Тема 2 Рынок недвижимости Вопросы 1 Понятие и

Тема 2. Рынок недвижимости Вопросы: 1. Понятие и особенности функционирования рынка недвижимости. 2. Факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости 3. Профессиональные участники рынка недвижимости. 4. Структура рынка недвижимости. 5. Анализ рынка недвижимости 6. Показатели (индикаторы) рынка недвижимости 7. Правовое регулирование рынка недвижимости. 8. Проблемы и перспективы развития рынка недвижимости в России.

1. Понятие и особенности функционирования рынка недвижимости • Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами земле пользования (Дж. Фридман). • сложная структура, цель которой свести вместе покупателей и продавцов. • сфера вложения капитала в объекты недвижимости и система экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. • Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, внаем и т. д.

Упрощенная модель участников рынка недвижимости

Особенности рынка недвижимости Признаки Состояние, характеристика Локализация абсолютная недвижимость земли и улучшений на ней большая зависимость цены от местоположения (локальность рынка недвижимости) степень развитости инфраструктуры Физическое состояние недвижимости историческая компонента стоимости ( «возраст» объекта) качество эксплуатации объекта Вид конкуренции уникальность каждого объекта несовершенная конкуренция, олигопольный рынок ограниченное количество покупателей и продавцов контроль над ценами ограничен вступление на рынок требует больших капиталов

Особенности рынка недвижимости Эластичнос ть рынка • низкая: при росте спроса и цен предложение мало увеличивается • спрос может быть более изменчивым Степень открытости • сделки носят частный характер • публичная информация в большинстве неполная и неточная Конкурентоспособность товара • сильно влияние окружающей внешней среды, соседних объектов • специфичность индивидуальных предпочтений покупателей

Особенности рынка недвижимости Условия зонирования • регулируются земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права • ограниченная оборотоспособность отдельных категорий недвижимости Оформление сделок • обязательность государственной регистрации сделок • большое количество юридических сложностей, ограничений и условностей

Особенности рынка недвижимости Постоянные затраты • затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (на ремонт, эксплуатацию и др. ); • ежегодный налог на владение недвижимостью; • налоги или сборы на сделки с недвижимостью. Стоимость недвижимости • включает стоимость участка земли и все связанные с ним права, а также стоимость улучшений на нем Несбалансированность рынка Если предложение на РН отстает от спроса, это приводит к росту арендных ставок, что стимулирует инвестиции в строительство. В ходе строительного бума незаметно преодолевается точка равновесия между спросом и предложением и наступает обратная ситуация в виде избытка данных площадей

2. Факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости. • Внутренние, • Международные , • Локальные (местные).

Сложные причинно-следственные связи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, можно отразить в виде кривой, называемой «рыбья кость» 2 1

Факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости. 1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости. 1. 1 – нормативные акты, регулирующие сделки купли продажи недвижимости. 1. 2 – налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью; 1. 3 - отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

Факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости. 2. Макроэкономическая ситуация. 2. 1 – производство национального дохода; 2. 2 – объем промышленного производства; 2. 3 - занятость трудоспособного населения; 2. 4 – ставки доходности финансовых активов; 2. 5 – платежный баланс страны; 2. 6 – состояние торгового баланса; 2. 7 – притоки капитала; 2. 8 – оттоки капитала; 2. 9 – рост доходов населения; 2. 10 – индекс потребительских цен.

Факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости. 3. Микроэкономическая ситуация. 3. 1 – экономическое развитие региона; 3. 2 – диверсификация занятости работоспособного населения; 3. 3 – экономические перспективы развития региона; 3. 4 – притоки капитала в регион; 3. 5 – оттоки капитала из региона

Факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости. 4. Социальное положение в регионе. 4. 1 – возможность межэтнических и военных столкновений; 4. 2 – отношение к частному капиталу; 4. 3 – отношение к иностранному капиталу; 4. 4 – устойчивость политики администрации региона; 4. 5 – уровень безработицы в регионе; 4. 6 – популярность проводимой администрацией региона

Факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости. 5. Природные условия в регионе. 5. 1 – экологическое положение в регионе; 5. 2 – климат и географическое положение 5. 2 – наличие развитой инфраструктуры.

3. Профессиональные участники рынка недвижимости. В соответствии с классификацией международной федерации специалистов в области недвижимости (FIABCI - International Real Estate Federation), различают две группы специалистов: Профессионалы, непосредственно Профессионалы, решающие проблемы собственности на всех работающие в индустрии стадиях ее жизненного цикла недвижимости специалисты в области консалтинга, решающие проблемы наилучшего использования собственности архитекторы и проектировщики оценщики, занимающиеся проблемами определения стоимости недвижимости бухгалтеры и аудиторы финансисты, изыскивающие эффективные способы финансирования недвижимости на всех стадиях жизненного цикла строители девелоперы или застройщики, занимающиеся вопросами улучшения недвижимости юристы и страховщики специалисты в области менеджмента, занимающиеся вопросами управления недвижимостью и оптимизацией инвестиций специалисты в области профессионального образования риэлтеры (брокеры), занимающиеся поиском продавцов и покупателей на рынке недвижимости специалисты средств массовой информации

4. Структура рынка недвижимости работы, т. е. строительство, реконструкция и ремонт товар в виде конкретных объектов недвижимости Рынок земельных участков Рынок жилой недвижимости Рынок нежилой недвижимости: промышленной и коммерческой (офисной, торговой, складской Рынок услуг: посредничество (риэлт), оценка, маркетинг, юридические, страховые и финансовые (ипотека)

Структура рынка недвижимости • Каждый из этих секторов может быть поделен на более узкие секторы, так что каждый из них будет представлять совокупность объектов купли продажи, имеющих некоторую общую характеристику, которая отличает их от других объектов. • Если делить рынок в виде цилиндрического пространства на параллельные слои, как режут сыр, то это даст представление о потребительских сегментах. • Потребительские сегменты представляют собой группы покупателей, которые выделяются каким-то существенным отличием от всех остальных (географией размещения, демографическими признаками, принадлежностью к определенным социальным группам и т. д. ) • Деление рыночного пространства вдоль и поперек образует ниши, где сходные товары предлагаются покупателям с одинаковыми запросами.

Структура рынка недвижимости По функциональному назначению объектов рынок недвижимости как товара подразделяется на 4 основных составляющие: • рынок земли (земельных участков); • рынок жилья; • рынок нежилых помещений; • рынок промышленной недвижимости Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.

Структура рынка недвижимости По инвестиционной мотивации - одни инвесторы м. б. заинтересованы в собственности, требующей минимального менеджмента, не приносящей денежного потока, однако с большим потенциалом для прироста стоимости. Другие могут приобретать объекты, представляющие собой хорошее налоговое укрытие, для которых характерен положительный денежный поток. • По типу прав собственности - для различных прав на недвижимость существуют различные рынки. Эти права могут включать неограниченные права собственности, сервитуты, права на недра, права на аренду и разделенные по времени права на участие в кондоминиумах. •

5. Анализ рынка недвижимости • Исследование (анализ) рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Анализ рынка недвижимости Исследование (анализ) рынка может проводиться с различными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности: 1) маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; 2) оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта; 3) инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений; 4) анализа и прогнозирования тенденций развития рынка с самыми общими целями Общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, т. е. сбор и обработка информации о рынке.

Анализ рынка недвижимости Анализ ценовой ситуации включает следующие этапы: 1. Типизация объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению (районирование территории) 2. Оперативная оценка средних по типу цен 3. Исследование влияния параметров качества и размеров на среднюю цену 4. Исследование влияния местоположения на среднюю цену 5. Анализ состояния рынка 6. Изучение социально-экономической ситуации в регионе и макроэкономической ситуации в стране 7. Прогнозирование цен

Анализ рынка недвижимости Анализ состояния рынка включает следующие задачи этапы: 1. Изучение состава (объема и структуры) и состояния фонда объектов недвижимости города (по видам, подвидам, типам) 2. Изучение состава и состояния приватизированного, частного фонда, темпов приватизации 3. Изучение состава строящегося фонда и темпов строительства 4. Анализ законодательной и нормативной базы 5. Анализ состояния корпоративной деятельности (ассоциации, подготовка кадров, подготовка и лоббирование нормативных актов, взаимодействие с банками, органами управления) 6. Анализ объема и структуры предложения, спроса, соотношения спрос/предложение 7. Анализ объема и структуры сделок, отношения сделки/спрос, сделки/предложение, сделки/фонд 8. Анализ ценовой ситуации на первичном и вторичном рынке 9. Прогнозирование конъюнктуры и состояния рынка

Анализ рынка недвижимости Анализ рынка при оценке объекта включает в себя следующие этапы: 1. Подбор объектов-аналогов, изучение их характеристик и цены продажи (покупки) 2. Определение поправок на качество и местоположение оцениваемого объекта и аналогов (при методе сравнения сопоставимых продаж) 3. Прогнозирование арендных ставок, реверсии (стоимости продажи объекта в будущем), потока доходов, коэффициента капитализации, ставки дисконтирования (при оценке доходным методом) 4. Определение произведенных и прогнозирование будущих затрат (при затратном и доходном методе) 5. Определение и прогнозирование потока чистого дохода с учетом налогов и иных отчислений

6. Показатели (индикаторы) рынка недвижимости Для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих: • ценовую ситуацию • конъюнктуру спроса и предложения • активность рынка • ликвидность объектов • Коэффициент емкости рынка

ценовая ситуация • средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок (предложений), • размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, • частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений

конъюнктура спроса и предложения • объем и структура спроса и предложения, • общий объем предлагаемых в аренду площадей, • доля свободных площадей, • ввод в строй площадей и объектов, • соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;

активность рынка • число зарегистрированных сделок куплипродажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по городу в целом, • отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте, доля заполненных арендуемых площадей), дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок;

ликвидность объектов • среднее за месяц время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированное по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенное по совокупности сдело к, • размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

Коэффициент емкости рынка = Количество единиц, сданных в аренду за период / Общее количество единиц недвижимости для сдачи в аренду

Анализ рынка недвижимости Анализ рынка включает следующую последовательность действий: • анализ и оценка текущего состояния показателей; • исследование динамики показателей; • совместное исследование динамики различных показателей; • исследование факторов, влияющих на изменение показателей; • прогнозирование тенденций изменения показателей.

7. Правовое регулирование рынка недвижимости в России. • Правовая среда функционирования недвижимости представляет собой совокупность норм и правил, устанавливаемых и охраняемых государством и касающихся отношений собственности и принципов организации хозяйственной деятельности. • Она создает систему стимулов и ограничений для развития и функционирования рынка недвижимости.

При анализе правовой среды наибольшее значение имеют следующие факторы: • уровень законодательных и нормативно-правовых гарантий прав собственности; • уровень сложности процедур оформления прав и обеспечения функционирования объекта; • стабильность принципов фискальной и таможенной политики; • нормативно-правовое обеспечение гарантий прав инвесторов; • законодательное обеспечение правил зонирования территории и градостроительства; • уровень ограничений на функционирование и развитие объектов со стороны органов охраны памятников, ведомств; • наличие правовых ограничений для мигрантов и иностранных граждан; • уровень политических рисков как причин изменений нормативов, регламентов и правил функционирования рынка недвижимости.

К недвижимому имуществу и управлению им имеют отношение акты из следующих отраслей права: • публичного права – государственного, административного, уголовно-процессуального, гражданского процессуального, природоохранительного, земельного, финансового; • частного права – гражданского, семейного, трудового.

Во всех правовых нормах важно выделять части, в которых указаны: • а) условия применения нормы и тип определяемых ею общественных отношений (гипотеза); • б) права, обязанности и сторон и правила поведения субъектов (диспозиция); • в) последствия нарушения и неисполнения нормы (санкции).

Различают способы правового воздействия на общественные отношения: • императивный метод – предусматривает установление подлежащих исполнению обязанностей и запретов для субъектов правоотношений; • диспозитивный метод - предусматривает предоставление субъектам правоотношений определенных свобод в реализации их целей; • санкционирующий – собственное решение вступает в силу после утверждения его санкционирующим органом (нпр. , о типе застройки участка); • делегирущий – собственнику предоставлены определенные полномочия (нпр. , выбора наследника по объекту недвижимости); • рекомендательный – собственнику предоставлена возможность выбора альтернатив (нпр. , по наилучшему использованию земли).

Законодательную базу РФ составляют: • Конституция РФ, • конституционные законы, • Кодексы РФ (Гражданский, Земельный, Жилищный, Водный, Градостроительный, Лесной), • федеральные законы • другие акты (постановления, положения)

Применительно к недвижимости Конституция РФ : • гарантирует свободу экономической деятельности и защищает права частной, государственной, муниципальной и иной форм собственности; • определяет особый статус земли и других природных ресурсов как основы жизнедеятельности народов, проживающих на соответствующей территории; • устанавливает право частной собственности на землю граждан и их объединений при условии соблюдения ими общественных интересов; • гарантирует право граждан на жилище и государственную защиту прав и свобод человека и гражданина РФ.

Гражданский кодекс РФ • устанавливает систему понятий, норм, институтов и принципов, гармонизирующих всю законодательную базу, в интересах развития рыночных отношений и применительно к недвижимости обеспечивает: • определение оснований возникновения, норм осуществления и защиты гражданских прав; • описание содержания и элементов правоспособности и дееспособности граждан, в том числе в сфере имущественных правоотношений; • нормативное регулирование процедур создания и функционирования юридического лица, а также имущественных прав предприятий различных форм собственности.

Гражданский кодекс РФ • определяет понятия вещи, вещных прав и недвижимости, устанавливает правила госрегистрации недвижимости и осуществления сделок. • В нем дается описание содержания понятия права собственности, прав государственной и частной собственности, вещных прав не собственников, оснований приобретения и утраты, а так же реализации вещных прав. • Особо выделены правила реализации имущественных прав на землю и на жилые помещения, описаны важные для целей управления собственностью особенности прав хозяйственного ведения и оперативного управления.

Гражданский кодекс РФ • Важными для целей управления являются способы обеспечения исполнения обязательств, в том числе путем залога недвижимости; • правовые основы договорного регулирования отношений – с описанием особенностей договоров купли-продажи недвижимости, договоров мены и дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением.

Гражданский кодекс РФ • В нем отражены важнейшие аспекты договорного регулирования арендных отношений с выделением особенностей аренды зданий и сооружений, даны характеристики договоров найма жилых помещений, подряда – в том числе строительного и проектно-изыскательского, а также договоров займа и кредитных отношений. • Там же отражены нормы, регулирующие передачу имущества в доверительное управление, наличные и безналичные расчеты, отношения в сфере страхования и др. • В 3 части ГК дано наследственное право.

Регулирование земельных отношений • осуществляется гражданским и специальным земельным законодательством. • Земельное право является отдельной отраслью в системе Российского права и регулирует отношения связанные с землей. • В состав земельного права входят ряд законов и постановлений правительства, регулирующих куплю - продажу земельных участков, налогообложения земли, платы за землю, определения цены земли. • Основной закон «Земельный кодекс РФ» , принят в 2002 г. • Закон «О введении в действие земельного кодекса РФ» , • Закон РФ «О недрах»

Законы РФ • Правовое регулирование жилищной сферы связано с Законом РФ “Об основах федеральной жилищной политики от 24. 12. 92 г. и Законом “О приватизации жилищного фонда в РФ”, «Жилищный кодекс РФ» • Регулирование залоговых отношений в сфере недвижимости осуществляется ГК РФ, Законом РФ “О залоге” от 29. 05. 92 г. и Законом РФ “Об ипотеке (залоге) недвижимости в РФ” от 07. 98 г. • В 1997 -1998 гг. , приняты еще два важных закона , регулирующих отношения с недвижимостью, Закон РФ “О государственной регистрации прав на недвижимое и имущество и сделок с ним” № 122 -ФЗ и Закон РФ “Об оценочной деятельности в РФ”№ 135 ФЗ.

Другие законы и правовые акты • Отношения в сфере недвижимости регулируются так же законами субьектов РФ и муниципальными законами. • Муниципальное право основывается на развитии местного самоуправления и законодательства о нем, регулируя финансовые, земельные и другие отношения на местном уровне.

8. Проблемы и перспективы развития рынка недвижимости в России. Формирование и развитие рынка недвижимости в России затрудняется: • Искусственным разграничением прав собственности на объекты недвижимости (здания, сооружения) и земельные участки под ними. • Слабым государственным регулированием отношений на рынке недвижимости. Нет механизма реализации вновь принятых законов. • Неразвитостью инфраструктуры рынка недвижимости. Информационный вакуум и дефицит финансовых и строительных консультантов, квалифицированных оценщиков и управляющих недвижимостью в значительной мере осложняет процесс инвестирования в недвижимость. • Криминогенностью РН. • Недостаточностью финансовых ресурсов у населения и государства и разработанных механизмов финансирования инвестиций в недвижимость. Что жестко ограничивает свободное функционирование рынка.

На пути дальнейшего расширения рыночных отношений в сфере недвижимости существует ряд барьеров, обусловленных переходным периодом в Российской экономике. • Барьеры экономического характера включают в себя инвестиционную, кредитную и налоговую политику государства, а также проблемы, возникающие из-за инфляции, неплатежей, увеличения сроков окупаемости инвестиций и других факторов. • Значительную роль играют административные барьеры, которые установлены исполнительными органами власти всех уровней. Это касается таких аспектов, как регистрация предприятий, лицензирование различных видов деятельности в сфере недвижимости, порядок предоставления, купли -продажи и аренды земельных участков, жилья и нежилых помещений, объектов незавершенного строительства.

Перспективы развития рынка недвижимости связаны, прежде всего, с: • Преодолением последствий мирового экономического кризиса; • стабилизацией экономической ситуации в России (обуздание инфляции до среднемирового уровня, прекращение спада и стагнации производства); • дальнейшим развитием законодательной базы РН; • развитием ипотечного кредитования (понижением, а не повышением ставок по кредиту) ; • увеличением количества профессиональных участников РН и их квалификации; • снятием ограничений на операции с землей; • снижением криминализации РН и т. д.