Тема 1 Понятие и состав недвижимости 1 Понятие

Тема 1. Понятие и состав недвижимости 1. Понятие и значение недвижимости 2. Состав недвижимости Тема 2. Основы теории стоимости денег во времени 1. Основы теории стоимости денег во времени 2. Виды стоимости недвижимости Тема 3. Методы оценки недвижимости 1. Затратный метод оценки недвижимости 2. Метод сравнения продаж 3. Доходный метод Тема 4. Ипотечные кредиты

Тема 1. Понятие и состав недвижимости 1. Понятие и значение недвижимости

Недвижимость – • это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без значительного ущерба не возможно. Кроме того, законодательно к недвижимости отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Признаки недвижимости: • привязка к конкретному местоположению; • длительность срока службы; • длительность срока производства нового такого объекта; • уникальность; • обеспечение конкретного функционального назначения.

• К недвижимости относятся объекты являющиеся недвижимыми по своей природе; относящиеся к недвижимости в силу своего назначения; относящиеся к недвижимости вследствие принадлежности к объекту недвижимости (имущественный комплекс).

Основное значение недвижимости заключается в том, что она является капиталом. Недвижимость является источником доходов государства: 1. денежная приватизация; 2. сдача в аренду государственных объектов; 3. налоги на недвижимость; 4. аттестация и лицензирование деятельности участников рынка недвижимости.

2. Состав недвижимости

К объектам недвижимости согласно ОКОФ относятся: • здания (кроме жилых) – строительно-архитектурные объекты, создающие условия труда, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей. Основными конструктивными элементами являются стены и крыша. • сооружения – это инженерно-строительные объекты, предназначенные для выполнения технических функций или обслуживания населения • передаточные устройства • жилища • многолетние, декоративные и озеленительные, а так же насаждения для насаждения – все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитныенаучных и исследовательских целей. Объекты недвижимости, не учитывающие ОКОФ: • незавершенное строительство – это объекты, по которым не оформлены документы по приемке в эксплуатацию • земельные участки - рассматриваются в качестве недвижимости за искл. недр и воздушного пространства, для которых имеются дополнительные ограничения, оговариваемые специальным законодательством.

Тема 2. Основы теории стоимости денег во времени 1. Основы теории стоимости денег во времени

Стоимость приносящей доход собственности определяется текущей стоимостью денег, которые, как ожидается, будут получены в различные периоды времени в будущем. Сложный процент и дисконтирование – это расчетные инструменты, которые могут быть применены для оценки прогнозируемых доходов от инвестиций.

Перед их использованием следует внимательно определить: • суммы денежных средств, о которых может идти речь; • время, когда эти суммы должны быть выплачены или получены; • осознанные риски, связанные с инвестициями; • соответствующую ставку дохода – это процентное соотношение между чистым доходом и вложенным капиталом.

При определении «ставки дохода на инвестиции» как основного финансового критерия во внимание следует принять эффект сложного процента - он означает, что уже полученный процент, будучи положенным на депозит вместе с первоначальными инвестициями, становится частью основной суммы. Поэтому в следующий период наряду с первоначальным депозитом он также приносит новый процент.

Процентная годовая ставка определяется на уровне средней годовой степени доходности (эффективности) вложения капитала в аналогичные проекты. Если начисление процентов осуществляется чаще, чем 1 раз в год (ежеквартально или ежемесячно) рассчитывается эффективная годовая ставка: iэф =(1+ i/k)k-1 где, i – годовая ставка, k – количество периодов в год. Пример: если i=12%, k=4 (1+0, 12/4)4 -1=0, 1255 (12, 55%)

Для целей определения стоимостных показателей для операций с недвижимостью применяются, рассчитанные с помощью сложного процента следующие функции:

1) Накопленная сумма денежной единицы (будущая стоимость единицы) – применяется для определения накопленной будущей стоимости на конец определенного периода • FV =PV (1+i)n раз в год • FV =PV (1+i/k)nk несколько раз в год ПДН FV-? время

2) Текущая стоимость реверсии (получаем дисконтированием) – применяется для оценки текущей стоимости накопленной суммы, которая может быть получена в конце определенного периода • PV =FV*1/ (1+i)n • PV =FV*1/ (1+i/k)nk ПДН PV-? время

3) Текущая стоимость аннуитета – применяется при определении текущей стоимости для получения определенной величины дохода. Аннуитет – это серия равновеликих платежей, отстоящих друг от друга на один и тот же промежуток времени. • PV =C(1 -1/(1+i)n)/i • PV =C(1 -1/(1+i/k)nk)/(i/k), где С – размер равновеликих платежей [1 -1/(1+i)n ] - коэффициент аннуитета ПДН PV-? время С

4) накопление денежной единицы за период (будущая стоимость аннуитета) – применяется для определения будущей стоимости серии равновеликих периодических платежей или поступлений • FV =C[(1+i)n-1]/i • FV =C[(1+i/k)nk-1]/(i/k) ПДН доход по депозиту возврат депонированной ∑ А Б В % А Б В Г FV-? время

5) взнос на амортизацию единицы – применяется для определения аннуитетных платежей в счет погашения кредита, выданного на определенный период. • C=PVi/[1 -1/(1+i)n] • C=PV(i/k)/[1 -1/(1+i/k)nk] ПДН доход на инвестиции С-? время возврат основной суммы

6) формирование фонда возмещения применяется для определения равновеликих периодических платежей для формирования в конце периода определенной суммы денег • C=FVi/[(1+i)n-1] • C=FV(i/k)/[(1+i/k)nk-1] график: 4 функции

2. Виды стоимости недвижимости Основные виды стоимости определены стандартами международного комитета оценки: 1. рыночная стоимость – это расчетная сумма, за которую недвижимость следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом после должного маркетинга. 2. стоимость на открытом рынке – это мнение о наилучшей цене, за которую продажа недвижимости была бы совершена на дату оценки при условиях аналогичных предыдущей стоимости 3. стоимость при существующем использовании - это мнение о наилучшей цене, за которую может быть продана недвижимость при аналогичных условиях, при оценке для целей ведения текущего бизнеса

4. 5. 6. расчетная стоимость реализации - это мнение о цене, до вычета расхода на продажу, которого можно ожидать в будущей сделке расчетная стоимость ограниченной реализации аналогична предыдущей, но при этом не имеется достаточного времени для должного маркетинга остаточная стоимость замещения – это совокупная величина стоимости при существующем использовании земельного участка и замещающая стоимость улучшений, уменьшенная на величину износа (применяется для оценки специализированной недвижимости)

Тема 3. Методы оценки недвижимости 1. Затратный метод оценки недвижимости

v. Стоимость недвижимости при использовании данного метода определяется как сумма стоимости отдельно взятого земельного участка и стоимости строений с учетом износа.

Этапы оценки недвижимости затратным методом: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Оценка стоимости земельного участка как свободного и доступного для наиболее эффективного использования; Оценка восстановительной или полной замещающей стоимости строений на дату оценки; Оценка косвенных издержек, имеющих место после окончания строительства (благоустройство); Оценка средней величины предпринимательской прибыли; Оценка величины общего накопленного износа строений Оценка восстановительной или полной замещающей; стоимости с учетом износа (п. 2+п. 3+п. 4 -п. 5); Оценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости (п. 6+п. 1).

Определение стоимости строительства • Исходным моментом метода является определение стоимости как суммы затрат, которые должен вложить покупатель в строительство аналогичного объекта на этом же участке земли. • Восстановительная стоимость – это расчетная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, технологии строительства и квалификации работников. • Полная замещающая стоимость - это стоимость строительства такого же объекта в текущих ценах на дату оценки с применением современных материалов, способов производства, работ и проектных решений.

Определение стоимости нового строительства сводится к применению следующей формулы: СС = ПИ+КИ+ПП где, ПИ - прямые издержки - расходы, непосредственно связанные со строительными работами на объекте КИ - косвенные издержки - расходы, связанные с организацией и сопровождением процесса строительства ПП – прибыль предпринимателя – это установленная рынком сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде дохода за использованный капитал, инвестируемый в строительство.

Сметная стоимость строительства – это сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства. Ссмет=Ссмр+Соб+Зпр где, Ссмр – стоимость строительно-монтажных работ; Соб – стоимость приобретения оборудования; Зпр - прочие затраты. Ссмр=ПЗ+НР+ПН где, ПЗ – прямые затраты на зарплату, материалы, использование техники; НР – затраты, связанные с управлением; ПН – плановые накопления. ПЗ=Σ(Оi*Ерi) где, Оi – объем работ по видам; Ерi – единичные расценки по видам работ.

Расчет накопленного износа Накопленный износ - это уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости объекта, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального и внешнего устаревания или комбинации этих источников. • Физический износ вызывается разрушением строительных конструкций и материалов под действием внешних физических факторов. • Функциональный износ вызывается несоответствием характеристик строений и объектов современным рыночным стандартам данных типов недвижимости • Внешний (экономический) износ вызывается факторами, внешними по отношению к объекту, носящими экономический характер (такими факторами могут быть перегруженные улицы или промышленное предприятие, расположенное по близости от жилой зоны).

Для определения накопленного износа также необходимо учесть возраст объекта недвижимости: 1. физическая жизнь – это отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению. 2. экономическая жизнь – период, когда вклады в стоимость превышают затраты. 3. остаточная экономическая жизнь – это оцениваемый период (после момента оценки) в течение которого улучшения будут продолжать повышать стоимость. 4. эффективный возраст – это возраст, показываемый состоянием и полезностью объекта.

Ситуации, в которых может быть применен затратный подход: 1. 2. 3. 4. 5. 6. технико-экономический анализ для нового строительства; определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли; обновление (стоит ли обновлять собственность или менять профиль ее использования); здания институционального и специального назначения (школа, церковь, железнодорожный вокзал); цели страхования; цели подоходного налогообложения (облагаемый доход уменьшается на сумму износа зданий и сооружений, в то время как стоимость земли считается неизменной).

2. Метод сравнения продаж Другое название «рыночной метод» , является наиболее широко применимым. Сущность заключается в определении стоимости недвижимости путем сопоставления цен недавних продаж подобных объектов.

Этапы применения метода: 1. исследование рынка с целью получения достоверной информации о фактах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности; 2. определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единицы; 3. сопоставление оцениваемого объекта с выбранными, с целью характеристики их продажных цен или исключения из списка сравниваемых; 4. приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов к одному диапазону стоимости.

При анализе сравниваемых объектов выделяются и сравниваются общие удельные стоимостные показатели, называемые единицами сравнения. При анализе продаж земельных участков используются следующие ед. сравнения: 1. цена за ед. площади (га, сотка, кв. м. ); 2. цена за фронтальную единицу длины (участок вдоль дороги); 1. цена за участок. При анализе продаж застроенных участков: 1. цена за 1 кв. м. общей площади; 2. цена за 1 кв. м. чистой площади; 3. цена за 1 кв. м. здания без учета стоимости земли; 4. цена за 1 куб. м. (применяется для элеваторов, хранилищ и т. д. ); 5. цена за единицу, приносящую доход (для коммерческой недвижимости).

Элементы сравнения - это характеристики недвижимости и сделок с ней, которые вызывают изменения цен на недвижимость. В оценочной практике выделяют 9 основных элементов сравнения, которые анализируются в обязательном порядке: 1. Права собственности на недвижимость. Обычно цена недвижимости определяется выгодой от переданных прав собственности, недвижимость продается вместе с существующими арендными договорами; 2. Местоположение, корректировка проводится в процессе сравнения объектов, находящихся в разных географических точках; 3. Условия финансирования. Расчет покупателя за счет собственных средств на дату продажи; получение покупателем кредита у финансовой структуры для приобретения объекта недвижимости (делается корректировка на величину платы за кредит); предоставление продавцом покупателю ипотечного кредита;

4. 5. 6. 7. 8. 9. Условия продажи. Корректировка отражает учет нетипичных для рынка отношений между продавцом и покупателем (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер); Условия рынка, которые меняются с течением времени (инфляция, изменение законодательства, изменение соотношения спроса и предложения); Физические характеристики. Корректировка проводится по каждому элементу различия самих объектов (рельеф, площадь, конфигурация); Экономические характеристики учитываются для объектов, приносящих доход; Использование (целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок); Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью. Инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры).

Первые 4 характеристики относятся к сделке купли-продажи и приводят цены продаж к рыночным условиям на дату оценки. При выполнении данных характеристик должна быть соблюдена приведенная последовательность, при этом каждая последующая корректировка должна выполняться на базе результата предыдущей. Скорректированная на условиях рынка цена является базой для всех остальных корректировок, которые относятся непосредственно к объекту оценки.

Для измерения корректировок применяют количественные и качественные методики. • К количественным методикам относят: 1) анализ парного набора данных – предполагает сравнение 2 х и более рыночных продаж с целью получения величины корректировки по каждому элементу сравнения 2) статистический анализ – использует математический аппарат статистики и регрессивный анализ 3) графический анализ – предполагает выражение статистического анализа представить в графическом виде, полученные кривые распределения в элементах сравнения позволяют определить величины корректировок 4) анализ тенденций – применяется при наличии большого числа данных о продажах объектов с несовпадающими параметрами 5) анализ вторичных данных – позволяет определить корректировки при использовании данных не относящихся непосредственно к рассматриваемым объектам

• К качественным методикам относят: 1) относительный сравнительный анализ – позволяет определить является ли влияние на стоимость аналогов превышающим, равным или недостающим по отношению к объекту оценки 2) распределительный анализ – является вариантом предыдущего, сравниваемые продажи распределяются в порядке монотонного изменения соответствия объекту 3) индивидуальные опросы – используется для получения информации от профессионалов, которая может быть полезна для проведения корректировок.

Определение рыночной стоимости на основе показателей дохода и цены продаж Стоимость недвижимости определяется на основе анализа доходных показателей объектов сравнения активно продающихся на рынке: 1) валовой рентный мультипликатор GRM=Cпр/ВД где, Cпр - стоимость продажи, ВД - валовой доход. Для определения стоимости оцениваемого объекта выявляется среднее значение валового рентного мультипликатора для данного типа недвижимости Соц= GRM*Аоц где, GRM – средний валовой рентный мультипликатор, Аоц – арендная плата оцениваемого объекта.

2) общий коэффициент капитализации Rк=ЧОД/Спр где, Rк – общий коэффициент капитализации; ЧОД – чистый операционный доход. Для определения стоимости оцениваемого объекта рассчитываются общие коэффициенты капитализации по объектам аналогам и выявляется их среднее значение Соц=ЧОД/ Rк

3. Доходный метод • Доходный метод отражает мотивацию нетипичного покупателя доходной недвижимости. Стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Плюс метода в том, что он отражает представление о недвижимости как источнике дохода. Минус сводится к тому, что он использует прогнозные данные.

Этапы применения метода: 1. составление прогноза будущих доходов от недвижимости за период владения; 2. составление прогноза стоимости объекта в конце периода владения, т. е. определяется величина реверсии (стоимость продажи в конце периода); 3. пересчет прогнозируемых доходов реверсии в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтирования денежного потока.

Метод капитализации доходов Применяется, если прогнозируются постоянные или плавноизменяющиеся доходы. Величина стоимости объекта недвижимости определяется с использованием 2 х переменных: спрогнозированной величины чистого годового дохода и соответствующей ставке капитализации. Соц=ЧОД/ Rк

Этапы применения метода: I. Определение ожидаемого ЧОД, получаемого от объекта недвижимости в его наилучшем и наиболее эффективном использовании. Для расчета операционного дохода требуется определить потенциальный и действительный валовой доход Потенциальный валовой доход – максимально возможный доход, который можно получить от недвижимости при 100% использовании всех площадей. ПВД=∑(Sобщ*А) где, Sобщ – общая площадь А – сумма арендной платы за ед. площади Величина арендной ставки определяется договором аренды, которые делятся на 3 группы: • с фиксированной арендной ставкой; • с переменной арендной ставкой; • с процентной ставкой (к фиксированной ставке добавлен процент от дохода получаемого арендатором от использования недвижимости) Метод капитализации можно применять только в первом случае (фиксированной аренде).

Действительный валовой доход – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользованных площадей и при сборе арендной платы, но с добавлением прочих доходов от рыночного использования недвижимости. ДВД=ПВД-Пнд-Псб+Дпр где, ПВД – максимальный доход; Пнд – потери от недоиспользованной площади; Псб – потери от недосбора арендной платы; Дпр – прочие доходы.

Потери выражают в процентах по отношению к валовому доходу для чего рассчитывается коэффициент недоиспользования. Кнд=dn*Т/Nа где, dn – доля единиц объекта недвижимости по которому перезаключены договора; T – средний период, когда единица объекта недвижимости свободна; Na – число арендных периодов в году.

Коэффициент потерь при сборе платежей основывается на ретроспективной информации. Кпсб=Псб/ПВД Чистый операционный доход – это действительный валовый доход за минусом операционных расходов за исключением амортизационных отчислений. ЧОД=ДВД – ОР где, ОР – операционные расходы Если недвижимость приобретается с привлечением заёмных средств, рассчитываются также денежные поступления до уплаты налогов: ДП=ЧОД-Зод где, Зод – затраты по обслуживанию долга.

II. Расчёт коэффициента капитализации. Осуществляется тремя различными методами: 1) Метод с учетом возмещения капитальных затрат – коэффициент складывается из 2 х частей: - ставка доходности инвестиций, являющаяся компенсацией инвестору за использование денежных средств Rи=Rб+Rр+Rн+Rнл+Rим где, Rб – безрисковая ставка дохода; Rр – премия за риск; Rн - вложения в недвижимость; Rнл – премии за низкую ликвидность; Rим – премии за инвестиционный менеджмент. - норма возврата капитала, т. е. норма погашения суммы первоначальных вложений определяется как внесение части операционного дохода в фонд возмещения.

Существует 3 способа возмещения инвестирования капитала: ØМетод Ринга - означает прямолинейный возврат капитала ØRr=Rи+1/n где, Rи – ставка доходности инвестиций; n – оставшийся срок экономической жизни. ØМетод Инвуда - означает возврат капитала по фонду возмещения и ставки дохода на инвестиции. Применяется, если сумма возврата реинвестируется по ставке дохода на инвестиции. ØRi=Rи+SFF где, SFF – фактор фонда возмещения. Ø Метод Хоскольда - означает возврат капитала по фонду возмещения, формирующемуся по безрисковой ставке процента. Rх=Rб+SFF

2) Метод связанных инвестиций Применяется, если объект недвижимости приобретается с использованием как собственного, так и заёмного капитала. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной. Rm=Зод/ΣИК где, Зод - выплаты по кредиту за год; ΣИК – сумма ипотечного кредита. Коэффициент капитализации для собственного капитала: Rc=ДПдун/Кс где, ДПдун – денежные потоки до уплаты налога Кс – величина собственного капитала Rк=M*Rm+(1 -M)Rc где, M– коэффициент ипотечной задолженности

3) Метод рыночной выжимки используется при «рыночном методе» Rк=1/h* ∑ h i=1 (ЧОДi/Сi) где, Сi – стоимость продажи i-го объекта; h - количество объектов – аналогов.

III. Определение стоимости объекта недвижимости Метод дисконтирования применяется, если динамика изменения доходов значительна или они имеют не регулярный характер. Соц= где, Соц – стоимость объекта оценки; N– общее количество лет периода владения; n – порядковый номер года владения; Нд – норма дисконта.

Тема 4. Ипотечные кредиты

Цены на ипотечные обязательства (закладные) хорошо известны на финансовых рынках. Закладная – это юридический документ, свидетельствующий о залоге должником принадлежащего ему недвижимого имущества в виде земли, дома, строений. Закладная выдается кредитору (лицу, выдавшему деньги в долг) и находится у него до окончательного расчета с должником. В случае неуплаты долга в срок кредитор обладает правом продать заложенное имущество, стать его собственником. Закладная составляется в нотариальной конторе и регистрируется в кадастровой книге.

Различают постоянные ипотечные кредиты и ипотечные обязательства с переменными выплатами. üБольшинство постоянных закладных являются самоамортизирующимися, предусматривающими периодические равновеликие выплаты. Кредитор задает максимальную величину основной суммы кредита в процентах (часто 75% или 80%) от стоимости собственности, устанавливает максимальный срок кредита (который будет короче, чем срок оцененной полезной жизни объекта) и предлагает процентную ставку, исходя из преобладающих на рынке условий. Затем рассчитываются периодические (обычно ежемесячные) выплаты по ипотеке.

Эта группа кредитов имеет ипотечную постоянную, которая равна отношению обязательных выплат по кредиту за год к первоначальной основной сумме кредита. Постоянная включает процент и выплаты в счет погашения основной суммы кредита; поэтому она должна превышать номинальную ставку процента по кредиту. Ипотечная постоянная является удобным инструментом для быстрого нахождения баланса между сроками амортизации и процентными ставками, а также для расчета выплат по обслуживанию долга. При заданных ставке процента и сроке амортизации постоянная равна обязательным выплатам в расчете на 1 денежную единицу кредита. Для определения действительных выплат постоянную следует умножить на основную сумму кредита. Пример: Месячные платежи по кредиту равны 4212, 9 руб. , основная сумма кредита равна 400000 руб. Определить годовую ипотечную постоянную? Ипотечная постоянная (4212, 9*12)/400000=0, 126387

Ипотечные обязательства с переменными выплатами. 1) Кредиты с «шаровым» платежом: В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма либо вообще не погашается, либо погашается лишь ее малая часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Такие кредиты могут быть структурированы тремя основными путями : А) замораживание процентных выплат вплоть до истечения срока кредита Б) выплаты одних только процентов, затем – «шаровой» платеж В) частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом. 2) Кредиты с фиксированным платежом основной суммы: Они получили название «пружинных» кредитов, выплаты по ним процентов и основной суммы изменяются. Часто выплатам основной суммы предшествуют несколько лет одних лишь процентных платежей.

3) Совместное участие: Такие кредиты являются обычными при финансировании приносящей доход собственности. Они предусматривают выплаты основной суммы и процентов по обслуживанию долга плюс «крикер» , когда кредитор участвует в доходах, получаемых собственником. «Крикеры» принимают различные формы: А) часть ренты сверх базовой суммы; Б) часть ЧОД сверх базовой суммы; В) часть денежных поступлений до уплаты налога. Такие кредиты аналогичны самоамортизирующимся ипотекам, за исключением «крикера» . Любой доход, полученный как «крикер» должен анализироваться отдельно.

4) Нарастающие платежи: В течение первых лет платежи по ним остаются низкими, однако за 5 -10 лет они достигают уровня, позволяющего полностью самортизировать кредит. 5) Переменная ставка: Этот кредит был введен для того, чтобы предоставить возможность выбора тем заемщикам и кредиторам, которые не хотят использовать фиксированную на долгий срок ставку процента. Максимальный уровень выплачиваемой ежегодно ставки процента может быть ограничен; может быть установлен потолок и минимальный уровень для самой высокой и самой низкой ставки. Рост процентной ставки требует удлинения амортизационного периода и увеличения выплат; обратное произойдет при снижении ставки.

6) Завершающая ипотека: Она является вторичным финансированием. На собственность, под которую уже предоставлен первый кредит, кредитор может предложить вторую ипотеку. Последняя создает вторичное залоговое право, включая в свой остаток сохраняющийся первый кредит. 7) Добавленный процент: Некоторые кредиты, особенно вторые ипотеки, предусматривают выплаты добавленного процента. Сумма процентов прибавляется к основной сумме долга, и результат делится на число месяцев для определения ежемесячных выплат.