Тема 29/2. Договор найма жилого помещения Учебные вопросы:

Тема 29/2. Договор найма жилого помещения

Учебные вопросы: 3. Понятие договора найма жилого помещения, его виды, порядок и основания заключения. 4. Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения. Поднаем. Временные жильцы. 5. Обмен (мена) жилых помещений. Изменение условий договора найма жилого помещения.

3. Понятие договора найма жилого помещения, его виды, порядок и основания заключения

Договор найма жилого помещения – гражданско-правовой договор, по которому одна сторона – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Виды договора найма жилого помещения договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда (договор социального найма); договор найма служебного жилого помещения; договор найма жилого помещения в общежитиях; договор найма жилого помещения в специальных жилых помещениях.

По договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда наймодатель (уполномоченная организация или уполномоченное им лицо) обязуется за определенную плату предоставить во владение и пользование другой стороне (нанимателю) жилое помещение наймодателя для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения ДВУСТОРОННИЙ, БЕССРОЧНЫЙ, ВОЗМЕЗДНЫЙ. В отдельных случаях договор найма жилого помещения может быть заключен на определенный срок.

СТОРОНЫ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НАЙМОДАТЕЛЬ НАНИМАТЕЛЬ ПРЕДПРИЯТИЕ (ОРГАНИЗАЦИЯ) ГРАЖДАНИН, КОТОРОМУ ПРЕДОСТАВЛЕНО ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ ЖИЛИЩНО- ЭКСПЛУАТАЦИОННАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ ГРАЖДАНИН-СОБСТВЕННИК

Предмет договора найма КВАРТИРА, ИЗОЛИРОВАННОЕ ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ, состоящее из одной или нескольких комнат. Пользоваться квартирой наниматель и члены его семьи должны по назначению.

Форма договора жилого помещения – ПИСЬМЕННАЯ. Типовые договоры найма жилых помещений утверждаются в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь.

Договор найма жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения и считается заключенным с даты его регистрации местным исполнительным и распорядительным органом в книге регистрации договоров. Этот договор заключается в трех экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, другой – у нанимателя, третий – в местном исполнительном и распорядительном органе.

Плата за пользование жилыми помещениями по договору найма устанавливается по соглашению между нанимателем и наймодателем, если законодательством не установлено иное. При этом она не должна превышать максимально допустимой нормы, установленной Советом Министров Республики Беларусь.

Согласно действующему законодательству наниматель вправе в предусмотренном порядке с соблюдением установленных правил вселить в нанятое им помещение супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех проживающих с ним совершеннолетних членов семьи (исключение: не требуется согласия для вселения к родителям их детей, не достигших 18 лет).

Нетрудоспособными иждивенцами являются лица, не имеющие достаточных средств к существованию (пенсия, cтипендия, алименты не препятствуют этому). К категории нетрудоспособных относятся лица, нетрудоспособные до 16 лет, а если учатся – до 18 лет, женщины старше 55 лет, а мужчины – 60 лет, инвалиды.

Нормы общей площади жилого помещения: норма постановки на учет (учетная норма) для улучшения жилищных условий. Она составляет на одного члена семьи менее 15м2; норма предоставления общей площади жилого помещения социального пользования установлена в пределах от 15 до 20 м2.

Независимо от размера жилой площади вселяются следующие граждане: супруг – на площадь жилого помещения другого супруга; несовершеннолетние дети и подопечные — на площадь жилого помещения родителей и опекунов; несовершеннолетние дети, не имеющие своих семей или имеющие несовершеннолетних детей, но не состоящие в браке, – на площадь жилого помещения родителей; родители — на площадь жилого помещения детей; уволенные в запас или отставку военнослужащие Вооруженных Сил, КГБ, лица начальствующего состава органов внутренних дел и члены их семей — на площадь жилого помещения родственников уволенного или родственников его супруга и т.д.

Независимо от размера общей площади жилого помещения разрешается вселение прибывших на временное проживание: студентов и т.д. – на время учебы; членов семей аспирантов, слушателей высших учебных заведений КГБ, МВД – на время учебы и т.д.

4. Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения. Поднаем. Временные жильцы

Граждане имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения в домах государственного жилищного фонда, которое предоставляется им, как правило, в бессрочное пользование.

В соответствии с действующим законодательством граждане вправе иметь в частной собственности жилой дом, квартиру, часть дома.

Никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения или ограничен в праве пользования им, иначе как на основании и в порядке, предусмотренном законом.

Наниматель и члены его семьи вправе: вселять в жилое помещение в установленном порядке супруга (супругу), детей, родителей, других родственников, а также нетрудоспособных иждивенцев и других граждан, получив на это письменное согласие всех проживающих с ним совершеннолетних членов семьи (п. 1 ст. 57 ЖК); сдавать жилое помещение другим гражданам в поднаем, заручившись при этом письменным согласием проживающих с ним как совершеннолетних членов семьи, так и наймодателя (ст. 85 ЖК); производить обмен жилого помещения с другими лицами (ст. 32, 35 ЖК); производить с разрешения наймодателя переустройство и перепланировку жилого помещения (ст. 64 ЖК) и др.

Жилые дома и жилые помещения не могут использоваться гражданами в целях, несовместимых с требованиями, предъявляемыми к ним, а также в ущерб интересам общества.

Граждане обязаны: обеспечивать сохранность жилых помещений; бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства; соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности; соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования; экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию.

Наниматели на условиях и в порядке, определенных законодательством, должны производить за свой счет ремонт жилых и подсобных помещений, замену и ремонт внутриквартирного санитарно-технического и иного оборудования, приборов учета тепловой энергии, воды и газа, газовых и электрических плит, ремонт внутриквартирной электропроводки; при освобождении помещения сдать его в надлежащем состоянии; ежемесячно участвовать в финансировании в многоквартирном доме затрат на ремонт оборудования и содержание придомовой территории соразмерно занимаемой ими общей площади жилых помещений в этих домах.

Наймодателъ обязан: предоставить жилое помещение в исправном состоянии; производить систематический осмотр жилых помещений и объектов благоустройства придомовой территории, проверку технического состояния инженерного оборудования, находящегося вне квартир, и его обслуживание; своевременно производить капитальный и текущий ремонт вспомогательных помещений, инженерных систем жилых домов, обеспечивать их бесперебойную работу, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории; устранять неисправности в квартирах за свой счет, если они произошли по его вине.

Наниматель вправе: требовать внесения квартирной платы за предоставляемое жилое помещение не позднее 25-го числа следующего за ним месяца; требовать от нанимателя сохранности жилых домов и т.п.

По договору поднайма наниматель передает за плату часть (а при временном выезде – часть или все) помещения, оставаясь ответственным перед наймодателем (ст. 85 ЖК).

Условия для сдачи помещения в поднаем: согласие всех проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов его семьи; согласие наймодателя; на каждого проживающего должно быть не менее 15 м2 общей площади занимаемого помещения, если иное не установлено законом; размер платы за пользование жилым помещением и платы за коммунальные услуги по договору поднайма устанавливается соглашением сторон, но не должен превышать квартирной платы, уплачиваемой за это помещение нанимателем, и соответствующей части расходов по оплате за коммунальные услуги;

Условия для сдачи помещения в поднаем: при предоставлении поднанимателю предметов домашней обстановки плата за пользование ими устанавливается по соглашению сторон (как по договору имущественного найма); в случае сдачи в поднаем помещения с превышением установленной платы незаконно полученная сумма подлежит взысканию в доход государства; по истечении срока действия договора поднайма поднаниматель не вправе требовать возобновления договора и по требованию нанимателя подлежит выселению в судебном порядке без предоставления ему другого жилого помещения.

Если договор поднайма заключен без указания срока, наниматель обязан предупредить поднанимателя о прекращении договора поднайма за три месяца (ст. 87 ЖК).

Договор поднайма может быть расторгнут за систематическое нарушение правил пользования жилым помещением, невнесение платы и т.д. С прекращением договора найма прекращается и договор поднайма.

Поднаниматели и члены их семей обязаны освободить занимаемое жилое помещение не позднее семи дней со дня прекращения договора найма жилого помещения, а при отказе подлежат выселению по решению суда без предоставления другого жилого помещения.

Законодательством предоставлено право поднанимателю расторгнуть договор поднайма жилого помещения в любое время, предварительно выполнив имеющиеся обязательства перед нанимателем.

Временные жильцы Наниматель, член организации граждан застройщиков по взаимному согласию с проживающими с ним членами их семей, а также собственник жилого помещения могут разрешить временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением.

Временные жильцы обязаны освободить помещение немедленно по требованию нанимателя, члена организации граждан-застройщиков и проживающих с ними членов их семей. В случае отказа указанные лица вправе требовать в судебном порядке выселения временных жильцов без предоставления другого жилого помещения.

С прекращением договора найма жилого помещения временные жильцы обязаны немедленно освободить жилое помещение. В случае отказа освободить помещение они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

5. Обмен (мена) жилых помещений. Изменение условий договора найма жилого помещения

Наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда вправе с письменного согласия совместно проживающих с ним совершеннолетних членов семьи, а также иных граждан, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, и с разрешения наймодателя произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем, собственником жилого помещения, членом организации граждан-застройщиков, в том числе и проживающих в другом населенном пункте.

Обмен (мена) жилых помещений, относящихся к частному жилищному фонду, допускается с согласия собственника этого фонда или уполномоченного им органа, если иное не установлено законодательством.

Предметом обмена могут быть отдельная квартира или другое изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, одноквартирный жилой дом, часть жилого помещения, приходящаяся на долю нанимателя жилого помещения или совершеннолетнего члена его семьи, в том числе неизолированная жилая комната или часть комнаты, при наличии предусмотренных оснований (п. 4 Правил обмена).

Обмен жилых помещений, занимаемых гражданами, над которыми установлена опека (попечительство), жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены семьи нанимателя, производится с согласия органа опеки и попечительства.

Обмен жилого помещения не допускается (ст. 33 ЖК), если: к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения либо о признании его недействительным; в отношении члена организации граждан-застройщиков рассматривается вопрос об исключении его из организации; дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, является аварийным, подлежит сносу, переоборудованию в нежилой, грозит обвалом, передается для государственных нужд; дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой обмениваемого жилого помещения; обмен носит корыстный или фиктивный характер; жилое помещение является служебным, находится в специальном доме или относится к жилым помещениям социального пользования; в связи с обменом в квартиру, в которой проживают два и более нанимателя (члена организации граждан-застройщиков), вселяется гражданин, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно; на жилое помещение в соответствии с законодательством Республики Беларусь наложен арест или запрет на отчуждение

В случае признания обмена (мены) жилого помещения недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. Если обмен (мена) жилого помещения признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена (мены).

Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма жилого помещения, если с письменного согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю общей жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено помещение, удовлетворяющее требованиям закона (изолированное помещение) (ст. 61 ЖК).