Тема 2 Недвижимость как экономический объект строительства 2. 1 Недвижимость – основная продукция строительства 2. 2 Инвестирование в недвижимость 2. 3 Функционирование рынка недвижимости.
2. 1 Недвижимость – основная продукция строительства Основные понятия • Сущность недвижимости • Признаки • Свойства • Право собственности
Признаки недвижимости • вещь, предмет материального мира; • индивидуально определенное имущество; • незаменимое имущество; • обладающее прочной связью с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, • либо отнесенное к таковым законодательным актом.
свойства недвижимости: полезность долговечность фундаментальность стационарность неповторимость постоянный рост стоимости управляемость обычно низкая ликвидность многофукциональность детальная регламентация и сложность сделок высокая стоимость
Критерии деления вещей на движимые и недвижимые: • государственная регистрация сделок с недвижимыми вещами и самих вещей; • различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи; • ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ); • наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения так же как и споры о праве собственности на
Недвижимость По физической природе В силу закона Единое целое с землей Простые объекты Связь с землей Комплексные объекты
Собственность Владение Распоряжение Пользование
Зарубежное понятие собственности право на доход право на отчуждение, потребление, трату гарантии от экспроприации право передавать земельные участки бессрочное владение запрещение использовать землю во вред людям возможность изъятия участка в уплату невозмездного долга остаточный принцип
Виды собственности Публичная Частная государственная муниципальная
Виды права собственности Право государственной собственности Право муниципальной собственности Право общей собственности Право частной собственности государств енная граждан Иные виды собственности субъектов федерации юридических лиц пользования долевой совместной аренды пожизненного наследуемого владения Права
Группы субъектов права РФ и субъекты РФ Граждане и их объединения Юридические лица
Особенности правового режима недвижимости Государственная регистрация объектов и прав Единство судьбы объекта и участка Ограничение прав использования земельного участка Наличие специального законодательства Письменная форма договора и др.
2. 2 Инвестирование в недвижимость Основные понятия Инвестиции Субъекты инвестиционной деятельности Объекты инвестиционной деятельности Источники финансирования капитальных вложений Участники ипотечного кредитования.
Виды инвестиций Инвестиции Реальные Портфельные Инвестиции Нетто инвестиции экстенсивные инвестиции реинвестиции
Инвестиционная сфера Сфера капитального строительства Инновационная сфера Сфера обращения финансового капитала
ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ» 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 2. ПРАВОВЫЕ И ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, ОСУЩЕСТВЛЯЕМОЙ В ФОРМЕ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ 3. ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, ОСУЩЕСТВЛЯЕМОЙ В ФОРМЕ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ 4. ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ГАРАНТИИ ПРАВ СУБЪЕКТОВ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И ЗАЩИТА КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ 5. ОСНОВЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, ОСУЩЕСТВЛЯЕМОЙ В ФОРМЕ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ, ОРГАНАМИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ 6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
2. ПРАВОВЫЕ И ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, ОСУЩЕСТВЛЯЕМОЙ В ФОРМЕ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ Статья 6. Права инвесторов Статья 7. Обязанности субъектов инвестиционной деятельности Статья 8. Отношения между субъектами инвестиционной деятельности Статья 9. Источники финансирования капитальных вложений Статья 10. Взаимодействие органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений
3. ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, ОСУЩЕСТВЛЯЕМОЙ В ФОРМЕ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ Статья 11. Формы и методы государственного регулирования инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений Статья 12. Государственное регулирование инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, в условиях возникновения чрезвычайных ситуаций Статья 13. Порядок принятия решений об осуществлении государственных капитальных вложений Статья 14. Проверка эффективности инвестиционных проектов, финансируемых полностью или частично за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов, и достоверности их сметной стоимости
4. ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ГАРАНТИИ ПРАВ СУБЪЕКТОВ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И ЗАЩИТА КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ Статья 15. Государственные гарантии прав субъектов инвестиционной деятельности Статья 16. Защита капитальных вложений Статья 17. Ответственность субъектов инвестиционной деятельности Статья 18. Прекращение или приостановление инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений
5. ОСНОВЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, ОСУЩЕСТВЛЯЕМОЙ В ФОРМЕ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ, ОРГАНАМИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ Статья 19. Формы и методы регулирования инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, органами местного самоуправления Статья 20. Муниципальные гарантии прав субъектов инвестиционной деятельности
Объектами инвестиционной деятельности в Российской Федерации являются: • вновь создаваемые и модернизируемые основные фонды и оборотные средства во всех отраслях народного хозяйства; • ценные бумаги (акции, облигации и др. ); • целевые денежные вклады; • научно техническая продукция и другие объекты собственности; • имущественные права и права на интеллектуальную собст венность.
Инвестиционная деятельность на территории Российской Федерации может финансироваться за счет: • собственных финансовых ресурсов и внутрихозяйственных резервов инвестора; • заемных финансовых средств инвестора; • привлеченных финансовых средств инвестора; • денежных средств, централизируемых объединениями (союзами) предприятий в установленном порядке; • инвестиционных ассигнований из государственных бюджетов, местных бюджетов и внебюджетных фондов; • иностранных инвестиций.
Источники финансирования капитальных вложений: • Прибыль • Амортизационные отчисления • Долгосрочные кредиты банков • Лизинг • Привлеченные средства
Основные методы оценки экономической привлекательности инвестиций: • определение чистой текущей стоимости; • расчет рентабельности инвестиций; • расчет внутренней нормы прибыли; • расчет периода окупаемости инвестиций; • определение бухгалтерской рентабельности инвестиций.
Жилищное инвестирование • Собственные средства • Привлеченный капитал • Стимулирующие государственные и муниципальные сертификаты • Заемные средства
ПРИМЕР 1 • Кировская область
Правительство Кировской области ПОРТФЕЛЬ ЗАКАЗОВ НА 2009 -2013 гг: 1. Окончание строительства жилого квартала из 7 ми домов на 8 тыс. кв. метров в квартале ул. Герцена – ул. Молодой Гвардии. 2. Строительство жилого квартала на 560 квартир по ул. Комсомольская – Челюскинцев – Сурикова. 3. Застройка квартала на 26 тыс. кв. метров жилья по ул. Верхосунской. 4. Проектирование и застройка квартала на 430 квартир в пос. Мирный г. Кирова. 5. Проектирование и застройка микрорайона «Мининский» (ул. Чапаева Калинина) на 23 тыс. кв. метров жилья. 6. Проектирование и застройка жилого района «Чистые пруды» в г. Кирове (I очередь) общей площадью около 200 тыс. кв. метров. РУКОВОДСТВО Генеральный директор – Миронов Алексей Семенович – Заслуженный строитель РФ Первый заместитель генерального директора – Дворников Владислав Юрьевич – Заслуженный строитель РФ Заместитель генерального директора по строительству – Миронов Александр Семенович Заслуженный строитель РФ Региональный инвестиционный проект «Застройка жилого района «ЧИСТЫЕ ПРУДЫ» (1 очередь строительства – микрорайоны № 1 и № 3) 27
Правительство Кировской области ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН ЖИЛОГО РАЙОНА «ЧИСТЫЕ ПРУДЫ» Региональный инвестиционный проект «Застройка жилого района «ЧИСТЫЕ ПРУДЫ» (1 очередь строительства – микрорайоны № 1 и № 3) 28
Правительство Кировской области ООО «Кировспецмонтаж» ведет застройку I очереди жилого района «Чистые пруды» (микрорайоны № 1 и № 3). По состоянию на 01. 2009 года построены и сданы в эксплуатацию 3 дома в микрорайоне № 1 на 510 квартир общей площадью 20, 3 тыс. м 2, автономная газовая котельная, локальные инженерные сети и выполнено благоустройство к сданным домам. В 2009 году ведется строительство четырех домов в микрорайоне № 1 и одного дома в микрорайоне № 3. На 01. 2009 освоенные инвестиции составили 1174 млн. руб. Однако дальнейшее строительство и ввод в эксплуатацию жилых домов без создания транспортной и инженерной инфраструктуры становится невозможным. Региональный инвестиционный проект «Застройка жилого района «ЧИСТЫЕ ПРУДЫ» (1 очередь строительства – микрорайоны № 1 и № 3) 29
Правительство Кировской области Жилой район «Чистые пруды» , находящийся в непосредственной близости от центральной части города Кирова, не получил должного развития, вследствие его отрезанности от других городских территорий Транссибирской железнодорожной магистралью. Решением существующей проблемы является строительство путепровода с реконструкцией ул. им. Ивана Попова от ул. Щорса до ул. Чистопрудненская, строительство улиц Чистопрудненская и Мостовицкая. Создание объектов инженерной инфраструктуры необходимо для обеспечения надежности эксплуатации построенных объектов в микрорайоне № 1, продолжения строительства в жилом районе «Чистые пруды» жилых домов, объектов социального и культурно бытового обслуживания населения. Региональный инвестиционный проект «Застройка жилого района «ЧИСТЫЕ ПРУДЫ» (1 очередь строительства – микрорайоны № 1 и № 3) 30
Правительство Кировской области Компоненты проекта Региональный инвестиционный проект «Застройка жилого района «ЧИСТЫЕ ПРУДЫ» (1 очередь строительства – микрорайоны № 1 и № 3) 31
Правительство Кировской области Этапы реализации проекта путепровод 2 Региональный инвестиционный проект «Застройка жилого района «ЧИСТЫЕ ПРУДЫ» (1 очередь строительства – микрорайоны № 1 и № 3) 3 1 32
Правительство Кировской области Реализация проекта позволит q Ускорить темпы строительства и ввода жилья в жилом районе «Чистые Пруды» q Развитие транспортной инфраструктуры, в т. ч. путепровода по ул. им. Ивана Попова, даст возможность развивать город в Южном направлении с выделением территории под малоэтажное строительство, обеспечит социально экономический рост, как в областном центре, так и во всем регионе. Подобный пример в г. Кирове имеется. Так после строительства путепровода в 1980 году по ул. Воровского за короткий срок был застроен юго западный район, где в настоящее время проживают около 110 тыс. кировчан. q Комплексно осваивать новые микрорайоны с размещением в них социально культурных объектов q Развить инженерные сети и обеспечить надежную их работу. q Привлечь инвестиции для строительства предусмотренных проектом застройки торгово развлекательных и спортивных комплексов. q Обеспечит рост налоговых поступлений в федеральный бюджет и бюджет области. q Создать дополнительно 3550 рабочих мест. Исходя из изложенного, застройка жилого района «Чистые пруды» является стратегически перспективной для Кировской области. Региональный инвестиционный проект «Застройка жилого района «ЧИСТЫЕ ПРУДЫ» (1 очередь строительства – микрорайоны № 1 и № 3) 33
Правительство Кировской области Показатели социальной эффективности РП q повышение уровня занятости населения в трудоспособном возрасте: создание дополнительных 2740 рабочих мест на период строительства и 812 рабочих мест для эксплуатации объектов. q повышение уровня обеспеченности населения благоустроенным жильем: планируется дополнительно построить 140 тыс. м 2 нового жилья, что в пересчете на 1 го человека составит 0, 31 м 2 по г. Кирову. q повышение обеспеченности населения транспортными, коммунальными услугами: строительство дорожноуличной сети и реконструкция ул. им. И. Попова позволит улучшить транспортное сообщение города в Южном направлении, разгрузить улицы Украинская и Потребкооперации. q улучшение состояния окружающей среды: учитывая, что район «Чистые пруды» находится в сложных гидрогеологических условиях, реализация проекта позволит улучшить экологическую обстановку за счет мероприятий по строительству ливневого коллектора. q повышение доступности и качества услуг населению в сфере здравоохранения, образования, культуры и спорта. Региональный инвестиционный проект «Застройка жилого района «ЧИСТЫЕ ПРУДЫ» (1 очередь строительства – микрорайоны № 1 и № 3) 34
Правительство Кировской области Количественные показатели эффективности Показатели финансовой эффективности Без предоставления государственной поддержки: C предоставлением государственной поддержки: – 656, 85 тыс. руб. 25138, 39 тыс. руб. Средневзвешенная стоимость капитала (WACCT) 16, 03% 12, 98% Внутренняя норма доходности (IRR) 18, 92% 19, 29% Чистая приведенная стоимость (NPV) Финансовые показатели соответствуют установленным критериям Региональный инвестиционный проект «Застройка жилого района «ЧИСТЫЕ ПРУДЫ» (1 очередь строительства – микрорайоны № 1 и № 3) 35
Правительство Кировской области Количественные показатели эффективности Показатели бюджетной эффективности: Поступления в бюджеты всех уровней: 1833967, 00 тыс. руб. Общий индекс бюджетной эффективности (PIB): 1, 25 Поступление в федеральный бюджет: 1452182, 00 тыс. руб. Индекс PIB федерального бюджета: 1, 27 Поступления в региональный бюджет: 370105, 00 тыс. руб. Индекс PIB регионального бюджета: 1, 15 Показатели экономической эффективности: Интегральный индикатор экономической эффективности (Эт): 0, 09612, 00 % Годовой индекс экономической эффективности, % : Региональный инвестиционный проект «Застройка жилого района «ЧИСТЫЕ ПРУДЫ» (1 очередь строительства – микрорайоны № 1 и № 3) Показатели бюджетной и экономической эффективности соответствуют установленным критериям 36
Правительство Кировской области График инвестиций и финансирования (таблица 1) Региональный инвестиционный проект «Застройка жилого района «ЧИСТЫЕ ПРУДЫ» (1 очередь строительства – микрорайоны № 1 и № 3) 37
Правительство Кировской области График инвестиций и финансирования (диаграмма 1) Региональный инвестиционный проект «Застройка жилого района «ЧИСТЫЕ ПРУДЫ» (1 очередь строительства – микрорайоны № 1 и № 3) 38
Правительство Кировской области График инвестиций и финансирования (диаграмма 2) Региональный инвестиционный проект «Застройка жилого района «ЧИСТЫЕ ПРУДЫ» (1 очередь строительства – микрорайоны № 1 и № 3) 39
Правительство Кировской области Структура инвестиций и финансирования ü Каждый рубль, инвестированный государством в инфраструктуру, обеспечивает привлечение в экономику 4, 04 рублей частных инвесторов. ü Совокупная стоимость проекта: 6, 42 млрд. руб. Региональный инвестиционный проект «Застройка жилого района «ЧИСТЫЕ ПРУДЫ» (1 очередь строительства – микрорайоны № 1 и № 3) 40
Правительство Кировской области Объем имущественных прав муниципальной собственности на результаты реализации регионального инвестиционного проекта 1027, 9 млн. руб. (в ценах на 01. 2009 г). Объем имущественных прав Инвестора на результаты реализации регионального инвестиционного проекта составит 4151 млн. рублей (в ценах на 01. 2009 года). Региональный инвестиционный проект «Застройка жилого района «ЧИСТЫЕ ПРУДЫ» (1 очередь строительства – микрорайоны № 1 и № 3) 41
Правительство Кировской области ООО «Кировспецмонтаж» Спасибо за внимание Инициатор проекта: общество с ограниченной ответственностью «КИРОВСПЕЦМОНТАЖ»
Основания возникновения ипотеки. • Ипотека в силу закона; • Договор займа(кредитный договор); • Договор ипотеки.
Обязательства обеспечиваемые ипотекой. • Обязательства по кредитному договору; • Обязательства по договору займа; • Договор купли продажи, аренде, подряде.
Требования обеспечиваемые ипотекой. • Выплата основной суммы долга; • Выплата процентов за пользование кредитом; • Возмещение неустойки (штраф, пеня. ); • Возмещение судебных издержек; • Возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Предмет ипотеки. • Имущество которое может быть предметом ипотеки; • Имущество которое не может быть предметом ипотеки; • Ипотека имущества находящегося в общей собственности.
Закладная. • Содержание закладной; • Приложения к закладной; • Регистрация владельцев закладной; • Восстановление прав по утраченной закладной.
Государственная Регистрация ипотеки. • Порядок регистрации; • Отказ и отложение регистрации; • Погашение регистрационной записи об ипотеке; • Публичный характер записи.
Операции с заложенным имуществом. • Отчуждение заложенного имущества; • Сохранение ипотеки при переходе прав; • Последствия нарушения правил об отчуждении; • Обременение заложенного имущества; • Последующая ипотека.
Недвижимость как объект кредитования. • • • Высокая стоимость требует от инвестора значительного капитала. Недвижимость, прежде всего, — это земельный участок с улучшениями. Право на недвижимость подлежит обязательной госрегистрации. Физическое и экономическое старение недвижимости происходит в течение длительного времени. Величина дохода, может быть стабильной, уменьшаться и расти со временем. Инвестиции в недвижимость в меньшей степени обесцениваются, так как изменение стоимости недвижимости обычно компенсирует инфляционные процессы.
Ипотека заемщику дает возможность • • Приобрести более дорогой объект по сравнению с собственным капиталом, которым он располагает на момент совершения сделки. Диверсифицировать портфель недвижимости за счет вложения высвобождающихся собственных средств при кредитовании в другие объекты. Покупка приносящей доход недвижимости в рассрочку дает возможность собственнику выплачивать кредитору долг с про центами из дохода, приносимого этим же объектом недвижимости. Увеличивать ставку дохода на собственный капитал за счет выбора оптимальных условий финансирования.
Недостатки ипотеки для заемщика Возвращаемая кредитору сумма превышает полученный заем, так как инвестор должен уплатить проценты. Ипотечный кредит — это заемный источник, требующий своевременного и полного возврата. Изменение условий займа, заложенных в первоначальном кре дитном договоре, падение в процессе эксплуатации недвижи мости величины чистого операционного дохода недвижимости может привести к отрицательному финансовому левереджу. Нарушение графика погашения кредита дает кредитору право обращения взыскания на заложенное имущество.
Преимущества ипотеки для кредитора • Кредитуемый объект в течение всего срока погашения задолженности может контролироваться кредитором. • Обязательная государственная регистрация служит юридической гарантией исполнения договорных обязательств заемщиком. • Длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости является основой возврата не только суммы основного долга, но и причитающихся процентов. • Гибкая система составления кредитного договора, дает возможность учитывать изменение рыночной доходности кредитных ресурсов, финансовой устойчивости заемщика, влиять на процесс перепродажи кредитуемой недвижимости. • Оформление «закладной» по предоставленным ипотечным кредитам позволяет ипотечному банку пускать закладные в обращение и пополнять свои кредитные ресурсы.
Виды ипотечных кредитов Кредит с «шаровым» платежом Кредиты с равномерным погашением полученного займа и уплатой процентов на остаток долга. Кредиты с участием Кредиты с меняющейся процентной ставкой
Особые условия в договоре. • Оправдывающее обстоятельство. • Право на досрочное взыскание (погашение) долга. • Право кредитора на досрочный возврат долга. • Право на продажу недвижимости вместе с долгом. • Принцип субординации.
Метод Инвуда
Метод Ринга
Оценка эффективности привлечения заемных средств • Ипотечная постоянная. • Комбинированное финансирование приобретения недвижимости. • Доход инвестора. • Ставка доходности. • Финансовый леверидж. • Коэффициент ипотечной задолженности. • Коэффициент покрытия долга.
Ипотечная постоянная где: ИП — ипотечная постоянная, РОДГ — годовые расходы по обслуживанию долга, ИК — величина ипотечного кредита.
Комбинированное финансирование приобретения недвижимости СН = ИК + СК, где: Сн — стоимость недвижимости, ИК — ипотечный кредит, СК — собственный капитал инвестора.
Денежные поступления (величина дохода, получаемого инвестором) ДП = ЧОД РОД, где: ЧОД — чистый операционный доход, РОД — годовые расходы по обслуживанию долга, ДП — денежные поступления на собственный капитал инвестора.
Ставка доходности недвижимости
Ставка доходности на собственный капитал
Значения показателя финансового левериджа Отрицательный Нейтральный Положительный
Коэффициент ипотечной задолженности
Коэффициент покрытия долга
2. 3 Рынок недвижимости Основные понятия • Классификация рынков • Признаки • Особенности • Субъекты рынка • Инфраструктура
Признаки 1 наличие инвесторов покупателей и инвесторов продавцов; 2 использование инструментов согласования интересов продавцов покупателей; З наличие экономических отношений между продавцами и покупателями; 4 экономические отношения между стоимостью и потребительской стоимостью товаров; 5 наличие потребителей, заинтересованных в данном товаре и имеющих средства для его приобретения; 6 получение дохода от объекта инвестирования; 7 потребность в управлении для получения дохода.
Особенности рынка • • • Высокий «пороговый» уровень инвестиций ; необходимость управления объектом; Неоднородность недвижимости; Защищенность доходов от инфляции; Транзакционные издержки для коммерческой недвижимости составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой — могут достигать 10 % от цены. • Ценообразование на рынке недвижимости: плавный стабильный рост цены + результат переговоров контрагентов. • Сохранность инвестируемых средств (земля — неуничтожима, здания и сооружения — долговечные конструкции).
Сущностные характеристики • Физические характеристики • Юридический и имущественный статус • Экономические условия сделки
Участники рынка недвижимости Покупатели Продавцы Профессиональные участники
Институциональные участники • органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею; • организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование; • органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов; • органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.
Неинституциональные участники • • • • предприниматели (строители подрядчики и пр. ); инвесторы, риэлтеры (брокеры); девелоперы (застройщики), редевелоперы; заказчики; страховщики; управляющие проектом; управляющие недвижимостью; оценщики; финансисты; аналитики; участники фондового рынка недвижимости; маркетологи; специалисты по информационным технологиям; информационно аналитические издания и другие СМИ; юристы; специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала; • другие специалисты
Уровни инфраструктуры • народнохозяйственный — макроуровень (на уровне федерального рынка недвижимости); • региональный (на уровне рынка недвижимости отдельного региона); • локальный (на уровне отдельного сектора рынка недвижимости); • объектный, микроуровень (на уровне отдельного объекта недвижимости).
Пользователи информации о состоянии рынка недвижимости Пользователь Цели использования информации Физические лица Купля/продажа, аренда, ипотека, строительство, доверительное управление, иные. Юридические лица Оценка рыночной и иной стоимости, купля/продажа, аренда, ипотека, строительство, ремонт/реконструкция, доверительное управление, налоговое планирование, иные. Органы власти и местного Составление отчетов и прогнозов, разработка самоуправления программ развития, зонирование территории и корректировка землепользования, определение кадастровой стоимости, приватизация, управление государственной и муниципальной собственностью, выделение земельных участков для различных целей, иные.
Сегментация рынка земельных участков Рынок земельных участков -Аренда -Продажа -под ИЖС -под коммерческую застройку -свободные -требующие перестройки -не требующие перестройки
Сегментация рынка жилой недвижимости Жилая недвижимость Аренда, Продажа ИЖС, коттеджи, многоквартирные дома Первичный рынок, вторичный рынок Центр, Юго-западный район, Северо-западный р-н, другие Под ключ, требующие ремонта, незавершенные строительством Эконом, комфорт, бизнес, элитный Кирпичные, каменные, панельные, каркасномонолитные дома
Сегментация рынка коммерческой недвижимости Коммерческая недвижимость Аренда, Продажа первичный рынок, вторичный рынок Торговая, офисная, складская, производственная, свободного назначения, многофункциональный объект мелкий бизнес, средний бизнес, крупный объект действующий бизнес, вложений не требует; требуются финансовые вложения; незавершенные строительством объекты
Наем, аренда и безвозмездное пользование. Основные характеристики • • • Административное регулирование. Рыночное регулирование. Договор социального найма Права и обязанности нанимателя и наймодателя Непригодность для проживания Глава 35 ГК РФ Договор аренды Субъекты аренды Безвозмездное пользование помещением
Обязанности наймодателя • предоставить жилое помещение в пригодном для проживания состоянии; • осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение; • предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг; • обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Обязанности нанимателя • использовать жилое помещение по прямому назначению в соответствии с договором найма, т. е. только для проживания; • обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, соблюдать правила пожарной безопасности, правила пользования санитарно техническим и иным оборудованием; • своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные платежи; • не производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя; • выполнять необходимый текущий ремонт, если иное не установлено договором найма; • соблюдать другие условия, вытекающие из договора найма жилого помещения.
Особенности краткосрочного договора коммерческого найма • в тексте договора не указываются граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем; • наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по договору краткосрочного найма не имеют права вселять временных жильцов и поднанимателей; • наниматель не имеет преимущественного права на возобновление договора на новый срок; • наниматель не может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем в занимаемом жилом помещении; • нанимателю не может быть предоставлен по решению суда срок до 1 года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма.
Расторжение договора • невнесение нанимателем платы за жилое помещение; • разрушение или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; • если помещение станет непригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; • в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Критерии непригодности для проживания • физический износ; • повреждения несущих конструкций; • недостатки планировки и уровня внутреннего благоустройства; • санитарные требования; • внешний износ.
Непригодным для постоянного проживания жилым домам относятся (износ физический) — каменные дома с физическим износом свыше 70%; — деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65%.
Непригодные для проживания жилые дома • расположенные в пределах санитарнозащитных, пожаро-, взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зон с особыми условиями, запрещенных к застройке санитарными нормами и правилами; • расположенные в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик; • зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, могущих угрожать застройке и эксплуатации зданий;
• на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами; • получившие повреждения в результате землетрясений, просадок, неравномерных осадок и т. п. , если эти повреждения нельзя устранить; • бараки; • жилые дома, которым угрожает авария (обрушение) из-за предельного физического износа несущих строительных конструкций (деформаций, повреждений, снижения прочности и несущей способности) или деформации основания здания; • после аварии, пожара, стихийного бедствия — в том случае, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно; • жилые дома, техническая эксплуатация которых невозможна.
Обмен и мена жилыми помещениями Основные характеристики Обмен (пользователи) Мена (собственники)
Порядок обмена • Заявление нанимателей; • Получение согласия или отказа собственника; • Получение ордера (оформление договора); • Переезд.
Приватизация (деприватизация) жилья. Основные понятия • Закон РФ от 04. 07. 91 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» • Сущность • Порядок
Приватизация жилья — это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах.
Перечень документов для приватизации: Заявление документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением; выписку из домовой книги, копию финансового лицевого счета и справку о проверке жилищных условий (для комнат); поэтажный план и экспликацию жилья из БТИ; договор социального найма; документ органов опеки и попечительства (при необходимости). справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано, представляют сами регистрирующие органы. Кроме того, необходимо представить: документы, удостоверяющие личность заявителя; документы, удостоверяющие личности других участников приватизации (достаточно их нотариально заверенных копий); доверенность, удостоверяющую полномочия заявителя на представление интересов в сделке иных участников приватизации; свидетельство о браке (разводе) супругов.
Купля-продажа жилых и нежилых помещений Основные характеристики Самый распространенный вид сделок Договор Существенные условия договора
Кредиты, субсидии и сертификаты при строительстве и покупке жилья Основные виды инвестиций Заемный капитал Долевое строительство Ипотека Государственный жилищный сертификат Материнский капитал
Управление многоквартирным домом Основные характеристики • • • Выбор способа управления ТСЖ, ЖСК Управляющая компания Самоуправление Договор
Жилищные и жилищно строительные кооперативы • • • Раздел 5 ЖК РФ Сходства и отличия Организация Деятельность Права и обязанности участников кооператива
Товарищество собственников жилья • • Раздел 6 ЖК РФ Организация Деятельность Права и обязанности участников
Рента и рента на условиях пожизненного содержания с иждивением Основные характеристики Виды ренты Договор ренты Права сторон договора
Рента — это обременение недвижимого имущества, которое передается вместе с имуществом при всех последующих сделках с обремененным имуществом По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в другой форме.
Срок выплаты ренты может быть установлен по договору: • бессрочно (постоянная рента); • на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). При продаже обремененной рентой квартиры, обязательство выплачивать ренту переходит к новому собственнику.
Постоянная рента может быть выкуплена как по инициативе плательщика, так и по инициативе получателя, в случаях и на условиях, специально оговоренных в законе (ст. 592, 593 ГК РФ)
Наследование и дарение жилого помещения. Договор дарения Предмет договора Ограничения Условие Отмена
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) жилое помещение.
запрещается заключение договоров дарения • от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; • работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; • государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; • в отношениях между коммерческими организациями.
Наследование недвижимого имущества Переход права собственности на недвижимое имущество вследствие смерти собственника осуществляется по наследству. • Наследование — нерыночная операция с недвижимостью. наследование недвижимого имущества возможно по завещанию и по закону и регулируется положениями специального раздела гражданского законодательства, посвященного наследованию; • вступление наследника в права собственника недвижимого имущества обусловлено государственной регистрацией прав на недвижимое имущество.
Операции с недвижимостью в составе предприятия • • Приватизация; Продажа (в т. ч. по частям); Акционирование; Реструктуризация.
ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ Основные понятия: • Зарубежный опыт трастовых операций. • Доверительное управление недвижимым имуществом в России.
Зарубежный опыт трастовых операций • • • Простой траст. Дискреционный траст. Альтернативный траст. Сложный альтернативный траст. Лихтенштейнский штифтунг.
Доверительное управление недвижимым имуществом в России • • • Объекты доверительного управления; Учредители управления; Управляющий; Существенные условия договора; Прекращение договора.
Объекты доверительного управления • предприятия (также как и другие имущественные комплексы); • любые другие объекты, относящиеся к недвижимому имуществу; • права на объекты недвижимости Ст. 1013 ГК РФ прямо запрещена передача в доверительное управление имущества, находящегося в хозяйственном ведении и оперативном управлении.
Возникновение договора: • • по инициативе собственника; по завещанию; по договору с органом опеки; др.
Доверительный управляющий Д. У. Индивидуальный предприниматель Коммерческая организация
Существенные условия договора • состав передаваемого в управление имущества; • наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которого осуществляется управление (учредителя управления или выгодоприобретателя); • размер и форма вознаграждения управляющего, если вознаграждение предусмотрено договором; • срок действия договора.
Обычное прекращение договора • смерти (ликвидации) выгодоприобретателя или доверительного управляющего; • отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору; • отказа доверительного управляющего в связи с невозможностью продолжать управление лично. При отказе контрагент уведомляется за 3 месяца.
Договор доверительного управления имуществом безусловно прекращается вследствие: • смерти доверительного управляющего — гражданина, лишение или ограничение его дееспособности, признание его безвестно отсутствующим или банкротом, если гражданин зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя; • отказа доверительного управляющего или учредителя управления вследствие невозможности для управляющего лично продолжать осуществление управления; • отказа учредителя управления по другим причинам при условии выплаты доверительному управляющему причитающегося ему вознаграждения; • признания банкротом учредителя управления — гражданина, являющегося предпринимателем.
Скачать презентацию Тема 2 Недвижимость как экономический объект строительства 2
Тема 2 ЭС.ppt