Тема 1. Объекты недвижимости: сущность и основные признаки Вопросы: 1. Объект, предмет и цель экономики недвижимости как научной дисциплины; 2. Отнесение материальных объектов к недвижимым; 3. Признаки и особенности объектов недвижимости; 4. Жизненный цикл объектов недвижимости.
Экономика недвижимости – это наука изучающая сущность и механизмы функционирования рынка недвижимости Цель ЭН Изучение теории и практики функционирования рынка недвижимости как важнейшей сферы предпринимательской деятельности Объект ЭН Рынок недвижимости, его виды и сегменты в части практической реализации сделок и управления объектами недвижимости в рамках существующего правового пространства. Предмет ЭН Система экономических, организационных и правовых отношений по поводу недвижимого имущества, основанная на действующих законодательных и нормативных актах, регулирующих управление различными объектами недвижимости и совершение с ними гражданско-правовых сделок с целью получения желаемого коммерческого или социального результата.
Недвижимое имущество – относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства Не относится Деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос Относится Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты Различие объектов недвижимости по происхождению созданные природой без участия труда человека являющиеся результатом труда человека созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут
Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью Входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности Земельные участки Продукция Права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги Сырье Долги Права требования Инвентарь Оборудование Недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
Признаки объектов недвижимости Стационарность, неподвижность Материальность Долговечность
Показатели долговечности жилых зданий согласно СНИП в зависимости от материала стен и перекрытий (6 групп) Группа зданий Тип зданий I Каменные и Особо капитальные бетонные II Обыкновенные Фундаменты Стены Перекрытия Срок службы, лет Кирпичные, крупноблочные и Железобетонные 150 крупнопанельные Каменные и бетонные Кирпичные и крупноблочные Железобетонные 120 или смешанные Деревянные или железобетонные 120 III Каменные, облегченные Каменные и бетонные Облегченные из кирпича, шлакоблоков и ракушечника IV Деревянные, смешанные, сырцовые Ленточные бутовые Деревянные, смешанные Деревянные 50 V Сборно-щитовые, каркасные глинобитные, саманные и фахверковые На деревянных “ступенях” или бутовых столбах Каркасные глинобитные Деревянные 30 VI Каркаснокамышитовые На деревянных Каркасные “ступенях” или на глинобитные бутовых столбах Деревянные 15
Показатели долговечности общественных зданий согласно СНИП в зависимости от материала стен и перекрытий (6 групп) Группа зданий Конструкция зданий Срок службы, лет I Здания особо капитальные с железобетонным или металлическим каркасом, с 175 заполнением каменными материалами 150 II Здания капитальные со стенами из штучных камней или крупноблочные; колонны или столбы железобетонные либо кирпичные; перекрытия железобетонные или каменные, своды по металлическим балкам 125 III Здания со стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные. 100 IV Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные. 80 V Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы кирпичные или деревянные, перекрытия деревянные. VI VII Здания деревянные с бревенчатыми или брусчатыми рубленными стенами. 50 Здания деревянные, каркасные и щитовые 25 VIII Здания камышитовые и прочие облегченные (деревянные, телефонные кабины и т. п. ). 15 IX Палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговых организаций. 10
Объект недвижимости Источник дохода Земля Благо - основа сельскохозяйственного производства; - самостоятельный сложный объект инвестирования; -часть национального богатства; - объект налогообложения; - источник природных ресурсов Косвенный источник доходов Бремя содержания объекта недвижимости Жилищное строительство – косвенный источник дохода для других отраслей Жилые объекты недвижимости Обеспечивающий ресурс Предмет специализации организации Прямой источник доходов Как объект купли -продажи
Объект недвижимости Свойства Физические Правовые Экономические Объект недвижимости имеет функциональное назначение Производственное Непроизводственное Объект недвижимости выступает как объект долгосрочного инвестирования
Сервитут – обязанность собственника допускать ограниченное пользование земельного участка или объекта недвижимости иными пользователями 1)прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе; 2)использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; 3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; 4) проведения дренажных работ на земельном участке; 5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя; 6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; 7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; 8) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства); 9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ
Жизненный цикл объекта недвижимости 1 2 3 Предпроектная Проектная Строительство 4 Эксплуатация объекта 5 Закрытие объекта Анализ рынка недвижимости, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии проекта, инвестиционный анализ, оформление исходноразрешительной документации, привлечение кредитных инвестиционных средств Разработка финансовой схемы, организация финансирования, выбор архитектурноинженерной группы, руководство проектированием Координация ведения строительных работ и контроль качества строительства, смет затрат и расходов. Решаются задачи увеличения доли вложений потенциальных потребителей Эксплуатация и ремонт оборудования и помещений, материальный учет, противопожарная охрана и техника безопасности, управление коммуникациями, утилизация и переработка отходов, изменения и перестройки, устранение аварийных ситуаций и охрана объекта Полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, результат – либо снос, либо качественно новое развитие
Скачать презентацию Тема 1 Объекты недвижимости сущность и основные признаки
экономика недвижимости 1.ppt