава яких забороняється законом; • об’єкти державної власності, приватизація яких заборонена законодавчими актами, а також підприємств та їх структурних підрозділів, що перебувають в процесі корпоратизації • майно та кошти благодійних організацій • основні фонди казенного підприємства Недоцільно приймати в якості основного предмета застави: • основні фонди виробничого призначення (крім майнових комплексів), які не можуть бути виділені в окремо розташовані одиниці і не мають незалежного енерго , водо , теплопостачання та під’їзних шляхів 1/31/2018 Майорова Т. В. 7
При виборі майна, що пропонується в заставу працівник банку: • визначає у заставодавця майно, без якого його діяльність неможлива або ускладнена (значимість майна) • перевіряє відсутність обтяжень майбутнього предмету застави, в тому числі оренди • визначає можливість постійного контролю за місцезнаходженням та станом збереження застави • аналізує умови використання заставного майна на період дії зобов’язання • встановлює необхідну періодичність здійснення перевірок стану заставного майна 1/31/2018 Майорова Т. В. 8
2. Порядок нотаріального посвідчення забезпечення Обов’язковими для нотаріального посвідчення є: 1. При кредитуванні фізичних осіб: договори застави житла (нерухомості) договори застави автомобілів 2. При кредитуванні юридичних осіб: • договори застави нерухомості • договори застави цілісних майнових комплексів рекомендовано також посвідчувати: • договори застави сільськогосподарської техніки • договори застави автомобілів (по кредитах юридичних осіб) 1/31/2018 Майорова Т. В. 9
3. Рекомендації до порядку страхування предметів застави Умови, що повинні дотримуватись при страхуванні заставного майна: • контроль наявності страхування заставного майна впродовж всього строку дії договору застави (контролюється підрозділом по роботі із заставним майном); • загальна страхова сума повинна бути не меншою за суму кредиту та інших витрат з обслуговування боргу; • банк повинен бути визначений в договорі страхування як «Вигодонабувач» ; Страхові випадки, від яких має бути обов’язково застраховане нерухоме майно: Ш Пожежа Ш Несподівана механічна дія непереборних фізичних сил (в тому числі стихійних явищ) Ш Затоплення Ш Удар блискавки Ш Вибух газу (при наявності використання газу) Ш Протиправні дії третіх осіб 1/31/2018 Майорова Т. В. 10
Моніторинг та контроль заставного майна 1. Постановка заставного майна на контроль Інформація про обтяження заставного майна вноситься до відповідного державного реєстру: Державний реєстр заборони відчуження об’єктів нерухомого майна – інформація вноситься до реєстру нотаріусом при укладанні договору застави на підставі заяви встановленого зразка, що надається працівником кредитної служби Державний реєстр іпотек (в разі необхідності, для іпотеки) – інформація вноситься до реєстру нотаріусом при укладанні договору застави Державний реєстр обтяжень рухомого майна Інформація щодо існування обтяження на заставне майно має бути внесена до відповідного реєстру не пізніше наступного робочого дня після укладання договору застави 1/31/2018 Майорова Т. В. 11
2. Визначення ступеню ризику втрати застави та складання графіку перевірки застави Ступінь ризику втрати застави – розрахунковий коефіцієнт, що характеризує ймовірність втрати забезпечення за кредитним договором, і використовується для визначення/ коригування періодичності перевірки застави на підставі змін фінансового стану позичальника, виду та стану майна, а також ситуації на ринку аналогічного майна 1/31/2018 Майорова Т. В. 12
3. Визначення особливостей перевірки різних видів майна Нерухоме майно: наявність ушкоджень та фізичного зносу (слідів пожежі, вивітрювання, тріщин фундаменту, протікання покрівлі), наявності прибудов та перепланувань, що здійснюються без належного погодження, передбаченого законодавством Обладнання: ступінь зносу, комплектність та працездатність Товари в обороті: відповідність фактично наявних залишків та асортименту товару тому переліку товарів, що визначені договором застави. Перевіряються також умови зберігання та їх відповідність умовам зберігання, що є необхідними для даного виду майна Автотранспорт: розмір пробігу, наявність несправностей або слідів ДТП. Особливого контролю потребують автомобілі, які використовуються в якості таксі та автотранспорт, що підсилено експлуатується Майбутній врожай: контроль на кожному етапі виконання необхідних агротехнічних робіт (внесення необхідної кількості гербіцидів, пестицидів, азотних добрив, тощо) на підставі довідок, що надаються заставодавцем Тварини на відгодівлі (вирощувані) (ВРХ, свині тощо): стан утримання тварин, звірка фактичної наявності поголів’я з зазначеним в переліку на звітну дату та документів щодо стану здоров’я тварин Майнові права за контрактом: постійний контроль та перевірка фактичного виконання умов контракту (поставки товару, отримання грошових коштів, тощо) – в залежності від умов контракту перевірка здійснюється щомісячно (щоквартально, раз на рік) 1/31/2018 Майорова Т. В. 13
Зняття іпотечного майна з контролю Підставами для зняття заставного майна з контролю є: • Повне виконання умов кредитного договору, забезпеченням якого було відповідне заставне майно • Зміна предмету застави для забезпечення діючого кредитного договору • Домовленість сторін про припинення кредитного договору • Початок процедури реалізації іпотечного майна. • Закінчення строку договору застави 1/31/2018 Майорова Т. В. 14
3. Оцінка вартості застави Нормативні акти • Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» • Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна» • Національний стандарт № 3 «Оцінка цілісних майнових комплексів» • Національний стандарт № 4 «Оцінка майнових прав інтелектуальної власності» 1/31/2018 Майорова Т. В. 15
Етапи оцінки вартості застави 1. Підготовчий етап: • попереднє (документальне) ознайомлення з предметом застави • встановлення виду вартості, що має бути визначена (ринкова вартість та ліквідаційна), а також бази оцінки • уточнення та подання замовнику оцінки пропозицій стосовно істотних умов оцінки (в тому числі уточнення об’єкту оцінки, виходячи із умов підвищення його вартості та ліквідності) • збирання та обробка вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки 1/31/2018 Майорова Т. В. 16
2. Ознайомлення з об’єктом оцінки • натурне обстеження – огляд об’єкту оцінки з метою перевірки його наявності, стану та умов використання; • збирання та обробка додаткових документів, вихідних даних та іншої інформації, необхідних для проведення оцінки 3. Ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав 4. Вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, та їх застосування. 5. Узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів 6. Складання звіту про оцінку 1/31/2018 Майорова Т. В. 17
На практиці виокремлюють три традиційні підходи до оцінки майна: • витратний (майновий) – визначає вартість об’єкта за сумою витрат на його створення та використання • порівняльний – визначає вартість на базі зіставлення з аналогами, що вже були об’єктами ринкових угод • результатний (дохідний) – оцінює вартість об’єкта на засаді величини чистого потоку позитивних результатів від його використання 1/31/2018 Майорова Т. В. 18
Витратний (майновий) підхід: базується на тому, що потенційний власник не погодиться витратити на формування та реалізацію власних внутрішніх чи зовнішніх можливостей більше, ніж вартість очікуваного фінансово майнового результату 1/31/2018 Майорова Т. В. 19
Методи: Метод розбивки за компонентами: а) метод субпідряду б) розбивка за профілем робіт в) виділення витрат Метод порівняльної одиниці починається з визначення базової вартості будівництва 1 м 3 або 1 м 2, взятих у вигляді орієнтиру “типової” споруди. Потім вносяться поправки на особливості об’єкта, що оцінюється. 1/31/2018 Майорова Т. В. 20
Дохідний підхід в оцінці базується на порівнянні майбутніх доходів інвестора з його поточними витратами Методи: 1. Метод прямої капіталізації 2. Метод непрямої капіталізації (дисконтованих грошових потоків) 1/31/2018 Майорова Т. В. 21
Капіталізація це визначення вартості об’єкта оцінки на підставі очікуваного доходу від його використання Капіталізація може здійснюватися із: 1. застосуванням ставки капіталізації (пряма капіталізація) 2. ставки дисконту (непряма капіталізація чи дисконтування) 1/31/2018 Майорова Т. В. 22
Вартість об’єкту за методом прямої капіталізації V – вартість майна N 0І – чистий операційний доход К – коефіцієнт капіталізації 1/31/2018 Майорова Т. В. 23
Коефіцієнт капіталізації складається із двох величин: 1. ставки доходу на інвестиції 2. норми повернення інвестицій 1/31/2018 Майорова Т. В. 24
Ставка доходу на інвестиції Метод кумулятивної побудови Ставка доходу по без ризиковим цінним паперам 5, 0% Премія за ризик інвестування в даний об’єкт 2, 5% Премія за політичний ризик 1, 5% Премія за інші особливі ризики 3, 0% Разом відсоткова ставка 12, 0% 1/31/2018 Майорова Т. В. 25
Норма відшкодування інвестицій (капіталу) 1. Прямолінійне відшкодування капіталу (метод Ринга) 1/ n n - кількість періодів і – ставка доходу на інвестиції 1/31/2018 Майорова Т. В. 26
2. Повернення капіталу по фонду відтворення за ставкою доходу на інвестиції (метод Інвуда) 1/31/2018 Майорова Т. В. 27
3. Повернення капіталу по фонду відтворення за безризиковою ставкою доходу на інвестиції (ip) (метод Хоскольда) 1/31/2018 Майорова Т. В. 28
Метод непрямої капіталізації або дисконтування майбутніх доходів FV – майбутня вартість перепродажу (реверсії) майна 1/31/2018 Майорова Т. В. 29
Порівняльний (ринковий) підхід в оцінці майна ґрунтується на принципі заміщення, тобто інвестор не вкладатиме свій капітал у об’єкт, якщо його вартість перевищує витрати на придбання на ринку подібного об’єкта, який має такі ж властивості 1/31/2018 Майорова Т. В. 30
Метод ринку капіталу – базується на ринкових цінах подібних компаній Ц = Цнм + Цаj Ц – оцінна вартість майна Цнм – ціна продажу подібного майна m – кількість факторів порівняння Цаj – різниця (поправка) в ціні (+, ) продажу подібного майна стосовно того, що оцінюється, за j m фактором порівняння 1/31/2018 Майорова Т. В. 31
Метод галузевих коефіцієнтів, який полягає у тому, що на основі аналізу практики продаж майна у тих чи іншій сферах бізнесу виводиться певна залежність між ціною продажу та яким небудь показником рекламні агентства та бухгалтерські фірми – відповідно за 0, 7 та 0, 5 від річної виручки ресторани та туристичні агентства – відповідно 0, 25 та 0, 04 01 від валової виручки АЗС – 1, 2 2, 0 від місячної виручки підприємства роздрібної торгівлі – 0, 75 1, 5 від суми: чистий доход + обладнання + запаси машинобудівні підприємства – 1, 5 2, 5 від суми: чистий доход + запаси 1/31/2018 Майорова Т. В. 32
Заключна оцінка вартості заставного майна Vi – оцінка вартості майна і тим методом (усі методи, що використовуються нумеруються) і = 1, . . . , n – множина методів оцінки, що використовуються у даному випадку Zi ваговий коефіцієнт методу номер і 1/31/2018 Майорова Т. В. 33
де CV (collateral value) – заставна вартість MV (market value) – ринкова вартість об’єкту застави на момент оцінки t – час tp – час, необхідний для проходження етапів судового, або виконавчого впровадження та реалізації майна (від 3 до 12 міс. ) SCH (schedule) – передбачуваний графік погашення кредиту КL – коефіцієнт, що характеризує зміну вартості внаслідок неринкових умов реалізації, визначених що існує правовою процедурою КR – коефіцієнт, що характеризує можливе зниження вартості унаслідок нештатних умов експлуатації, викликаних дефолтною ситуацією KMV (t) – коефіцієнт, що характеризує зміну ринковій вартості в часі C (соst) – величина витрат (у грошових одиницях), обумовлених як процедурою звернення стягнення та реалізації, так і властивостями самого майна 1/31/2018 Майорова Т. В. 34
Вартість застави на момент розгляду кредитної угоди MV Вартість застави на кінець строку кредитної угоди MV*K t Вартість застави на момент звернення стягнення MV*КR K t Заставна вартість MV*KLКR K t - C Ілюстрація функціональної моделі заставної вартості 1/31/2018 Майорова Т. В. 35
Скачать презентацию Тема 4: ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ІНВЕСТИЦІЙНОГО КРЕДИТУ 1. Зміст та
застава.ppt