Тема 2 Реальные инвестиции Инвестиции в строительство и

Тема 2: Реальные инвестиции. Инвестиции в строительство и недвижимость (продолжение) 1. Капитальные вложения их структура 2. Капитальное строительство. 3. Этапы строит. процесса. Механизм ценообразования в строительстве

Капитальные вложения Из ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 02. 01. 00. Капитальные вложения – инвестиции в основной к-л (основные ср-ва), в т. ч. затраты на новое стрво, расширение, реконструкцию и технич. перевооружение действ. пр-тий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскат. работы и др. з-ты. Другие затраты: §инвестиции в оборотные ср-ва, необх-мые для обеспечения ввода в эксплуатацию и начало эксплуатации основ. средств; §вложения в нематер. активы Валовые инвестиции: Общий объем инвест. ср-в в осн. капитал и мат. -произв. запасы – Амортизац. отчисления = Чистые инвестиции

Капитальные вложения: классификация По назначению По элементам вложения инвестиций §Производственные §непроизводственные §Материальные вложения §Нематериальные вложения По технологической структуре (состав затрат) §СМР §приобретение оборудования, инструмента, инвентаря §прочие По характеру воспроизводства основных фондов (по воспроизводственной структуре) §Новое стр-во и расширение (экстенсивное развитие) §Реконструкция и технич. перевооружение (интенсивное развитие)

Капитальные вложения: классификация По источникам финансирования По степени централизации По происхождению §Собственные КВ (за счет вкладов в УК, амортиз. отчислений, прибыли) §Привлеченные (за счет заемных и бюдж. ср-в) §Государственные (централизованные) §Децентрализованные (за счет собств. и заемных ср-в) §Отечественные §Иностранные

Структура капитальных вложений Воспроизводственная: Распределение КВ на новое стр-во, расширение, рекон-цию, тех. перевооруж. Региональная: Распределение КВ по регионам Структура капитальных вложений Технологическая: Распределение КВ по затратам на СМР, оборудование, проч. Отраслевая: Распределение КВ по отраслям

Технологическая структура капвложений 1 2 3 1. Затраты на строительно-монтажные работы СМР): § Возведение новых, расширение, реконструкция и тех. перевооружение пост. и времен. зданий и сооружений § Монтаж различных конструкций § Сооружение внешних и внутренних сетей (водо-, тепло-, энергоснабжения, канализации, газификации) стр-во очистных сооруж. 2. Расходы на приобретение оборуд-ния, инстр-нта и инвентаря: üОборудование, требующее и не требующее монтажа üИнструмент и инвентарь 3. Прочие капитальные затраты • Проектно-изыскат. и геолого-разведочные работы • Содержание дирекции строящегося пр-тия • Подготовка эксплуатац. кадров для строящегося пр-тия • Содержание технического и авторского надзора

Направления капитальных вложений: воспроизводственная структура Новое строительство. Строительство комплекса объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения вновь создаваемых пр-тий и организаций, а также филиалов или отд. производств на новых площадках по первоначально утвержденному проекту, которые после ввода их в эксплуатацию будут находиться на самостоятельном балансе. Расширение. Строительство дополнительных производств, отдельных цехов на действующем предприятии. К расширению действ. предприятий относится также стр-во новых филиалов и производств, которые после ввода их в эксплуатацию будут входить в состав действующего предприятия.

Воспроизводственная структура КВ (продолжение) Реконструкция действующего предприятия – полное или частичное переустройство существующих производств, цехов и др. объектов, как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения, связанное с совершенствованием пр-ва и повышением его техникоэконом. уровня в целях увеличения произв. мощностей. Техническое перевооружение действующих предприятий – комплекс мероприятий по повышению технич. уровня отдельных производств, цехов, участков на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, компьютеризации, модернизации и замены устаревшего, физически и морально изношенного оборудования новым, более производительным и экономичным, а также мероприятия по совершенствованию деятельности производств. хозяйства и вспомогательных служб.

Видовая структура инвестиций в основной капитал (в фактически действовавших ценах, в % к итогу Россия в цифрах, 2012

Экономическая эффективность инвестиций в ОК В отечественной практике: Макроуровень (нац. х-во в целом) Эффективность инвестиций (Э нх): ΔНД Э нх = К ΔНД – прирост нац. дохода за счет инвестиций в ОК К – инвестиции в осн. капитал (капвложения) П – прибыль (валовая, чистая), полученная в рез-те вложения инвестиций в основной капитал Микроуровень (для предприятий) Абсолютная эффективность инвестиций в основной капитал: Срок окупаемости капитальных вложений: Эи= П К К Т ок = П

Капитальное строительство – это процесс создания производственных и непроизводств. основных фондов путем стр-ва новых, расширения, реконструкции, техн. перевооружения и модернизации действ. объектов. Длительность цикла строит. пр-ва объектов – период от начала планировки строит. площадки до ввода его в эксплуатацию. Этапы строительного процесса: 1. Подготовка строительства: q исследование целесообразности стр-ва q проектирование ⇒ этапы: - технико-эконом. обоснование (ТЭО) - технический проект - рабочие чертежи q инженерно-техническая подготовка к стр-ву 2. Собственно строительство 3. Реализация строительной продукции (сдача готового объекта стр-ва в эксплуатацию)

Проектирование строительства Этапы проектирования: Техникоэкономическое обоснование (ТЭО) Состав ТЭО Технический проект • основные проектные решения, • общая сметная ст-ть стр-ва, • основные ТЭП Рабочие чертежи На основе технич. проекта

ТЭО инвестиций: структура и состав 1) исх. данные, данные о техн. состоянии, ТЭПы за посл. 3 года 2) мощность (об. пр-ва), номенклатура пр-ции, специализ-ция, основные ТЭП в сравнении с аналогами, обоснование конкурентосп-ти 3) обеспечение сырьем, м-лами, полуф-ми, энергией, топливом, труд. ресурсами, обоснование источников обеспечения факторами пр-ва 4) осн. технолог. решения, состав пр-тия, орг-ция пр-ва и упр-ния, обоснование выбора технологии пр-ва и осн. техн. оборудования 5) выбор района, пункта, площадки (трассы) для стр-ва и их хар-ка 6) осн. строит. решения, организация стр-ва, объемы СМР и потр-ть в материалах и технике 7) охрана окруж. среды: хар-ка сточных вод и вред. выбросов, мер-тия по водопольз-нию, предупрежд. загрязнения, санит-защ. зона 8) Расчетная ст-ть стр-ва 9) Основные ТЭП стр-ва пр-тия в сравнении с заруб. и отеч. аналогами: эконом. эффективность капвложений удельные капвложения, в т. ч. на СМР расчетная себестоимость осн. видов пр-ции удельные расходы сырья, м-лов и топл-энерг. ресурсов уровень производительности труда 10) заключение

Капитальное строительство Участники инвестиц. процесса: Ø Ø Ø Инвестор Заказчик Застройщик Подрядчик (генер. подрядчик) Проектировщик (ген. проект-щик) Организационные формы строительства Хозяйственный способ Собственными силами заказчика или инв-ра Подрядный способ Постоянно действ. спец-ми строит. и монтажн. орг-циями по договорам с заказчиком. Подрядные торги (тендеры): открытые и закрытые. Стр-во «под ключ» Функции заказчика – у генерал. подрядчика

Капитальное строительство Особенности механизма ценообразования: ü Многообразие строительной продукции ü Длительность производственного цикла ü Высокая материалоемкость строительной пр-ции ü Разные участники строительного процесса Сметная стоимость строительства С см = С смр + С об + С пр С смр – сметная стоимость строительно-монтажных работ, руб. (ст-ть строит. работ + ст-ть монтажных работ ) С об – сметные затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели, инвентаря, руб. С пр – сметные прочие затраты, руб.

Стоимость строительно-монтажных работ Стоимость СМР Прямые затраты + Накладные расходы + Сметная прибыль Прямые затраты: ст-ть оплаты труда рабочих, мат-лов, изделий, конструкций и эксплуатации строит. машин Накладные расходы: затраты строит-монт. орг-ций, связанных с общими условиями пр-ва, обслуживанием, управлением. Опр-ся на основе укрупн. нормативов по видам стр-ва и видам СМР Сметная прибыль: ср-ва, необ-мые для покрытия общих расходов СМО на развитие пр-ва, соц. сферы и матер. стимулирование. Нормируется на основе общеотраслевых нормативов: 1) 50% размера оплаты труда, или 2) 12% суммы сметных прямых затрат и накладных расходов, или 3) индивид. норм для СМО

инвестиции Тема 2. Реальные инвестиции. Инвестиции в недвижимость.

Категория недвижимости В западном праве к недвижимости относят земельные и др. естеств. угодья, а также иное им-во, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней. В советском праве деление на движимое и недвиж. им-во отсутствовало 70 лет. Матер. -веществ. аспект Экономич. сторона Социальная роль Юридич. сторона Недвижимость (недвиж. вещь, недвижимое им-во) – это участок территории с принадлежащими ему прир. ресурсами (почвой, водой и др. минер. и растит. ресурсами, а также зданиями и сооружениями Эффективный матер. актив, объект инв-ния, надежный инструмент генерирования дохода. Осн. эконом. хар-ки -- стоимость и цена. Удовлетворение физиологич. , психологич. , интеллект. и др. потребностей людей Совокупность публичных и частных прав на недв-ть, устанавливаемых гос-вом с учетом общ. потр-тей и межд. норм

Категория недвижимости Физический аспект Свойства: §Неподвижность (фиксированность, неперемещаемость §Уникальность §Неоднородность §Долговечность существования и экспл-ции. Для целей учета объект недв-ти – это недв-ть, прошедшая гос. регистрацию Правовой аспект Объект недвижимой собств-ти, с к-рым непоср-но связано право собст-ти и по поводу к-рого формируются отн-ния собств-ти. Широкий спектр имуществ. прав лиц, не явл-щихся собствками, но имеющих права реализации имущест. интересов Экономический аспект Объект, требующий опр. потока инв-ций. Имеет опр. стоим. оценку, может приносить собств-ку доход. Качества эк. порядка: §Редкость §Дефицитность §Развитость §Зависимость от местоположения

Особенности недвижимости как товара Ликвидность Полезность Устойч. тенденция к росту стоимости Управляемость Фундаментальность Многообразие прав собств-ти Долговечность Стационарность (иммобильность) Неповторимость Ограниченность

Недвижимость Земельные участки В соотв. со Участки недр ст. 130 ГК РФ Обособленные водные объекты Леса, многолетн. насаждения, здания, сооружения: связаны с землей Воздушн. и морские суда, суда внутр. плавания, космические объекты (? ) и иное имущество В деловом обороте Жилищный Земля фонд Нежилой фонд: офисные, торговые, складские, произв.

Классификация недвижимости по происхождению Под объектом недвижимости понимается товар, обращающийся на рынке, жестко связанный с участком земли, т. е. перенос его в другое место невозможен без его разрушения (утраты им потребител. св-в). Естественные (природные) Природные комплексы (месторождения) По происхождению Естеств. зем. уч-ки (под застройку) Искусственные (постройки) постройки жилые торговые офисные

Классификация недвижимости в зависимости от целей использования и улучшения объектов Виды Жилые здания и вторичные жилые объекты (квартиры, комнаты) Административные здания Промышленные здания Части здания, встроенные помещения Особняки, коттеджи, дачи, садовые домики Сооружения Комплексы зданий и сооружений

24 Классификация объектов недвижимости по назначению Жилая недвижимость Земельные участки в городах, насел. пунк. Коммерческая недвижимость Объекты недвижимости Земельные участки вне поселений Земля Промышленная недвижимость Недвижимость социально-культ. назначения

Государственный кадастр недвижимости ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости» от 24. 07 (ред. от 17. 09) ФЗ регулирует отношения, связанные с: §ведением гос. кадастра недвижимости §осуществлением гос. кадастрового учета недв-сти §кадастровой деят-тью (кадастровые отношения) Назначение: систематизация сведений об учтенном недвиж. имуществе, о прохождении гос. границы РФ, границах между суб. РФ, муниц. образованиями, населен. пунктов, особых террит. зон и т. д. ГКН – федер. гос. информац. ресурс.

Система рынка недвижимости Управление собств-тью Кадры Субъекты Инв-ции Сделки Налоги Нормативы Законы Мотивация Консалтинг. Юридическая Риелторская Прайсерская Рекламная Информац. Страховая Методичес. Регистрац. Нотариальная ж д не Ц Е Н А нт ме е М Спрос Ин фр а Рынок недвижимости М ар ке ти нг Предложение Стратегия Анализ Прогнозирование Сегментация Объекты и акции Мониторинг Ценообразование Реклама ст ра у ру кт ед ц ур а ро П Операции внебирж. Тендер Оценка Конкурс Другие

Виды стоимости, используемые в оценке недвижимости Функция Вид оценки стоимости Продажа или покупка Рыночная Н/обложение при дарении или Рыночная наследовании, имуществ. оценка Н/обложение недвиж. имущества Кадастровая (на базе рыночной) Отчуждение частной собств-ти Рыночная (принцип «справедливой гос-вом компенсации» ) Фин-ние инвест. пр-тов в недв-ти Инвестиционная Опр-ние суммы покрытия ущерба по Страховая (на базе рыночной) страх. договору Кредитование (под недв-ть) Залоговая (на базе рын. или ликвидационной) Продажа избыт. активов (при Рыночная (нормат. док-ты по рестрпроведении реструкт-ции пр-тий) Распродажа активов при ликвидации пр Ликвидационная -тия (плановой или ускор. ) Опр-ние ст-ти недв-ти как вклада в Рыночная уставный к-л

Оценка недвижимости: затратный подход Оценочная стоимость объекта недвижимости (Цн) – стоимость полного воспроизводства (ПСВ) или замещения (ПСЗ) объекта за вычетом износа оцениваемого имущ-ва (И) плюс стоимость участка земли (Цз) Цн = ПСВ – И + Цз или Цн = ПСЗ – И + Цз Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) – стоимость стр-ва точной копии здания в текущ. ценах и с исп-нием тех же материалов, стандартов, дизайна, с тем же качеством работ. Полная стоимость замещения (ПСЗ): имеет эквивалентную полезность с объектом оценки, из новых мат-лов в соотв. с совр. стандартами, планировкой и дизайном. ПСЗ – верхний предел ст-ти недв-ти. ПСВ = Восстановит. Строит. Поправ. Индекс стоимость ед-цы Х объем Х коэф-т Х цен объема здания

Оценка недвижимости: сравнительный анализ продаж (рыночный метод) Рыночный метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними (поправки). Ц н = Ц р х К 1 х К 2……х Кn Цн – рын. ст-ть объекта недв-ти; Цр – рын. ст-ть аналогичных проданных об-тов К 1…Кn - поправочные коэфф-ты. > < 1. Основные формы корректировки стоимости: а) в денежном выражении б) в процентах

Оценка недвижимости: доходный метод 1. Метод 2. прямой капитализации NOI R - стоимость недвиж-ти (цена продажи) - чистая операц. прибыль (год. или среднегод. ) - норма (коэффициент) капитализации. Вал. потенц. доход от сдачи = об-та недв-ти в аренду – V NOI R V = NOI R Сумма затрат на содержание об-та и убытков - единая ставка; зависит от текущей нормы доходности и объема рыночных продаж 2. Капитализация дохода (дисконтирование ДП): Применяется при разл. ставках капитализации дохода. Чистая текущая стоимость NPV (ЧДД) = приведенная стоимость доходов «–» инвестиции,

Недвижимость как объект инвестиций Физические особенности 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Специфика оборота (на рынке обращаются права на объекты недв-ти) 2. Специфика жизн. цикла 3. Потенциал роста ст-ти земли при потенциале снижения ст-ти зданий и сооружений 4. Низкая эластичность предложения недв-ти 5. Делимость юридич. прав 6. Необх-ть инвестиц. менеджмента 7. Низкая ликвидность 1. Неравномерные денежные потоки 2. Особенности н/обложения операций с недвижимой собств-тью 3. Сложность и гибкость системы фин-ния 4. Повышенная степень риска и неопред-ть Особенности как финансового актива

Инструменты инвестирования в недвижимость 1. Ипотека. Устанавливается в обеспечение обязательства по кредитному договору, договору займа, или иного обяз-ва, основанного на купле-продаже, подряде. Регистрация в Едином гос. реестре прав на недвиж. им-во и сделок с ним. Финанс. инструмент, предполагающий предоставление кредита под залог земельных участков, пр-тий, зданий, сооружений, квартир и др. недв. имущества. 2. Опционы на покупку (продажу) недвижимости – право купить (продать) объект собств-ти по договор. цене в течение опр. срока. 3. Смешанные формы обязательств – совмещение ипотечн. кредита и опциона. 4. Ипотечные ценные бумаги 4. Право преимущественной аренды (при разграничении права владения зданием на основе аренды и права собств-ти на землю). 5. Лизинг недвижимости (долгоср. аренда, недв-ти, кроме зем. участков).

ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 -ФЗ от 16. 07. 98 (в ред. 2004 г. ) ФЗ «Об ипотечных ЦБ» № 152 -ФЗ от 11. 03 (в ред. от 27. 06) Имущество принадлежит на праве собств-ти или хозяйств. ведения Залогодатель Третье лицо, не участвующее в этом обязат-ве Залогодатель Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой Имущество остается у залогодателя в его владении и пользовании Залог Ссуда ИПОТЕКА Закладная – именная ЦБ. Передача прав по закладной и ее залог. Залогодержатель Ипотечный кредитор (по обязат-ву, обеспеченному ипотекой Ипотечный кредит: -Предшествующая ип-ка (Первая (старшая) ип-ка -Последующая ипотека (Вторичная(младшая) ип-ки) – перезалог им-ва ИЦБ – фин. инструмент рефинния выдан. ипот. кр-тов

Участники ипотечной системы Продавцы жилья: физ. и юр. лица (строит. Ко) Кредиторы: кредит. учреждения, ипотечные б-ки Риэлтерские Ко Оценщики Заемщики (физ. лица): получатели кредитов под залог приобретаемого жилья (ипотека) Субъекты ипотечной системы Операторы вторич. рынка ипот. кредитов (Агентства по ипот. жилищн. кредитованию) Органы гос. регистрации прав на недв. им-во Инвесторы: юр. и физ. лица, приобретающие ИЦБ (обеспеченные ипот. кредитами), эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка Страховые Ко