Структурирование сделок с недвижимостью практика иностранной юридической фирмы

Структурирование сделок с недвижимостью практика иностранной юридической фирмы в Украине 13 Сентября 2014 г.

DLA PIPER В МИРЕ DLA Piper – международная юридическая фирма, 4200 юристов которой работают в более 30 странах мира в Европе, Азиатскотихоокеанском регионе, на Ближнем Востоке, Африке и Америке.

DLA PIPER В УКРАИНЕ § Киевский офис открыт в 2005 году § На сегодня более 30 юристов работают в DLA Piper Украина § DLA Piper занимает первые строчки международных и украинских рейтингов юридических фирм (Legal 500, Chambers, Who's Who Legal, Ukrainian Law Firms) § DLA Piper названа Международной Юридической Фирмой Года в Украине в 2008, 2012 и 2014 годах

Структурирование сделок с недвижимостью ЦЕЛЬ СТРУКТУРИРОВАНИЯ СДЕЛКИ § выявить и устранить потенциальные риски (юридические, налоговые, технические) § определить оптимальную структуру и вид сделки § спланировать и контролировать выполнение сделки

Виды сделок с недвижимостью Структура сделки во многом зависит от того, что является объектом сделки: § право собственности или право аренды на земельный участок § право собственности или аренды на здание/сооружение § строительный проект (права на землю, незавершенное строительство, проектная и разрешительная документация на строительство)

Виды сделок с недвижимостью Земля Инвестор Недвижимость SPV 2 Asset Deal (сделка с активами) SPV 1 Share Deal (покупка корпоративных прав) СП Местный партнер

Сделка с активами (Asset Deal) Asset Deal (приобретение активов) приобретение непосредственно недвижимости (купля-продажа земельного участка, зданий, сооружений, помещений)

Asset Deal. Ориентировочная структура 1. Term Sheet/Letter of intent 2. Due Diligence (Аудит) 3. Заключение договора 4. Предоплата 5. Устранение дефектов, перерегистрация прав на активы 6. Окончательные расчёты

Сделка с активами (Asset Deal). Способы оформления. Сделки по прямому приобретению активов (Asset Deal) в основном оформляются договорами: § купли-продажи § аренды Всегда регулируются правом места нахождения активов

Покупка корпоративных прав (Share Deal) Share Deal (покупка корпоративных прав) опосредованное приобретение недвижимости через приобретение корпоративных прав в компаниях, которые являются прямыми или опосредованными собственниками/владельцами недвижимости.

Покупка корпоративных прав (Share Deal) Share Deal (покупка корпоративных прав) используется в случаях: § покупки земельных участков иностранцами через 2 уровневую корпоративную структуру § приобретения прав аренды на земельные участки через покупку корпоративных прав в компании – арендаторе § покупка корпоративных застройщике прав в компании – § покупка корпоративных прав собственника активов в целях минимизации налогообложения

Share Deal. Ориентировочная структура 1. Письмо о намерениях/Предварительный договор 2. Создание корпоративной структуры 3. Due Diligence (Аудит) 4. Заключение договора 5. Предоплата 6. Устранение дефектов, перерегистрация корпоративных прав 7. Окончательные расчёты

Покупка корпоративных прав (Share Deal. Способы оформления. 1. Покупка корпоративных прав в готовой структуре: § Договор купли-продажи корпоративных прав 2. Создание СП: § Shareholders Agreement (Учредительный договор) § Share subscription Agreement (договор подписки на акции) Share Deals часто осуществляются в иностранных юрисдикциях и регулируются иностранным правом

Share Deal. Образец корпоративной структуры Иностранный инвестор Юр. /физ. лицо Иностранная юрисдикция Украина 99. 99% 0. 01% SPV 1 100% SPV 2 Земля

Структурирование сделок с недвижимостью ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ 1. Юридический аудит (Legal Due Diligence) 2. Налоговое планирование 3. Выбор оптимального способа приобретения активов 4. Составление переговоров проектов договоров и проведение 5. Заключение договоров 6. Выполнением выполнением условий сделки 7. Завершение сделки (closing) и контроль за их

DUE DILIGENCE

Due Diligence Основные цели: § проверить действительность прав продавца на активы § определить пригодность активов для использования покупателем § выявить юридические и технические дефекты активов и прав на них § определить перечень согласований необходимых для завершения сделки (корпоративных, административных, ипотекодержателей)

Due Diligence ОСНОВНЫЕ ВОПРОСЫ ДЛЯ АУДИТА § проверка правоустанавливающих документов и их соответствия установленным законом формам § проверка государственной регистрации прав на активы § проверка истории и законности приобретения активов § проверка наличия судебных споров и судебных решений относительно активов и продавца § проверка наличия обременений (ипотеки, аресты, запреты отчуждения) и прав третьих лиц (аренда, сервитуты и т. д. ) § базовый корпоративный аудит компании - продавца относительно полномочий на заключение сделки и получения корпоративных согласований

Due Diligence. Основные дефекты. Дефекты титула Устранимые Риски, связанные со строительством Частично устранимые (могут быть уменьшены) Культурные риски Неустранимые

Due Diligence. Дефекты титула. § Дефекты правоустанавливающих документов § Обременения / ограничения § Исторические риски

Due Diligence. Дефекты титула Дефекты правоустанавливающих документов 1) Дефекты договоров аренды и купли-продажи § не заверены нотариально – можно перезаключить и заверить § не зарегистрированы – можно зарегистрировать § отсутствуют существенные условия – можно изменить § отсутствуют обязательные приложения – можно добавить 2) Дефекты государственных актов § не зарегистрированы надлежащим образом – можно зарегистрировать § не изменены после реорганизации – можно изменить § технические ошибки – можно исправить

Due Diligence. Дефекты титула. Ограничения связанные с землёй нефте- и газопроводы линии электропередач близко расположенные предприятия красные линии ограничения водные объекты зонинг загрязненная земли лесного фонда (і) Охранные и санитарные зоны (іі) Строительные ограничения

Due Diligence. Дефекты титула. 1. Залоги и ипотеки § Выписка из Государственного реестра ипотек недвижимого имущества § Выписки из реестра вещных прав на недвижимое имущество и их обременения 2. Запреты на отчуждение § Выписка из Государственного реестра запретов на отчуждение недвижимого имущества 3. Налоговый залог § Выписка из Государственного реестра обременений недвижимого имущества 4. Незарегистрированные обременения – удержание, преимущественные права, опционы

Due Diligence. Основные исторические риски § дефекты договоров, оформляющих предыдущие передачи активов – устранимые или неустранимые § действующие обязательства (напр. приватизационные обязательства) § нарушение строительных требований – устранимые или неустранимые § жилые и нежилые помещения – целевое назначение можно изменить § реконструкция/ремонт не оформлены должным образом – можно оформить постфактум § нарушение требований антимонопольного законодательства – разрешение постфактум (возможные штрафы)

Due Diligence. Культурные риски. § иностранные инвесторы ищут ясных условий инвестирования § непонимание между местными продавцами и иностранными инвесторами в вопросах: üструктурирования сделки (диагностика, оффшорные сделки) üусловий договоров купли-продажи (предоплаты, гарантии и т. п. ) üиспользуемых механизмов обеспечения (эскроу-счета, гарантии банков и материнских компаний)

Аудит (Legal Due Diligence) Исходя из результатов аудита: § принимается решение о целесообразности сделки § формируется перечень предварительных условий для завершения сделки, которые указываются в договорах § формируется список заявлений и гарантий (representations and warranties) продавца

НАЛОГОВОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ

Налоговое планирование Цели: § оценка налоговых последствий сделки для её сторон § выбор юрисдикции с оптимальным режимом налогообложения и избежание двойного налогообложения § выбор оптимальной структуры и вида сделки с точки зрения налогообложения § выработать рекомендации относительно формирования цены продажи активов и порядка её оплаты (соответствие рыночным ценам, включение налогов в состав цены, соблюдение требований валютного контроля)

РАЗРАБОТКА СТРУКТУРЫ СДЕЛКИ

Разработка структуры сделки Основываясь на результатах юридического аудита и исходя из налоговых рекомендаций принимается решение о: § целесообразности сделки § виде сделки (share deal vs. asset deal) § корпоративной структуре сделки § источниках финансирования, способе и порядке расчётов § необходимости обеспечения выполнения обязательств § применимом праве § юрисдикции сделки и др.

ПОДГОТОВКА ДОГОВОРОВ, ПЕРЕГОВОРЫ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ СДЕЛКИ

Заключение договоров. Этапы. § проекты договоров § переговоры § disclosure (продавец предупреждает покупателя о всех возможных несоответствиях заявлениям и гарантиям продавца, указанным в договоре) § получение корпоративных согласований § получение согласия залогодержателя § заключение договоров

ВЫПОЛНЕНИЕ УСЛОВИЙ ДЛЯ ЗАВЕРШЕНИЯ СДЕЛКИ

Выполнение условий для завершения сделки § погашение займов § прекращение ипотек/залогов § расторжение договоров аренды и т. д. § отмена доверенностей на представление собственника активов (share deal) компании- § согласование с Антимонопольным комитетом Украины § устранение дефектов в праве собственности или порядке приобретения активов § государственная регистрация прав на активы или корпоративные права § предоставление банковских/корпоративных гарантий в обеспечение исполнения обязательств

ЗАВЕРШЕНИЕ СДЕЛКИ

Завершение Сделки § передача правоустанавливающих документов на активы покупателю и документов, подтверждающих государственную регистрацию прав на активы § окончательные расчёты по сделке § назначение представителей покупателя в органы управления компании – собственника активов и увольнение предыдущих членов органов управления (share deal)

НАШИ СДЕЛКИ Kharkov, Mariupol, Odessa, OBI shops Kyiv, Odessa, Dnepropetrovsk, ZARA shops 37

НАШИ СДЕЛКИ Kyiv, DC shop Kyiv, Globus Trade Center

НАШИ СДЕЛКИ Kyiv, Zaporozhie, Simferopol – Skymall, City Mall, Intermall Kyiv, Leroy Merlin construction hypermarket