Скачать презентацию Тема 3. Оценка недвижимости как условие существования рынка Скачать презентацию Тема 3. Оценка недвижимости как условие существования рынка

Оценка недв.ppt

  • Количество слайдов: 43

Тема 3. Оценка недвижимости как условие существования рынка недвижимости Вопросы: 1. Понятие независимой оценки Тема 3. Оценка недвижимости как условие существования рынка недвижимости Вопросы: 1. Понятие независимой оценки и ее роль в экономике 2. Виды стоимости недвижимости 3. Принципы оценки 4. Этапы оценки и требования к отчету

1. Понятие независимой оценки и ее роль в экономике Оценочная деятельность – профессиональная деятельность 1. Понятие независимой оценки и ее роль в экономике Оценочная деятельность – профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Закон № 135 -ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»

Субъекты оценочной деятельности 1. Физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и Субъекты оценочной деятельности 1. Физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями ФЗ № 135(оценщики). 2. Потребители их услуг (заказчики).

Цели оценки бизнеса и недвижиммости Субьект оценки Предприятие как юридическое лицо Цели оценки Обеспечение Цели оценки бизнеса и недвижиммости Субьект оценки Предприятие как юридическое лицо Цели оценки Обеспечение экономической безопасности Разработка планов развития предприятия Выпуск акций Оценка эффективности менеджмента.

Цели оценки бизнеса и недвижимости Субъект оценки Собственник Цели оценки Выбор варианта распоряжения собственностью Цели оценки бизнеса и недвижимости Субъект оценки Собственник Цели оценки Выбор варианта распоряжения собственностью Составление объединительных и разделительных балансов при реструктуризации Обоснование цены купли-продажи предприятия или его доли Установление размера выручки при упорядоченной ликвидации предприятия

Цели оценки бизнеса и недвижимости Субъект оценки Цели оценки Кредитные учреждения Страховые компании Проверка Цели оценки бизнеса и недвижимости Субъект оценки Цели оценки Кредитные учреждения Страховые компании Проверка финансовой дееспособности заемщика Определение размера ссуды, выдаваемой под залог Установление размера страхового взноса Определение суммы страховых выплат

Цели оценки бизнеса и недвижимости Субъект оценки Цели оценки Фондовые биржи Расчет конъюнктурных характеристик Цели оценки бизнеса и недвижимости Субъект оценки Цели оценки Фондовые биржи Расчет конъюнктурных характеристик Проверка обоснованности котировок ценных бумаг Инвесторы Проверка целесообразности инвестиционных вложений Определения допустимой цены покупки предприятия с целью включения его в инвестпроект

Цели оценки бизнеса и недвижимости Субъект оценки Цели оценки Государствен- Подготовка предприятия к ные Цели оценки бизнеса и недвижимости Субъект оценки Цели оценки Государствен- Подготовка предприятия к ные органы приватизации Определение облагаемой базы для различных видов налогов Установление выручки от принудительной ликвидации через процедуру банкротства Оценка для судебных целей

2. Виды стоимости недвижимости Важно различать понятия “стоимость”, “затраты” и “цена”. ¡ Стоимость - 2. Виды стоимости недвижимости Важно различать понятия “стоимость”, “затраты” и “цена”. ¡ Стоимость - это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить покупатель за оцениваемую собственность. ¡ Затраты - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности сходный с оцениваемым. ¡ Цена - это исторический факт, отражающий сумму затраченную на покупку сходного объекта в прошлой сделке.

Виды стоимости недвижимости 4 условия, приводящие к появлению стоимости: ¡ спрос (увеличение спроса в Виды стоимости недвижимости 4 условия, приводящие к появлению стоимости: ¡ спрос (увеличение спроса в большинстве случаев влечет за собой рост цен); ¡ Полезность (чем больше полезность, тем больше спрос, рост полезности обычно сопровождается ростом цены); ¡ ограниченное предложение (несмотря на большой спрос и высокую полезность, никакое имущество не будет иметь стоимости до тех пор, пока участники рынка имеют к нему неограниченный и безвозмездный доступ); ¡ возможность передачи прав (любая вещь только тогда становится товаром и собственно приобретает стоимость, когда существует возможность передачи прав собственности на нее).

Виды стоимости недвижимости При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид Виды стоимости недвижимости При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: ¡ рыночная стоимость; ¡ инвестиционная стоимость; ¡ ликвидационная стоимость; ¡ кадастровая стоимость.

Рыночная стоимость наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату Рыночная стоимость наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: ¡ ¡ ¡ одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьейлибо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Инвестиционная стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных Инвестиционная стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. - ¡ ¡ Она связана с текущей стоимостью будущих потоков доходов, получаемых от использования собственности. Для инвестора важны такие факторы как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или понижение стоимости объектов, последствия подоходного налогообложения.

Ликвидационная стоимость объекта оценки расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект Ликвидационная стоимость объекта оценки расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. ¡ При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

кадастровая стоимость Кадастровая стоимость объекта оценки - определяемая методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная кадастровая стоимость Кадастровая стоимость объекта оценки - определяемая методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. ¡ Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Виды стоимости недвижимости ¡ Восстановительная стоимость (воспроизводства) - это сумма затрат в рыночных ценах, Виды стоимости недвижимости ¡ Восстановительная стоимость (воспроизводства) - это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, на создание объекта идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий. Стоимость замещения - это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, на создание объекта аналогичного объекту оценки.

3. Принципы оценки При оценке стоимости необходимо соблюдать принципы, систематизированные в три группы, связанные 3. Принципы оценки При оценке стоимости необходимо соблюдать принципы, систематизированные в три группы, связанные с: ¡ представлением владельца об имуществе (пользователя); ¡ рыночной средой; ¡ эксплуатацией имущества

Принципы оценки Связанные с представлениями собственника Связанные с рыночной средой Связанные с эксплуатацией имущества Принципы оценки Связанные с представлениями собственника Связанные с рыночной средой Связанные с эксплуатацией имущества

Принципы, отражающие точку зрения владельца (пользователя) ¡ принцип полезности Полезность - это способность объекта Принципы, отражающие точку зрения владельца (пользователя) ¡ принцип полезности Полезность - это способность объекта собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Объект собственности имеет стоимость только тогда, когда он полезен потенциальному собственнику для реализации его потребностей экономических, личных и др.

Принципы, отражающие точку зрения владельца (пользователя) ¡ ¡ ¡ принцип замещения - максимальная стоимость Принципы, отражающие точку зрения владельца (пользователя) ¡ ¡ ¡ принцип замещения - максимальная стоимость собственности определяется минимальной ценой или стоимостью, за которую может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Типичный благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта одинаковой полезности на местном рынке или больше суммы затрат на его восстановление. Этот принцип дает возможность установить верхний предел стоимости имущества

Принципы, отражающие точку зрения владельца (пользователя ¡ ¡ ¡ принцип ожидания Ожидание – установление Принципы, отражающие точку зрения владельца (пользователя ¡ ¡ ¡ принцип ожидания Ожидание – установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. В основе принципа ожидания лежит теория изменения стоимости денег во времени. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидает от него получения доходов в будущем.

Принципы, связанные с рыночной средой ¡ ¡ принцип зависимости - стоимость оцениваемой собственности зависит Принципы, связанные с рыночной средой ¡ ¡ принцип зависимости - стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающей собственности (ситус - экономическое местоположение недвижимости) и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения; принцип соответствия - мах. стоимость возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, характера использования собственности соответствует потребностям и ожиданиям местного рынка;

Принципы, связанные с рыночной средой ¡ принцип предложения и спроса - цена собственности определяется Принципы, связанные с рыночной средой ¡ принцип предложения и спроса - цена собственности определяется взаимодействием спроса и предложения на аналогичную собственность на данном рынке. Предложение – количество товаров, имеющихся в наличии на рынке по определенным ценам. Спрос -количество товаров, желаемых по определенным ценам. Цена стабильна тогда , когда между предложением и спросом устанавливается равновесие. Хотя из-за несовершенности рынка недвижимости цены на нее не всегда определяются только спросом и предложением. Этот принцип имеет некоторую инерционность на рынке недвижимости;

Принципы, связанные с рыночной средой ¡ принцип конкуренции - когда прибыль на рынке превышает Принципы, связанные с рыночной средой ¡ принцип конкуренции - когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, конкуренция на данном рынке увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня чистых доходов. Прибыль порождает конкуренцию, а избыточная прибыль стимулирует разрушительную конкуренцию.

Принципы, связанные с рыночной средой ¡ ¡ ¡ принцип изменения - отражает факт непостоянства Принципы, связанные с рыночной средой ¡ ¡ ¡ принцип изменения - отражает факт непостоянства стоимости недвижимости во времени. Изменение стоимости происходит как в результате изменения самой недвижимости (физ. и функц. износ, реконструкция), так и в результате изменения внешних условий. Принципом изменения объясняется профессиональный стандарт оценки фиксировать конкретную дату оценки.

Принципы, связанные с эксплуатацией имущества ¡ ¡ ¡ принцип остаточной продуктивности, которая определяется как Принципы, связанные с эксплуатацией имущества ¡ ¡ ¡ принцип остаточной продуктивности, которая определяется как чистый доход относящийся к земельному участку, после оплаты затрат на труд, капитал и управление. Любой вид экономической деятельности требует наличия четырех факторов производства (труд, капитал, менеджмент и земля). Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три этих фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента. Земля имеет какую-либо ценность тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.

Принципы, связанные с эксплуатацией имущества ¡ принцип вклада Вклад это сумма, на которую изменяется Принципы, связанные с эксплуатацией имущества ¡ принцип вклада Вклад это сумма, на которую изменяется стоимость собственности вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента факторов производства, а не фактические затраты на сам этот фактор. Нпр. : Затраты на строительство бассейна – 15 000 д. е. При наличии бассейна стоимость ОН – 1 160 000 Без бассейна - 1 140 000 д. е. Таким образом бассейн добавляет к общей стоимости 20 000 д. е. , а затраты на него составляют 15 000 д. е. , поэтому расчетливый застройщик должен построить бассейн.

Принципы, связанные с эксплуатацией имущества ¡ ¡ принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи - по Принципы, связанные с эксплуатацией имущества ¡ ¡ принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи - по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы;

Принципы, связанные с эксплуатацией имущества ¡ принцип сбалансированности любому типу собственности соответствует оптимальное сочетание Принципы, связанные с эксплуатацией имущества ¡ принцип сбалансированности любому типу собственности соответствует оптимальное сочетание факторов производства, при котором достигается максимальная стоимость собственности. При нарушении этого принципа (переулучшенная или недоулучшенная собственность) земля теряет стоимость из -за неэффективного использования, а риск по сделкам с такой собственностью растет;

Принципы, связанные с эксплуатацией имущества ¡ ¡ принцип экономического размера - на любом рынке Принципы, связанные с эксплуатацией имущества ¡ ¡ принцип экономического размера - на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности. Нпр: отсутствие места для парковки может снизить стоимость большого универсального магазина, и наоборот, слишком большой земельный участок не принесет дополнительного дохода;

Принципы, связанные с эксплуатацией имущества ¡ принцип экономического разделения - имущественные права на собственность Принципы, связанные с эксплуатацией имущества ¡ принцип экономического разделения - имущественные права на собственность следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость собственности при этом увеличивалась. Разделение может происходить различными путями. физическое разделение - разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и ее недра, разделение массива земли на отдельные участки. разделение по времени владения - различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права разделение по праву пользования - ограниченное право на пользование чужим имуществом, лицензии, ограничение на использование имущества разделение по видам имущественных прав совместная аренда, товарищества, трасты, корпорации, опционы, контракты с оговоренными условиями продажи разделение по залоговым правам - первые закладные, “младшие” закладные, судебные залоги, участие в капитале.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования Основывается на том, что в любой текущий момент Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования Основывается на том, что в любой текущий момент времени максимальная стоимость недвижимости соответствует наиболее эффективному ее использованию, которое в свою очередь определяется текущим состоянием рынка. Наилучшее и наиболее эффективное использование - это вероятное и юридически разрешенное использование собственности, которое является физически возможным, экономически обоснованным и приводящим к его наивысшей стоимости.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

4. Этапы оценки и требования к проведению оценки Проведение оценки включает следующие этапы: а) 4. Этапы оценки и требования к проведению оценки Проведение оценки включает следующие этапы: а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; в) применение подходов к оценке, включая выбор Этапы оценки методов оценки и осуществление необходимых расчетов; г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; д) составление отчета об оценке. Рисунки 02 и процесс

Требования к содержанию отчета об оценке Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете Требования к содержанию отчета об оценке Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы: а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться: ¡ - общая информация, идентифицирующая объект оценки; ¡ - результаты оценки, полученные применении различных подходов к оценке; ¡ - итоговая величина стоимости объекта оценки; б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике

Требования к содержанию отчета об оценке г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при Требования к содержанию отчета об оценке г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки; д) применяемые стандарты оценочной деятельности. ¡ В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки; е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Требования к содержанию отчета об оценке ¡ ¡ ¡ В отчете об оценке должна Требования к содержанию отчета об оценке ¡ ¡ ¡ В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки: - количественные и качественные характеристики объекта оценки. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях; - количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; - информация о текущем использовании объекта оценки; - другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;

Требования к содержанию отчета об оценке ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ Требования к содержанию отчета об оценке ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;

Требования к содержанию отчета об оценке и) согласование результатов расчетов, полученных с применением различных Требования к содержанию отчета об оценке и) согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов. ¡ Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

Задание на оценку должно содержать следующую информацию: а) объект оценки; б) имущественные права на Задание на оценку должно содержать следующую информацию: а) объект оценки; б) имущественные права на объект оценки; в) цель оценки; г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения; д) вид стоимости; е) дата оценки; ж) срок проведения оценки; з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Требования к содержанию отчета об оценке Сведения о заказчике: ¡ - о заказчике - Требования к содержанию отчета об оценке Сведения о заказчике: ¡ - о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения; ¡ - о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Требования к содержанию отчета об оценке Сведения об оценщике: ¡ - об оценщике, работающем Требования к содержанию отчета об оценке Сведения об оценщике: ¡ - об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; ¡ - об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности; ¡ - информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

Требования к содержанию отчета об оценке ¡ В приложении к отчету об оценке должны Требования к содержанию отчета об оценке ¡ В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).